売主の設備修復責任条項に関する特約をめぐる攻防

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 売主の設備修復責任は、FRKの「標準書式」にて次のとおり定められています。
第14条(設備の引渡し・修復)
1.売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引き渡します。
2.売主は、買主に対し、前項により引渡す設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引渡します。
3.売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なお、その責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復の範囲等は別表(修復範囲等)中「設備の修復範囲等」の記載によります。 

 三井のリハウスは、当初、売主の責任を無しとする次の特約を提示してきました。
本物件は賃貸中のため、室内の確認、設備の有無およびその状況の確認については省略することとし、売主および買主は次の事項につき相互に確認しました。
①第14条に定める「設備表」中に、設備の有無や稼動状況が不明である事項があること。
②本物件の設備について、売主は第14条に定める設備の修復義務については一切負わないこと。なお、賃借人と買主との間において、設備の所有の帰属について疑義等が生じた場合、買主の責任と負担においてそれを解決するほか、その他設備にかかわる一切の意義苦情等を、買主は売主に対し申し立てることはできないものとすること。
 
 これに対し、私は、空室もあること、及び、売主に貸主としてのシ修繕義務があることを主張し、次の形に特約を改めるよう求め、そのようになりました。
本物件は賃貸中のため、室内の確認、設備の有無およびその状況の確認については省略することとし、売主および買主は次の事項につき相互に確認しました。
①第14条の定めに拘わらず、建物の賃貸中の部分については「設備表」の作成を省略しますが、売主は引渡しまでに生じた建物および設備の故障・不具合について貸主としての修繕義務を負います。
空室部分の設備については、第14条の通りとします。
③賃借人と買主との間において、設備の所有の帰属について疑義等が生じた場合、買主の責任と負担においてそれを解決するほか、上記第1項、第2項に規定するものを除き、設備にかかわる一切の意義苦情等を、買主は売主に対し申し立てることはできないものとすること。

 私は、契約書にかなりこだわります。売買価格の同意が得られ、契約準備に入ると、契約書の細部を契約前に決めます。設備については、修復が出ても通常数万円で済む話ですが、もっと金銭的に大きい、重要な問題があります。その重要な問題とは……次回までのお楽しみとします。いつものように、人気ブログランキングへをクリックして、1日お待ち下さい。
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