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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年06月23日

毎年純資産5千万円増える理屈



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 私が会員となっている、日本インターネットマーケティング協会
代表理事石田健氏が、ご自身の力作「ザクザク稼ぐメールマガジン」(売価29,800円)
を本日限り無料配布されています。

 メールマガジンによる集客や収益化にご関心のある方は、この機会に入手されることをお勧めします。以下その手順を説明します。

1.石田健氏の無料提供映像をこちらから視聴する。

2.映像のうち「第4回」を選択し、その動画に対するコメントを書く。

3.投稿後、特別プレゼント受取のためのメールアドレスを入力する

4.入力したアドレスに送られてくるメールに書かれたURLから、
「ザクザク稼ぐメールマガジン」の電子ファイルをを無料でダウ
ンロードする

※本日24時期限となっていますが、もしこのブログを読まれたのが
24時以降であっても、諦めずにアクセスして頂ければと思います。


 さて、昨夜配信したメールマガジン(バックナンバーはこちら)
に対してSさんからご質問がありました。

メールの中に気になる記述が。

>前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これにより、時価ベースの純資産が約5千万円増えました

借入金を返済することで負債は5千万円減りますが、資産(現金預金)も同額減るでしょうから、「これにより」純資産は増えないのではないですよね。

とはいえ税引後でも多額の利益を得ていて、しかもそれがキャッシュを伴うからこそ多額の返済が可能なわけで、本当に素晴らしい経営手腕ですね。

事業を拡大させ続ける石渡さんですが、事業、投資にゴールを設けていらっしゃるんでしょうか?


 昨夜の長いメールを最後まで読んで下さりありがとうございます。

 元金返済により負債は減りますが、返済は預金からするので、資産が減って負債が減るという構造はご指摘の通りです。しかし、その預金がどこから作られたかといえば、入居者が払う家賃からであり、当然ながら、返済額を超える売上があるということです。

 次に「ゴール」について、私の会社は大企業や株式公開会社ではなく、私一人が全株持っているいわゆる一人会社です。大きな会社のような数値的な経営計画はありません。この頃大きな銀行との取引が増えてそういうものを望まれることもありますが、絵に描いた餅になりますからね。

 事業というのは時代変化に合せてその内容は変わっていきます。色々な機会で何十回と言っていますが、2%で必要資金全額を調達して10%で運用する形の近年の不動産投資は低金利と家賃収入が入るという二つの前提の下でたまたま可能になっているに過ぎません。「今でしょ」という流行語があるようですが、正に今儲けられるのでそのような不動産投資をしており、そのために規模を拡大してきました。今稼げるときに出来る限り稼いでおきたいというのが私の重いです。社会情勢が変われば、このような事業はやがてできなくなり、方向転換を余儀なくされますので。

 さて、連載のほうですが、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で不動産担保評価における収益還元法の利用が明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、一昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(147) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月22日

「収益価格は高くても積算価格で評価すると債務超過だから融資を受けられません」そんな方が融資を受けられるようになってきました



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 私が『逆転不動産投資術』を出してから3年半が経ちました。出版社との契約は満了しており、在庫が無くなったらもう流通されません。中古品ならば新品の半値で買えます。つまり、古くなったということです。

 古くなった点の一つが金融機関の不動産評価です。第3章「石渡浩流不動産投資法の極意」第2節「逆転を可能にする融資付けの極意」の第3項「積算評価のい物件を選ぶ」にて、「ほとんど積算評価です」と述べ、積算評価が融資額よりも高くなるように借りようとすると上手く融資が付く旨解説しています。確かにその考え方はアパートを将来土地売りするような投資では重要ですが、大型マンションや商業ビルの市場価格は収益価格で決まりますし、融資審査も収益還元法が採用されることが多くなりました。

 それは、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 実際、昨年9月の私主催セミナーのプラチナ席の特典である金融機関との引き合わせ(私・お客様・銀行員の三者面談)を利用された方の全員が、「債務超過」を撥ね退けて高額な新規融資や借り換え資金融資を受けることに成功しています。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

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posted by 石渡浩 at 18:49| Comment(50) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月21日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組3



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、銀行の見方が違ってきます。

 前者の場合、その実質個人と連絡を取れなくなる恐れがあり、例えば、いわゆるエリートサラリーマンの方々ですと、海外出張・転勤等で不在の時に、銀行はどのように連絡を取るのか、という問題があります。Eメールや電話で連絡が取れても対面で捺印をもらう必要がある場合等、非常に不便です。そして、株主も役員も同一の一人という会社で経営者が行方不明になったら、銀行は法的手続き以外、何ら術がありません。また、経営者が死亡した場合、株が相続されますが、誰が株を相続したのかを銀行が確認するのは手間がかかりますし、遺族に株が相続されても株主総会で新たな代表者が選ばら得なければ会社は機能せず、銀行がそうした手続きを遺族に助言してもそれがなされないと、結局は貸金滞納が生じると、法的手続き以外、銀行は回収できなくなります。

