アパートの建っている土地を安く買う

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 地価が高く、その割には賃料が高くないという地域ですと、アパートの利回りは低いことが多いです。土地値相場が下値を支えるからです。しかし、土地値相場を知らない遠方の業者や、収益物件を専門に扱っている業者が仲介すると、収益還元評価で値付けしてくれて、土地値相場を大幅に下回る価格で、稼働中のアパートが乗った土地を買うことができます。ここが、中古アパート投資の面白いところです。
 高層マンションですと、建物の面積が広い分収益を生みますので、収益還元評価であっても、土地値相場以下ではなかなか買うことができません。低層マンションやアパートですと、収益をあまり生まないので、収益還元評価により、土地値相場以下で買うことが出来る訳です。
 私に相談を持ちかけてくる投資家さんの多くが、RCマンションを好みます。それゆえ、私は銀行評価の出そうなマンションを探して、依頼のあった投資家さんに紹介しています。そうしていながら、自分では、割安なアパートを探しています。神奈川県内の割安なアパートを紹介してほしいという依頼はないので、見つけたら自分で買います。
 昨日銀行員が来てくれたので、物件資料一式を預けました。土地の価値としては3千万円以上あると思われる築25年のアパート付きの土地が、表面利回り10%ということで、2,400万円で売りに出ていました。将来土地値相場が数割下がっても、出口での売却損は出ない計算になります。
 その銀行の評価は、積算を中心に、収益還元と売買価格も参考にするとのことでした。物件的には問題ないのですが、私の場合、借り入れ額が非常に多く、また、物件取得を続けていて経費が多いので、それらがどう判断されるかが融資可否のポイントになると思います。
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