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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2014年02月12日

最近の金融庁の金融行政について3



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 私のところには毎週のように銀行・信金マンが訪問します。地域のほとんどの金融機関から融資を受けていますので。昨年12月に経営者保証ガイドラインが正式に公表されてからは、その話題も出ます。そうした会話の中から、銀行が法人融資に際して個人保証を取る理由として、法人が債務不履行に陥った際に経営者個人から回収すること以外の意図が感じられ、十数名の営業マンと話す中で、自分なりに、その理由として次に述べる3点を整理しました。

 理由の一つは、銀行は、代表者が取締役としての責任をもって経営に当たるという経営者責任を前提に融資しているからです。中小企業は個人資産と法人資産とが分離している場合であっても、株主と取締役が身内で占められているのが一般的であり、その点大企業とは性質が異なります。株主から責任を問われることはまずなく、仮にあるとすれば、故意または重過失に起因する第三者への責任です。経営者の責任で法人への貸金を回収できなくなった場合、銀行は会社法に基づき経営者個人の責任を追求することも可能ではあるが、現実問題として裁判での立証には大変な労力を要し、それを分かっている個人保証していない経営者が法人で融資を受けて放漫経営するというモラル・ハザードが生じる恐れがあります。適切な経営をしなければならないとの自覚を経営者与えるという意味で、銀行にとって代表者保証は有意義であり、仮に代表者の代位弁済能力が不十分であったとしても全財産を失い破産手続き等をとるといったリスクを負いながら経営に専念する社長は、そう簡単には経営に失敗しないものです。

 第二の理由は、代表者の経営手腕が高いという定性的要因によって融資判断をすることが中小企業への融資では多い中での、会社の譲渡等による経営者変更に対する銀行の不安を補うためです。信用金庫や信用組合は別として、銀行の融資審査は定量分析が中心となっています。しかし、過去の定量分析データが良くてもそれを支えているのが経営者の力量であるとすれば、いくら法人と個人とが経営上分離していると言っても、経営者が変わった後に債務を適時弁済できるかどうかは不透明です。

 第三の理由は、遺族に連帯保証債務が相続されることによる事業継承者の確保です。中小企業の株主は代表者一人のこともあり、そうでなくても数人の身内で株式を持っていることが多いです。すなわち、役員とその家族が株主です。そうすると、個人保証をしている代表者が死亡すると保証債務が相続されるが、この際株式の相続もなされ、遺族が連帯保証債務者と株主とを兼ねることになります。そこで、遺族は連帯保証債務問題の解決のため、株主総会を開いて新たな代表者や取締役を選任して会社を機能させ、会社が債務弁済をする方向で行動するでしょう。もし個人保証が無ければ遺族は知らぬ存ぜぬとなるところ、相続される保証債務があることで、代表者死亡後の会社が存続するのです。

 このように、銀行が経営者保証を取ることには意義があり、それをしないでの融資、あるいは、経営者保証を付けても将来保証債務が限定される恐れが高い中での融資は銀行にとって従前と比べればリスクが高く、それゆえ同じ借主に対してであっても融資に慎重姿勢になる銀行も出ることでしょう。もしそうなれば、本来融資すべき中小企業に対して資金が回らなくなることを意味します。

 とはいえ、銀行は金融行政に従わざるを得ない立場にありますし、低金利の中で利益額を増やすためには融資量を拡大する必要があります。一部の銀行は中小企業への新規融資を増やすでしょう。その中には、適切に事業性審査や資産査定をせずに、また、経営者保証についてのルール変更をリスクに織り込まず、金融庁や株主に対して貸出実績を示すことを優先して融資拡大に走る銀行も予想されます。この行動は貸し手である銀行のモラル・ハザードであり、さらに、それに乗じて過剰な融資を受けようとする借り手のモラル・ハザードと相成り、間接金融市場で市場メカニズムが正常に機能しない結果となりかねません。

 では、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 16:00| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月11日

