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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年12月16日

不動産仲介業者に騙されて収益不動産を買わないように 「家賃収入でリタイヤ」はまやかし



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 昨夜まぐまぐのメールマガジンを配信しましたので、お読み下さい。届いていない方は、こちらから登録の上、バックナンバーをお読み下さい。


 昨日の続きです。一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 07:26| Comment(157) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月15日

管理会社が大家を滅ぼす―自主管理か管理委託か6―



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 前回の続きです。現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 それは、管理会社の客付業者への対応が悪かったからです。私から見た対応の悪さとして、

・表記された休日以外に無断で休む
・表記された営業時間を無断で切り上げて早じまいする
・留守中の電話は携帯電話転送になるが、繋がっても「今自宅で手元に資料が無いから明日にして下さい」と言われる
・Eメールを出しても翌日までに返信が来ないことがしばしば
・先代からの資産家大家に依存して収入を得ており、旧態依然とした営業体質
・ファックス送信はPCを使わず、同報送信はメモリ登録可能な30件までしかできない言う
・客付業者への営業回りはしない方針という
・入居者から「管理会社の態度が悪い」とクレームが私に来る

がありました。前所有者時代の入居者とのパイプ役として、購入時に切り替えずに管理委託をしましたが、色々な問題が分かり、また、入居者の入替が進んでいったので、見直しを変更するようになりました。

 そして、一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:53| Comment(65) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月01日

実は空室で苦労していました。その空室を打開した方法を公開します。(前半)―自主管理か管理委託か5―



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 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付専任業者が別にいてその客付のほうが好まれることもあります。

 しかし、私は、管理委託で大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、今回公開します。

 今は社員を雇って会社経営していますが、1年半前まで、臨時のパートを除いて、私一人で仕事をしていました。そのため、当時買った物件の中には、管理委託や専任媒介の物件が多くあり、購入時に従前の管理会社を引き継ぐという方法を採っていました。ある売マンションで、空室が2割以上あるものの満室想定十数パーセントの物件があり、数年前に買いました。購入を機に募集条件を変えたこともあり半年ほどで満室になったのですが、その後2割以上の空室状況に戻ってしまいました。

 仲介手数料を全額貸主負担にしてフリーレントも付けて初期費用を下げたり、あるいは、客付け業者への広告料を付けたりとかなりの費用を投じる前提で募集しても、1年以上に渡り空室がほとんど埋まらずに困っていました。そんな中、現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 管理会社の専任媒介で1年以上ほとんど申し込みが無かった空きだらけの物件が、一般媒介に切り替えて2ヶ月でなぜ満室になり、その後も現在まで満室を維持できているのか、その明白な答えを知りたい方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:25| Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月20日

自主管理か管理委託か4 客付業者に好まれない募集体制とは



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 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳細・お申込みはこちらからどうぞ。


 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とは「客付専門業者」が多い地域の物件です。では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。

 主として二つの原因を私は経験しています。第一は、貸主と直接話をして即決できる物件を好む客付業者が多いことです。そういう業者は他業者の客付ではなく、家主との直接契約を望みます。そのため、「客付専門」ということではなく、客付兼元付となります。エイブル・ミニミニ・ハウスコム、こういった大手・準大手はこの傾向が強いです。

 賃貸申込に際しては、様々な交渉や相談が入ります。
・入居者属性
・ペット飼育
・賃貸保証会社
・賃料
・広告料
こういった様々なことに対して即座に貸主が回答することで、成約し易くなります。貸主が大きな組織だったり、間に仲介や管理の業者が入ったりして、貸主が即決できないと、客付業者はそのお客様を成約させるために、他の物件を紹介しようと、他の貸主に連絡するものです。

 また、電話連絡が付かないと、他の物件に回されてしまいます。水曜日、あるいは、土日曜日休みの会社、また、18時以降電話にでない貸主や仲介・管理業者ですと、客付業者は顧客を他の貸主の物件に振ります。ゆえに私は、不在着信に必ず折り返すようにし、そのように社員教育しています。

 社員の中には「用事があればまたかかってきますよ」と言う者がいましたが、客付業者は貸主に電話して繋がらなければ、再度その貸主に連絡する必要はあまり無く、他の物件の貸主に電話してそこ物件で成約させれば良いだけの話です。

 店舗は18時頃閉店になっても、顧客や家主への連絡はその後22時頃まで普通に行われている業界です。貸主や管理会社が18時以降電話に出ないようでは、せっかくの入居者を逃してしまいます。

 現在コールセンターの導入を検討していますが、それは入居者向けのものであり、仲介業者に対しては夜間休日でも直接電話を受けて即決できないと、入居者をあまり紹介してもらえなくなります。

