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2013年07月19日

消費税専門税理士にNHKニュースが取材



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 「保険の窓口」創業者による消費税不正還付事件の容疑者が起訴につき、ここ数日のニュース・新聞報道をまとめましたので末尾に転載します。消費税専門として有名な税理士さんの見解もあります。今後、「休眠会社利用スキーム」にも国税庁のメスが入るでしょう。

 一方、消費税の脱税として国税庁に追徴課税されたとしても、それが刑事事件になるのとは別です。後者では、違法性を知って行った場合等が対象になり、合法(節税)と考えて行った行為が国税庁の見解で違法(脱税)として課税されたということですと、刑事罰は課せられない(無罪となる)可能性もあります。

 例えば、課税売上を作るための中古車販売が現実に行われていなければ架空売り上げですが、中古車の売買には、金銭授受、また、陸運局への届出や自賠責保険の名義変更等が伴うものであり、そういうことがされておらず、全くの架空だったのか、それとも、消費税還付目的とはいえ、本当に車を売ったのかによって、刑事的に違法になるかどうかが異なることでしょう。

 例の自動販売機スキームでの消費税還付について、税務調査で修正申告を求められたり、税務署に追徴されたりした方、いらっしゃいますか。仮にそういうことがあっても、実際に自動販売機を付けて課税売上が上がった証拠があれば、刑事的な犯罪にはならない気がします。

 しかし、刑事事件にはならなくても、自動販売機スキームでの消費税還付を税務署が否認するのは大いに考えられることであり、「取得税は消費税還付金で」と考えて収益不動産を購入するのは危険です。税理士の助言を受けて形式上合法と捉えて還付を求めても、法の公平性や消費税法の趣旨を踏まえた実態面として正しい行為なのか、ということを見極める必要がありそうです。

 私は「抜け穴」を見つけて儲けようとする習性があります。特に小規模事業者で儲けている人は、多かれ少なかれ、この発想を持っていると思います。それを市場取引で活かす分には良いとして、税務署相手にはしないほうが良いと、今回の報道を通して強く感じました。

 では、記事のまとめです。

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指南役に2500万円 「報酬ではない」と否認
2013.07.16 共同通信

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫(こんの・のりお)前社長(58)の不動産会社をめぐる消費税不正還付事件で、今野前社長が事件の舞台となったマンション2棟を購入した際、不動産業者に支払った仲介手数料のうち、約2500万円が指南役とされた知人の会社員
石沢靖久(いしざわ・やすひさ)容疑者(50)=消費税法違反容疑などで逮捕=に渡っていたことが16日、関係者への取材で分かった。
 東京地検特捜部は、指南した報酬の疑いもあるとみて調べている。石沢容疑者は「還付の手続きは適法だと思っていた。(約2500万円は)手数料として受け取っただけで、報酬ではない」と否認している。
 特捜部は石沢容疑者の勾留期限の17日にも、今野前社長を消費税法違反の罪などで在宅起訴する方針。
 関係者によると、今野前社長の不動産会社「東京レジデンス」は2009〜10年、石沢容疑者の紹介を受けた不動産業者から約16億円でマンション2棟を購入。業者が受け取った仲介手数料は約5千万円だったが、うち約2500万円が石沢容疑者に渡ったという。
 石沢容疑者の逮捕容疑は今野前社長と共謀し、東京レジデンスに車の売り上げやコンサルタント料を架空計上させ、マンション2棟を購入した際に支払った消費税のうち計約2500万円の不正還付を受けた疑い。



消費税不正還付:指南役に報酬?2500万円 ほけんの窓口前社長、在宅起訴へ
2013.07.16 毎日新聞 東京朝刊 26頁

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)のマンション購入を巡る消費税不正還付事件で、前社長から不動産業者を経由し、指南役とされる会社員、石沢靖久容疑者(50)=消費税法違反容疑などで逮捕=に仲介料名目で約2500万円が渡っていたことが関係者への取材で分かった。不正指南の報酬だった可能性があり、東京地検特捜部は勾留期限の17日にも石沢容疑者を起訴し、前社長も同法違反などで在宅起訴する見通し。
 関係者によると、前社長の資産管理会社「東京レジデンス」(東京都新宿区)は2009〜10年、石沢容疑者に紹介された不動産業者の仲介で、都内のマンション2棟を計約16億円で購入。前社長は不動産業者に仲介料約5000万円を支払った。この際、石沢容疑者は業者と前社長が支払った仲介料の半分を受け取る契約を交わし、約2500万円を得ていたとされる。
 石沢容疑者は「不正還付の報酬ではなく(不動産業者を紹介して)仲介料の一部として受け取った。受け取ることについて前社長と話したことはない。適法な手続きだ」などと説明しているという。
 また、東京レジデンスが不正還付を受けるために計上した架空の売り上げは、中古車販売代金と保険業務のコンサルタント料の計約600万円だったことも判明。石沢容疑者の親族が役員を務める会社などの売り上げを、東京レジデンスに付け替えたとみられる。
 石沢容疑者の逮捕容疑は09〜10年、前社長と共謀し、同社に架空の売り上げを計上する手法で計約2500万円の不正還付を受けたとしている。


「ほけんの窓口」前社長を在宅起訴=消費税不正還付で−東京地検
2013.07.17 時事通信

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)がマンション購入の際に消費税の不正還付を受けた事件で、東京地検特捜部は17日、消費税法違反(脱税)などの罪で今野前社長を在宅起訴した。また、不正を指南したとして、同法違反などの罪で不動産業石沢靖久容疑者(50)を起訴した。
 関係者によると、今野前社長は不正還付を認め、修正申告に応じた。石沢容疑者は「違法性の認識はなかった」と否認しているという。
 起訴状などによると、今野前社長は石沢容疑者と共謀し、法人の課税対象売上高の割合を高めると消費税が還付される仕組みを悪用。前社長が2009年と10年に自分の資産管理会社2社の名義でマンション2棟を購入した際、この2社で架空の売り上げを計上し、消費税計約2500万円の還付を不正に受けたとされる。
 2社の名前はいずれも「東京レジデンス」で、今野前社長が代表取締役を務めていた。
 関係者によると、2社は石沢容疑者が実質経営する会社と取引したように装い、車販売代金と保険コンサルタント料の名目で架空売り上げを計上していたという。
 特捜部は石沢容疑者が不正を主導していたとみて、6月27日に逮捕。今野前社長から任意で事情を聴いていた。


