品切れになります。アマゾンキャンペーンしなくても売れました。

石渡浩 — 2012-05-16T06:45:31+09:00

　更新遅れてすみません。ツイッター、フェイスブックは気軽に書けるのですが、ブログは1時間位かかるので、このところあまりかけませんでした。ツイッター、フェイスブックにもご登録頂ければ幸いです。

　先月出版した私の『借りて増やす技術』ですが、アマゾンで当初引き受けた在庫が全て売れ、出版社に発注がかかりました。昨日、出版社の在庫がほとんど無い状態を聞きました。数十件の献本リスト先への配送もできないとのことなのですが（献本をお待ちの方申し訳ありません）、だからと言って前もって増刷するのではなく、「返品を待ちたい」というのが出版社の意向だったよう察しています。

　今後増刷について協議することになりますが、しばらく品切れ状態になるかもしれません。

　そのような訳で、やはり、アマゾンキャンペーンはしません。今後他のキャンペーンを行う可能性がありますが、その際は、既にお読みの方が有利になるようにいたします。

　ブログやフェイスブックで書評を書いて下さった方を、私が把握している範囲で一覧にします。

川島和正さん
 青山さん
 田中さん
 静岡大家さん
 やまちゃん
 one_Red_Roseさん
 外資系ワーキングマザーさん
 チチさん
 しあわせサラリーマンさん
 中川隆司さん
 加藤隆さん
わくわくリッチさん
 えがちゃん
 寺尾恵介さん
 アマゾンのレビュー10件

　これらの書評を書いて下さった方のうち、私が本をお渡ししたのは、たまたま商談とタイミングがあった寺尾さんだけです。本をお買い上げの上書評を書いて下さった皆様、ありがとうございました。他の書評をご存知の方や実際書いて下さった方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。

　なお、不動産投資のブログランキングやメルマガ発行部数上位の方への献本は、在庫の関係で遅れています。今後そうした方々がご紹介下さることで、さらに本が周知されることでしょうが、出版社の在庫がほとんど無い（返品が返ってくるのを待っている）状態なので、未だお買い求めで無い方は、中古価格が跳ね上がらないうちに、書店でお買い求め頂ければと思います。

　さて、出版の話を長く引っ張ってしまいました。在庫状況の実況中継をしても意味が無いでしょうから、不動産投資ノウハウの話に戻そうと思います。賛成の方は、
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アマゾンキャンペーンはやりません

石渡浩 — 2012-05-06T00:01:53+09:00

　ゴールデンウィークいかがお過ごしでしたでしょうか。私は入社希望の方との面接をしていました。銀行も不動産仲介業者も休みなのはゴールデンウィークと正月しかないので、今週集中的に面接をしました。明日も面接です。

　追ってまぐまぐのメルマガで告知しますが、長期的に勤められるかどうか実際に体験入社して決めたいという方にご応募頂けるよう、また、女性でもご応募し易いようにいたします。入社に関する連絡フォームはこちらです。

　さて、私の新刊にアマゾンのレビューが付き始めました。1，2時間で読める本ではないので、連休を使ってお読み下さった方が多いことと思います。また、この前回記事へのコメント形式でご感想等を頂戴し、ありがとうございます。書評を書いて下さったメルマガ・ブログ等を紹介しますので、書いて下さった方はコメント欄からご連絡を頂ければと思います。

　ところで、インターネット上で活躍している方々が本を出版すると、大抵「アマゾンキャンペーン」が行われます。本を沢山売って世に広めたいという気持ちは私も著者として同じですが、なぜアマゾンでのキャンペーンなのか、というのが前々から疑問でした。

　私の新刊『借りて増やす技術』について、「アマゾンキャンペーン」という形では行わないことにしました。そもそもキャンペーン特典を付けなくても売価以上の価値が十分にあると自負していること、及び、仮に今後キャンペーンをするとしてもより効果的な方法で行いたいと考えているからです。

　まず、多くの著者がなぜ「アマゾンキャンペーン」をするのか、その理由を考えてみましょう。
１．短期間の集中購入を促してアマゾンランキング上位に入れることで、「アマゾンランキング1位獲得」という触れ込みでその後の販売拡大に繋げる。
２．著者やその協力者の告知により比較的身近な読者に多数買ってもらい、その後口コミでの販促効果を図る。
３．顧客リストを取得して高額商品・サービスの販売に結び付ける。
といったところが主たる理由かと思います。いずれも意味のあることではありますが、なぜアマゾンで買ってもらうのか、というのが私の疑問です。すなわち、同じネット通販でも、ヤフー、紀伊国屋、丸善等ではなくなぜアマゾンなのか、ということです。

　アマゾンで上位に入れることは比較的簡単です。そして、ランキングも上位10点とかではなく、上位1万位でも10万位でもランキング表示されます。加えて、カテゴリーが細分化されているので、ある程度ネット上で名前の売れている著者が本を出すと、「不動産投資」部門では大抵1位になります。こうした点、他の書店では、本全体やビジネス書全体で数10位に入らないと全くランキングに反映されない、というところが多いので、手っ取り早くランキングに入れるにはアマゾンランキングを使うのが便利です。

　しかし、自分や仲間のメルマガ等で告知して著者を知っている人に購入してもらってアマゾンランキングに上位表示させても、それ自体はあまり意味がありません。アマゾンランキングに入れるというのは、その後それ以外の一般の人達に買って貰うための手段に過ぎないからです。

　私は、せっかくキャンペーンをするなら、アマゾンよりももっと効果的なランキングに入れたいと考えています。本のランキングは色々とありますが、アマゾンよりも出版業界に影響力のあるランキングが色々とあります。例えば、取次卸（問屋）のトーハン・日販、大手書店の丸善・ジュンク堂、八重洲ブックセンター、紀伊国屋書店、こうしたランキングは新聞や業界紙に転載されるので、そのようにマスコミで報道されることで、ネットに依存していないより広い人々に買ってもらう効果があります。

