積算価値と利回りが高くても買うのに慎重になるべき物件

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 私は、表面利回り10%以上の値付けがされている物件の中から、積算価値が売価を上回る物件を見つけています。しかし、積算価値と利回りが高ければ何でも買ったり他の投資家に勧めたりしている訳ではありません。さらに重要な点は、「借りる人がいるのか」ということです。
 まず、田舎の物件や交通に不便な地域の物件は、注意が必要です。私の場合、駅から3キロ、バスで10分以内を目安にしています。多分、他の投資家に比べると、許容範囲の大きいほうだと思います。
 次に間取りです。各戸の間取りや面積が広ければ、単身でも複数名でも入居してもらえますし、部屋が広過ぎて余っていても、それはそれで問題ありません。しかし、狭い間取りの物件を買う場合には、注意が必要です。狭いと一人しか住めませんし、一人住むにしても狭すぎるという場合もあります。
 私はある大学の近くに単身者用アパートを持っています。学生のニーズがありますので、経営状況は良好です。また、単身者向けアパート・マンションは、ひとり暮らしの社会人も入居しますので、会社が沢山あるとか大きな会社があるといかいう地域ですと、また、主要駅の近くですと、需要があります。しかし、特にそういう訳では無いのに、単身者向け物件が沢山建っている地域があり、そういう物件は要注意です。借りる人がいない恐れがあるからです。ちょうど先週、そういう物件を見に行きました。
 一昨日の記事で、先週、2物件見に行ったということを書きました。うち一物件は一戸建てで、2割の指値でしたが、昨日契約できました。もう一物件は、2千万円台のRCで、積算価値を大幅に下回る売価が付けられていたのですが、4割の指値をして買い付けを申し込みを入れたところ、仲介の担当者から、この値段では物件を止められないと言われました。
 このマンションは、全部空室なのです。社宅の一括借り上げが解約になり空いたのかと思って、なぜ空室なのかその担当に聞いたところ、既に空室になった状態で媒介を受けたので、それ以前のことは分からないと言われました。そこで、自分で調べたところ、何とこのマンション、入居者募集しても入居者がほとんどつかず、入居者が出て行く一方で、売主が所有してから数年の間で、入居者がゼロになってしまった物件であることが分かりました。
 駅まで徒歩15分以内、駅から新宿まで30分程度の場所でも、そのようなマンションがあるのです。仲介業者の付けた表面利回りに惑わされず、きちんと調査して冷静に判断する必要があります。
 ところで、仲介業者が教えてくれなかった(知らなかった?)そのような事実を、どのようにして私が調査したのでしょうか。それについては、次回詳しく説明します。続きを読みたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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