地震のリスクを避けるのが難しい収益物件

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 アパートや戸建は土地値で買えますが、土地値でなかなか買えないのが区分所有マンションです。私が持っている中では、3階建のマンションと、4階建てなのだけれど1階部分がほとんど駐車場というマンションがあり、これらの購入価格は土地値と言えます。しかし、10戸持っているうち残りの8物件は4階建て以上で、そうなると土地の持分割合が低くなり、土地値とは言えない高い値段で買っています。また、土地値とは言っても、建物が壊れた際、自分の持分だけを土地として売却することはできませんので、購入価格が低くても、地震のリスクを避けるのが難しい収益物件と言えます。
 特にワンルームの場合、地震保険もあまりかけられません。15平米のワンルームが45平米の2DKの1/3の価格で買えるかというと、そうはなかなかならず、面積が狭いと単価が上がります。しかし、保険会社が定めている地震保険の保険金額の基準は、面積に単価をかけたものであるため、小さい部屋ほど、かけられる保険金額が購入金額に比べて少なくなるのです。
 しかし、利益率は一棟マンションよりも区分所有マンションのほうが高く取り易いです。私は2006年に神奈川県内で区分所有マンションを10戸取得しましたが、ワンルームの買い付け額は、
(賃料 – 管理費修繕積立金 – 固定資産税都市計画税) / (売買代金 + 仲介手数料 + 登記費用 + 不動産取得税) > 0.12
で、表面利回り20%程度です。
 ゆえに、区分所有マンション投資は、一棟マンション投資に比べて、ハイリスク・ハイリターンな投資だと考えています。 
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