先月買ったマンションについて

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 先月買ったマンションは、競売開始決定が既にされている任意売却物件でした。場所は神奈川県小田原市で、60平米程度の店舗が3つ、50平米程度の住居が23戸あります。うち入居中なのは店舗1戸と15戸(売主居住1戸を含む)です。これだけで月間賃料120万円ほど、これに、店舗2戸の入居予定があり、147万円の賃料です。空き住居8戸を7万円で契約すると、月間収入約203万円になります。返済は約90万円なので、経費を考慮すると、現状ではあまりキャッシュフローを生まず、空室を埋めた分が余剰のキャッシュフローになります。
 この空室をどのように募集するかですが、まず、募集条件を緩めます。敷金・礼金ゼロです。不況を反映して、賃貸住宅を探している中で、初期費用を抑えたいと思っている方が多いようです。ちなみに、私の賃貸住宅は、どこも礼金を取りません。あとは物件によって、敷金を取ったり取らなかったりします。
 敷金を預からなくても経営可能にしているのは保証会社の存在です。家賃滞納のみならず原状回復費用を保証してくれる保証会社と契約を結ぶので、敷金を預かる意味があまりありません。それでも、いわゆるゼロゼロ物件は賃借人の質が下がるので、高級マンションではそれはしません。この小田原の物件は、中・低所得の家族を対象として集客する予定なので、敷金も無しにしました。
 集客は、まず、現地の管理会社が他業者向けに、アットホームのファクトシート(いわゆるマイソク)を配ります。その際、広告料を支払う記載をします。広告料は私が負担するわけですが、管理会社が直接お客様を付ければ広告料が管理会社に入りますし、他業者が客付けすれば、広告料は管理会社を通して客付け業者に流れます。これにより、客付け業者は、賃借人からの仲介手数料よりも多い収入が入ってくるので、客付けに力が入るだろうという意図があります。
 しかし、アットホームのファクトシートを配っても、他業者が取り扱ってくれるとは限りません。大量の紙が束になって届きますので、読まれず廃棄処分になることもあるでしょう。また、エイブルとミニミニはアットホームのファクトシートを使っていないので、そのままでは募集をしてもらえません。そこで、管理会社の了解を得た上で、エイブルとミニミニに募集依頼をするつもりです。管理会社がそれら業者に依頼するという方法もあるのですが、家主から直接依頼を受けることを好む会社なので、私から直接アプローチします。他にも、小田原には、ハウスコムがあり、ここも、家主との直接契約を好みます。中小の地元業者にも直接連絡をして、募集の依頼をするつもりです。
 一物件で8戸埋めるというのは、やったことがありません。まして小田原というのは神奈川県の中でも郊外ですし、この時期ですと、一般的には苦労します。しかし、私には、空室の多い物件を買って短期間で次々と満室にしてきた実績がありますので、あまり心配していません。
 お陰様で、人気ブログランキングが上がりました。昨日書きましたとおり、ランキングが上がるとやる気がでます。明日以降、他の物件についても募集方法を書く予定です。ご声援をお願いいたします。↓
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