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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年06月17日

金利が最大0.5%下がりました



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 今日は信金の融資担当者が来て、金利引き下げの手続きをしました。変更契約書を交わし、色々と話をしました。私が融資のことを沢山話したり書いたりできるのは、毎週融資担当者と話をしているから、というところが大きいです。

 どうして金利が下がったのか、その経緯はフェイスブックに書いていますので、お友達リクエストをして読んで下さい。

 さて、ある「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 20:26| Comment(138) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月16日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組み1



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、2パターンあります。一つは、サラリーマンが所得税の節税のために事業承継を前提としないでそのサラリーマンの生存可能年齢の範囲内で融資を法人名義で受ける場合です。これは、金融機関から見て、実質的に、個人に貸すのと何ら変わりありません。しかも、借主が形式的に法人となることから、団体信用生命保険が使えませんし、また、貸す銀行としては、借主が行方不明になったり債務不履行に陥ったりした場合、債権回収が厄介です。

 家族が知らないこともありますし、知っていても積極的な協力を得られないことが多いでしょう。長期出張で海外に行っていて、その間に何らかのトラブルで口座残高が不足すると返済が滞ってしまいますし、書類が必要になっても、実質個人の法人代表者と会えなければ、銀行の事務処理が遅れてしまいます。法人登記場所に行っても、賃貸不動産所在地で従業員が誰もいなかったり、自宅で会えずに事業に従事している家族が存在しなかったり、ということは、個人に貸すのと変わりありません。

 むしろ、個人に貸すよりも難しい部分もあります。個人ですと不動産が相続されますが、
法人ですと相続されるのは不動産ではなく株です。一人会社の場合、相続人が確定して株主総会が開かれて新たな役員が選出されないと、代表者の死後、法律行為を行えません。

 サラリーマンの不動産投資資金融資は1,2億円程度しか出してもらえない、という話を聞くこと多いですよね。給与収入の一部を返済原資に充てる場合はそういう計算になりがちですが、そうでなくても、「本人と連絡が取れなくなったらどうするんだ」という懸念が金融機関としてはあります。

 ちなみに、私は個人名義で複数の銀行の団信枠を使って3億円位借り、加えて一人会社でも代表者保証のみで借り進めることが出来ましたが、融資したのは地域金融機関であり、地元に生まれてこの地で30年生活していた私だから借りることができた、ということがあります。住宅地図を見れば「石渡」と書かれています。不動産登記を調べれば持家なことが分かります。最初に融資した銀行には、数百万円の残高がかねてより維持されていましたし、残高は数十万円規模ですが、家族の預金もずっとありました。呼べばすぐ来るし、行けばいるし(本人がいなくても家族誰かしらいることが多い)、電話かければ大抵繋がるし、不動産賃貸業が本業でした。すなわち、転勤族で多忙のいわゆるエリートサラリーマンよりも借り易い面があったということです。

 このように、実質個人の資産管理会社でも、サラリーマン一代限りの所得税対策の法人は、いわばペーパーカンパニーであり、それゆえ私は、事業法人としてみなされないと、高額な融資を受けられないと説いてきました。

 しかしながら、信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 16:29| Comment(3) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月11日

50年間利益を生み続ける仕組作り



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 コメントありがとうございます。また、先週のウェブセミナー皆様ご視聴・ご受講ありがとうございました。また、諸々の不手際等をお詫びいたします。

セミナーはあれでしたが…追加映像はとても面白かったです。
とくにQA編の融資関係の回答と、自らのブログ執筆後のビジネス展開などは他で聞けないレベル。血肉が通ってる知識はタメになりますね。


 セミナーの翌日と翌々日、QA動画約1時間分と、補講動画約2時間分、私一人で話ました。
お申込みの方全員にご視聴案内をメール送信しました。もし未だ届いていない方がいらし
たら、お知らせください。

 セミナーをして何かセールスするという営業手法がありますが、私には、ブログ・メール
マガジンのように文章を書く方が合っていると、先週のウェブセミナーを通して感じました。

  私の本のタイトルに「純資産6億円」と書かれていますが、不動産の価値は災害により
無くなる恐れがあります。10億円以上の連帯保証債務は、到底個人財産で代位弁済
できるものではありません。今は低金利なので経営が好調で当然であり、将来金利が
上がればこれほどの利益はでなくなります。

 私は常日頃、融資依存の不動産投資でのキャッシュフローのみで一生生活できる
かのような一部不動産会社・コンサルティング会社の不動産投資勧誘はまやかしで
あると警鐘を鳴らし続けています。そして、その解決策として不動産賃貸業以外の
事業を営むことについてもかねてよりメルマガ読者様にお勧めしているところです。

