また融資審査に通りました1

NO IMAGE

 1月と4月に融資をしてくれた金融機関が、また融資をしてくれることになりました。またまたフルローンです。どうして同じ金融機関からこのように連続して融資を受けられるのだろうか、とお思いの読者さんは多いことと思います。
 第一の理由は、物件選択の良さです。私が選んだ物件は評価が出ることを、過去の2回の経験から、融資担当者も支店長も分かっているので、新たな物件を持ち込んだときにも、好意的に受け入れてくれたのです。
 どのような物件かといいますと、土地の相場を無視して東京の業者が利回り10%になる値付けをした、神奈川県の中古アパートです。こういう物件が狙い目です。確かに、収益物件は利回り10%ないと、なかなか売れません。これは、10%というのが単に切りの良い数字というだけでなく、金利上昇時の返済余力を考慮した数字です。フルローンでは、利回り10%未満の物件を買うべきではありません。返済が大変になりますから。
 しかし、そのアパート、4戸しかなく、入居は3戸のみです。この3世帯に出て行ってもらえれば、土地として売却できます。ゆえに、多くの場合、アパートの売価は、土地の相場に合わせて付けられます。それゆえ、地価の高い地域では、中古アパートの低利回りは低くなる傾向にあります。そんな中で、利回り10%の物件を見つけました。
 具体的には、路線価157,000円の整形地で、土地面積が166平米あります。路線価ベースで2,600万円です。売買価格はそれを下回ります。当然、金融機関の評価もそれなりに出ます(なお、こういう積算ベースで割安な物件情報を得たい方には、私のメール相談に登録して下さると、情報提供いたします)。
 第2の理由は、私の資産管理会社が、不動産業として位置づけられていて、宅建業の免許は無いものの、不動産事業者として扱われていることが考えられます。これについてはもう少し説明が必要なので、明日にします。
 続きを読みたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

日記カテゴリの最新記事