　しかし、こうしたランキングは基本的に書店の店舗で売れた部数であり、ネット通販分は含まれません。実は、アマゾンでいくら沢山売れても、POSを通っていないということで、取次卸のランキングに反映されません。このブログをお読みの方は書店に本を買いに行く暇が無かったり、ある程度知っている私の本ということで信頼して中身を見なくても買おうと思って下さったりして、アマゾン等ネット書店で購入して下さっただろうと思いますが、書店の店舗で買って頂くことで、書店や取次のランキングのカウント対象になるのです。

　実際問題として、不動産投資の本は都内のビジネス街は別として、郊外の書店ではあまり置かれません。私の本も置いていない本のほうが圧倒的に多いです。今回、アマゾンが大量に仕入れてくれたのでアマゾンでは買えますが、私の地元の書店では品切れで買えない状況です。有名書店でも郊外の店舗となると、数冊しか入荷しないし、そもそも不動産投資の本が全く置かれていない書店も多いです。不動産投資本は概して印刷部数が少ないので、全国の書店に広く配本されることは無いのです。そのため、皆様にはアマゾンでの購入をお勧めしましたが、都心にお住まい・お勤めので時間に余裕のある方には、お近くの書店でご購入頂いたほうが、私としては有難いのです。

　ゆえに、今後もしキャンペーンをするならば、アマゾン以外の書店を使った方法を模索することになりましょう。また、販売部数を多くすることを目的に書店ルートで安価に販売していますが、内容的には売価の数倍の価格で直販しても良いものなので、そもそも特典を付けて売る必要の無い本だと考えています。
　
　もし何等かのキャンペーンをする場合ですが、既に購入してお読み下さっているに有利な形にするつもりです。ですので、あるかどうか分からないキャンペーンを待つのではなく、品切れにならないうちにお買い求め頂ければと思います。

　ブログ読者の皆さんはどの位ご購入頂いたのでしょうか。既にお買い求め・ご発注頂いた方は、をクリックして下さい。

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川島和正氏に勝つかAmazonキャンペーン

石渡浩 — 2012-04-28T02:10:56+09:00

　いきなりタイトルに人名ですが、これは現在人気ブログランキングで同じカテゴリーに登録している川島和正さんの名前を書くことでランキングの記事名に反映され、ランキングからのアクセスを増やそうという狙いです。

　川島さんは私よりも1週間前に損をしない思考法という本を出版されています。川島さんの売上やランキングに勝とうという気持ちは全くありません。川島さんの本と私の本は代替（競争）関係には無く補完関係にあります。いわゆる金儲けの本であることには変わりないのですが、本を買う人が私の本を買うべきかあるいは川島さんの本を買うべきか、と迷うことはまずないでしょう。私は不動産投資を題材にした『借りて増やす技術』であり、川島さんは『損をしない思考法』です。それぞれ本業も観点も違うし、本の内容はかなり異なるものです。

　これが、同じ不動産投資の購入系の本になると、どちらが良いか、ということになり、勝ち・負けが出るかもしれませんが、どちらか一方という代替（競争）関係ではなく、広い意味でお金儲けのテーマでも、両方を読むことで相互補完性があり、より深く考察できることでしょう。

　実際、アマゾンの私の新刊のページと川島さんの新刊のページを見ると、「よく一緒に購入されている商品」「この商品を買った人はこんな商品も買っています」として、それぞれ、川島さんの本と私の本が表示されています。つまり、両方買っている人が多いことをアマゾンが示しているのです。

　そして、このように表示されることで、どちらか一方の本を買った人がもう一方の本を買ってくれる可能性が高まります。ですから、このように補完性のある本では、勝ち負けを競うのではなく、協力して紹介し合ったほうが、お互いのためになるのです。

　ところで、私の本はメルマガで告知するとアマゾン総合ランキング30-40位まで上がりますが、アマゾンキャンペーンを行っていません。多くのネット系有名著者がアマゾンキャンペーンをするのに私はしないのか、その理由にご関心のある方は、をクリックして下さい。

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1日にメルマガ3通配信しました

石渡浩 — 2012-04-26T01:04:13+09:00

　Ｋ藤さん、お返事ありがとうございます。しょぼくれんの「工作員」さんにお手伝い頂き、いくつもの大手出版社から本を出せたら良いなと思っています。

　出版を引き受けてもらうには、前の本が沢山売れていると有利です。ですから、25日未明から24時間で3通のメルマガを配信して、新刊の告知をしました。アマゾンの在庫を売り切るつもりでいましたが、未だ在庫があるようです。

　3通のメルマガのタイトルは次の通りです。

・借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる
・金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
・知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行

　見逃した方は、バックナンバーをご確認下さい。

　しばらく間が空いてしまいましたが、多数コメントを頂戴している先月の話題に戻ろうかと思っています。賛成の方は、をクリックして下さい。

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出版を年に数冊したいと思います

石渡浩 — 2012-04-25T09:49:41+09:00

　昨夜はＫ藤さんから紹介頂いた大手出版社の編集者さんが事務所に来て下さいました。未だ不動産投資を始めていない、より幅広い層を対象とした本の構想を練るという方向性で一致しました。Ｋ藤さん、ご紹介ありがとうございました。

　今は未だ社員にいちいち仕事の指示をしなければならず忙しい状況ですが、社員が自立して仕事をできるようになったり、管理職を置いて管理職が平社員を指揮監督できるようになったりすると、時間に余裕が生まれます。そこで、ブログを頻繁に書くことはもちろん、本を年に数冊出して行きたいと考えています。

　本を出す目的は、ブログやメールマガジンで不動産投資ノウハウを丹念に収集している皆様のような熱心な方以外の様々な方を顧客として取り込むためです。不動産投資に関心があったり、既に始めていたりしても、人気ブログランキングの存在を知っていてチェックしたり、まぐまぐのメールマガジンを検索して登録したり、といったことをしている人は、全体の一部に過ぎません。まぐまぐもブログランキングも見ない人の方がずっと多いことでしょう。