積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを作ったので只今より無料公開します



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 今、不動産投資で難しいのは、融資を受けることよりも物件を探すことです。昨年から金融機関の融資姿勢が非常に積極的になり、「いくらでも貸したい」というような勢いです。これは私に対してだけでなく、不動産業の会社で財務状況が悪くないところでは、どこも同様の状況かと思います。そのため、実需物件も収益物件も不足しており、そうした中で割安な物件をいかに見つけるかが事業拡大のためには重要です。

 収益不動産ポータルサイトを検索すると高利回り物件は散見されますが、その物件の売価が積算価値に見合っている可能性はとても低くなっています。一生懸命物件検索して地価を調べて積算しても、殆ど無駄な努力に終わってしまいがちです。

 そんな中で、私は、自作のプログラムにより高積算物件を半自動で見つけています。システムが選んだ物件のみ、細かく売物件情報を見るようにしています。

 この度、そのシステムを一般向けにアレンジして公開することにしました。収益不動産の主要ポータルサイトから毎日送られてくるメールに付されている新着情報一覧URLや、数日ごとに
自らポータルサイトにアクセスして得る検索結果一覧URLを、私が提供するシステムに張り付けて実行すると、1回の操作で数十の物件につき、積算価格概算目安とその売価比が自動表示されます。つまり、積算面で割安な可能性のある物件のみを、簡単に抽出することができるのです。

 これを使えば、積算価格が売価と比べて高い物件のみを選ぶことが簡単にできますので、物件検索が省力化できます。

 過去の検索結果を保存できるようにしていること等から、登録制にしています。ご登録・ご利用は一切無料です。こちらから新規登録をお願いいたします。新規登録後即座にご利用可能です。 

 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 15:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

4月から正式開始のフルローン対応アパートローンを今のうちに使ってしまいましょう



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 フェイスブックのお友達限定記事を書きました。お友達リクエスト下さった方のみご覧頂けます。


 未だ秘密裏に銀行が準備しているものであり、ネット公開できるものではありません。


 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 13:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月10日

コメントありがとうございます



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 中林さん、お気遣いありがとうございます。

 「あの」さんからご質問を頂戴しております。どなたかご回答頂ければ幸いです。

 本日日中「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント」と題したメールマガジンを発行しましたがお読み頂けましたでしょうか。

 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 区分所有マンション投資

金融監督官と話して分かったこと−先週の経済産業省・金融庁のプロ向け説明会を受けて−



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 先週の金曜日と土曜日は低気圧の影響か頭痛と腕痺れが強く、パソコンを使った仕事をお休みさせて頂きました。昨日は全アパート・マンションの雪かきを外注業者さんに指示しながら進めました。協力して下さった清掃屋さん、便利屋さん、賃貸管理会社さんのお陰で、今のところ一昨日の雪による賃借人さんの敷地内事故や怪我は出ていない模様です。特に、相模大野不動産賃貸管理部長のスギさんには管理が難しい物件での対応にご尽力頂き、ありがとうございました。

 いくつかの物件は管理委託していますが、非常事態体制を敷いて従業員や外注業者を総動員して各物件の巡回等に労をなして下さった管理会社さんと、何もせず悪天候の中客の来ないだろう店舗に従業員が勤務していた管理会社さんと、かなりの差が出ました。

 さて、先週は、関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に行ってきました。対象者として「中小企業者、中小企業団体、経営支援の担い手(認定支援機関、税理士、中小企業診断士、会計士等)、自治体等」とされていましたが、会場の雰囲気や質疑応答の内容からして、中小企業者はあまりいなくて、認定支援機関の士業者や市役所職員等、経済産業省・金融庁と直接関わりのある機関従業者が多く来ていたようです。説明担当官の話しぶりも、中小企業者に話すというよりもむしろ、「中小企業の皆様にお知らせ下さい」といった感じで、プロ向けの説明会でした。経営者保証ガイドラインの解説は金融監督官が担当でした。