 では私は具体的にどうしているかというと、将来不動産投資が儲からなくなっても
一生生活に困らないよう、早目の備えをしています。すなわち、2009年の正月から
ブログとメルマガを書き、無料の記事を書くことで収益を得る仕組み作りに励んできました。

 無料のブログからどのように収益を生み出すのか。読者様に商品・サービスを売りつける
ことではないことは、昨日お送りした補講動画の通りです。そして、収益不動産購入
希望者向けの各種商品・サービスは、金利上昇等によりニーズが低下する可能性が
高く、不動産投資と同様、一生続けられる仕事ではありません。

 さらに、10年後、20年後、経済社会状況の変化や建物の老朽化により、収益不動産を
手放す投資家さんが増えるかもしれません。そのような状況になった後にできる『お客
様が得をする』提案とは何なのでしょうか。また、「50年間利益を生み続ける仕組作り」
の30年目、40年目、50年目の最終形はどのようなものなのでしょうか。

 私のブログビジネスの最終形を初公開しました。昨夜受講者の皆様にメール配信しました。す。「不動産投資家と会社経営者に将来必ず訪れるある重要課題とそれを支援するために
50年後でも需要が必ずあるビジネスとは」です。

 補講動画見られたから、ご感想等書き込んで頂ければと思います。

 明日から融資の話の続きを書きたいと思いますので、
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posted by 石渡浩 at 12:53| Comment(72) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月05日

今日20時過ぎまで後払いでウェブセミナー受け付けます。



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 ケインズさん、コメントありがとうございます。

 定員の千人まで未だ百人位余裕があります。既にご案内した
・クレジットカード決済
http://fudosan-toshi.willnet.org/seminar/seminar20130605.html
に加えて、
・銀行振込後払い決済
https://form.os7.biz/f/689ab60a/
による申込受付を今朝から開始いたしました。


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posted by 石渡浩 at 16:19| Comment(19) | TrackBack(0) | 日記

8千字のメルマガを今朝配信しました



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 今朝8千字のメルマガを配信しました。「融資を受けて事業拡大するために重要なこと」
http://archive.mag2.com/0000279415/20130605093858000.html

 あまりに分量がおおいせいか、配信してから完了するまでに3時間もかかりました。

 今日はメルマガをお読み頂ければと思います。

 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


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posted by 石渡浩 at 14:21| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月03日

6月5日20時からウェブセミナーを受講料五百円で開催します



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 既にフェイスブックとメルマガで予告している通り、6月5日20時から22時半まで、ウェブセミナーを開催します。受講料は五百円で、本日中にまぐまぐのメールマガジンで募集告知をします。

 VISA or Master のクレジットカード決済で、直ぐに受講案内と特典(事前予習用)動画ファイルをメールでお知らせする仕組みです。

 本日未明に出してメルマガで「昼頃」と書きましたが、準備が少々遅れており申し訳ありません。

<追記>21時半に申込受付開始しました。
●申込ページ http://fudosan-toshi.willnet.org/seminar/seminar20130605.html


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posted by 石渡浩 at 18:25| Comment(79) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月02日

最近投資本が売れているそうですが安易に投資して大丈夫でしょうか。



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 私が昨年4月に出した本『借りて増やす技術』は既に6刷していますが、一般にビジネス書は新刊後1年も経つと売上は落ちてくるものです。ところが、アベノミクスの効果か投資本全般の売れ行きが良いようですね。

 その本の最終章で書いた金利上昇リスクが現実のものになりつつある今、フルローンとキャッシュフローに偏重した投資法ですと、出口のリスクが高いと感じる方が増えているのではないでしょうか。既に不動産価格は上がっています。金利と収益不動産価格とは負の因果関係があり、家賃収入が上がらない中で、これ以上大幅に価格が上がる(利回りが下がる)ことは期待できません。こういったことは本に書かなかったので、6月5日(水)20時から2時間半にわたって開催するウェブセミナーの中でお話したいと思います。ウェブセミナーは受講料五百円で、3日(月)にまぐまぐのメールマガジンにて受付いたします。

 最近は月千冊位のペースで出荷されているようです。この分だと年内に2万部が視野に入ってきます。不動産会社の社員研修でも使って頂いているせいか、たまに、日経新聞のビジネス書ベストセラー欄にも掲載されています。まとめて買って下さる方もいらっしゃるようで、有難い限りです。

 もっとも、ブログ読者の皆様がご支持下さっていることも売れている大きな要素ですね。昨年、紹介して下さったブログ等を紹介しましたが、今年に入ってからも続々と読者の方々がご自身のブログで書評等書いて下さっています。それらブログを今回はお礼を込めて紹介いたします。

 


 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
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posted by 石渡浩 at 09:33| Comment(79) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月31日