 ですから、私は一般媒介の自主管理が集客には良いと考えています。

 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付業者が別にいてその客付のほうが好まれることも多々ありましょう。

 しかし、管理委託で私は大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、私の失敗談にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(96) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月16日

自主管理か管理委託か3 客付業者業者が動いてくれる物件とは / セミナー無料招待



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 前回書いたメールマガジン登録についてですが、メールマガジンがどうしても嫌いな方は、こちらからバックナンバーをブログのようにお読み頂くという方法もあります。ただし、タイトルが無いので分かり難いと思います。

 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳しくは上記メールマガジンをお読み下さい。

 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、それは簡単です。「客付専門業者」が多い地域の物件です。

 ここでいう「客付専門業者」とは、管理受託せずに仲介、とりわけ客付を専門とする不動産会社のことです。例えば、エイブルやミニミニはグループ会社で管理受託をしていますし、管理以外の物件でも、貸主と直接媒介契約を結んだ物件を主に仲介します。元付兼客付であり、「両手」を取る戦略です。地場の古くからの不動産会社は、自社管理物件の仲介しかしないことも多いのに対し、エイブルでは管理を伴わない物件を、一般媒介でも、貸主と直接媒介契約を結べれば、積極的に引き受けてくれます。

 逆に言うと、他社の専任媒介であるために貸主と媒介契約を結べない物件は、エイブルはなかなか客付してくれません。

 それに対し、自ら管理受託しないどころか、貸主からの媒介依頼をあまり受けず、他業者が業者公開している物件の客付をメインにしている不動産会社があります。なぜ客付専門なのかというと、楽だからでしょう。

 長期的には、オーナーと直接の繋がりを持つことで様々な利益をもたらします。けれど、元付になると物件調査をしなければならないのはもちろん、管理受託しなければ契約上の義務が無くても、入居者からの連絡が元付の不動産会社に行くことが多いです。そのため、手っ取り早く売上を稼ぐためには、他社が出している物件の客付をして、重要事項説明や契約手続きを全て元付業者にやらせるのが効率的です。

 さらに、広告料付きの物件ならば、客付のみでも2,3か月分の報酬を得ることができます(違法性はさておき)。

 このように短期的に儲けようとする不動産会社は、顧客を得易い場所に出店します。それは都会です。首都圏ならば、東京23区内と、川崎駅・横浜駅周辺といった地域です(千葉・埼玉のことは分かりません)。これら地域には客付専門の不動産会社が多数あるので、その地域の物件を持てば、入居者を付けることは比較的容易です。

 では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 20:41| Comment(51) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月13日

融資の高度な話を今メルマガでしています



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 私はメルマガとブログとで違うことを書いています。セミナーで同じ話をしない、本で同じことを書かないのと同様、メルマガとブログの両方を読んで下さっている読者様をがっかりさせない記事を書くことに務めています。意味の無い記事ならば、書かないほうがましです。

 通常、ブログでは割と高度な融資の話を、メルマガでは基礎的な様々な話をすることが多いのですが、たまたま今は、ブログで融資以外の、メルマガで融資の高度な話をしています。

 私がブログを書き始めて4年近くになりますが、内容がどんどん高度になっています。それは、私の融資についての知識・経験がどんどん増えているからです。

 融資の記事にご関心がある方は、まぐまぐから出している私のメールマガジン「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
に無料購読申込みの上、11月12日以降のバックナンバーをお読み下さい。


 さて、昨夜の記事の件です。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:45| Comment(28) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月12日

自主管理か管理委託か2 業者間公開されていても空室が埋まらない理由



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 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか。管理委託でも、入居率を高く維持できれば、また、修繕費等の経費がかかり過ぎなければ、不労所得に近い所得を得ることが可能です。それができるかどうかは、地域、物件の力、そして、管理会社の力によってきます。

 管理委託物件を満室にするためには、
1)管理会社に客付力がある
2)客付業者が管理会社と共同仲介してくれる
このどちらか、あるいは、両方が必要です。

 管理会社が自社だけで満室にできれば良いですが、そういう管理会社を見つけるのはなかなか大変です。実績があって評判が良い不動産会社は、管理物件が多くて空室が余っている場合もあります。新しい会社ですと、管理物件は少なくても、集客や成約のノウハウや広告予算が乏しくて、客付できない可能性がかなりありますね。

 私が不動産賃貸業を始めて7年近くになりますが、ここ5年間景気は後退しており、入居者付が徐々に大変になってきたと感じています。かつて空いても直ぐに決まった物件の中でも、今は空き期間が長くなったり、賃料を下げたりしている物件もあります。

 管理会社が集客できないから他業者に広告料を付けて客付依頼しても、依頼を受けた相手も同様の状況の管理会社だと、自社の管理物件を決めるのに精いっぱいで、他社の物件の客付をする余裕は無くなってきます。