消費税不正還付 「ほけんの窓口」前社長と指南役を起訴 東京地検
2013.07.17 NHKニュース

 大手保険代理店運営会社「ほけんの窓口グループ」の前社長が、個人の資産で賃貸用マンションを購入した際に支払った消費税などおよそ2500万円を不正に還付させたとして、東京地検特捜部は、前社長と指南役の2人を消費税法違反の罪で起訴しました。
 起訴されたのは、大手保険代理店運営会社「ほけんの窓口グループ」の前社長、今野則夫(コンノノリオ)被告(58)と知り合いの不動産仲介業、石澤靖久(イシザワヤスヒサ)被告(50)です。
 2人は平成21年から翌年にかけて、今野前社長の資産管理会社名義で賃貸用マンション2棟を購入した際に支払った消費税などおよそ2500万円を不正に還付させたとして、消費税法違反の罪に問われています。
 東京地検特捜部は、先月、石澤被告について還付制度を悪用する方法を指南するなど不正を主導したとみて逮捕するとともに、今野前社長については、在宅のまま捜査を進めていました。
 その結果、今野前社長にも違法性の認識があったと判断して、2人をきょう、起訴しました。
 今野前社長は、平成7年に「ほけんの窓口グループ」の前身の会社を立ち上げ、複数の保険会社の商品を取り扱って店頭で販売する方法で全国に400店舗あまりを展開するまで急成長させましたが、東京国税局の強制調査を受けたあと、ことし4月に辞任していました。


消費税不正還付 専門家 法改正後も抜け穴 公平課税へ法整備を
2013.07.17 NHKニュース 

 消費税の課税事業者は、商品などの仕入れの際に支払った消費税の額が販売したときに受け取った額より大きければ、還付が受けられます。
 しかし、住宅の賃貸の場合は、事業収入にあたる家賃が非課税のため、還付の対象にはなりません。
 ただし、家賃とは別に課税対象となる売り上げがあれば、その割合に応じて還付が受けられる制度があり、今回の事件では、架空の売り上げを計上することで還付制度が悪用されていました。
 一般の人の間でも、新たに設立した会社の名義などで賃貸用のマンションを購入し、家賃が入ってくる前に自動販売機を設置するなどして売り上げを得ることで、マンションの購入にかかった消費税の還付を受ける手法が広まっていました。
 3年前に法律が改正され、新たに設立した会社を使って多額の還付を受けることは難しくなりましたが、いまでも経営の実態がない休眠会社を利用して還付を受けるケースが少なくないということです。
 消費税について詳しい税理士の志賀公斗(シガキミト)さんは、「今回の事件は不動産賃貸業に関わる人にとっては大きな警鐘になったと思う。しかし、法改正後もまだ抜け穴があり、課税の公平性を保つために、きちんと法整備をし、悪質なケースについては厳正に対応してもらいたい」と話しています。


ほけんの窓口前社長、税不正還付罪で在宅起訴
2013.07.18 朝日新聞 東京朝刊

 東京地検特捜部は17日、消費税約2500万円を不正に還付させたとして、来店型の保険営業会社「ほけんの窓口グループ」創業者の今野則夫前社長(58)を、消費税法違反の罪で在宅起訴し、発表した。今野前社長への指南役として逮捕していた、不動産仲介会社経営の石沢靖久容疑者(50)も同罪で起訴した。
 起訴状などによると、2人は、事業者が仕入れ時に支払った消費税額が、商品を売ったときに客から預かる消費税を上回った場合、一定の計算式に基づいて、その差額が国から還付される仕入れ税額の控除制度を悪用。2009年〜10年、今野前社長が代表を務める不動産会社名義で東京都内などにマンション2棟を約16億円で購入し、約3千万円の消費税を支払ったが、同時にこの不動産会社が車を販売して消費税を預かったかのように装い、消費税約2500万円を不正に還付させたとされる。
 捜査関係者によると、今野前社長はマンション購入時、石沢容疑者の知人の不動産仲介会社に仲介手数料約5千万円を支払ったが、うち約2500万円を石沢容疑者が受け取った。
 石沢容疑者は11年1月から5カ月間、ほけんの窓口グループの子会社の営業部長も務めた。また、同様の手口を今野前社長以外の複数の知人に教えていたという。


ほけんの窓口、消費税不正還付 前社長を在宅起訴 東京地検
2013/7/18 日本経済新聞 朝刊

 東京地検特捜部は17日、消費税約2500万円の不正還付を受けたとして、保険の乗り合い代理店最大手「ほけんの窓口グループ」(東京・渋谷)の今野則夫前社長(58)を消費税法違反罪などで在宅起訴した。今野前社長に不正を指南したとして、逮捕された会社員、石沢靖久容疑者(50)も同法違反罪などで起訴した。
 起訴状などによると、前社長の資産管理会社「東京レジデンス」は2009〜10年、石沢被告が紹介した不動産会社からマンション2棟を約16億円で購入。2人は東京レジデンスに架空売り上げを計上する手口で、支払った消費税のうち、計約2500万円の不正還付を受けたとされる。
 特捜部の調べや関係者の話によると、今野前社長がマンション購入時の税金対策を巡り、石沢被告に相談。石沢被告がそれに応じ、売上高に占める課税対象となる売り上げの割合が一定値に達すると消費税の還付額が増える、当時の消費税法上の特例を利用することを提案した。


消費税不正還付:「ほけんの窓口」前社長ら2人起訴
2013.07.18 毎日新聞 東京朝刊 27頁

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)のマンション購入を巡る消費税不正還付事件で、東京地検特捜部は17日、前社長を消費税法違反などで在宅起訴し、指南役とされる会社員、石沢靖久容疑者(50)を同法違反などで起訴した。前社長の資産管理会社「東京レジデンス」(東京都新宿区)も同法違反などで起訴した。
 起訴状などによると、今野、石沢両被告は共謀し、東京レジデンスが2009〜10年に都内のマンション2棟を計約16億円で購入した際、同社に架空の売り上げを計上するなどの手口で消費税計約2500万円の不正還付を受けたとされる。
 関係者によると、今野被告は起訴内容を大筋で認め、石沢被告は「還付は適法な手続きだ。自分より立場が上の前社長に頼まれ断れなかった」などと否認しているという。石沢被告はほけんの窓口グループの取引先の保険会社の元社員だった。
 今野被告は証券会社や生命保険会社勤務を経て、1995年に同グループの前身の会社を設立。複数の生命・損害保険会社の商品を窓口で代理店販売する「来店型保険ショップ」のノウハウを確立した。国税当局の税務調査を受けたことを理由に今年4月に社長を辞任し、6月には顧問も退いた。

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 繰返しになりますが、報道では「架空」とされていますが、計上された課税売上が本当に「架空」だったのかどうかは定かではありません。また、報道されている人物について、現時点ではあくまで容疑者であり、犯罪者ではありません。


 私たちの業界にとっては非常に大きな問題ですね。大家のみならず、仲介やコンサルタントの会社、また、税理士にとっても。この事件に関して私が突っ込んだ発言をしているフェイスブックの友達限定記事が掲示板状態になっていますので、友達申請した上で(全て承認します)、ご覧下さい。