 そんな中で、私の質問と金融監督官の回答を通して、新たな気付きがありました。経営者保証ガイドラインでは、借主の連帯保証人となる経営者の定義として、代表者の他、事業に実質的に従業している配偶者が挙げられています。そうすると、いわゆるサラリーマン投資家さんへのアパートローンで良く求められる単なる配偶者は経営者とはみなされません。これについて説明会担当の金融監督官に質問したところ、それは「第三者保証」に当たるとのことで、そもそも第三者保証は金融検査マニュアル・監督指針で「経営者以外の第三者の個人連帯保証を求めないことを原則とする融資慣行の確立」が示されており、これを原則とする方針を定めていない金融機関は、金融庁・財務局から是正を指導されることになります。

 例外として「経営者本人の健康上の理由のため、事業承継予定者が連帯保証人となる場合」
には第三者である事業承継予定者に連帯保証を求めることは禁じられていませんが、30歳代、40歳代の健康なサラリーマンが中古収益不動産を25年ローンで買うのに配偶者まして親が連帯保証人になるというのは、金融庁のルールに反しています。

 そうした中で何故そのような事態が横行しているのか、私が金融監督官に指摘したのは、金融機関がアパートローンの借主やその法人代表者等を中小企業・個人事業主・経営者としてみなさず、単なる個人・消費者として取り扱っているのではないか、ということでした。それに対して金融監督官の回答としては、「金融機関がアパートローンで第三者保証を取っている実態があるとすれば、そういうことも含めて合理的に金融機関がその理由を説明できなければならない」とのことでした。

 私は連帯保証人無しで個人で融資を受けて不動産投資を拡大し、さらに、法人では自分だけの連帯保証で融資を受け、事業をさらに拡大しました。私が2009年に出版した『逆転不動産投資術』の副題は「低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家」となっていますが、第三者保証無しで高額な融資を受けられることにつき疑問視される方が当時は多かったです。

 その理由が事業者として融資を受けているからでことについて、2012年に出版した『借りて増やす技術』にある程度書きましたが、第三者保証についての金融庁のルールには言及していません。先週知ったことなので、本に書きようが無かったのです。

 私はかねてより事業者扱いされないと高額な融資を受けられないと皆様に説いてきましたが、そこでは、副業や資産形成のために不動産投資をしているサラリーマンが事業者なのかという問題があるのです。そのことが連帯保証にも及ぶことに、先週金融監督官と話して気づきました。

 私が家族を連帯保証人にせずに8年間で総額20億円近くの借入をすることができた理由は、当初は個人事業主、その後は中小企業経営者と扱われていたからです。それが分かったという点で、先週の説明会は非常に有意義でした。

 ところで、この説明会は当然無料ですが、資料の量が物凄く多かったです。私が参加した2時間程度のどの有料セミナーよりも、また、私が主催したセミナーよりも、配布資料が充実しています。皆様にお配りしようと思って職員さんに「電子データありませんか」と質問したところ無いとのことだったのですが、余っていた分厚い紙の資料8部をもらってきました。必要性が高いと思われる方8名様に差し上げます。送料は私が負担します。ご希望の方は、プレゼント応募フォームからご送信をお願いします。
 
 
 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月07日

今日のブログはお休みします



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 今日は関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に行ってきました。その話をする予定でしたが、頭痛と右腕の痛みが激しいので今日はお休みします。低気圧が近づくとそうなる傾向があるので、今回も多分そうでしょう。そういう言い訳をするのが嫌だったので、また、皆様にご心配をおかけするのを避けたかったので、何もお知らせせずにブログを長期休業していました。そろそろ大丈夫かと思ったのですが、毎日連続ということは難しそうです。

 説明会の内容にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月06日

この半年間していたこと



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 本日、「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」と題したまぐまぐのメールマガジンを配信しました。その前に配信したのが8月ですので5ヶ月以上間隔が空きました。この間私は何をしていたのか、気にしてご連絡下さった方もいらっしゃいましたので、皆様に簡単に説明させて頂きます。

