融資審査を逆転させた1枚のファックス 

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 昨日のブログに書いた銀行は、担保評価が出れば貸すという感じではなく、融資担当者が賃貸物件として適しているかどうか判断して、駅から遠いのに駐車場が完備されていないと、担当者レベルで断ってきます。今回、横浜市営地下鉄の駅から徒歩15分であり、私の感覚としては駅からさほど遠くないのですが、その銀行の融資担当者は、徒歩15分を遠いと判断します。
 不動産の賃貸経営能力については、未経験の銀行担当者よりも私のほうが優れていると自負しており、物件が賃貸に適しているかどうか銀行に判断されるのは、余計なお世話だという気持ちがない訳ではありません。しかし、フルローンで融資を受けるということは、銀行が不動産投資をするようなものですので、担当者が慎重になる気持ちも分かります。昨日決済したアパートも、その銀行から「駅から遠いのに駐車場が無い」と言って断られ(モノレールの駅から徒歩15分なのですが)、別の金融機関に持ち込んで購入できたのです。
 今回は、「駅から遠くてどんな人が借りるんですか」という質問というか、駅から遠いので止めましょうよと言いたそうな担当者からの連絡があったので、1枚の書面を作成し、ファックスで銀行に送りました。書面で送るということが重要です。書面で送れば、担当者だけでなく、支店長や審査役もそれを見てくれるからです。
——————ファックスの中身————————-
 ご照会の件、(1)賃料の低い賃貸住宅を探している幅広い顧客 (2)現地周辺企業に勤めている方 (3)明治学院大学の学生 の需要が見込め、賃貸経営に問題ない立地と考えております。以下、順番に詳述いたします。
(1) 賃料の低い賃貸住宅を探している幅広い顧客
 駅から遠くても入居者の付いている賃貸住宅は多いものです。これは、一般に、駅前よりも駅から離れた場所にある賃貸住宅のほうが賃料が安いためです。また、勤務先から離れたところに賃貸住宅を借りる方も多いものです。これも同様に、賃料によるところが大きいと言えます。
 実際、本計画購入予定物件の賃借人の勤務先所在地は、
・ 渋谷
・ みなとみらい
・ 平塚
・ 戸塚
となっており、勤務先の近くに住む目的以外で、借りられていることが分かります。弊社が横浜市緑区北八朔町(バス便)に所有するファミリータイプのマンションでも、賃借人の勤務先所在地は多岐に渡っており、現地周辺に潜在的勤務先が無かったとしても、賃貸住宅経営は成り立ちます。
 また、この物件の賃料は2DKの間取りで55,000円から65,000円であり、戸塚駅近くの単身者専用アパート並みになっています。ゆえに、賃料の安さを求める顧客層を集め易いと考えます。戸塚駅からバス6分「●●」バス停下車徒歩3分で、バスの本数も多いことから、戸塚駅から約10分で現地まで行くことができ、舞岡駅からは徒歩15分ですが、交通の便の良い場所です。それゆえ、都内を含め離れた場所に勤務する賃借人が住んでいるものと考えます。
(2) 現地周辺企業に勤めている方
 現地周辺には、日立製作所、ブリヂストン、森紙業、ポーラ化粧品、山崎製パン、日清食品、紀文、●●病院等多数の企業があり、こうした企業に勤める方の入居も見込まれます。
(3) 明治学院大学の学生
 売主は学生を受け入れなかったため、現在学生は入居していませんが、広い間取りを求める学生の入居も見込まれます。
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