不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2014年06月08日

示談屋弁護士に要注意



人気ブログランキングへ 
 
 腕を車にぶつけられて8ヶ月近くが経ちました。徐々に良くなってはいたので2月に仕事に復帰したのですが、もっと慎重にすべきでした。

 事の始まりは昨年12月の弁護士(加害者代理人)からの電話でした。保険会社から仕事をもらっている弁護士のようで、弁護士からの連絡を受けて加害者本人に電話で確認したところ、「保険会社に全て任せています」「●●さんという弁護士は知りません」とのことでしたから。保険会社が、受任者欄空欄の委任状を加害者から予め取っていたのかもしれません。

 それ以来頻繁に電話をかけてきた弁護士の主張は、「些細な事故なのでこんなに長い治療期間は必要ない」とか「もう症状固定だ」とか、「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」といったものでした。また、「仮にまだ体調が悪いとしても事故とは一切関係無い」とか「頚椎捻挫は普通これほど治療に時間のかかるものではない」といった「ご助言」も下さいました。事故を目撃していないことはもちろん、私と会ってもいないし医師の話も聞いていない弁護士が、「豊富なご経験」に基づき、色々とおしゃってきました。

 12月はこの弁護士の電話攻勢に遭い、次第に洗脳されていったのかもしれません。「治療費の支払いは12月で打ち切ります」「これ以上の治療は必要ありません」とか言われ、そろそろ治るのかな、と思ってしまったのです。ちょうどその時期、2月下旬のセミナー出演の依頼があり、そこでの完全復活を目指してそろそろ仕事を再開しようかと、思い始めました。

 そして、2月から、首のコルセットをするのを止めるとともに、ブログ・メルマガ等を以前のように頻繁に書くようになり、セミナー出演や教材作成等、1ヶ月間仕事をしてきました。けれど、私の頭痛や腕の痺れといった症状は治っていませんでした。我慢して仕事をしてきましたが耐え切れず、前回の記事を書いた後から再度医療機関通いが始まりました。

 私の場合、事故後光を眩しく感じ、また、目の疲れから頭痛が生じるという症状がありました。そのため、事故後スマートフォンとパソコンをあまり使わないようにしており、体が動くようになってからも、使用を最低限にするためにソーシャルメディア投稿等を控えてきました。その中で、2月からいきなりコンピュータを活用して仕事をし始めたのは、やり過ぎだったのでしょう。

 現在、治療の甲斐もあり、首が左右に動きにくいといった頚椎捻挫の主たる症状はかなり改善されました。けれど、読み書きやパソコン使用で目からくる疲れや頭痛は残っています。そのため、ブログを書くのは不定期にしたいと思います。書きましたらまぐまぐのメールマガジンまたはツイッターフェイスブックでお知らせいたします。
 
 ところで、加害者代理人弁護士と保険会社から2月初めに正式に治療費支払い打ち切りの書面が私と各医療機関に届き、1月末分をもって支払いが終了となったのですが(弁護士からは12月末までと言われていたのですが、正式な通知が私にも医療機関にもなされなかったので、1月はそのまま通院しました)、2月分以降の治療費も加害者保険会社の負担になっています。

 加害者代理人弁護士や保険会社担当社員が負担義務を認めた訳ではありません。ですが、私は加害者の保険で2月以降治療を受けることができました。示談屋弁護士は「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」と言っていましたが、その弁護士の意に反して、加害者の保険で通院することができました。どういうことか、ご興味のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 19:15| Comment(6) | TrackBack(0) | 交通事故

2014年02月27日

悪化しました



人気ブログランキングへ 
 
 腕を車にぶつけられて4ヶ月が経ちました。主たる症状がいわゆるむち打ち症であり軽傷ということもあり、今月から仕事復帰をしようとしましたが、急過ぎて無理があったようです。すみませんが、今日のブログはお休みさせてください。

 信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 22:47| Comment(3) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月26日

私の2万円のセミナー収録教材を2千円で販売します



人気ブログランキングへ 
 先ほどまぐまぐのメールマガジン「メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140226014242000.html
を配信しましたが、届きましたでしょうか。
 
 メールマガジンにも書きましたが、私が2万円で販売してきたセミナー収録映像
ダウンロード教材
「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!公的保証で事業
性資金融資を銀行・信金から受ける方法」(講演:石渡浩)

を1日限り、9割引の2千円で販売します。内容については、上記URL
のまぐまぐバックナンバーと販売ページをご確認頂ければと思います。

 1日限りの販売終了キャンペーンを行うことにして、先ほど価格を
2万円から2千円に改訂いたしました。


 さて、昨日のブログ及び先ほどのメルマガで書きましたとおり、信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

2014年02月25日

銀行・信金が好む100%保証融資の多くが3月末で事実上終わります



人気ブログランキングへ 

 銀行・信金の中小企業向け融資は保証協会付きを好みます。中でも、融資額全部を信用保証協会が保証してくれる100%保証制度を好む金融機関は多いです。私がメガバンクの法人部門から短期プライムレートで超長期の購入資金プロパー融資を受けられたのも、当初その制度を使って融資を受け始めたからでした。