　また、投資・資産運用や会社経営に漠然と興味があったり、また、興味はないが興味を与えるような本を読めば興味をもつ可能性があったり、といった人達が世の中には大勢いるでしょうが、そういう人も当然ながら不動産投資のブログやメルマガを検索したりしない訳です。

　ですから、そういう私の事や不動産投資の魅力を知らない人達に情報提供するために、本を沢山出したいと考えているのです。

　皆様のような投資家さん向けにはそれなりの本を、そして、未だ投資の世界に足を踏み入れていない人には、投資や起業・経営の入門書のような本を、書いていきたいと思っています。

　私の場合、自分で企画書を作って出版社に投稿するという形ではなく、出版社の編集者と打ち合わせしながら各出版社のニーズと私の意向を擦り合わせして企画を練るという形をとっています。そのような形をご希望の出版関連の方は、是非ご連絡頂ければと思います。

　しばらく間が空いてしまいましたが、多数コメントを頂戴している先月の話題に戻ろうかと思っています。賛成の方は、をクリックして下さい。

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社員研修をしました

石渡浩 — 2012-04-24T00:13:08+09:00

　今日は社員研修をしました。現在事務4人、営業2人の社員を雇っていますが、事務4人は不動産業未経験で入社1年未満なので、各自の担当業務についての知識はある程度身に付けてきているものの、不動産投資全体について、未だ十分理解できていないのです。うち一人は昔不動産に関心があって宅地建物取引主任者資格を取り、入社後テキストを数日読んで「大家検定」2級に受かったのですが、他の3人は会計やネット集客の担当であり、会計やコンピュータの学習には関心があっても、不動産の勉強まで手が回らないようでした。

　そこで、「大家検定」2級の講座を3人分申込み、本日、1回目の授業が行われました。開催場所は当社です。主催者団体の神奈川支部のお取り計らいで、3人のために特別に講座を開いて頂きました。講師は尾嶋健信先生です。

　「大家検定」2級は、私達のように既に不動産投資をある程度行っている者にとっては、テキストを読めば簡単に分かる内容です。しかし、異業界出身の社員、また、不動産業でも賃貸に関連した業務をしてこなかった社員を雇う際の社員研修には非常に良い講座だと思います。これは賃貸業でも、取引業と併せて管理業を行っている宅建業でも当てはまると思います。

　研修を社内で完結させる方法もありますが、社外から講師を招くことで、社員が緊張感をもって学習に取り組むという利点があります。

　ところで、事務員や新入社員の研修には「大家検定」が適していますが、もう一つ行いたい研修があります。それは、共用部清掃、内見案内、入居前の室内設備点検、退去立会いといった賃貸管理の現場業務です。皆様ご想像の通り私は金勘定を得意としており、現場作業は苦手です。ガーデニングとか日曜大工とか全くできません。そのため従前は外注していたのですが、このところ管理契約・専任媒介契約を外して一般媒介の自主管理にして入居率を高めており、外回りの社員にそうした技術を習得させたいと考えています。しかし、そういう研修を業務として提供している会社って、ネット検索しても見つからないんですよね。日頃管理委託している会社に頼む方法もありますが、先ほどユーミー管理の常務さんにお願いしたところ、難しい様子でした。社員研修を業務としている不動産会社としてはＣＦネッツがあるのですが、募集されている講座は座学のみで残念です。

　もし教育熱心な方が見ていらしたら、ご連絡頂けると大変有難いです。

　さて、23日に発売されたたった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術について、あとがきの一部を転載します。書店で本を買う際にあとがきを読んで購入を決める方が多いと思い、全体のエッセンスをあとがきに入れました。書店で立ち読みする暇の無い方も多いでしょうから、私のブログの読者さん限定で、あとがきの前半部分をお見せします。

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　本書は、借入依存で「年間家賃収入・キャッシュフロー●億円」と誇るような5年前に流行った「キャッシュフロー偏重型不動産投資法」に警鐘を鳴らすとともに、リーマンショック後の融資情勢の変化に対応した最新の融資ノウハウを提供するために執筆いたしました。既に不動産投資の知識や経験をお持ちの人のみならず、資産形成にご関心のある人や、勤務先退職後の人生を模索している人、また、銀行借入を利用した事業拡大にご興味のある中小企業経営者ら、様々な読者の皆さんのヒントになるようにと思いながら書きましたが、いかがでしたでしょうか。

　私は売買代金全額の融資を受けて投資することが多いので、将来金利や空室率が上がって賃貸経営が厳しくなっても破綻しない物件選択が重要であると、常々感じています。本書を通して、どのような物件選択をすれば良いのか、お分かり頂けましたでしょうか。

　投資は買った物を売って初めて成果が確定します。買って貸しているだけでは成功とは言えません。まして、借入金があれば猶更です。けれど、そもそも割安に買えば買った瞬間に含み益が生じます。当社ではその含み益が５億円です。このように割安に、かつ、売却し易い物件を買っていますので、将来金利や空室率が上がって持ちこたえられなくなったら売却して利益を確定させる計画です。投資であれ事業であれ、開始から終了まで全体での収益率が重要であり、その点をご理解頂くだけでも本書を書いた意義はあるものと考えています。

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　なお、目次はこちらです。

　しばらく間が空いてしまいましたが、多数コメントを頂戴している先月の話題に戻ろうかと思っています。賛成の方は、をクリックして下さい。

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本を書きました。『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法－借りて増やす技術－』

石渡浩 — 2012-04-20T23:24:15+09:00

　23日発売の新刊ですが、アマゾンではもう発送しているようです。今後アマゾンキャンペーンのようなものをするかもしれないので、ご購入下さる方はこちらのアマゾンページでお買い頂ければと思います。短時間を限定してその時間中に買った方のみに特典を上げる、として一時的にランキングを上げるようなことはしません。皆様のお蔭で、既に、アマゾン総合ランキングで40位以内に入っています。当然不動産投資分野では一位です。