 昨年二つのことで困りました。一つは事務員が出産したこと、一つは交通事故に遭ったことです。

 昨年夏、事務員が残業したがらないのでどういう事情なのかと聞いたところ、妊娠していることが分かりました。その数日後、体調が悪いので休むと連絡があり、欠勤が続きました。入院していたそうです。そのまま産前休業に入り、出産を経て引き続き産後休業と育児休業になりました。そうした中で、新しい事務員を探して選考して教育して、ある程度新事務員が仕事をできるようになるまでの9月までは、この事務員出産の対応に追われました。

 そして10月、ようやく自分の仕事ができると思っていた矢先、日中歩道を歩いている時に後ろから車がぶつかってきたのです。車が制限速度を守っていたことや、ぶつかった場所が右上肢だけだったことから軽傷だったのですが、ぶつかった衝撃で体が硬直したため、それを解したり炎症をとったりするのに2週間以上かかりました。また、頚椎を捻挫したため、首にコルセットを付けて過ごす生活が3ヶ月以上続きました。

 その後、少しずつ仕事をするようになったのですが、右肩から右手までが痺れ、頭痛がするので、パソコン操作が大変で、1時間位使って最低限のことをしたら後は休養をとるような生活でした。そして、先月末頃から、従前の半分位の仕事をこなせる程度まで回復しました。薬が効いているせいか、痛みは低気圧のときしか気にならないのですが、今でも右腕が痺れます。「箸より重いものは…」という言葉がありますが、箸をもっても痺れるんですよ。

 医師によれば痺れが治るまでには長期間かかることが多いとのことで、完治までには未だ暫く時間が必要なようです。

 現在このような状況であり、本格復帰は今月22日に入れた仕事を目標として、リハビリ中です。

 右腕が痺れながらも日常生活はできる状態にまで回復しました。ですから、ご心配は不要です。

 明日は関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に参加します。今日成立した補正予算を受けた新政策も紹介されるそうです。どのような話が聞けたか、説明会の内容にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 21:17| Comment(1) | TrackBack(0) | 会社経営

2014年02月05日

経営者保証ガイドライン説明会



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 金融庁の地方機関である財務局の職員が経営者保証ガイドラインの説明をしてくれる説明会が開催されます。金融機関を監督・検査する財務局職員から直接話を聞ける機会はあまりないので、楽しみにしています。

 私は関東経済産業局主催の明後日の説明会に参加します。全国の産業経済局が各地域で開催しているようなので、興味のある方は、居住地を管轄する経済産業局のHPにアクセスしてみてください。

 昔は代表者に加えて第三者の2名が法人融資の保証人に取られることも一般的だったようで、今でも個人のアパートローンは連帯保証人を必要としている銀行があります。そのため独身で連帯保証人を立てられなかった私は自分が連帯保証人になる形で法人融資を受けてきました。今回、法人融資で連帯保証人をとらないガイドラインができました。

 だからといって、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 15:51| Comment(2) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月03日

最近の金融庁の金融行政について2



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 金融監督行政の有効性について論じてみたいと思います。

 最近半年間にみる金融監督行政の変化が金融システムの安定に必ず繋がるかと言われれば、それには疑問があります。本来金融システムの安定のために行うべき金融行政が「成長戦略」のために濫用されている気がしてなりません。そして、金融システムが不安定になることで経済成長も果たされない恐れを懸念しています。