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posted by 石渡浩 at 08:04| Comment(267) | TrackBack(0) | 税金

2013年07月18日

消費税不正還付容疑で起訴



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 昨日からニュース、新聞で報道されてた通り、「保険の窓口」創業者による消費税不正還付事件につき、容疑者が起訴されました。

 この事件の背景には消費税法の問題点があります。まず、住宅の賃料が非課税なので建物消費税を払っても「課税売上にかかる仕入れ」にならず、消費税を払う一方で消費税を受け取れない、という仕組みです。そして、それはおかしいとする不動産業界人が不動産還付法を提唱して普及したのですが、そうした方法による還付について、会計監査院の指摘を受けたことです。

 すなわち、元々の税制自体に疑問を呈する業界人が多いなかで、法の盲点を突いて形式上合法的に行った還付が「不正」「脱税」として起訴されたのです。

 消費税還付については、税務調査を受けた方多いでしょうが、否認された方いらっしゃいますか。よろしければ、コメント欄からご連絡下さい。

 先週からの新聞記事の中で、有益なもの2件を転載します。

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[追う]ほけんの窓口前社長 不正還付事件 「指南役」も還付1億円
2013.07.13 読売新聞 東京夕刊 13頁

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫・前社長(58)による消費税不正還付事件で、指南役とされる石沢靖久容疑者(50)もマンション取得に絡み約1億円の同税の還付を受けていたことがわかった。石沢容疑者はこの成功を基に、税制の「穴」を突く方法を前社長ら数人に伝えていた。東京地検特捜部は17日にも、石沢容疑者と今野前社長を消費税法違反(脱税)で起訴する見通しだ。(小田克朗)

 ■投資用マンション
 「投資用マンションを購入しませんか。消費税の還付にも協力します」。東京都内のある弁護士は2011年2月、石沢容疑者の勧めで約4億円の中古マンションを購入した。説明は次の通りだった。
 <消費税は、売り上げで得た分から仕入れで支払った分を控除して計算するが、支払った分が上回れば還付される。しかも、売上高に占める課税売り上げの割合が高ければ、控除が認められる額も増える。マンションの家賃収入は非課税だが、私の会社が法律助言料を支払うとの契約を結べば、課税売り上げを計上できる>
 石沢容疑者はこのカラクリを実証済みだった。09〜11年に三つの会社名義でマンション3棟を約30億円で購入。家賃収入が発生しないよう、購入時期を各社の決算直前に設定する一方、マンションに設置した自動販売機の収入などを生み出し、課税売り上げの割合を高めることで、約1億円の還付を受けた。
 「誰でもできる」と言われ、弁護士は消費税の還付を申請した。

 ■サイドビジネス

 大手生命保険会社の部長だった石沢容疑者は、同社商品をほけんの窓口グループが扱った縁で今野前社長と知り合い、11年には同グループの子会社に移った。
 その傍ら、09年から知人にマンション投資を勧め、物件を管理して報酬を得るビジネスも展開した。今野前社長が09〜10年にマンション2棟を購入した際には、消費税還付の手続きの大半を代行。前社長側に約3000万円の還付をもたらした。
 石沢容疑者の助言で還付申請した顧客は数人いるとみられ、このうちの一人は「石沢さんは『会社の規模を大きくしたい』と言っていた。還付はサービスの一環だった」と話す。

 ■封じ込め

 しかし、今野前社長について昨年4月、東京国税局が強制調査(査察)に着手。前社長側が車を石沢容疑者側に販売したとして計上した課税売り上げは架空のもので、還付額のうち約2500万円は不正の疑いがあるとされた。特捜部は6月27日、不正を主導したとして石沢容疑者を逮捕した。
 消費税は、同税法の改正で10年4月から、還付を受けた会社の3年間の売り上げを税務署が見て、課税売り上げの割合が低くなっていれば返納を求めることになった。課税売り上げを取り繕う手口は封じ込められた。
 特捜部は、石沢容疑者が受けた約1億円の還付についても調べている。弁護人によると、石沢容疑者は逮捕容疑も含め、「いずれも適法な手続きだ」と主張しているという。



脱税指南 コンサル暗躍 「少しでも資産確保したい」つけ込む
2013.07.16 産経新聞 東京朝刊 20頁

 ■サラリーマンから富裕層まで

 コンサルタントらによる脱税指南事件が後を絶たない。指南の相手は大企業経営者から中小企業社長、サラリーマンまで多岐にわたり、脱税対象も消費税や所得税などさまざまだが、共通するのは「少しでも資産を確保したい」という気持ちにつけ込むことだ。専門家は「節税と思っても実際は脱税で、刑事責任が問われる場合もある」と指摘。安易な“税回避”に注意を促している。

 東京地検特捜部は6月27日、消費税法違反などの容疑で、不動産会社社員、石沢靖久容疑者(50)を逮捕した。石沢容疑者は知人の来店型保険ショップ「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)と共謀、マンション購入をめぐる消費税約2500万円の不正還付を受けたとされる。

 ◆不動産取引に照準
 関係者によると、石沢容疑者は「今野氏に相談され、還付方法を教えた。合法と考えていた」と容疑を否認しているが、複数の知人に「絶対もうかる」と同様の不動産取引をめぐる還付方法を指南していた。
 石沢容疑者は妻が代表を務める不動産会社の経営にも携わっており、マンション取引をめぐる税務に関する知識があった。不動産業界関係者は「マンションは株式や外貨よりリスクが小さく、不況下でも富裕層に魅力的な投資対象。少しでも節約したいという気持ちをあおるようにして、脱税の手口を教えていたようだ」と打ち明ける。

 ◆節約意識を利用
 サラリーマンを顧客とする脱税指南事件も起きた。
 特捜部は今年3月、所得税の不正還付方法を教えたとして、所得税法違反罪などでコンサルタント会社社長、本多弘樹被告(34)を起訴。東京地裁は今月9日、本多被告に懲役1年8月、執行猶予4年の有罪判決を言い渡した。
 判決などによると、本多被告は「所得税が源泉徴収されるサラリーマンでも、副業で赤字を計上すれば税還付が受けられる」と説明。顧客約50人に架空の副業で赤字が出たとする確定申告書を作成させ、所得税計約2500万円の還付を受けさせていた。
 本多被告は会社員が参加する交流会に繰り返し足を運び、顧客集めに奔走。「無駄なお金の最たるものが払う必要のない税金です」と庶民の“節約意識”をくすぐり、「少額なら税務署の目は届かない」とも説明していたという。
 なぜ脱税コンサルタントがはびこるのか。