「実質個人の資産管理会社」としてのフルローン可能な金融機関からの借り方1



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 万年社長様、再度のコメントありがとうございます。無料でスポンサー広告無しのブログからどのように収入を得ているのか、6月5日(水)20時からウェブセミナーを開催し、そこでお話することにいたしました。パソコンや高速度スマートフォンからご視聴・ご参加が可能です。詳細はまぐまぐのメールマガジンで告知しますので、未登録の方はご登録下さい。


 先ほどまぐまぐとは別の「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」を配信したところ久しぶりだったせいかかなりのエラーメールが戻ってきてしまいました。届かなかった方は再度ご登録をお願いいたします


 ここ1年位、融資といえば事業法人としての話題が中心だったので、実質個人の資産管理会社が地方銀行から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 個人名義の「アパートローン」は頭金1割とか3割とかいったルールを設けている金融機関がありますが、法人名義ですと、実質個人の資産管理会社であっても、一般事業資金と同様に個別審査になる銀行があります。

 都市銀行と信託銀行は主として資産家・地主向けに「アパートローン」を提供していますが、そもそも資産家や地主や資産管理会社を活用することが多いので、法人名義でも融資します。名義が法人であっても「アパートローン」は個人融資扱いです。

 それに対し、地方銀行では「実質個人の資産管理会社」への融資を法人部門で扱っていることがあります。法人部門の融資ですと基本的には事業性であり、頭金何割といったルールは基本的になく、個別判断になります。それにより、評価と収支が基準を満たせば、割安な物件を仕入れることでフルローンになる可能性があります。実際私は法人部門で通常フルローンを受けています。

 法人融資ですと基本的に「格付」が審査上重要になり、財務状況が悪い会社は一般に融資が付き難いです。私の会社は事業法人として融資を受けられる財務内容であり、「実質個人の資産管理会社」とは見られていません。それゆえ融資を受け易いのですが、昨日営業に来た銀行員と話している中で、法人として財務内容の悪い「実質個人の資産管理会社」でも十分に融資対象に成り得るし金額の上限も無い、と言われました。

 ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのです。どういうことか、続編に期待される方は、
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posted by 石渡浩 at 06:12| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月29日

個人としてのフルローン可能な金融機関からの借り方



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 昨日は小さな地域金融機関から建物外装資金の融資を受けました。諸費用込みのフルローンですが、これがタイトルの「フルローン」という意味ではありません。

 未だ不動産購入資金融資を受けていない金融機関であり、信用保証協会付きの融資でした。融資手続きをしながら、購入資金プロパー融資の話が融資担当者からありました。大凡の評価方法を教えてもらい、売価が評価額以下であり、かつ、事業計画等の面から問題がなければ、フルローンが可能とのことでした。

 さらに、他のお客様も紹介して欲しいと言われたので、いわゆるサラリーマン投資家向け融資の話題に及びました。

 結論としては「まずは物件」とのことです。サラリーマン投資家といえども個人事業主への融資となり、担保評価と物件価格・借入額の見合いと、その物件に基づく事業計画・人生計画
が主要な判断材料であるという説明を受け、私の考えと概ね合いました。

 少々違うのは「人生計画」です。中堅・大手銀行の法人向け融資では、代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。しかし、昨日の話では、サラリーマン個人への融資を前提に、借主のライフプランに言及が及びました。法人は死にませんが個人は死にます。サラリーマンの兼業個人事業ですと、遺族がその事業を引き継がない可能性もかなりあります。

 そのような個人事業主への融資という点で、このところ付き合いを深めている中堅・大手銀行の法人担当者とは、考えが違いました。しかし、あくまで事業であるという点は共通でした。

 すなわち、借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員・自営業者だとか、そういう意味での「属性」は問わない、ということです。本業の職業・職種や勤務先によって入り口段階で弾かれるということは、基本的にありません。物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 逆に言うと、個人資料を銀行に持って行って「私はいくら借りられますか」という質問をするやり方は通用しないということです。収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、物件が無いことには話にならないのです。

 ですから、昨日は、「まずは物件ですから、買う物件(の契約権)を持っているお客様でないと、ただお客様に相談に来られても対応のしようがありません」と言われました。

 もっとも、私の読者様は既に賃貸業をしている方が多いので、既存の資産負債、損益・キャッシュフロー状況で融資を受けられるか知りたい、という思いは出るでしょう。その場合には、まずは修繕費や既存不動産への設備導入資金等の融資を申し込めば良いのです。信用保証協会や民間保証会社が付くことで、通常無担保で融資を受けられます。その審査の中で、購入資金の融資を受けられるかどうかという感触も、地域金融機関ならば得ることができます。