 確かに、日銀の金融緩和によってマネタリーベースが増えても金融機関が民間への融資を増やさなければ、経済成長という政権目標は達成されないので、そこに金融行政の必要性はあります。しかし、中小企業に対し、金融機関に資産査定を委ねて事業性を重視した融資審査をさせ、経営者個人保証を取らずまたは保証範囲を限定して新規融資を促進させるという金融行政は、短期的には経済成長にプラスに作用するかもしれないが、ともすれば金融機関の融資取り組みを萎縮させ、あるいは、デフォルトを増加させ、従前であれば融資を受けられた堅実経営の中小企業が融資を受けられなかったり、あるいは、本来融資を受けるのに不適当な中小企業が融資を受けた結果金融機関の不良債権が増えたりして、金融システムが逆に不安定になり、そして、長期的には経済成長に悪影響を与える恐れがあると考えます。

 例えば、「金融モニタリング基本方針」で、これまでの方針とは異なり新たに「融資審査における事業性の重視」「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」といった定めがされましたが、従前担保や財務力を重視した融資審査をし、金融庁が定めた方法で融資先を格付けしてきた金融機関に対し、独自の方法による資産査定と融資審査を求めるのには無理があるでしょう。彼らの多くはそのノウハウを持ち合わせておらず、どのように査定・審査したら良いか分からない中で事務年度替りに大幅な方針変更をされても、新規融資の増加はそう簡単にはいかないでしょう。

 さらに、実質的に本日から開始された「経営者保証に関するガイドライン」とそれを踏まえた監督指針・検査マニュアルの改訂が金融機関の戸惑いに一層拍車をかけることでしょう。私は各取引銀行の営業担当者と今年に入りこの話を頻繁にしていますが、実際、今朝の時点でも支店レベルまで十分に情報が降りていない金融機関があり、そして、適切な教育がなされている金融機関では対応に苦慮していると、肌で感じています。中小企業に経営者連帯保証無しで融資したり保証債務額を限定したりするというのは金融業界で前例がない上、様々な問題があるからです。

 数年前までは第三者保証人が必要なことが多かったのに、これからは代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。それによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月02日

最近の金融庁の金融監督行政について1



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 安倍内閣の「成長戦略」により、最近1年間で金融監督行政が変わってきました。昨年9月6日に発表された平成25事務年度の「主要行等向け監督方針」及び「中小・地域金融機関向け監督方針」では「中小企業の経営支援をはじめとした積極的な金融仲介機能の発揮」として「成長可能性を重視した金融機関の新規融資の取組みの促進」が定められ、従前の「検査基本方針」に代わり新設された「金融モニタリング基本方針」では、「金融モニタリング手法の見直しと課題」として「融資審査における事業性の重視」「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」等が示されました。そして、2月1日に適用された「主要行等向けの総合的な監督指針」「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」「金融検査マニュアル」等では、昨年12月5日に発表された「経営者保証に関するガイドライン」に規定された、経営者個人の連帯保証を求めない融資と、経営者保証を要する場合でも生活費と自宅を残して返済不能債務を免除すること等を踏まえ、「経営者保証に依存しない融資の一層の促進を図る」こと等が追記されました。

 すなわち、金融機関から民間企業、特に中小企業への新規融資が積極的になされるようにとの政策が強く打ち出され、従前の返済猶予等を中心とした後ろ向きの対応から、経済成長政策としての新規事業に対する直接金融による支援へと、この1年間で政策が転換されたのです。る。

 これら政策は安倍政権の「第三の矢」である「日本再興戦略」を受けてのものではあるが、そもそも、金融行政は金融政策の一環です。

 金融経済学者は金融行政の問題点について、「規制・監督による金融システムの安定性維持には、一定の限界があることにも注意する必要がある。金融市場といえども、その経済効率性はマーケット・メカニズム以外に保証されることはなく、過度の規制によって安定性を保ったとしても、その結果、実現する資源配分が著しく不効率では意味がないからである」といった指摘をすることが多いです。

 金融システム安定のために中央銀行と政府の存在は不可欠です。そして、金融システム安定は金融政策の重要な目的です。ゆえに、金融行政は金融政策の一部と言えます。

 では、こうした政策は効果があるのでしょうか。また、私達は融資を受け易くなるのでしょうか。こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 00:45| Comment(4) | TrackBack(0) | 融資

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