 ◆「確実に見つかる」
 ある捜査関係者は「(安倍晋三政権の経済政策)アベノミクスによって景気の不透明感は多少は払拭されたが、日本全体に長年にわたり暗い雰囲気が覆っていた。業績や給与が上がらない経営者やサラリーマンの不安につけ込んだのが、コンサルタントたちだ」と指摘する。
 多くの場合、コンサルタントは脱税の成功報酬を受領。本多被告の場合、還付された現金のうち、少なくとも1割を受け取っていたもようだ。「ネットなどで顧客を集めて数をこなせば、それなりに利益も上がる。悪くない商売といえる」(別の捜査関係者)。
 元国税調査官で税理士の松嶋洋さん(34)は「架空の売り上げや経費をでっちあげて、消費税や所得税などの還付を求めるのは論外。消費増税も控える中、国税局の目は厳しくなっており、不正な申告は確実に見つかるという意識が必要だ」と警鐘を鳴らしている。

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 繰返しになりますが、報道では「架空」とされていますが、計上された課税売上が本当に「架空」だったのかどうかは定かではありません。また、報道されている人物について、現時点ではあくまで容疑者であり、犯罪者ではありません。


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posted by 石渡浩 at 08:19| Comment(189) | TrackBack(1) | 税金

2013年07月06日

消費税還付への国税庁と検察庁の対応 続報



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 6月28日、29日に各新聞等で報道された、消費税還付をめぐる事件の記事です。

 新聞記事等のうち事実の報道に著作権は無いので、新聞記事等を最後に転載します。

 消費税還付の仕組みが分からない方も、記事の中に解説しているものがあるので、お分かり頂けるかと思います。報道によれば、かつて大流行した自動販売機設置ではなく、中古車販売等により消費税課税売上を作る手法とのことです。

 報道では「架空」とされていますが、計上された課税売上が本当に「架空」だったのかどうかは定かではありません。また、報道されている人物について、現時点ではあくまで容疑者であり、犯罪者ではありません。

 形式上合法に商取引をしていたかもしれません。収益不動産を購入して家賃収入が上がらないうちに、自動販売機を置いて100円でも課税売上が上がって決算を締めれば、その期は課税売上100%となり、消費税還付が受けられました。それは法改正でできなくなりましたが、先月下旬に報道された事件では、法改正前の「合法」と思われたことが「違法」として、国税局によって刑事告発され、検察が立件・逮捕にまで至りました。

 形式的に合法を装っても、実態として法の趣旨に反する「節税」をすると、「脱税」として行政が厳しく追及してくるということでしょうね。

 特に、消費税還付は、売主が納税した消費税を買主が国から支払いを受けるというものであり、売主が消費税課税事業者でなければ(住宅の賃貸は消費税がかからないので、大規模大家さんや事業法人売主の場合は別として、中古収益不動産の売買においては、売主が免税業者として消費税の納税をしないことも多いでしょう)、国に納税されていない消費税が買主に「還付」されることになります。

 私の会社は会計事務所が脱税についても粉飾決算についても、事務所の信頼を維持するためにそれを認めないという強い方針を持っているところだったこともあり、消費税還付を一切受けていません。もしそういう歯止めがなかったら、私もしていたことでしょう。

 収益不動産はその性質上売買取引額が高額になります。高額取引は税務当局に目を付けられ易いので、消費税還付に限らず、収益不動産売買に関する「節税」は慎重にしなければならないことを、今回の報道を通して痛感しました。



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■不動産「ノーリスクでもうかる」 消費税不正還付指南役の会社員
2013.06.29 東京朝刊 26頁

 来店型保険ショップ「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)をめぐる脱税事件で、消費税の不正還付の指南役とされる不動産会社社員、石沢靖久容疑者(50)=消費税法違反容疑などで逮捕=が、知人らに不動産購入を持ちかけて「ノーリスクで絶対にもうかる」などと説明し、不正還付の手口を伝えていたことが28日、関係者への取材で分かった。

 関係者によると、石沢容疑者は数年前から複数の知人にマンション購入などを持ちかけ、「購入費用は全額、銀行から調達できる」などと説明。マンション購入資金を借りる際、石沢容疑者が銀行まで同行したこともあった。その後、消費税の不正還付を指南し、報酬を得ていたという。

 石沢容疑者は今野前社長と共謀し、平成21〜22年、マンション2棟を購入した際、架空の売り上げを計上し、消費税約2500万円を不正に得たとして逮捕された。特捜部は石沢容疑者の刑事処分にあわせ、今野前社長を在宅起訴する方針。


■指南役の男が数千万円の利益
2013.06.28 日本テレビ 

 ほけんの窓口の前社長による脱税事件で、逮捕された指南役の男が数千万円の利益を得ていたことがわかった。前社長は指南役の男と共謀し、消費税など2500万の不正還付を受けた疑いが持たれている。指南役の男は、指南の見返りに前社長が購入したマンションの管理を請け負い、相場より高い管理費を受け取っていたという。特捜部は指南役の男が脱税を主導したとみて捜査を続け、前社長は在宅起訴する方針。


■駆け込みで不正還付か 規制直前に手続き
2013.06.28 共同通信

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫(こんの・のりお)前社長(58)の不動産会社をめぐる消費税不正還付事件で、前社長と指南役とみられる知人の会社員石沢靖久(いしざわ・やすひさ)容疑者(50)=消費税法違反容疑などで逮捕=が、還付制度を事実上規制した2010年4月の法改正直前に手続きを進めていたことが28日、捜査関係者への取材で分かった。
 法改正は制度を悪用するケースが相次いだのがきっかけ。東京地検特捜部は、2人が駆け込みで不正還付を受けた可能性があるとみて調べる。
 特捜部などによると2人は共謀し、法改正前の09年10〜12月と10年1〜2月の課税期間に、還付金が有利に算定されるよう、今野前社長が代表取締役を務める不動産会社で車の売り上げなどを架空計上。計約2500万円の還付を受けた疑いが持たれている。
 会計検査院は09年、還付制度を悪用した“節税対策”が横行していると指摘。10年4月の改正消費税法施行で仕組みが変わり、従来のような多額の還付は受けられなくなった。09年末には、税務関連の専門誌が規制の見通しを報じていた。
 今野前社長は既に修正申告を済ませており、特捜部は在宅起訴する方針。


■「不正指南」の容疑否認 ほけんの窓口前社長の知人
2013.06.28 共同通信

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫(こんの・のりお)前社長(58)の不動産会社をめぐる消費税不正還付事件で、指南役とされた知人の会社員石沢靖久(いしざわ・やすひさ)容疑者(50)=消費税法違反容疑などで逮捕=が東京地検特捜部の調べに「合法と思っていた」と容疑を否認していることが28日、関係者への取材で分かった。
 関係者によると、石沢容疑者は、ほけんの窓口グループの取引先保険会社の元社員。「今野前社長から『お金が欲しい』と相談を受けた。今回の手法での消費税還付は問題ないと思っていたので教えた。前社長の方が立場は上なので断れなかった」と供述している、という。
 特捜部などによると2人は共謀し、2009年10〜12月と10年1〜2月の課税期間に、還付金が有利に算定されるよう、今野前社長が代表取締役を務める不動産会社で車の売り上げなどを架空計上。計約2500万円の還付を受けた疑いが持たれている。特捜部は前社長については在宅起訴する方針。
 2010年4月には、還付制度の悪用が相次いだのをきっかけに改正消費税法が施行され、多額の還付が受けられなくなったが、逮捕容疑となった手続きはいずれもその直前。東京地検特捜部は、2人が駆け込みで不正還付を受けた可能性があるとみて調べている。