 ここ1年位、融資といえば法人の話題が中心だったので、個人や実質個人の資産管理会社が中小地域金融機関から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 なお、購入資金を受ける前に修繕費や既存不動産への設備導入資金の融資を具体的にどう受けるかについては、まぐまぐで一般公開している私のメールマガジンとは別に、独自で非公開のメールマガジンを出していますので、こちらにご登録頂ければと思います。

 
 ところで、今月から金融庁が新政策を打ち出し、中小零細企業向け融資を受け易い環境になっています。金融庁は民間金融機関から中小零細企業へのの融資をどのように増やそうとしているのか。金融庁が示した新たなルールにご関心のある方は、
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 最後に、万年社長さん、コメントありがとうございました。無料のブログでスポンサー広告を掲載している訳でも無いので、気楽に書いています。ただ、期待して見に来て下さる方がいらっしゃる中でいつ更新するか分からないのは良くないので、フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。フォローや友達が増えてツイッターとフェイスブックの情報量が増えている方も多いと思いますが、それに伴い複数アカウント持つ方も増えているようです。

 また、スポンサー広告掲載無しの無料のブログでも、ブログを書くことで様々な仕事に繋がっています。ブログを書くことそのものはお金を生みませんが、結果的に収入になるのです。入居者募集や会社の内部体制作りが落ち着いてきたので、あまり間隔を空けずに更新していこうと思っています。


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posted by 石渡浩 at 09:12| Comment(64) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月26日

新年度予算成立と中小企業向け融資2



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 新年度予算案が成立し、経済産業省中小企業庁のHPから

・平成25年度予算事業のリーフレット

が見られます。安部政権の下でどのような政策が取られるのか1月から注視していましたが、中小企業金融政策については、3月に成立した平成24年度補正予算案で出尽くしていました。その概要は、首相官邸のHPでかねてより出ていた通りです。

 私を含めて小規模な不動産賃貸業の個人・法人が利用する可能性があるものとしては、日本政策金融公庫の「セーフティーネット貸付」のみでしょう。これは最大0.6%金利が下がるとなっているのですが、これは2つの仕組みを組み合わせたものです。

@厳しい業況にあり、認定支援機関等の経営支援を
 受ける場合 基準利率−▲0.4%

A雇用の維持・拡大を図る場合 基準利率−▲0.2%

@・Aともに該当する場合 基準利率−▲0.6%

ということです。@については「厳しい業況にあり認定支援機関等の経営支援を受ける」とのことで、これは、民間金融機関で融資を受けられないほど悪い業況の企業に対して、経営支援を受けて経営改善計画を出すことを条件に融資を金利を下げるというものであり、読者様の多くは該当しないことでしょう。民間金融機関では融資できない先を、セーフティーネットとして日本政策金融公庫(国が全株所有)が融資するという趣旨です。

 私たちが該当するにはAであり、管理人を雇う等何らかの雇用をするという念書を出すことで、金利が0.2%安くなります。

 結局、安部政権での新たに始まった中小企業融資政策というのは、高額な公予算を投じて一般中小企業が直接金銭的恩恵を受けられるものとしてはこれだけ、つまり、日本政策金融公庫の金利が0.2%安くなる、ということしか無いのです。

 補正予算案や新年度予算案は財政健全化を掲げる前政権時代から各省庁で準備されていたせいか、新政権で修正されたとはいえ、中小企業金融分野については、さほど私たちに有利なものにはなりませんでした。

 一方、金融庁は2月に書いた記事の通り、予算はあまり持っていません。しかし、金融機関を監督するという大きな権限を持っています。もっとも、金利を下げろとか、倒産の恐れが高いところに融資しろとか、そういうことまでは言えません。それをするのは公的金融機関である日本政策金融公庫の役割です。あるいは、保証協会にお金を出して保証協会を通して事実上国が保証するということがなければ金融機関に融資を強いることはできません。今年度の政策を見ると、その役割は民間金融機関ではなく日本政策金融公庫に担わせよう、ということでしょう。

 では、金融機関の金利収入を減らしたり貸倒リスクを増やしたりさせることなく、金融庁は民間金融機関からの融資をどのように増やそうとしているのでしょうか。予算事業とは別に、今月から新たなルールが運用されました。これは、私達が融資を受け易くするものです。

 具体的にどういうものか。金融庁の新政策についてご関心のある方は、
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 なお、コメントを頂戴しておりますが、支持(人気ブログランキングへのリンクのクリック)が無ければ続編は書きません。また、連載にせずに1記事にすると膨大な量になってしまいます。皆様にご関心の乏しいことを独りよがりで長々と書き続けても意味がないと考えています。

 ブログの更新情報は、フェイスブック及びツイッターにて都度ご案内いたします。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


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posted by 石渡浩 at 11:29| Comment(100) | TrackBack(0) | 日記

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