　K藤さんはじめ、「お休み中」のコメントありがとうございました。賃貸の繁忙期に出版作業がずれ込んで忙しかったという事情も確かにあります。

　さて、出版社とアマゾンとの「なか見検索」登録が遅れているので、はしがきを公開します。

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　私は2007年4月に資本金1000万円で不動産投資会社を設立し、直近決算期の2011年6月時点でその会社の純資産が6億円になりました。注目して頂きたいのは、「資産」では無く「『純』資産」が6億円という点です。「純資産」とは、資産から負債を引いた正味の財産であり、当社は、資産16億円、負債10億円、差引純資産6億円です。

　会社の純資産が当初の1000万円から60倍の6億円になったのは、わずか4年の間です。この成長を可能にした牽引力は、金融機関からの融資です。もっとも、10億円借りて10億円の価値の不動産を買ったのでは、10億円の資産から10億円の負債を差し引くと純資産はゼロです。それに対し、私の場合、合計11億円で購入した不動産の時価が16億円であり、その部分だけで5億円が含み益なのです。そして、返済により負債が減り、元々1000万円の資本金があったので、合せて6億円の純資産です。別の見方をすると、11億円で購入した不動産の簿価は直近決算期で10億円ですが、それら不動産を時価ベースで鑑定評価すると資産16億円でありそれに対する負債が10億円なので、会社の純資産は6億円になります。

　ほとんど購入価格全額の融資を受けて自己資金を入れずに買っていますが、それでも、資産から負債を引いた純資産が6億円です。つまり、一般の市場価格よりも割安に不動産を買っているのですが、なぜそんなに安く買えたのでしょうか。また、会社設立後たった4年間でなぜ11億円を超える融資が受けられたのでしょうか。不思議に思いませんか。

　本書では、私が行っている不動産投資業（不動産賃貸業）の話を通して、融資を活用して純資産を増やす方法を解説いたします。既に不動産投資を行っている人のみならず、資産運用・資産形成に関心のある人や中小企業経営者に幅広く読んで頂くことを想定しています。

　私は2007年3月に大学院を修了して同年4月に自ら設立した会社の代表取締役に就任しましたが、不動産投資は、2006年1月から個人で行っていました。ですから、不動産投資歴は6年になります。そして、2009年1月からブログとメールマガジンを書き始め、「無料メール相談」という形で読者の皆さんからの相談に応じてきました。相談登録者数は2012年2月現在約7000人です。自らの投資経験のみならず、相談メールを下さった人達から得た情報や、相談に対応する中で培った知識が無ければ、本書は出来上がらなかったことでしょう。

　私は評論家ではありません。実際に資本金1000万円で作ったばかりの会社を4年で純資産6億円に育て上げた現役社長です。そして、その経験を活かして全国の多くの不動産投資家に融資の受け方等を指導してもいます。他の同業者や、不動産投資を志している個人がどのように資金調達して投資をしているのかという情報も自ずと入ってきます。そうした経験を、融資を利用した不動産投資・資産運用・資産形成・会社経営等の分野で読者の皆さんに活かして頂けるようにという思いで、本書を書いています。

　投資や会社経営を本格的に行うためには、金融論、投資論、会計学等の知識が不可欠ですが、本書では、そうした学問知識を前提としていません。読者の皆さんのバックグラウンドは様々ですから分からない語彙があるかもしれませんが、インターネットの検索エンジンで調べれば答えが出るものばかりだと思います。ですから、どなたでも苦労することなくお読み頂けることと思います。

　このように平易に書いていますが、内容面では他の不動産投資家やコンサルタントの著書には書かれていない事柄が中心です。私は2009年12月に『学生でもできた！　逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』（ぱる出版）という本を出版し、お蔭様で約1万人にご購入頂きました。その本に書かれているのは、主として2006年から2008年の話です。

　いわゆるリーマンショックの後、2008年終わり頃から、景気後退が顕著になり、銀行の不動産融資姿勢も厳しくなりました。2008年まで使えた資金調達方法が、その後使い難くなり、現在、個人投資家が高額な融資を受けるのは一般にかなり大変になっています。そのような金融情勢の中で、私の融資の受け方も変わりました。その結果、私は、2012年1月も2月も融資を受けることができています。
　
　他の不動産投資家やコンサルタントが書いた購入や融資付けの本の多くは、5年前の借り方によるものです。その後時間が経ち今とは金融情勢が異なっているので、もはやあまり参考にならない本も中にはあります。私が2009年に出した本は、金融情勢に依存しない内容が中心でしたので、今でも内容があまり陳腐化していないと思っています。ただそれでも、現在の融資情勢に即した最新の本を出してもらいたいという要望が、読者の皆さんから多数寄せられています。
　
　そこで、既に不動産投資を行っている人にも十分有益になるよう、私が2011年以降に多数の金融機関と取引した経験を踏まえた最新の融資の受け方について、かなりの紙数を割いて解説してゆきます。ゆえに、既に不動産投資をしている人や私の前作をお読みの人にも、読み応えがある実践的で新鮮な情報が詰まっていると自負しています。

　世に出ている多くの不動産投資本はサラリーマンを主対象に書かれていますが、本書では、サラリーマンのみならず、サラリーマンを既に辞めた人・辞める予定の人、また、サラリーマンといっても非正規雇用でいわゆる「属性」（金融機関の住宅ローン審査で基準となる職業、雇用形態や年収）が低い人、そして、自営業者・中小企業経営者も読者対象としており、サラリーマンの「属性」に依拠した融資が受け難い人でも連帯保証人無しで融資を受けて不動産投資ができるノウハウを提供しているのが特徴です。それは、私が学生時代から融資を受けて不動産投資を始め、サラリーマン経験皆無し・連帯保証人無しで不動産投資会社を経営している経験から可能となっています。

　不動産投資本は、宅地建物取引業免許を持った不動産取引業者が書いたものも多く出版されていますが、それらの中には、自社の宣伝や不動産投資の勧誘目的と思われるものも見受けられます。私は投資家という立場であり読者の皆さんに不動産を買ってもらうことを目的として書いている訳ではありません。ですから、本書では、不動産投資の魅力のみならず、様々なリスクも書いています。