■消費税不正還付事件 不動産仲介業の男 架空の売り上げ計上を指南か
2013.06.28 NHKニュース

 大手保険代理店運営会社の前社長に不動産を購入した際に納めた消費税を不正に還付させたとして不動産仲介業の男が逮捕された事件で、男はあらかじめ不動産を管理する会社を設立させたうえ、架空の売り上げを計上するよう指南していたことが、関係者への取材で分かりました。

 東京の不動産仲介業、石澤靖久(イシザワヤスヒサ)容疑者(50)は、保険代理店運営会社大手「ほけんの窓口グループ」の今野則夫(コンノノリオ)前社長(58)が賃貸用マンション2棟を購入した際に納めた消費税などおよそ2500万円を不正に還付させる方法を指南したとして、きのう、東京地検特捜部に消費税法違反などの疑いで逮捕されました。

 関係者によりますと、石澤容疑者は消費税の還付が受けられるようにあらかじめ不動産を管理する会社を設立させ、そのおよそ1か月後に会社名義でマンションを購入させていたということです。

 その上で、この会社に中古車販売などの架空の売り上げを計上させて還付額が増えるようにしていたということです。

 特捜部は、石澤容疑者が今野前社長のほかにも同じような不正還付の手口を指南していたとみて詳しく調べています。


■消費税不正還付:起業直後2棟購入 指南役が持ちかけ
2013.06.28 東京朝刊 31頁

 「ほけんの窓口グループ」の今野則夫前社長(58)を巡る消費税不正還付事件で、前社長の資産管理会社「東京レジデンス」は設立直後にマンション2棟を購入し、消費税の還付を受けていたことが、関係者への取材で分かった。東京地検特捜部は、不正還付の指南役とされる石沢靖久容疑者(50)=消費税法違反容疑で逮捕=が、当初から還付制度を悪用する目的で前社長に会社設立を持ちかけたとみて調べている。

 石沢容疑者の逮捕容疑は2009〜10年、今野前社長と共謀し、東京レジデンスに架空の売り上げを計上する手法で計約2500万円の不正還付を受けたとしている。

 関係者によると、東京レジデンスは09年10月に東京都中央区、10年1月には千葉県船橋市に同じ名称で設立された(後に合併。東京都新宿区に移転)。それぞれの会社は、設立された直後に都内のマンションを計十数億円で購入し、家賃収入を得ていた。石沢容疑者は、非課税の居住用の賃料のほかに課税対象の売り上げがあれば消費税が還付される仕組みを今野前社長に指南。同社が中古車を販売したように装い、税務署に過大に還付申告をしたとみられる。

 前社長は容疑を大筋で認めている模様で、特捜部は関与が従属的だったとみて任意で捜査を進める。


■資産購入 直後に決算 ほけんの窓口前社長 消費税還付増額狙う?
2013.06.28 東京朝刊 39頁

 「ほけんの窓口グループ」の今野(こんの)則夫・前社長(58)の資産管理会社2社による消費税不正還付事件で、この2社が賃貸マンション購入直前に設立され、購入の2〜3日後を決算期にしていたことがわかった。東京地検特捜部は、決算期までの家賃収入を少なくして消費税の還付額を増やす狙いがあったとみて、今野前社長と、27日に消費税法違反容疑などで逮捕した不動産業石沢靖久容疑者(50)を調べる方針。

 消費税の還付額は、課税期間内の売上高に占める課税対象売り上げの比率が高ければ高いほど増える。同時に、家賃のような非課税対象の売り上げ比率は低いほど、還付額は多くなる。

 関係者によると、今野前社長は2009年10月、資産管理会社「東京レジデンス」を設立し、決算期を12月末に設定。そのうえで同月28日、東京都調布市の中古マンションを約7億円で購入した。さらに、翌10年1月、同じ名称の別会社を設立し、決算期を2月末に設定。同月26日、新宿区に約9億円の中古マンションを購入した。

 両マンションとも住人がおり、2社には非課税対象の家賃収入が入ってくるが、購入直後に決算期が来るよう設定したことで、2社の非課税売り上げを抑えることができた。一方で、車を販売したように装って架空の課税対象売り上げを計上。マンション購入時に納めた消費税約3000万円のうち約2500万円の不正還付を受けたという。

 不正還付の仕組みは、不動産に詳しい石沢容疑者が今野前社長に指南しており、今野前社長も特捜部の調べに対し、「石沢容疑者に言われるがままにやった」などと供述。修正申告もしている。


■[読み解く]仕入れ税額控除を悪用
2013.06.28 東京朝刊 39頁

 消費税の不正還付は、どのようなカラクリで行われるのか。

 消費税は物品やサービスの消費にかかる税金だ。例えば、消費者がある商品を購入する際、商品価格に消費税が上乗せされ、メーカーはこの売り上げから消費税を国に納めている。

 ただ、メーカーは商品を作るための材料を仕入れた際、材料にかかる消費税を問屋に支払っている。すると「二重課税」になるため、消費税を納める時に仕入れにかかった消費税を差し引くことができる(仕入れ税額控除)。その際は、消費税がかかる売り上げがあることが前提で、その消費税額より、仕入れにかかった消費税額の方が大きければ、国に申告して超過分の還付を受けられる。今回の事件では、この還付制度が悪用された。

 家賃収入には消費税がかからないため、還付は受けられない。そこで問題の資産管理会社は、消費税がかかる売り上げを作ろうと、車を販売したと偽っていた。その結果、中古マンションを購入(仕入れ)した時に支払った消費税額のうち約2500万円の不正還付を受けたという。

 消費税は取引の段階ごとにかかるため複雑になりやすく、外部からは不正還付なのかどうか分かりにくい面がある。国税庁によると、昨年6月までの1年間に還付申告した法人のうち8539社を抽出して調査したところ、約1割の820社で不正が行われ、約11億円を追徴課税したという。


■ほけんの窓口 消費税不正還付 複数に脱税指南か 容疑の50歳会社員逮捕
2013.06.28 東京朝刊 30頁

 ・前社長は在宅起訴へ

 来店型保険ショップ「ほけんの窓口グループ」創業者の今野則夫前社長(58)に脱税を指南したとして、東京地検特捜部は27日、消費税法違反などの疑いで、不動産会社社員、石沢靖久容疑者(50)=東京都中央区=を逮捕した。石沢容疑者は複数の知人らに脱税を指南した疑いがあることが判明。特捜部は今野前社長を在宅起訴する方針で、不正認識の裏付けを進めるもようだ。
                
