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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年05月15日

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 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
大丈夫ですか???


 飛ぶというのは高飛びですか。春は入居者募集で忙しくずっといました。この間の同号については、フェイスブック及びツイッターを見て頂ければと思います。
 


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posted by 石渡浩 at 10:08| Comment(76) | TrackBack(1) | 日記

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posted by 石渡浩 at 10:00| Comment(184) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月14日

コメントのご質問等にお答えします1



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。

 まずは期間工さんのコメントから。

改行について気になったので。
不動産関係のブログや広告ってなぜか毎回一行空白改行いれて記載しますよね。
あれ見てると個人的に詐欺サイトの印象を受けるんです。要点まとめ時のチェック画像とかもそうですね。
改行は見やすいって利点も確かにありますが、詐欺サイトのような悪い印象も強いので現状の論文的な記載が個人的に気に入っております。
石渡さんの知性と信用を感じる訳です。


 ブログだけでなくメールマガジンもそうですよね。1行空けないと見難いからという理由もwかりますが、2,3,4行空いているものも多く見受けられます。

 小学校の作文から大学のレポートに至るまで、学校では空白行を頻繁に入れるとは習わないところ、会社に就職すると、空白行を頻繁に多い文章を作成するのでしょうか。企画書とか提案書とか報告書とか。私は会社勤めしたことが無いので分からないのですが、空白行を沢山入れる文章の書き方を習得する機会がどこにあるのでしょうかね。

 確かに、広告ですと見易くするために行間が大きいことがしばしばありますが、これは文章を読ませるというよりもイメージを伝えるという意味が大きいと思います。また、世の中文章を読まないような人達もいますので、誰にでも分かるようにするためには、広告のようにしたり、漫画のようにしたり、という工夫が必要です。

 しかし、私の読者さんは不動産投資をされている方が中心であり、日経新聞を読むのに慣れている方が多いことと思います。そのような方々に対して、漫画や広告のような文字の少ない記事を提供する必要性は全くないと考えています。さらに言うと、私はそのような書き方は、しようとしてもできない、ということもあります。


 次に、私も一緒ですさんからのご質問です。

私も横浜のとある不動産会社に全く同じ600万円を横領されました。保土ケ谷区にあるF社ではないですか?石渡さんとメールでもイイんで少しお話がしてみたいです。

 記事を書いた当時私も「横領」と書きましたが、お金に色は無く、分別管理されている大手賃貸管理会社は別として、管理物件入居者から振り込まれる預り金も、その会社の売上となる仲介手数料等も、一時的に管理会社の預金になります。敷金も同様に預り金ですが、私を含めて多くの賃貸業者はそれを他の資金と一緒にしてしまいますよね。ですから、財務状況の悪い管理会社や経営(特に財産管理)能力の低い管理会社に任せると、賃借人から月末までに預かった家賃が同社の月末の諸支払に回ってしまう恐れがあります。

 そのため、不動産会社等に資金を預ける場合には、その会社の信用力等を調査する必要があります。

 さて、ご質問の件、小田原市の不動産会社なので投稿者様の会社とは違います。


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posted by 石渡浩 at 09:17| Comment(115) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月23日

金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況



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 私はこのブログとメールマガジンとで別々の内容を書いていますので、こちらのまぐまぐページから是非無料登録をお願いします。

 参考までに、今朝配信した記事を一部転載します。

■金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況

 本日14時からののセミナー
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
ではこの話をいたします。

「3月で金融円滑化法が終わるから売物件が増える」
「アベノミクスで金融緩和が進むから融資が受け易くなる」

こんな話を聞いたことがありませんか。しかし、私はそうは思
いません。私のところには毎週色々な金融機関の営業さんが来
訪します。信用金庫から都市銀行・信託銀行まで様々な業態の
金融機関とお付き合いしていますが、金融機関担当者の見解も
ほぼ同様です。

 第一の理由は、円滑化法が期限切れになっても、行政指導や
銀行業界の申し合わせにより、事実上円滑化は継続するからで
す。

 例えば、昨日金融庁が発表したチラシをご覧下さい。
http://www.fsa.go.jp/news/24/ginkou/20130222-1a/01.pdf
また、全国銀行協会が今月14日に発表した「小企業金融円滑化
法の期限到来後における中小企業金融等への取組みについて」
http://www.zenginkyo.or.jp/news/2013/02/14160000.html
も参考になります。

