昨日の続き 結局値段決まっていないようです

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 仲介業者がこのブログを見ていて、非公開情報につき、物件が特定されるような情報を出さないで欲しい、と連絡してきました。そのため、一昨日のブログは削除します。
 一昨日のブログをお読みになられていない方のために、概略を書きます。神奈川県小田原市の一棟売りマンションの売価の話です。売買価格14,500万円という情報を入手し、これは安いと思ったら、別の業者からもこの物件の情報が入ってきました。しかし、その業者からの値段は22,000万円です。
 同じものを買えるならば安いほうが良いに決まっていますが、本当に安い値段で買えるのかが問題です。こういうの困りますよね。14,500万円の業者に買い付けを申し込んで契約できれば未だ良いのですが、このところ収益物件の融資が付き難いので、融資が付いた買い手と契約するという場合が多くなっています。融資審査に通って売主や債権者に「その金額では売れません」と言われては、融資付けの労力が無駄になってしまいますし、銀行からも良く思われません。
 以上が一昨日のブログ(削除しました)の概要で、それを受けて、昨日のブログがありました。さて、その後の話です。
 22,000万円と言ってきた業者と話をしたところ、22,000万円というのは通常の売却を試みた何ヶ月か前の情報で、今は競売の一歩手前の任意売却物件になり、17,000万円ならば売買できるというのです。そして、交渉が上手くいけば、もっと安く買うことも可能ということです。ただし、利害関係者が多く、仲介業者への媒介報酬(仲介手数料)のほかに、別の業者にコンサルティング料を払わないと売ってもらえないそうです。そのコンサルティング料は今後の話し合いということなので、結局、いくらで買えるのか、値段が決まっていないようなものです。
 非公開情報として不動産業者から回ってくる情報は、偽者が多く、本件は、売り物件であることは間違いなさそうですが(それだけでも、まともなほうです)、価格その他条件が良く分かりません。こういう物件に取り組むと、他に優良物件が出た時に、それを買い逃す恐れがあるので、注意が必要です。
 非公開情報の物件の融資審査を銀行に申し込んだとしますね。仮に審査に通っても、当初不動産業者から提示された金額では買えないかもしれませんよ。融資付けの労力が無駄になってしまいますし、銀行からも良く思われません。それどころか、その物件に着手しなければ買えたはずの優良物件を買い逃してしまう恐れがあります。
 非公開情報の物件の融資審査を申し込んでいる最中に、他に良い物件が見つかったとしますね。両方の物件に融資が付けば良いですが、通常は、どちらか一方にして下さい、という話になります。銀行が両物件の審査をして、最終段階でどちらか選択させてくれれば良いですが、物件調査には手間もお金もかかります。審査途中で別の物件を持ち込んでも、追加物件の審査申し込みを受けてもらえない恐れがあります。
 また、任意売却系の非公開情報は、正しい情報でも色々と苦労します。売主が非協力的になりがちなので、内見するのも大変です。内見したら、空き部屋が荒れ放題で、新たな賃借人を付けられる状況ではない場合が多々あります。こんな部屋がたくさんあったら、内装費用だけでも馬鹿になりません。外装にはもっとお金がかかります。また、そもそも、売主が賃貸経営に失敗して任意売却になることが多い訳ですから、入居申し込み書や賃貸借契約書、その他借主から契約時に受け取った証明書類等が円滑に引き継げる保証はありません。家賃の入金状況さえ、売主は把握していないかもしれません。鍵の保管も適切にされていないかもしれません。初心者には向きませんね。
 一方、投資ファンドが売却予定の物件も、非公開情報として良く流れてきます。こちらは資料がしっかり整っているのですが、売主が承諾していない価格をブローカーが勝手に付けて、不動産業者に持ち込むことがあり、当然、そのような物件に満額の買い付け申し込みをしても、買えない訳です。
 最近、「楽待」経由で怪しげな情報を送ってくる業者がいますので、注意が必要です。
 私は、メール相談に登録している会員さん向けに、フルローンが付きそうな物件情報を提供しています。非公開情報物件を会員さんに提供する際には、なぜその情報を正しいと判断したのか、情報を持ち込んだ業者に説明してもらいます。ブローカー情報を鵜呑みにして情報を流すだけの業者は相手にしません。ゆえに、私のところには、信頼のおける情報が比較的集まり易いのだと思います。
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