 調べによると、石沢容疑者は、今野前社長の資産管理会社が平成21、22年にかけ中古マンション2棟を購入して消費税数千万円を支出した際、消費税の還付金が有利に算定されるように架空の売り上げを計上するなどの方法を教えた疑いが持たれている。今野前社長は約2500万円の不正還付を得ていた。

 関係者によると、石沢容疑者は、複数の会社経営者や今野前社長の知人らにも、同様の脱税方法を紹介していたという。紹介は数年前から行っており、見返りとして報酬を受け取っていたとみられる。

 「ほけんの窓口」は複数のブランド名で全国に約400店舗を展開。今野前社長は、国税当局に申告漏れを指摘されたことを理由に今年4月に社長を退任した。


■消費税の不正還付 「国への詐欺」監視強化
2013.06.28 東京朝刊 30頁

 消費税の不正還付は税金をだまし取ることになるため「国に対する詐欺」とも呼ばれ、脱税の中でも悪質性が高いとされる。昨年6月までの3年間で発覚した不正還付は約51億円。報酬目当てに手口を指南する「脱税コンサルタント」も暗躍する。来年4月に消費増税も予定される中、捜査・国税当局は不正に対し警戒を強めている。

 消費税は、事業者が「売り上げ時に消費者から預かった消費税額」(A)と「仕入れ時に支払った消費税額」(B)の差額を国に納める仕組みだ。Bが増えるほど納税額は減るほか、BがAを上回れば消費税の過払い状態となり、還付を受けられる。石沢靖久容疑者はこの仕組みを悪用。自動車の販売など架空の取引を計上してBの割合を増やすことで、不正還付を受ける手口を指南していた。

 今野前社長は税務当局などの調査に「石沢氏に教わった方法で合法だと思っていた」と説明したが、捜査関係者は「税理士でもない石沢容疑者から聞いた方法を実践した以上、『違法と知らなかった』では済まされない」と指摘している。

 別の捜査関係者は、来年4月に予定される消費税率8%への引き上げを前に「消費税の不正還付に対して、捜査当局や税務当局がマークを強めている面もある」と指摘する。税率が高くなれば事業者が預かる消費税も増え、脱税の動機が強まる懸念があるためだ。

 昨年11月には特捜部が、消費税の脱税を指南していた経営コンサルタントの男(65)と、顧客の経営者ら計3人を逮捕。6月には岡山地検も同容疑で清掃会社役員の男を逮捕している。この捜査関係者は「不正還付は国をだますという意味で悪質。節税アドバイスに安易に飛びつくことは、犯罪になりかねない」と警鐘を鳴らしている


■税不正還付 指南容疑者自社使う? 「ほけんの窓口」 前社長、共謀か
2013.06.28 朝刊 30頁

 「ほけんの窓口グループ」を創業した今野則夫前社長(58)をめぐる消費税不正還付事件で、指南役として消費税法違反容疑で逮捕された不動産業石沢靖久容疑者(50)が、前社長に還付を受けさせる手口に、自身の会社を組み入れていたことが、関係者への取材で分かった。

 東京地検特捜部は、石沢容疑者が不正を主導し、前社長にも共謀関係があったとみて刑事責任を追及する。

 逮捕容疑によると、今野前社長が代表を務める不動産会社は二〇〇九年十二月と一〇年二月、調布市と新宿区の中古マンション計二棟を十六億五千万円で購入。石沢容疑者は、購入時に支払った消費税額が、駐車場収入など売上時に預かった税額を上回ったとき、差額が税務署から還付される「仕入れ税額控除」の悪用を指南し、約二千五百万円を不正に還付させたとされる。

 消費税は企業にとって損得のない「預かり金」で、手元に残った税金は返納する仕組み。逆に税金を払いすぎたときは、仕入れ税額控除に基づき還付申請できる。全体の売り上げのうち、消費税の課税対象となる売り上げの割合が大きいほど、還付額は増える制度になっている。

 今野前社長はマンション経営により家賃収入を得ていたが、これは消費税がかからない非課税売り上げに当たる。このためマンション購入時に消費税を払いすぎていたとしても還付は受けられない。

 関係者によると、そこで石沢容疑者が考案したのは、「車両販売収入」という架空の課税対象売り上げを計上する手口だった。自ら購入した車を前社長の不動産会社が仕入れ、自身の会社に売ったように仮装。課税対象売り上げを捻出し、逮捕容疑の二千五百万円を還付させたという。

 関係者によると、石沢容疑者は容疑を否認している。今野前社長は周囲に「手続きは石沢容疑者に任せており、適法だと思っていた」と話している。


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 私たちの業界にとっては非常に大きな問題ですね。大家のみならず、仲介やコンサルタントの会社、また、税理士にとっても。この事件に関して私が突っ込んだ発言をしているフェイスブックの友達限定記事が掲示板状態になっていますので、友達申請した上で(全て承認します)、ご覧下さい。

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posted by 石渡浩 at 09:37| Comment(274) | TrackBack(0) | 税金

2013年06月29日

消費税不正還付指南容疑で逮捕<速報>



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 自動販売機を置く等消費税課税売上を作って、消費税非課税売上であるアパート・マンション賃料収入に係る仕入れ(建物購入代金=消費税課税取引)の際に払った消費税を還付させるという手法が数年前に流行り、法改正が行われました。

 それ以外の手法も含め、消費税還付についてそれが不正・脱税とされ刑事事件に至ったケースが、日経新聞掲載分だけで、ここ1年で5件ありました。

 新聞記事のうち事実の報道に著作権は無いので、新聞記事を以下転載します。



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・ 消費税7000万円脱税容疑で人材派遣会社を告発 国税局

(2012/7/19付 日本経済新聞 夕刊)

 消費税が免除される制度を悪用し、消費税約7千万円を脱税したとして、東京国税局が人材派遣会社「ジィーエスホールディングス」(東京都羽村市)と高杉保行社長(64)を消費税法違反(脱税)容疑で東京地検に告発したことが19日、分かった。

 関係者によると、同社は資本金1千万円未満の会社が設立後の2年間は消費税が免除される制度を悪用。資本金が小さい会社に人材派遣を委託したように装い外注費を計上し、2011年2月期までの3年間で消費税約7千万円の支払いを免れた疑いが持たれている。



・消費税脱税容疑、役員ら3人逮捕 東京地検

(2012/11/29 日経電子版・夕刊)

 消費税計約4430万円を脱税したとして、東京地検特捜部は29日、情報処理業「ハイテックシステム」(東京・新宿)社長の浜田幸次容疑者(59)とカラオケボックス運営「イー・ワークス」(広島市)元社長の青山一也容疑者(48)、経営コンサルタント会社社長の大家一光容疑者(64)を消費税法違反(脱税)容疑で逮捕した。