 そして、金融庁未発表ですが、日本経済新聞にこのような記
事さえ出ています(1月11日新聞誌より転載)。

----------
「中小の再生支援、銀行が定期開示 金融庁義務づけ」

 金融庁はメガバンクや地方銀行など全ての金融機関に対し、中小企業の再生支援への取り組みを定期的に開示することを義務付ける。今年3月末に中小企業の債務返済を猶予する金融円滑化法が期限切れとなり、経営難の企業を再生する必要があるため、金融機関が経営改善に本格的に関与するよう迫 るのが狙い。
 金融庁は3月末までに銀行法など関連法の施行規則を改め、開示を義務化する方針。企業再生に精通した専門人材の人数や専門部署などの態勢整備、 再生に成功した具体例や実績数などが対象となる見通しで、決算報告書などに明記させる。
 金融庁は「開示義務を課せられた金融機関は競い合って中小の再生支援に取り組むようになる」と期待している。ただ、金融機関にとっては開示に伴って事務負担が増えることになる。
 2009年12月に施行された金融円滑化法は、返済猶予などの申込件数と実行件数の報告を金融機関に義務付けている。期限切れで今年4月以降は 法的な報告義務はなくなるが、金融庁は任意で報告を続けるよう金融機関に要請する。金融機関を検査する際に使用する金融検査マニュアルに「任意報告」を盛り込み、制度化する見通し。
 金融機関は事務負担を理由に報告制度の完全廃止を求めているが、金融庁は円滑化法の期限切れ後に一部の金融機関が貸し剥がしや貸し渋りに走ることを警戒。報告制度を残し、返済猶予の申し出に柔軟に応えるよう間接的に圧力をかける。
----------

 つまり、法律に変わり「金融検査マニュアル」で行政指導し
ていく、ということです。その表れが、昨日金融庁から発表さ
れたチラシなのです。

 そのため、4月から銀行不良債権が売物として増える見通しは
ありません。そうした中で金融緩和は進みます。政策金利はほ
とんど下げられませんが、それ以外の方法で日銀は金融機関が
資金を得易くしますので、金融機関の融資が積極的になるとい
う論調は否定できません。

 では、それらを踏まえて、私達は今後収益不動産を容易に変
えるようになるのか。売物を入手できなければ、いくら銀行が
お金を貸すといっても、収益不動産は取得できません。また、
銀行がお金を貸したがっていると言っても、リーマンショック
後の不動産不況を目の当たりにし、また、円滑化対応に追われ
ている銀行が、誰にでもお金を簡単に貸す訳がありません。

 そうした中で今後収益不動産を買い進めていく秘訣を、今日
のセミナーで本邦初公開です。従来の私のセミナーとはかなり
違った話をします。また、その知識を前提とはいたしません。
ですから、これまで私のセミナー等を聴かれた方・初めての方
両方にご満足頂ける内容かと思います。

 HOME'S不動産投資フェア(無料)
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
は申込制になっています。HP上参加申込は締め切られていませ
んが、タイミングによって申込フォームがメンテナンス中やア
クセス集中状態になるかもしれません。その場合には、主催者
メールアドレス toushi-newarrival@next-group.jp
宛てに、氏名・住所・電話番号を付して参加申込の旨送信され
てはいかがでしょう。入退室自由の大規模イベントですので。

 今年に入ってから20人以上の銀行員が私の事務所に来訪しま
した。そこから得た情報を踏まえて、「どうすれば収益不動産
を買えるのか」その秘訣を本日14時からお話します。詳細は、
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
をご覧の上、新橋・銀座のイベント会場にご来場下さい。



 以上が、今朝のメルマガの抜粋です。セミナーへの誘導になっていますが、それ以前の記事の部分が同業メルマガの中で充実していると自負しています。



 さて、また連載に戻ります。収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:58| Comment(177) | TrackBack(0) | 日記

金融庁は融資にどう関わるのか 安部政権で融資はどうなる3



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。その件も含め、今後融資がどうなるのか連載していきたいと思います。

 前回の記事で、金融機関が融資を出し易くする財源を持っているのは金融庁よりもむしろ経済産業省(中小企業庁)であると述べました。では、金融庁は何をしているのでしょうか。

 先月の記事で書いた通り金融政策は日本銀行が決定権を持っています。金融庁は金融機関を監督するのが業務です。その監督行政の中で中小企業向け融資をどのように促進するのか、また、そのための財源はどうなのか、今回は簡単に説明したいと思います。

 金融庁の来年度予算案を見ますと、「中小企業の経営改善と事業再生支援に必要な資金」というものがあります。その予算額は2,150万円です。何をするのに使うお金かとと言えば、「中小企業の実態把握などの調査等を実施するための必要な経費」とのことです。

 調査費用2,150万円しか金融庁は中小企業融資のために出してくれません。具体的には、
・委託調査、研究会等出席謝金 1,390万円
・職員旅費 200万円
・研究会委員旅費 315万円
・事務経費 242万円
となっています。