 後者の場合、役員が複数いますので、代表者が不在でも他の取締役(家族)がある程度の代わりを果たせます。万一代表者が何らかの事情で業務を遂行できなくなれば、役員間あるいは株主総会で新たな代表を決めて業務を継続します。法人作りの段階から銀行がサポートすることで、家族経営の会社として、銀行は安心して融資できるのです。

 ですから、サラリーマンの副業でも、高額な融資が受けられないという訳ではありません。では、サラリーマンの副業の「実質個人の資産管理会社(家族型)」で高額な融資を受けるのに、どういう金融機関からどのように融資を受ければ良いのか、金融機関名や手続き詳細のネット公開はしませんので、ご関心のある方は、非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」にご登録下さい。
 

 では、次の記事を
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posted by 石渡浩 at 12:26| Comment(18) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月19日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組2



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 不動産投資中毒さん、万年社長さん、SSさんご回答ありがとうございました。
P.N パープルヘイズさん、ご覧になられたらお返事下さい。

 創業融資は自己資金と同額や倍額までしか融資受けられないので、いずれにしろ数百万円以上の自己資金が無いと始まりません。個人投資というのはお金を持っている人がそのお金を運用するものですよね。お金が無いのに投資するという考え方は、私がもたらしてしまったんですかね。「学生」と名の付く本を2冊出したことで誤解されたかもしれませんが、「学生起業」という言葉もありますし、20歳代前半で会社を上場させる社長もいますし、学生だからお金を持っていない、ということには必ずしもなりませんが、あまりお金を持っていない学生のほうが多いことは事実でしょう。そういう誤解が生じないよう、メールマガジンの紹介文では予め自己資金を持っていた旨書いています。自己資金無い方が登録しても不動産買えませんので。

 さて、お待たせしました。信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 その「仕組み」は、個人単独では無く家族での資産管理会社経営です。資産管理会社を作る主目的は所得税の節税です。その節税法は、所得税率と法人税率の差分のみではありません。
家族を役員にして役員報酬を払ったり、株主を子供にして子供への相続問題が生じないようにしたり等、家族ぐるみで不動産投資をする人が多いのです。銀行はそうした手法を顧客に助言することで、顧客の税引き後キャッシュフローが良くなるとともに、実質的経営者が万一の場合でも、会社は存続します。

 役員が複数いれば他の役員が代表になりますし(そういう定款にしておく必要がありますが)、そうでなくても、株を持っている妻子が株主総会を開いて新たな代表を決めることになります。

 つまり、一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、違ってくるということです。

 さらに明日に続きます。
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posted by 石渡浩 at 23:09| Comment(71) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月18日

ご質問がありました



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 パープルヘイズさんからご質問がありました。以前頂戴したご質問がいくつかそのままになっていて恐縮ですが、貯めないように、今日のご質問を取り上げたいと思います。


目安としては幾ら貯めてから動き出せばよいのか

事業主になるには何か特別な知識がいる?のか

税金はどのくらいなのか、

大阪の人間は東京の不動産を取引できるのか?

の四つ、これらは目指すにあたって主な問題となります。


 皆様、パープルヘイズさんへの回答・助言等を、コメント欄からお願いいたします。

 連載の続編は
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posted by 石渡浩 at 21:40| Comment(190) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月17日

金利が最大0.5%下がりました



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 今日は信金の融資担当者が来て、金利引き下げの手続きをしました。変更契約書を交わし、色々と話をしました。私が融資のことを沢山話したり書いたりできるのは、毎週融資担当者と話をしているから、というところが大きいです。

 どうして金利が下がったのか、その経緯はフェイスブックに書いていますので、お友達リクエストをして読んで下さい。

 さて、ある「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 20:26| Comment(138) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月16日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組み1



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、2パターンあります。一つは、サラリーマンが所得税の節税のために事業承継を前提としないでそのサラリーマンの生存可能年齢の範囲内で融資を法人名義で受ける場合です。これは、金融機関から見て、実質的に、個人に貸すのと何ら変わりありません。しかも、借主が形式的に法人となることから、団体信用生命保険が使えませんし、また、貸す銀行としては、借主が行方不明になったり債務不履行に陥ったりした場合、債権回収が厄介です。

 家族が知らないこともありますし、知っていても積極的な協力を得られないことが多いでしょう。長期出張で海外に行っていて、その間に何らかのトラブルで口座残高が不足すると返済が滞ってしまいますし、書類が必要になっても、実質個人の法人代表者と会えなければ、銀行の事務処理が遅れてしまいます。法人登記場所に行っても、賃貸不動産所在地で従業員が誰もいなかったり、自宅で会えずに事業に従事している家族が存在しなかったり、ということは、個人に貸すのと変わりありません。

 むしろ、個人に貸すよりも難しい部分もあります。個人ですと不動産が相続されますが、
法人ですと相続されるのは不動産ではなく株です。一人会社の場合、相続人が確定して株主総会が開かれて新たな役員が選出されないと、代表者の死後、法律行為を行えません。

 サラリーマンの不動産投資資金融資は1,2億円程度しか出してもらえない、という話を聞くこと多いですよね。給与収入の一部を返済原資に充てる場合はそういう計算になりがちですが、そうでなくても、「本人と連絡が取れなくなったらどうするんだ」という懸念が金融機関としてはあります。