　本書を読むことで不動産投資を避けて別の方法を考える人がいれば、それも本書をお買い下さったことの価値になるものと思います。

　本書を通して、一人でも多くの人が融資を利用した不動産投資や会社経営に詳しくなり、今後の資産運用・資産形成や事業運営の参考に本書が役立てば、著者としてこの上ない幸せです。

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　あとがきにご関心のある方は、をクリックして下さい。

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私が実践している融資で純資産を増やす投資法

石渡浩 — 2012-04-20T10:50:14+09:00

　会社設立から今日でちょうど5年です。この間に会社名義で約12億円を借りました。売買価格と同額、または、それ以上の融資を受け、融資金で不動産を買っています。自己資金はほとんど入れていません。そもそも資本金が1000万円ですから、頭金に充てられるお金はありません。

　５年足らずで会社の純資産を1000万円から6億円（不動産鑑定士が評価した不動産の時価に基づく）に増やせたのは、融資を受けたからに他なりません。しかも、この4年間、不動産市況は景気の影響を受け悪化傾向ですから、普通に買っていては、純資産は増えるどころか減ってしまいます。私の会社では約12億円の借入をして不動産を購入し、その後毎月返済しているので借入金残高が現在10億円です。それに対し、不動産の時価は16億円あります。すなわち、過去4年間に12億円で買った不動産の時価が16億円であり、買った値段よりも直近決算期（2011年6月末）時点の時価が4億円も高いのです。

　過去4年間、不動産価格は下落傾向にあります。私も不動産も、買った後で価値が上がった訳ではありません。相場下落の影響は少なからず受けています。しかしそれでも、購入価格を大幅に上回る時価なのです。これはすなわち、購入時に相当割安に買っているということを意味します。

　ただ借りれば資産が増えるということでは決してありません。5年前流行った不動産投資法では、自己資金を入れずに30年ローンを組んでマンションを購入することで家賃収入を得ることができましたが、不動産価格が低下したら、純資産は増えません。むしろ、資産が減って負債未満になり、債務超過になる恐れもかなりあります。ですから、借りてどのように資産を増やすのか、すなわち、増やすためにどのように借りるのか、これが「技術」なのです。

　不動産投資の世界では、「資産10億円」などプラスの資産だけを強調して言う人がいます。しかし、同時に負債を10億円抱えていたら純資産ゼロです。さらに、本人は「資産10億円」のつもりでも値下がりし時価9億円で負債が10億円ならば純資産マイナス1億円の債務超過です。資産から負債を引いた純資産が重要です。

　そういう観点から、２作目の本を書き上げました。今日あたりからそろそろ書店で発売されることかと思います。不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を、理論と実践を交えて解説していきます。どのようにすれば沢山借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この二点に特化した資産形成法です。

　アマゾンの販売ページで目次は見られるのですが、「なか見！検索」は出版社が対応準備中です。そのため、「はしがき」のブログ公開を検討しています。ご関心のある方は、をクリックして下さい。

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私が実践している5年前に流行った投資法とは違う投資法

石渡浩 — 2012-04-20T01:43:06+09:00

　私は2007年に法人を設立し、その約4年後、不動産鑑定士が評価した時価に基づく会社の純資産が6億円に達しました。資本金千万円で始めましたので、4年間で60倍の成長です。それを可能にした背景には、自分なりの投資法がありました。

　今から５年前の２００７年、日経平均は１８０００円を超え、今の２倍近くの株価水準でした。景気が良いときは不動産市況も良く、銀行は積極的に不動産向け融資をするものです。２００４年から２００７年にかけての好景気時もそうでした。あまりお金を持っていないサラリーマンが必要資金全額の融資を受け、自己資金無しで２，３億円するマンション一棟を買うことができました。

　そのため、不動産投資ブームが起こり、銀行の審査基準に合う中古マンションが売り出されると首都圏に限らず即日売れるという状況が続き価格が高騰しました。当時流行った不動産投資法とは、自己資金無しで３０年ローンを組み一棟売りマンションを複数購入し、家賃収入から経費と返済額を引いた後のキャッシュフローを追求するものでした。全額借入金で収益不動産を買い、投資額を大きくすることで、勤務先からの給与収入を上回る家賃が毎月銀行口座に振り込まれ、経費と返済を引いても給与収入に匹敵するキャッシュフローが口座に残り、それを蓄積して預金を増やす、というものです。

　家賃収入という不労所得によりサラリーマンを辞めて悠々自適な生活を送れる――そのような夢を見て手当たり次第に全国各地の収益不動産を買い漁ろうとしていた人達が多い時期でした。そして実際、目標キャッシュフローを達成してサラリーマンを辞めた投資家が羨望の眼差しで持てはやされました。

　しかし、私はそのような不動産投資には懐疑的でした。なぜならば、低金利と高入居率が持続しない限り成り立たないビジネスモデルであり、たとえ無難にキャッシュフローが残ったとしても、将来売却時に売却損が出れば蓄積したキャッシュフローが売却損の穴埋めに回り、リスクと比較して投資全体のリターンが低いと判断したからです。

　私は大学院在学中の２００５年１２月に自己資金で不動産投資を始め、２００７年３月に大学院修了後、翌４月に不動産投資会社を作り、その後５年間に渡りこの不動産投資会社を経営しています。前述の不動産投資ブームの時期に起業しましたが、その手法は当時流行りのやり方とは違っていました。それは、融資期間や金利に依存される返済後キャッシュフローではなく、収益性と資産性を重視していたことです。

　収益性とは表面利回り、すなわち、家賃収入/購入価格です。一般に、利回りが高いほど投資額に対する利益率が高くなります。当時、一棟売りアパート・マンションで利回り１０％以上になる売価で一般公開され売り出される物件は地元神奈川では少なかったですが、私は利回り１０％以上に拘りました。