 しかし、ここ数年で、金融機関にリスクを取らせて審査能力を上げさせるべきという政策的背景等から、100%保証制度が事実上減っています。以下、関連の日経新聞記事を転載しますので、まずはこちらをお読みください。


・中小向け金融、100%保証の対象業種を縮小 危機対応にメド

2012/6/5

中小企業庁は信用保証協会による中小企業向け保証制度を縮小する検討に入った。経営不振の企業向けに100%の融資保証を付ける緊急制度を全業種向けに認めていたが、対象業種を一部に絞る。リーマン・ショックを受けた政策として2008年度に制度を創設し、東日本大震災後も保証を続けていたが、危機対応にメドがついたと判断、今後見直しを進める。
 中小向け融資の100%保証は景気悪化に伴う倒産を回避する効果が高い一方、金融機関の査定能力を弱め、モラルハザードにつながる懸念も出ていた。早ければ今年度下半期の見直しのタイミングで縮小を検討する。ただ、欧州債務危機などで景気の不透明感が強いため、縮小の判断に時間がかかる可能性もある。
 通常の信用保証は融資額の8割を信用保証協会が保証し、残り2割を金融機関が負担する。ただ、全体の1割の業種については、慢性的な経営不振を理由に100%保証の仕組みを設けていた。リーマン・ショック直後は金融機能が極端に低下したため、中企庁は100%保証を全業種に拡大した。昨年度末に見直す予定だったが、東日本大震災が発生したため延長をしていた。
 信用保証制度全体で08〜11年度で4兆円の返済不能が生じている。保証総額60兆円に占める割合は高く、国民負担を最小限にとどめる面からも見直しは急務になっている。



・100%信用保証の対象拡大 経産省

2013/3/8

 経済産業省は8日、借入額の100%を信用保証する、中小企業向け「セーフティネット保証」の対象業種を拡大すると発表した。1133業種のうち、今まで687業種が対象だったが、4月から727業種に増やす。調査の結果、業績の悪化に直面する企業が増えているのが要因という。期間は9月末まで。



・中小向け融資、100%保証縮小 中小企業庁

2013/12/13

 中小企業庁は13日、経営不振の中小企業が銀行からの融資に100%の信用保証を付けられる制度を縮小すると正式に発表した。2013年度補正予算が来年の通常国会で成立した後に始める。
 現在は売上高が2008年のリーマン・ショック前と比べ5%以上下回れば、中小が銀行から受ける融資を政府が100%保証している。政府は来年から、条件を「最近3カ月間の売上高が前年同期比で5%以上悪化する場合」に厳しくする。
 対象業種は現在の642から195に減る。100%保証の対象外となるのは電気めっき業や乳製品製造業など。
 政府は保証を縮小するかわり、今年度の補正予算で低利融資制度を拡充する。日本政策金融公庫の経営支援を受ければ、公庫から通常よりも0.4%低い金利で運転資金を借り入れることができる。公庫からの融資規模は約6兆円に拡大する。
 政府が100%保証すれば、銀行は中小の倒産リスクをよく見極めずに融資を増やしかねない懸念があった。保証を縮小し、金融機関の審査能力が落ちるのを防ぐ。



・中小向け融資、保証縮小 政府がリーマン後の特例廃止

2013/12/12

 政府は経営不振の中小企業向け融資の100%保証の対象を2014年から縮小する方針だ。08年秋のリーマン・ショック後に特例として緩めた保証条件をリーマン以前の水準に戻す。中小企業向けの危機対応の融資を平時モードに戻し、企業に必要な経営改革を促す。
 現在の特例では中小企業の売上高がリーマン・ショック前の水準を5%以上下回った場合、その企業向け融資を政府が100%保証している。この特例を14年に廃止し、最近3カ月間の売上高が前年同期を5%以上下回る場合に限定する。
 政府による経営不振の企業向け100%保証の条件は08年秋のリーマン危機後に特例措置として緩和したが、危機が収束した後も中小企業による利用が定着。中小企業向け保証制度全体に占める100%保証の比率は12年度は26%と07年度(6%)に比べて高止まりしている。
 政府は金融機関が中小企業向け融資の政府保証に過度に依存すると、野放図な融資に走るモラルハザード(倫理の欠如)につながりかねないと判断。特例を廃止し、リーマン・ショック以前の基準に戻す。これにより対象業種は現在の642業種から200業種程度へと減る見込みだ。
 金融機関が中小企業向け融資を急に絞り過ぎないよう激変緩和の措置も設ける。特例を使った12年度の新規融資額は約2.6兆円で、数万社が利用しているとみられる。13年度以降もほぼ同水準の利用が見込まれる。特例を廃止すると半分程度が政府保証を受けられなくなる可能性がある。
 そこで事業のリストラ計画を共同で作ることなどを条件に、日本政策金融公庫や商工中金から低利で借り換えできる制度を新設する。13年度の補正予算で国が公庫に約700億円を出資し、融資枠を6兆円規模で拡大する。
 中小向け融資の100%保証は危機時に倒産を回避する効果が高い一方で、貸し倒れとなっても政府が肩代わりしてくれるため金融機関の査定能力を弱める恐れがある。
 「融資ニーズが伸び悩む中で、破綻懸念のある企業でも100%政府保証を使って安易に融資していた」(地銀関係者)との指摘も多い。政府はリーマン・ショック後に甘くなった政府保証の条件を以前の水準に戻すことで、民間金融機関が企業の事業改善計画に基づいて融資するよう促す。



