地震のリスクについて

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 私は投資家の方々からのメール相談を受けていて、その中で、沢山投資していて地震のリスクについてどう考えているのかというご質問やご心配を頂いたことが何回かあります。
 私は全物件に地震保険をかけていますが、地震保険で損害をカバーできると思って不動産を買い続けている訳ではありません。
 地震保険は、再調達価格の半額までしかかけられません。全壊になれば保険金額が支払われることになっていますが、半壊の場合は保険金額の半額しか出ません。半壊といっても、事実上建物は使い物にならないでしょう。全壊ならば良いかと言うと、それだけの被害が深刻ならば、全地震保険契約の請求額が5兆円を超えてしまい、その場合は、支払額が減額されてしまうのです。
 地震のリスクを避けるためには、建物にお金を使わないことです。例えば、再取得価格が1億円の建物でも、中古ならば建物価格5千万円以下で買えます。そうすれば、買った額分の地震保険をかけられます。しかし、これでも、前段で述べた理由により、未だ心配です。そこで私は、建物代ゼロで買えるような売り物件を選んでいます。つまり、土地値(以下)で買うということです。これならば、建物が壊れても、地震保険金から解体費を払い、更地として売却できます。
 更地の場合、土地の相場がありますので、接道も地型も良い土地が特に安く買えるということはあまりないでしょうが、土地の上に建物が建っていて、さらに賃借人が多数居住しているとなると、収益物件としての売却となり、利回りを高くしないと売れません。そのため、アパート・マンションでは、土地相場以下の売買が可能になります。相場以下で買っていれば、将来土地価格が多少下がったとしても、売却損をあまり出さずに済みます。
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