 大家容疑者は2社の経営指導を行っており、脱税の手法などについても指南したとみられる。

 浜田容疑者は従業員の給与を業務委託費などに仮装して申告し、2011年9月までの3年間に約1710万円を脱税したほか、約460万円の不正還付を受けた疑い。青山容疑者は同様の手口で10年4月までの2年間に約2720万円を脱税した疑い



・コンサル会社を脱税で起訴 消費税など3500万円
(2013/6/7付 日本経済新聞 夕刊)

 消費税など約3500万円を脱税したとして、水戸地検は7日までに消費税法違反と地方税法違反の罪で、茨城県内でコンビニやレストランを経営する同県常陸太田市のコンサルタント会社「柴山インターナショナル」を起訴、同社の柴山康友社長(44)を在宅のまま起訴した。



・消費税2800万円脱税容疑、理容店経営会社を告発 東京国税局
(2013/6/12付 日本経済新聞 夕刊)

 法改正前の免税制度を悪用して2011年までの3年間に消費税約2800万円を脱税したとして、東京国税局が理容店経営「セレクトマネージメント」(山梨県昭和町)と志村仁社長(56)を消費税法違反(脱税)容疑で甲府地検に告発したことが12日、分かった。同社はすでに修正申告は済ませたもようだ。

 同社はカット料金が990円均一の理容店「カットハウスクイック」を山梨、長野両県で18店舗展開している。

 関係者によると、同社は、資本金1000万円未満の法人を設立した場合、年間売上高が1000万円を超えなければ消費税納税を2年間免除していた制度を悪用。経営する理容店の営業権を、実体のない複数の新設法人に譲渡したように装い、消費税約2800万円の納付を免れた疑いが持たれている。

 こうした納付逃れを防ぐため、国は11年に消費税法を改正。現在は設立後、半年間の売上高が1000万円を超えた場合、翌年から消費税が課税される。

 民間信用調査機関などによると、同社は1989年設立。



・消費税不正還付を指南 ほけんの窓口前社長に、容疑の知人逮捕
(2013/6/27付 日本経済新聞 夕刊)

 保険の乗り合い代理店最大手「ほけんの窓口グループ」(東京・渋谷)の今野則夫前社長(58)が消費税の不正還付を受けたとされる疑惑で、東京地検特捜部は27日、今野前社長に不正還付を指南したとして、前社長の知人の不動産業、石沢靖久容疑者(50)を消費税法違反容疑で逮捕した。

 逮捕容疑は、09年から10年にかけて、今野前社長と共謀し、前社長が運営する資産管理会社がマンションを購入した際に支払った消費税について、同社に架空売り上げを計上するなどの手口で消費税計約2500万円の不正還付を受けた疑い。

 特捜部は同日、石沢容疑者の関係先などを家宅捜索した。今野前社長からも事情を聴き、不正を認識していたかなどについて調べる。

 今野前社長は1995年にほけんの窓口グループの前身会社を設立。保険の乗り合い代理店業務を手掛けてきた。前社長は「税務調査で申告漏れを指摘された」として、今年4月18日に責任を取る形で社長を退任した。



・消費税の不正還付とは
(2013/6/27付 日本経済新聞 夕刊)


 ▼消費税の不正還付 事業者が売上時に購入者から預かった消費税より、仕入れ時に払った消費税の額が多い場合、申告すれば差額の還付を受けられる。売り上げに消費税がかからない輸出品を扱うケースや、税務申告期間に仕入れが先行し売り上げが少ないケースを想定した制度だが、架空仕入れを計上するなどして不正に還付を受けるケースが出ている。

 国税庁によると、昨年6月までの1年間で消費税の不正還付を受けた法人は820件、追徴税額は11億円だった。

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 特に、昨日は、投資用マンションの消費税還付で「指南役」が逮捕されたと大きくテレビ報道されていました。私たちの業界にとっては非常に大きな問題ですね。大家のみならず、仲介やコンサルタントの会社、また、税理士にとっても、この事件に関するコメントはフェイスブックの友達限定記事に書きましたので、友達申請した上で(全て承認します)、ご覧下さい。

 合法として行われていた消費税還付がなぜ不正や脱税とされているのでしょう。この背景には、税法条文字体には書かれていない、租税原則があります。税法に不備があり、税法通りにしたから何でも良い、と言う訳ではないのです。ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:05| Comment(203) | TrackBack(0) | 税金

2013年06月24日

金融庁が定めた担保評価法



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 金融検査マニュアルの中で、金融庁が不動産担保評価の方法を定めています。金融検査マニュアルは膨大な分量ですが、このファイルがずばり評価のこと書かれています。

 金融機関は、債権を債務者の財政状態及び経営成績等を基礎として正常債権、要管理債権、危険債権、破産更生債権に区分します。その際、担保保全状態がどうかによって、債務者区分に調整がかかります。

 その中で、「賃貸ビル等の収益用不動産の担保評価に当たっては、原則、収益還元法による評価とし、必要に応じて、原価法による評価、取引事例による評価を加えて行っているかを検証する」と明記されています。

 原則収益還元法による評価と金融庁が定めているのに、原価法(積算価格)を重視する金融機関が未だ多いのはどうしてでしょうか。収益還元法を採用している金融機関を見つけるのにはどうすれば良いでしょうか。

 ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 13:18| Comment(123) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月23日

毎年純資産5千万円増える理屈



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 私が会員となっている、日本インターネットマーケティング協会
代表理事石田健氏が、ご自身の力作「ザクザク稼ぐメールマガジン」(売価29,800円)
を本日限り無料配布されています。

 メールマガジンによる集客や収益化にご関心のある方は、この機会に入手されることをお勧めします。以下その手順を説明します。

1.石田健氏の無料提供映像をこちらから視聴する。

2.映像のうち「第4回」を選択し、その動画に対するコメントを書く。

3.投稿後、特別プレゼント受取のためのメールアドレスを入力する

4.入力したアドレスに送られてくるメールに書かれたURLから、
「ザクザク稼ぐメールマガジン」の電子ファイルをを無料でダウ
ンロードする

※本日24時期限となっていますが、もしこのブログを読まれたのが
24時以降であっても、諦めずにアクセスして頂ければと思います。


 さて、昨夜配信したメールマガジン(バックナンバーはこちら)
に対してSさんからご質問がありました。

メールの中に気になる記述が。

>前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これにより、時価ベースの純資産が約5千万円増えました

借入金を返済することで負債は5千万円減りますが、資産(現金預金)も同額減るでしょうから、「これにより」純資産は増えないのではないですよね。

とはいえ税引後でも多額の利益を得ていて、しかもそれがキャッシュを伴うからこそ多額の返済が可能なわけで、本当に素晴らしい経営手腕ですね。

事業を拡大させ続ける石渡さんですが、事業、投資にゴールを設けていらっしゃるんでしょうか?