　個人向けアパートローン審査では返済後の収支計算が重視されます。同じ利回りの物件でも、融資期間が１５年よりも３０年のほうが毎月の返済額が少なくなるので収支の余力は多くなります。それゆえ、利回り９％未満でも融資期間が長ければ収支が合い融資が付くのですが、それは、収益性の低い物件を買い、さらに、融資期間を延ばして余分な金利を払い、利払い後の利益はさらに減るという、儲からない投資に見えました。そして、当然ながら将来金利が上がったら、利益はさらに減り、返済後のキャッシュフローももちろん減ります。

　もっとも、返済期間が短過ぎると収入減や支出増が生じた際に収支がマイナスになり易く、それでは経営破たんしてしまいますので、収支がプラスであることは必要です。ただ、融資期間が長いと金利を多く払うことになり、その分利益が減るのです。私は返済後のキャッシュフローよりも利益のほうを重要視しました。

　営業利益―支払利息が経常利益であり、減価償却費が無いと仮定すれば、経常利益から元金返済額を引くと返済後キャッシュフローになります。元金返済は負債の減少ですから純資産の増加です。これは銀行にお金を貯めているのと同じなのです。ですから、収入に対して元金返済額が多いというのは、悪い事ではありません。むしろ、支払利息が少なくなり経常利益が増えるので良い事です。

　不動産投資は不動産賃貸業という商売ですから、儲けすなわち経常利益が多いことが重要です。減価償却費が無いと仮定すれば経常利益が返済原資になり、それを元に借入金を１５年で返すか３０年で返すかは本来二の次です。返済期間を長くして「毎月の手残りが多い」と言っても自慢になりません。元金返済する前の利益がいかに多いかが本質的に重要なのです。

　とは言うものの、投資額に対する利益率が高くても、それを持って投資の成功とは言えません。投資は買ったものを売って初めて利益が確定します。それは不動産投資でも同じです。ですから、購入して賃貸して売却して、ここまでのトータルで成功か否かを考える必要があります。

　今は低金利ですから、経常利益や返済後キャッシュフローがプラスなのは当然として、如何に高く売却できるかが重要です。その点、５年前に流行った投資法では、売却のことがあまり考えられていないのではないでしょうか。収益物件の売買価格は主として収益価格で決まります。融資が付くからという理由で極限まで高騰した市場における収益価格は、それ以上は上がりません。実際、その後還元利回りが上がり収益価格は下がりました。

　例えば、利回りが１０％から１２％に２ポイント上がるということは率でいうと２０％の上昇であり、すなわち、収益価格の２０％の減少です。不動産売買では取引コストが往復１０％程度かかりますので、それを含めると３０％価値が減少する計算になります。一方、融資期間３０年ですと元金均等返済でもその分の残債を減らすのに９年間かかる計算になります。９年間は売るに売れない状態が続きます。さらに、賃料収入が下がったり金利が上がったりすれば、その売るに売れない期間はさらに長くなります。

　積算価格で見ると、土地価格の低い地方の物件、賃料単価が高くなるワンルーム、こういった物件は収益価格よりも積算価格が低い傾向にあり、そもそも買った時点で積算価格を大幅に上回る価格で購入して負債を抱えています。特に、土地価値よりも建物価値中心の中古物件は建物がどんどん経年減価しますので、積算価格が年々下がります。元金返済により残債も減りますが積算価格も併せて下がります。これではいつまで経っても残債が積算価格を上回り、売るに売れません。

　ゆえに私は資産性を重視しました。資産とは土地です。もちろん土地価格も変動し、上がることもあれば下がることもあります。それに対し、建物価格は経年により最終的にゼロになります。つまり、価格が下がることが明らかなのです。投資の世界で価格が下がることが明らかな物は通常誰も買いません。しかし、５年前の不動産投資ブームのときは、価格が下がることが明らかな建物が好んで買われました。価格減少分を大きく上回る賃貸収益が得られればトータルではプラスになりますが、実際どうだったのでしょうか。

　私のポートフォリオは、購入額でみるとマンションとアパートが半々です。それでも、残債額は土地価格を下回っています。つまり、土地値以下で買っているということです。土地は価格変動しますが建物のように時間が経つごとに減価するものではありません。土地値よりいかに安く買うか、私はその点を重視した投資をしています。

　つまり、5年前に流行った代表的な投資法は、資産価値や売却のことをあまり考えずに返済後のキャッシュフローを重視したものでした。しかし、私は、年間家賃収入2億円とか、返済後キャッシュフロー1億円とか、そういう毎年のフローを高める投資を目指していたのではありません。そうではなく、売却までの長期的なトータルでの利益を追求し、そのために、市場価格よりも安く不動産を買い、毎年の賃貸収益に加え、不動産価格の含み益を得ることを常に考えながら投資しています。

　さらに続きにご関心のある方は、をクリックしてお待ちください。

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入居者募集で多忙でした

石渡浩 — 2012-04-19T01:02:42+09:00

　1か月間ほとんど更新せずにすみません。今後更新頻度が落ちた際には、ツイッターとフェイスブックで更新をお知らせしますので、この機会に登録して下さい。

私の会社は管理職がいないので社員を雇うほど仕事を指示するのに忙しくなります。昨年の初めは月数日勤務のパートしかいなかったのが、今は社員が6人いて、皆繁忙期の賃貸事務・営業を経験していません。昨年の繁忙期は一人で入居者募集に勤しんでいましたが、今年は社員に仕事を指示したり管理したり、また、社員が勤務していない夜間や休日は私が仲介業者対応したりして、昨年に続き忙しかったです。

　賃貸住宅の平均入居期間は約4年と言われています。私は240戸持っているので、仮に4年平均だとすると、年間60戸入居者が入れ替わる計算になります。そしてその多くは3月頃に集中します。特に困るのが3月下旬の退去です。3月末日には入居可能にしたいので、特典を与えてより早く退去するよう促し、修繕と清掃を予め手配し、退去数日で入居可能にするよう努めています。