 それに対して経済産業省の中小企業対策予算は凄いですよ。来年度予算案での支出が1,000億円以上、そして、日本政策金融公庫への財政投融資が6兆円近くです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこの中小企業庁予算をご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。

 なお、今日は、14時から15時まで、新橋・銀座でホームズ不動産投資フェア
で収益不動産講演の秘訣を最近の融資事情と絡めて講演し、その後18時まで個別相談を受けながら、昨年9月に開催したセミナーのDVDの対面販売をいたします。


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posted by 石渡浩 at 08:10| Comment(681) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月12日

中小企業金融・資金繰り支援政策を決めるのは経済産業省 安部政権で融資はどうなる2



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 融資についての行政庁として金融庁を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、金融庁の主業務は金融機関の監督であり、金融庁がお金を出して中小企業が融資を受け易くするものではありません。金融円滑化支援法のように融資後の債務者管理は金融庁の意向が大きく、また、「中小企業向けにもっと融資しなさい」と金融庁が金融機関を指導することがあるようですが、財源が無ければ金融機関も動き難いものです。

 融資促進のための予算を出すのは、経済産業省です。日本政策金融公庫も全国の信用保証協会も、融資制度等は、中小企業庁の政策に大きく左右されます。それゆえ、融資に詳しくなるためには、実は、中小企業庁の情報をウォッチすれば良いのです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこちらのPDFファイルをご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
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posted by 石渡浩 at 08:55| Comment(222) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月04日

安部政権で融資はどうなる1 予算案と中小企業金融・資金繰り支援政策



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 マクロの金融政策についてはご関心が低いようでしたので一旦見送って後日機会があれば再度書きたいと思います。

 皆様によりご関心があるのは、融資がどうなるかですよね。

 先週、来年度予算案が閣議決定されました。また、それ以前に平成24年度補正予算案も閣議決定されました。それらは財務省のウェブページにこの通り掲載されていますが、各省庁の分を全部読むのはかなり大変です。
 
 近年予算案通りに予算が決まらないことがありましたが、かつて「自民党一党独裁」と言われていた時代には、予算案がそのまま予算となっており、今回もそうなるでしょう(衆議院の優越により)。各省庁は財務省に予算を要求しますが、予算を要求するということは、その時点で来年度の政策立案を概ねしています。そして、新年度予算案が決まってからは、それを前提に、詳細な政策を決めて、予算案が国会で通ると速やかにそれを開始します。

 そのため、各省庁の予算案を熟読して不明点を管轄部署に質問することで、4月以降どうなるかは現時点で大凡分かるのです。それを商売にしているのがマスコミですが、細かいことまではあまり報道されません。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 06:32| Comment(123) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月20日

日本銀行の金融政策と不動産投資1



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 きせたんさん、コメントありがとうございます。翼さんは今年派手な演出をしていますが、あくまで演出で、本質は堅実で真面目な経営者です。来年からはいわゆる「インターネットビジネス」の世界を飛び出して実業家として活動していくとのことです。翼さんの今後を、「暖かく」とまでは言いませんが、見守って頂ければと思います。

 さて、一昔前まで、経済成長率は名目よりも実質のほうが低いのが一般的でした。名目は実額であり、そこから物価上昇分を差し引いたものが実質だからです。所得が増えてもその分物価が上がっていたら実質的な所得は増えませんので。

 しかし、現在、物価上昇率がマイナス傾向すなわちデフレであり、所得が増えなくても物価が下がれば実質経済成長率はプラスになる、という現象が生じています。

 自民党は実質経済成長率よりも名目経済成長率、すなわち、物価上昇率を重視した政策を掲げています。それが、「明確な『物価目標(2%)』を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」という金融政策ですが、「大胆な金融緩和」は日銀法改正を伴わない限り、困難でしょう。では、どうして現行の日銀法では難しいのか。
 
 それは、日銀が政府から独立して位置づけられているからです。

 日銀の役員は政権党の意向で自由に任免できなません。日銀は金融政策についての多大な権限を持っているところ、その政策決定は「政策委員会」の委員9名でなされます。その構成員は、総裁一人、副総裁二人、審議委員六人ですが、これら役員は「両議院の同意を得て、内閣が任命する」(日銀法第23条)とされており、5年の任期中、原則として「その意に反して解任されることがない」(日銀法第25条)という身分保障がされているのです。

 ですから、自民党政権に変わったからといって、任期中の委員は在任します。そして、任期切れになっても、「両議院の同意」が必要で、衆議院の優越や再議決の制度がありません。そのため、参議院でも過半数の同意を得られる総裁・副総裁・審議委員でないと内閣が任命できないので、自民党・公明党政権の意向で自由に決められないのです。