 ちなみに、私は個人名義で複数の銀行の団信枠を使って3億円位借り、加えて一人会社でも代表者保証のみで借り進めることが出来ましたが、融資したのは地域金融機関であり、地元に生まれてこの地で30年生活していた私だから借りることができた、ということがあります。住宅地図を見れば「石渡」と書かれています。不動産登記を調べれば持家なことが分かります。最初に融資した銀行には、数百万円の残高がかねてより維持されていましたし、残高は数十万円規模ですが、家族の預金もずっとありました。呼べばすぐ来るし、行けばいるし(本人がいなくても家族誰かしらいることが多い)、電話かければ大抵繋がるし、不動産賃貸業が本業でした。すなわち、転勤族で多忙のいわゆるエリートサラリーマンよりも借り易い面があったということです。

 このように、実質個人の資産管理会社でも、サラリーマン一代限りの所得税対策の法人は、いわばペーパーカンパニーであり、それゆえ私は、事業法人としてみなされないと、高額な融資を受けられないと説いてきました。

 しかしながら、信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 16:29| Comment(3) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月11日

50年間利益を生み続ける仕組作り



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 コメントありがとうございます。また、先週のウェブセミナー皆様ご視聴・ご受講ありがとうございました。また、諸々の不手際等をお詫びいたします。

セミナーはあれでしたが…追加映像はとても面白かったです。
とくにQA編の融資関係の回答と、自らのブログ執筆後のビジネス展開などは他で聞けないレベル。血肉が通ってる知識はタメになりますね。


 セミナーの翌日と翌々日、QA動画約1時間分と、補講動画約2時間分、私一人で話ました。
お申込みの方全員にご視聴案内をメール送信しました。もし未だ届いていない方がいらし
たら、お知らせください。

 セミナーをして何かセールスするという営業手法がありますが、私には、ブログ・メール
マガジンのように文章を書く方が合っていると、先週のウェブセミナーを通して感じました。

  私の本のタイトルに「純資産6億円」と書かれていますが、不動産の価値は災害により
無くなる恐れがあります。10億円以上の連帯保証債務は、到底個人財産で代位弁済
できるものではありません。今は低金利なので経営が好調で当然であり、将来金利が
上がればこれほどの利益はでなくなります。

 私は常日頃、融資依存の不動産投資でのキャッシュフローのみで一生生活できる
かのような一部不動産会社・コンサルティング会社の不動産投資勧誘はまやかしで
あると警鐘を鳴らし続けています。そして、その解決策として不動産賃貸業以外の
事業を営むことについてもかねてよりメルマガ読者様にお勧めしているところです。

 では私は具体的にどうしているかというと、将来不動産投資が儲からなくなっても
一生生活に困らないよう、早目の備えをしています。すなわち、2009年の正月から
ブログとメルマガを書き、無料の記事を書くことで収益を得る仕組み作りに励んできました。

 無料のブログからどのように収益を生み出すのか。読者様に商品・サービスを売りつける
ことではないことは、昨日お送りした補講動画の通りです。そして、収益不動産購入
希望者向けの各種商品・サービスは、金利上昇等によりニーズが低下する可能性が
高く、不動産投資と同様、一生続けられる仕事ではありません。

 さらに、10年後、20年後、経済社会状況の変化や建物の老朽化により、収益不動産を
手放す投資家さんが増えるかもしれません。そのような状況になった後にできる『お客
様が得をする』提案とは何なのでしょうか。また、「50年間利益を生み続ける仕組作り」
の30年目、40年目、50年目の最終形はどのようなものなのでしょうか。

 私のブログビジネスの最終形を初公開しました。昨夜受講者の皆様にメール配信しました。す。「不動産投資家と会社経営者に将来必ず訪れるある重要課題とそれを支援するために
50年後でも需要が必ずあるビジネスとは」です。

 補講動画見られたから、ご感想等書き込んで頂ければと思います。

 明日から融資の話の続きを書きたいと思いますので、
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posted by 石渡浩 at 12:53| Comment(72) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月05日

今日20時過ぎまで後払いでウェブセミナー受け付けます。



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 ケインズさん、コメントありがとうございます。

 定員の千人まで未だ百人位余裕があります。既にご案内した
・クレジットカード決済
http://fudosan-toshi.willnet.org/seminar/seminar20130605.html
に加えて、
・銀行振込後払い決済
https://form.os7.biz/f/689ab60a/
による申込受付を今朝から開始いたしました。


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posted by 石渡浩 at 16:19| Comment(19) | TrackBack(0) | 日記

8千字のメルマガを今朝配信しました



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 今朝8千字のメルマガを配信しました。「融資を受けて事業拡大するために重要なこと」
http://archive.mag2.com/0000279415/20130605093858000.html

 あまりに分量がおおいせいか、配信してから完了するまでに3時間もかかりました。

 今日はメルマガをお読み頂ければと思います。

 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


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posted by 石渡浩 at 14:21| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


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