　そして、3月末や4月初めに辞令が出て転勤のため退去という人が毎年必ずいて、せっかく空室を埋めたと思ってもまた空くので4月も入居者募集は続くんですよね。

　万年社長さん、コメントありがとうございます。

忙しいんだと思います。
今の時代、不動産投資は空室リスクや滞納対策、他にもやらねばならぬことが膨大ですよね。
どこを見ても「満室対策！」って叫んでいる。つまり、それほど大変だと言うことで。(石渡さんの所有物件がそうだと言うのではありません。失礼)
私は「不動産投資でリタイア。悠々自適な暮らし！」とか幻想を振り撒いている人たちは、とんでもない大嘘つきだと思います。他人の人生をぶち壊す犯罪的行為とさえ感じる。
仮にサラリーマンをやめても、それは単なる「転職」であって、勤務時間には拘束されなくなるけど、１日２４時間３６５日、神経をすり減らす生活の始まりに過ぎない。
マリオさんの貴重な警鐘も、マンガの世界としか見ない人がいて驚きますよね。

完全に余談になり、しかも人のブログに私見で失礼しました。
とにかく石渡さんが多忙な生活であろうことは推察します。
体を壊さないでね。
Posted by 万年社長 at 2012年04月12日 07:26

　「不動産投資でリタイア。悠々自適な暮らし！」というのは、次の3条件を満たすと可能かと思います。
１．低金利
２．高入居率
３．管理会社に丸投げで経営可能

　１は今は満たします。しかし、下がり続けたり下がったままの相場というものは無く、やがては上がり出します。融資期間を長くして毎月の元金返済額を少なくしてキャッシュフローを過度に重視する「キャッシュフロー偏重型不動産投資」は、金利上昇で破綻します。

　２も今までは何とかなっていたでしょうが、人口減少社会の中で、都会等一部の人口増加地域を除いては、将来的に賃貸経営は厳しくなるでしょう。ここでも、「キャッシュフロー偏重型不動産投資」は、空室率上昇で破綻します。

　３ができれば賃貸経営は楽です。しかし、空室対策本を読むと、管理会社のチラシを家主が客付業者に配って回るといった方法が何年も前から紹介されてます。良い管理会社と巡り合えれば、家賃も初期費用も下げて高い工事費や管理報酬を払うことで、家主の仕事は楽になります。しかし、それは売上や利益を下げることになりかねません。まして、管理会社任せにして空室が多くては、身もふたもありません。

　これら条件が満たされなくなると、マリオさんの漫画が現実になってくる訳です。1，2はマーケットによるので投資家がコントロールできない部分が大きいです。3はサラリーマンの副業では、管理会社任せにせざるを得ないでしょう。そんな中で、今キャッシュフローが出るからといって、それだけを目当てにした不動産投資をするのは非常に危険だと思います。

　そのような5年前に流行った不動産投資ではなく、より堅実な投資を私は推奨したいです。では、私が考える堅実な投資とは何か、ご関心のある方は、をクリックしてお待ちください。

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社員・パート募集です

石渡浩 — 2012-03-30T23:36:24+09:00

　社員・パート募集です。詳しくは、先ほど配信したメルマガをお読み下さい。　

　給与面から、主として主婦、停年退職者、あるいは20歳代前半の若者向けの求人になりますので、私のメルマガ読んで不動産投資している方は、なかなか該当しないことでしょう。ご家族とかお知り合いとかに勧めて頂ければ幸いです。

　前回の続きは明日書きたいと思っています。をクリックしてお待ちください。

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都銀の法人部門でプロパー融資承認出ました

石渡浩 — 2012-03-30T13:00:46+09:00

　1億円以上の中古アパートを買うのですが、都銀の法人部門でプロパー融資の承認出ました。10年超の融資なので本部稟議扱いでしたが、無事審査に通りました。詳しくは今朝のメルマガをお読み下さい。

　前回の続きは明日書きたいと思っています。をクリックしてお待ちください。

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明日から再開です

石渡浩 — 2012-03-28T16:08:16+09:00

　休みが長くなってすみません。明日から再開です。をクリックしてお待ちください。

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あまり税金を払わず法人の資金を個人に移す方法1

石渡浩 — 2012-03-19T09:19:10+09:00

　コメントありがとうございます。

　通りすがりの投資家さんのコメントです。

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個人と法人のどちらに純利益を貯めていくのがよいかは、非常に難しい問題だと思います。
次のケースを考えて下さい。控除や低税率の部分はないと仮定します。

Ａさんのケース
Ａさんは法人を設立し、利益が１億円でました。役員報酬は０円で、法人所得１億円計上し、法人３税が４０００万円で、法人純資産が６０００万円。
Ｂさんのケース
Ｂさんは法人を設立し、利益が１億円でました。役員報酬は１億円で、法人所得０円計上し、所得住民税が５０００万円で、個人純資産が５０００万円。
さてここで突然両親が病に倒れ、高級老人ホームに入居させることになったとします。バカ息子が私立の医学部に入学することに決まったでもかまいません。必要なお金が５０００万円とします。
ＡさんとＢさんはどちらもお金を用意できるでしょうか？

Ｂさんは用意できます。
しかしＡさんは用意できません。Ａさんが用意できるお金は３０００万円です。残りの３０００万円は納税する必要があります。
突然個人でお金が必要になった場合には、配当として個人に移す必要があります。税率は所得住民税で５０％です。
役員報酬の改定は１年に１回しかできません。役員報酬として個人にお金を移す場合には２年間くらい時間がかかる可能性があるということです。
１年に１回の改定を守らないと役員賞与とみなされ損金不算入になります。
また会社から役員に貸付を行うと役員賞与とみなされ損金不算入になります。
役員報酬として損金算入されれば繰越欠損金として７年間赤字を繰り越せます。７年以内に利益を出せない場合には２重課税が確定します。

未納税の時価ベース法人純資産６億円の会社は、解散前提で個人で購入するなら１億８０００万円が等価であると思います。

皆さんはどのように考えて価値を決めているのでしょうか？
老後資金として消費するために純資産を蓄えているのでしょうか？
それとも事業拡大のためですか？

私は消費資金です。したがって法人税は払いません。
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このご意見に対する私の見解と、あまり税金を払わず法人の資金を個人に移す方法について述べたいと思います。