 もっとも、参議院でも与党と「第三極」との部分連携が考えられますし、参議院選挙もありますので、自民党がこのまま国民の支持を得られ続ければ、政権党の意に沿った役員を任命することができます。

 そして、日銀法改正は参議院で通らなくても衆議院の2/3以上の再議決で理論上は可能です。
そのため、日銀役員や参議院議員の任期を待たずに、日銀法を改正して自民党政権に協力する日銀役員を送り込むとうい強硬策も考えられます。また、そういうことが視野に入る中で、現在の日銀役員が新政権に歩み寄る可能性もあります。

 ゆえに、自民党が打ち出している金融緩和政策が、効果は別として、財政政策と併せて行われる可能性は高いと考えます。

 では、金融緩和により不動産投資マーケットはどのようになるか。続編にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 10:28| Comment(247) | TrackBack(1) | 日記

2012年12月19日

自民党安部新政権と不動産投資



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 コメントありがとうございます。翼さんの記事は書きませんからご安心下さい。

 自民党の復権が決まりました。自民党の経済政策とはどのようなものか、野党の現在、自民党HP上であまり詳しい情報が載っていませんが、日本経済再生本部の中間とりまとめが最も参考になると思います。

 まず、成長長目標として、「新しい成長戦略の立案・実施、金融緩和、規制改革、有効需要の創出など、あらゆる政策手段を導入して名目3%以上の経済成長を目指す」としています。
そして、金融政策として、「明確な「物価目標(2%)」を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」と、また、経済財政政策として「今後 2〜3 年は当面の景気の落ち込みと今後のリスクに対応できる、よ
り弾力的な経済財政運営を推進する。まず、新政権発足後、速やかに「第1弾緊急経済対策」を断行し、本格的大型補正予算と新年度予算とを合わせ、切れ目のない経済対策を実行する」としています。

 成長目標が名目3%で物価上昇が2%ということは、実質成長率1%ということになります。大胆な金融政策と財政政策を両方押し進める訳ですが、実質成長率1%よりも物価上昇率2%というほうが、達成が大変でしょう。

 年率換算季節調整済みGDP成長率は過去3年間次の通り推移しています。

期 実質成長率 名目成長率
2009/
1- 3. -15.1 -15.2
4- 6. 6.8 4.2
7- 9. 0.2 -3.0
10-12. 7.5 3.8
2010/
1- 3. 5.8 4.9
4- 6. 4.4 2.5
7- 9. 5.5 3.2
10-12. -1.6 -4.3
2011/
1- 3. -7.3 -8.3
4- 6. -2.8 -5.6
7- 9. 10.4 9.5
10-12. 0.3 -1.1
2012/
1- 3. 5.7 6.0
4- 6. -0.1 -1.8
7- 9. -3.5 -3.6

 実質よりも名目のほうが低いですが、その分物価が下落していることを意味します。これを2%分逆転するというのは、至難の業かと思います。それを可能にするために自民党が企ているのが「日銀法の改正」です。それなくして「物価目標(2%)」の実現は不可能でしょう。

 どういうことか、この話題のシリーズ化にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:23| Comment(71) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月17日

家主を滅ぼさない管理会社を選ぶ必要あり―自主管理か管理委託か7―



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 コメント頂戴したように素人記事ではありますが、私が昔の失敗談を語ることで、ためになる方もいらっしゃるだろうと思いまして。

 まず、免許番号が古いとそれだけで客付業者から敬遠される傾向にあるようです。昔ながらの営業をしており付き合い難いと、若い会社の営業マンは思うのでしょう。それとも関連しますが、「態度が横柄」「上から目線」といったところも、嫌われる要因だったようです。

 昔は需給関係が今と逆でしたので、家主や賃貸物元の不動産会社は「偉かった」のでしょう。しかし、空室が余っている現在の市場では、入居者となるお客様が第一、そして、それを左右する客付業者のほうが立場が上です。空室確認の連絡があった際に直ぐに対応して客付を依頼しないと、他の物件にお客様を振られてしまいます。それゆえ、経営意識の高い家主や管理会社は客付業者を回って頭を下げて入居者募集活動をしており、皆様もそれが当然と思うでしょうが、そういう意識の無い業界人も多いのが現状でしょう。

 ですから、サラリーマンの副業であっても、昔ながらの方法で本業でやっている家主や不動産会社に勝てるのでしょう。

 結局のところ、良い管理会社を選ぶのが重要という事に尽きますね。

 このところ新しいことをあまり書いていませんでした。そろそろ話題を変えましょう。賛成の方は、
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posted by 石渡浩 at 00:54| Comment(87) | TrackBack(0) | 日記

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