不動産投資で最も重要なのは融資です5 インタビュー音声が聞けます

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 融資を受けるコツは、銀行評価の高い物件を見つけて融資を申し込むことです。オリックス信託と三井住友銀行では収益還元評価ですが、積算評価の高い物件を選ぶことが重要です。2棟目以降の融資を受ける際に、資産(簿価ではなく金融機関の評価額)と負債のバランスを見られるからです。この際の評価は収益還元ではなく積算で行う金融機関が多数派です。
 特に、土地の価値が高い物件を選ぶことが重要です。例えば、静岡銀行では、建物評価方法が非常に渋いです。「しぶぎん」と言われる理由がそこにあるのかもしれません。建物は時間とともに必ず減価するのに対して、土地は相場変動はあるものの古くなったから価値が下がるということはありません。また、災害時、建物は無くなるかもしれませんが、土地はよほどの大災害でなければ影響を受けません。
 銀行評価を下回る価格で買える物件を見つけ、さらに指値をして安く買うと、買った瞬間に「資産>負債」という状況が生まれます。その資産余力を背景にして、次の物件を購入し、このようにして同じことを繰り返して収益不動産を買いましていくのです。私はこの方法で20件近く融資を受け、3年間で12億円規模の不動産投資を行うことができました。
 現在、融資が厳しいと言われており、実際、横浜銀行や静岡銀行では資産家しか相手にしなくなり、スルガ銀行では対象物件をかなり選別するようになっています。そんな中で私は、4,5月に融資を受け、今月は融資の実行はありませんが、既に審査に通っていて来月実行予定の融資が2件あります。
 ところで、投資家けーちゃんをご存知ですよね。このブログを書いている寺尾さんです。彼は不動産投資の情報提供事業を営んでいます。寺尾さんの会社が行っている事業の一つが、「財布の中身レポート」です。来月、同レポートの会員向けに、寺尾さんらレポート編集者の私へのインタビュー音声ファイルとそれを文字起こしした文書ファイルが配信されます。1時間以上に渡ったインタビューのほとんどは融資の話題になりました。あとは、出口戦略を視野に入れた物件選択の話をしました。
 「不動産投資で最も重要なのは融資です」の連載は、とりあえず、今回の5回目で終えますので、さらに詳しく私の話を聞きたいという方は、「財布の中身レポート」を申し込まれてはいかがでしょうか。なお、来月に入ってから申し込むと、今月分の会費はかかりません。
 今日は、三井のリハウスで契約があります。横浜市戸塚区のアパート購入の契約がようやくできるようになりました。契約書の条文をめぐって、先ほどまで、売主側(三井のリハウス)と買主側(相模大野不動産)でかなりの議論がありました。問題となったのは、設備の修繕義務についてです。オーナーチェンジ物件で売主は引渡し後に設備の修繕義務を負うべきなのか、次回の記事で論じたいと思います。人気ブログランキングへをクリックして、1日お待ち下さい。
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