売主の建物附帯設備修復義務について

NO IMAGE

 昨日は三井のリハウスで契約でした。1-2時間で終わるだろうと思っていたら、何と4時間もかかってしまい、家に着いたら日付が変わっていました。そんな訳でブログを書くのも遅くなってしまいました。
 三井のリハウスをはじめとした大手不動産仲介会社は、FRK社団法人不動産流通経営協会という業界団体に加盟していて、同協会が作った「標準書式」の契約書を使って仲介をします。その書式では、売主の責任として、建物の瑕疵担保責任とは別に、建物附帯設備の故障・不具合の修復責任を求めています。
 オーナーチェンジ物件では、売主が設備の有無やその故障不具合の有無を知らないことから、契約書に付属の設備表を作成せず、設備の修復責任を免責として売買される場合もあります。しかし、賃貸不動産の故障・不具合を修復することは、借主に対する貸主の義務ですので、設備免責にするということは、この貸主の義務を売主が果たさず、買主に責任転嫁することになりかねません。
 例えば、トイレや浴室の換気扇が壊れていたとします。賃借人が賃貸人や管理会社に修繕を求めても、放置されていることって、実際あると思います。また、賃借人が修繕を求めず、放置していることもあるでしょう。こうした中で売買が行われ、買主が新しい貸主として賃借人に連絡をとったところ、賃借人から故障の事実を知らされ、修復を求められたとしましょう。引渡しの前から壊れていたのですから、修繕義務は売主にあります。しかし、売買契約で設備免責となっていると、買主の負担で直すことになります。私は、これは間違っていると思います。
 収益不動産の売買では、売主・買主とも、不動産貸付業を営む事業者であり、事業用の「商品」を売買するようなものです。中古であっても、売主は、賃貸事業に支障のないように形を整えて買主に物件を引き渡すべきであり、後から故障・不具合が発見された場合には、売主は責任を持つべきです。
 大手不動産会社と中小の不動産会社とが共同仲介する場合、大手不動産会社が契約書を起案することが慣例となっています。今回は、三井のリハウスが書類作成を担当しました。三井のリハウスは、予想以上に厳しい表現で、設備免責の特約条項を作って契約書案を送ってきました。賃貸中の部屋はもちろん、空き部屋(売主が居住していた一戸建も含む)についてまで、設備免責の内容となっていました。
 それに対し私は、
・空き部屋については売主が確認できるので免責はおかしい
・賃貸中の部屋については売主に貸主としての修繕義務がある
と主張し、契約書案の特約部分を書き換えて、買主側の仲介業者を通して、三井のリハウスに送りました。
 結果、私の主張がほぼ認められました。実際に、どのような特約が提案され、私がそれをどう直したのか、実物を次回掲載します。いつものように、人気ブログランキングへをクリックして1日お待ち下さい。

日記カテゴリの最新記事