　まず、法人で不動産賃貸業をするということは、個人の所得があるのが前提です。個人の所得が低ければ個人で事業をしたほうが、不動産所得に対する所得税率も、売却時の譲渡所得税も法人税よりも安く、また、相続も楽です。個人よりも法人のほうが融資を受け易いといった他の理由はありますが、それでも、法人で事業を興す以前から個人収入があるケースが大半ではないでしょうか。

　その上で、法人から個人に資金を移す方法として私が考えている方法を説明します。

１．給与所得控除の活用
　給与所得控除65万円を活かして、給与所得者以外の家族を役員にして役員報酬65万円を払う

２．源泉分離課税の活用
　いわゆる資産管理会社を用いた不動産投資では一般に資本金が少ないことから、代表者から会社への貸付金が発生します。その貸付金を社債に切り替えれば、法人から個人に社債利子を払え、その税率は利子所得として地方税込20％の源泉分離課税になります（代表者からの貸付金は実質資本とみなしてくれる金融機関があるが社債だとどうなるのか、金融機関に確認の必要あり）。

３．申告分離課税の活用
　法人の株式をその法人以外に売却すると、申告分離課税で地方税込20％です。自分の会社が複数あればそれらを組み合わせて法人がグループ会社の株を持ち、元株主の個人に譲渡代金を払うことができます。また、資産管理会社は実質不動産のバルクのような感じで、他社に売却が可能です。一般の零細企業は会社ごと（株の）売却は難しいですが、不動産賃貸業の法人の場合、不動産に似たイメージで、売却ができるそうです。

　私の場合、1は交渉中です。連帯保証人にはなってくれず、給料もいらないと以前言われてしまったのですが、死亡保険金の請求に役員が必要だからとか、保証債務を負わないために会社に関与する必要があるとか、そううい方面から妹を交渉中です。父は存命ですが脳梗塞で寝たきりになってしまい役員として現実的ではありません。妹が二人いるのですが二人とも定職に就いておらず（音楽活動をしています）、年間所得は100万円以下のようです。給与収入は無いので、給与所得控除65万円×2人＝130万円を法人から個人に移せます。

　もっとも、これは節税や資金移転を目的としたものでは無く、会社の存続を考えてのことです。そして、2，3の方法は採用していません。個人の家賃収入が実績ベースで年間4,500万円あり、個人の収入には困っていないからです。

　不動産投資をしている皆様は、法人とは別に個人の収入が複数あり（例えば給与収入＋不動産収入）、個人で消費資金を必要とされている方は、そう多くないだろうと思います。ただ、このブログは不動産賃貸業以外の業種の方々も見て下さっています。また、不動産賃貸業でも、子供が医学部に行くとか家族の介護費や医療費がかかるとかで、個人の消費資金を多く必要とされている方もいらっしゃることでしょう。

　私も不動産賃貸業以外の事業をしており、その会社から役員報酬を取っていません。所得税を払うよりも法人税を払ったほうが得だからです。ただ、融資を受けたり不動産を買ったりする会社では無いので、その会社に資金を置いておく必要がありません。そのため、その会社の資金はあまり税金を払わず法人の資金を個人に移すことを考えています。1，2，3どの方法でもありません。どのような方法か、ご関心のある方はをクリックして下さい。

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減価償却費と保険による節税のメリット

石渡浩 — 2012-03-15T06:29:14+09:00

　ひょっきさん、通りすがりの投資家さん、バビルさん、コメントありがとうございます。

　バビルさんのコメントです。

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減価償却による節税について、私は十分節税効果があると考えています。
最終的に売却することを前提に考えれば、確かに減価償却は課税の繰延に過ぎないという考えも出来ます。しかし、物件の保有期間が長期に渡る場合はどうでしょうか。
例えば購入から売却まで20年保有したとします。減価償却を少なめに取り、20年後に課税額が少なくなる場合と、減価償却を多めに取り、毎期課税額が少なくなる場合、どちらが得でしょうか。貨幣の時間的価値を考慮すれば、後者の方が得なのではないでしょうか。また、早めにキャッシュを得られることにより、そのキャッシュを再投資出来るという点でも、減価償却を多めに取る方法が有効だと考えています。
以上の点から、保有期間に比例して減価償却の節税効果が高くなるというのが私の考えです。
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　昨日は中古アパートを想定した記事です。築22年のアパートを4年で償却して4年毎に所有者を変えるような。

　一方、マンションの超長期保有ですと、減価償却により売却益が出て課税されても残債がかなり減りますので、問題無いと思います。

　超長期となると、ご指摘の貨幣の時間的価値はもっともで、先に経費で落としたほうが良いでしょう。たとえ税率が同じでも、この点が税引き後利益計算上の減価償却のメリットだと思います。

　生命保険の設計書でも貨幣の時間的価値が考慮されていません。今の1,000万円は30年後の1,000万円よりも当然価値があります。ご指摘の通り、保険による節税は利益の繰り延べに過ぎません。しかし、不動産賃貸業では色々な事態に備えて資金をストックしておくことが重要です。例えば、金利が上がって収支が合わなくなり物件を売却する必要が生じたとします。売却額が残債に満たないと差額を自己資金から補てんしないといけません。保険を使わないで内部留保すると当然毎年課税されます。それに対し、保険会社に預けて全額損金処理すれば課税さされず、売却損が出る期にその分の解約返戻金を受け取れば、受け取り分が固定資産売却損と相殺され、事実上課税されません。

　ところで、私は法人メインの記事を書いていますが、個人所得や資産が少ない中で法人で事業展開すると、法人の資産を個人に現預金で移転したいということが生じますね。どのようにすれば法人から個人に効率的に「資金移動」できるのか、私の考えにご関心のある方は、をクリックして下さい。私は皆さんに関心の無い話題は書きません。

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不動産投資家石渡浩のブログ（東京・神奈川）