 昨夜の長いメールを最後まで読んで下さりありがとうございます。

 元金返済により負債は減りますが、返済は預金からするので、資産が減って負債が減るという構造はご指摘の通りです。しかし、その預金がどこから作られたかといえば、入居者が払う家賃からであり、当然ながら、返済額を超える売上があるということです。

 次に「ゴール」について、私の会社は大企業や株式公開会社ではなく、私一人が全株持っているいわゆる一人会社です。大きな会社のような数値的な経営計画はありません。この頃大きな銀行との取引が増えてそういうものを望まれることもありますが、絵に描いた餅になりますからね。

 事業というのは時代変化に合せてその内容は変わっていきます。色々な機会で何十回と言っていますが、2%で必要資金全額を調達して10%で運用する形の近年の不動産投資は低金利と家賃収入が入るという二つの前提の下でたまたま可能になっているに過ぎません。「今でしょ」という流行語があるようですが、正に今儲けられるのでそのような不動産投資をしており、そのために規模を拡大してきました。今稼げるときに出来る限り稼いでおきたいというのが私の重いです。社会情勢が変われば、このような事業はやがてできなくなり、方向転換を余儀なくされますので。

 さて、連載のほうですが、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で不動産担保評価における収益還元法の利用が明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、一昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(147) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月22日

「収益価格は高くても積算価格で評価すると債務超過だから融資を受けられません」そんな方が融資を受けられるようになってきました



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 私が『逆転不動産投資術』を出してから3年半が経ちました。出版社との契約は満了しており、在庫が無くなったらもう流通されません。中古品ならば新品の半値で買えます。つまり、古くなったということです。

 古くなった点の一つが金融機関の不動産評価です。第3章「石渡浩流不動産投資法の極意」第2節「逆転を可能にする融資付けの極意」の第3項「積算評価のい物件を選ぶ」にて、「ほとんど積算評価です」と述べ、積算評価が融資額よりも高くなるように借りようとすると上手く融資が付く旨解説しています。確かにその考え方はアパートを将来土地売りするような投資では重要ですが、大型マンションや商業ビルの市場価格は収益価格で決まりますし、融資審査も収益還元法が採用されることが多くなりました。

 それは、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 実際、昨年9月の私主催セミナーのプラチナ席の特典である金融機関との引き合わせ(私・お客様・銀行員の三者面談)を利用された方の全員が、「債務超過」を撥ね退けて高額な新規融資や借り換え資金融資を受けることに成功しています。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

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posted by 石渡浩 at 18:49| Comment(50) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月21日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組3



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、銀行の見方が違ってきます。

 前者の場合、その実質個人と連絡を取れなくなる恐れがあり、例えば、いわゆるエリートサラリーマンの方々ですと、海外出張・転勤等で不在の時に、銀行はどのように連絡を取るのか、という問題があります。Eメールや電話で連絡が取れても対面で捺印をもらう必要がある場合等、非常に不便です。そして、株主も役員も同一の一人という会社で経営者が行方不明になったら、銀行は法的手続き以外、何ら術がありません。また、経営者が死亡した場合、株が相続されますが、誰が株を相続したのかを銀行が確認するのは手間がかかりますし、遺族に株が相続されても株主総会で新たな代表者が選ばら得なければ会社は機能せず、銀行がそうした手続きを遺族に助言してもそれがなされないと、結局は貸金滞納が生じると、法的手続き以外、銀行は回収できなくなります。

 後者の場合、役員が複数いますので、代表者が不在でも他の取締役(家族)がある程度の代わりを果たせます。万一代表者が何らかの事情で業務を遂行できなくなれば、役員間あるいは株主総会で新たな代表を決めて業務を継続します。法人作りの段階から銀行がサポートすることで、家族経営の会社として、銀行は安心して融資できるのです。

 ですから、サラリーマンの副業でも、高額な融資が受けられないという訳ではありません。では、サラリーマンの副業の「実質個人の資産管理会社(家族型)」で高額な融資を受けるのに、どういう金融機関からどのように融資を受ければ良いのか、金融機関名や手続き詳細のネット公開はしませんので、ご関心のある方は、非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」にご登録下さい。
 

 では、次の記事を
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posted by 石渡浩 at 12:26| Comment(18) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月19日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組2



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 不動産投資中毒さん、万年社長さん、SSさんご回答ありがとうございました。
P.N パープルヘイズさん、ご覧になられたらお返事下さい。

 創業融資は自己資金と同額や倍額までしか融資受けられないので、いずれにしろ数百万円以上の自己資金が無いと始まりません。個人投資というのはお金を持っている人がそのお金を運用するものですよね。お金が無いのに投資するという考え方は、私がもたらしてしまったんですかね。「学生」と名の付く本を2冊出したことで誤解されたかもしれませんが、「学生起業」という言葉もありますし、20歳代前半で会社を上場させる社長もいますし、学生だからお金を持っていない、ということには必ずしもなりませんが、あまりお金を持っていない学生のほうが多いことは事実でしょう。そういう誤解が生じないよう、メールマガジンの紹介文では予め自己資金を持っていた旨書いています。自己資金無い方が登録しても不動産買えませんので。

 さて、お待たせしました。信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 その「仕組み」は、個人単独では無く家族での資産管理会社経営です。資産管理会社を作る主目的は所得税の節税です。その節税法は、所得税率と法人税率の差分のみではありません。
家族を役員にして役員報酬を払ったり、株主を子供にして子供への相続問題が生じないようにしたり等、家族ぐるみで不動産投資をする人が多いのです。銀行はそうした手法を顧客に助言することで、顧客の税引き後キャッシュフローが良くなるとともに、実質的経営者が万一の場合でも、会社は存続します。

 役員が複数いれば他の役員が代表になりますし(そういう定款にしておく必要がありますが)、そうでなくても、株を持っている妻子が株主総会を開いて新たな代表を決めることになります。

 つまり、一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、違ってくるということです。

 さらに明日に続きます。
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posted by 石渡浩 at 23:09| Comment(71) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月18日

ご質問がありました



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 パープルヘイズさんからご質問がありました。以前頂戴したご質問がいくつかそのままになっていて恐縮ですが、貯めないように、今日のご質問を取り上げたいと思います。


目安としては幾ら貯めてから動き出せばよいのか

事業主になるには何か特別な知識がいる?のか

税金はどのくらいなのか、

大阪の人間は東京の不動産を取引できるのか?

の四つ、これらは目指すにあたって主な問題となります。


 皆様、パープルヘイズさんへの回答・助言等を、コメント欄からお願いいたします。

 連載の続編は
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posted by 石渡浩 at 21:40| Comment(190) | TrackBack(0) | 日記

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