 賃貸仲介不動産会社がどのような優先順位で顧客に物件を紹介し、成約しようと動くでしょうか。
1.自社の社有や代表者の所有物件
2.転貸借による貸主物件(マスターリース・サブリース)
3.管理受託物件
4.専任媒介物件
5.一般媒介物件
6.他業者媒介物件の客付 広告料あり物件
7.他業者媒介物件の客付 広告料なし物件
8.他業者媒介物件の客付 仲介手数料分かれ(0.5カ月分)物件
特殊ケースを除いて、通常はこの序列でしょう。

 すなわち、管理委託して専任媒介で募集する場合、その管理会社が自ら客付できないと、他の不動産会社から見た優先度が最下位にくるので、空室がなかなか埋まらないのです。

 しかし、管理委託・専任媒介で、管理会社で客付できないのに満室経営が容易に出来ている物件も現にあります。他業者媒介物件の客付は序列として最下位なのに、多くの不動産会社が客付して管理会社と共同仲介してくれる、ということです。

 では、客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:55| Comment(75) | TrackBack(0) | 日記

自主管理か管理委託か1 安易な管理委託は身を滅ぼす



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 生命保険の話と事業性融資の話が途中ですが、数回ちょっと話題を変えて、ご希望に応じてまた前の話題に戻りたいと思います。

 不動産賃貸業は完全に管理委託すれば、家主の仕事はあまりありません。家主がするのは管理会社の管理と経理になりますが、これについても税理士等に丸投げすることができます。それゆえ、不動産所得は「不労所得」と言われ、それに憧れる人達が低金利の昨今多くなり、「不動産投資ブーム」が起き、そのような流れに乗ろうと、宅建業・出版業・広告業・著述業・専門サービス業・専門技能教授業といった様々な産業がここ10年位の間に市場参入して、ブームを更に大きくしました。

 私もその一人ではありますが、私自信の不動産賃貸業は、不労所得を得ようということではなく、事業を興そうという発想で始まりました。
 
 私の本をお読みの方はご存知のとおり、区分所有マンションを買い進めることから事業が始まりましたが、賃貸管理委託はしませんでした。今後管理委託するとしても、まずは自分で賃貸管理業務を経験しないことには、管理会社を管理できないと考えたからです。

 そして、不動産賃貸事業開始後約1年間にアパート2棟買いましたが、家賃集金管理業務は自分でしました。まずは自分で経験をということに加えて、経費の節約ということもありました。

 現在、私の家賃収入は個人法人合せて年間約2億円です。これに5%の管理委託料を払うとすると、その費用は年間千万円、そして、更新事務手数料50%を払うとすると、その費用は年間400万円、2年間で1,400万円になります。不動産賃貸業は儲けても借入元金の返済があるので、手元にお金はあまり残りません。1,400万円の経費節約は大きいものです。

 ここ2年間で、自主管理物件のウェイトを増やしました。それは管理経費節約という部分もありますが、もっと大きな理由があります。安易な管理委託は会社を滅ぼします。私は、今後の不動産賃貸業は、自主管理にしていかないと、少なくても伝統的な専任媒介・管理委託方式とは違うやり方を取らないと、経営が立ち行かなくなると考えているからです。そのために昨年6月に初めて正社員を雇い、今でも社員を募集して増員しています。

 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(29) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月29日

資産増殖ドリームマッチ チケット完売・満席(ニュース速報)


 今日の「資産増殖ドリームマッチ」  のチケットは主催者によると昨日完売し、当日券は無いそうです。当日券を求めて主催者に連絡するのはやめましょう。

 私がメールマガジン
http://archive.mag2.com/0000279415/20120927234958000.html
で告知した懇親会二次会(私の個人的な主催)は本日正午で締め切ります。


 アパートローンから事業性融資へのシフトについて、さらに具体的な事にご関心のある方は、
この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を今夜書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 06:51| Comment(74) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月28日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと3


 現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、その方法として二つ紹介します。

 第一は、既に取引のある個人部門に、法人部門への移管を打診することです。

 第二は、未取引の金融機関を開拓することです。

 個人所有物件を法人名義に変えることは、経費の関係からあまりお勧めしません。今後法人名義で融資を受けて不動産を購入するのが良いと思います。

 不動産賃貸業が専業であれば、その資金は事業性融資になり易いですが、勤め人の場合、「サラリーマンの副業」と見られると、扱ってもらえる確率が下がります。勤めてはいるけれども本業は不動産賃貸業、とアピールすることが必要です。具体的には、給与収入よりも家賃収入のほうが多いこと、これは、必須だと思います。

 さらに具体的な事にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 11:26| Comment(117) | TrackBack(0) | 日記

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東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
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