 では、このような流れを受けて、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 10:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月23日

賃貸業のプロと見られることで今でも不動産投資を拡大できる



人気ブログランキングへ 

 昨日ホームズ不動産投資フェアのセミナーをご聴講の方々ありがとうございました。かなりの列が出来ていたようですが、参加ご希望の方は全員ご入場できましたでしょうか。ご感想含め、コメントを入れて頂ければと思います。

 最後駆け足になりましたので、まとめをしたいと思います。

 最後に私の最近数ヶ月の購入物件の話をしました。価格が上がっているこの時期、首都圏でピカピカのマンションを利回り10%以上で購入するのは難しいです。私が購入しているのはピカピカでない物件です。

 練馬区のアパートは築20年以上で入居率が1/16でした。私が買って満室にしましたが、賃貸業のアマチュア向けのアパートローンでは、融資が付かない物件です。この物件は宅建業者が分譲用に買ったのですが1戸の立ち退き交渉が上手くいかずに、賃貸業者である私に流れてきました。仲介の宅建業者さんから、私がこういう物件を買えると認識されていたこと、及び、銀行から私の会社がこういう物件を再生して賃貸事業を営んでいると捉えられていることから、こういう物件を紹介してもらえたし、購入価格以上の融資を受けて購入し、修繕して賃貸経営を開始することができたのです。

 横浜市のマンションはネット広告が出て公開されたRC築20年で満室想定11%の物件でしたが、半分空きで価格が3億円台ですから、いわゆるサラリーマン投資家さんが簡単に買える案件ではありません。フルローンや自己資金1割前提の買い付け申込が沢山入ってきたようですが、元付け業者さんはそういう申込を相手にせず、宅建業または賃貸業のプロに買ってもらいたいと考えていました。宅建業者が一番手だったのですが、自ら決済資金を用意せずに手付金を払って契約して所有権移転登記をせずに「転売」する類の「買主」だったらしく、契約予定日がなかなか決まらず、私に話が回ってきました。私はローン特約金額7割で申込をし、契約までに融資承認を取り付けてローン特約なしでの契約となりました。瑕疵担保責任免責、境界非明示、ローン特約なしという、宅建業者が買うのと同じ条件です。

 加えて、仲介業者としては、宅建業者に売ることを好む面はありますが、第三者のための売買契約を結んで決済できる第三者が見つからなければ手付解除するという意向の「買主」業者は当然嫌います。きちんと決済できる買主であることを仲介業者に理解してもらえ、また、銀行にもスピーディーに動いてもらたことが、購入できた理由の一つです。

 ちなみに、どうしてスピーディーに審査結果を出してもらえたのかというと、担保評価の必要がなかったからです。売主に融資をしている銀行に融資申込をしたので、既に物件評価が出ていたのです。私は、神奈川県のほぼ全ての銀行と融資取引があるので、こういうことができる訳です。

 そして、鎌倉市のアパートは満室で表面利回り15%以上でした。これは権利関係が複雑であることから、トラブルを避けるために仲介業者が素人を相手にしなかったのです。また、築25年ということも加わり、融資が組めない物件として仲介業者は紹介していました。最近は宅建業者が保有目的で収益不動産を買うことも多いようで、宅建業者からの買い付けが同時期に入ったようですが、仲介担当者が私の方を選んでくれました。様々なリスクを全て受け入れて買ってもらえるから安心、という印象を持ってもらえたからでしょう。ローン特約なし、瑕疵担保責任免責、境界確定なしでの契約でしたが、決済までの間に融資が付き、境界も確定できました。

 権利・建物・入居・管理上問題の無い利回り10%以上の物件を買おうと思ったたら、今は、田舎しかなかなか買えません。田舎の物件は空室率や経費率が高く、ネット利回りはその分低くなりがちです。ある程度都会で高利回り物件を買おうと思ったら、自ずと難易度が高い物件になります。

 難易度の高い物件を買おうとすると、仲介不動産会社からも金融機関からも、賃貸業のプロと見られる必要があります。確かに仲介業者は宅建免許を持っているかどうかでプロかアマチュアかを判断する傾向にありますが、一口にアマチュアとかエンドとか言っても、収益不動産の売買と賃貸経営に慣れているかどうかは買主により大きく異なり、ピカピカの物件を初心者に高値で売ろうとする仲介業者さんは多いでしょうが、難あり物件となると売先が限られ、そこにおいては経験者が好まれます。そして、金融機関は、プロかアマかを宅建免許で判断しません。むしろ、宅建免許を持っていても、賃貸業をこれから始めるとなると、アマチュアと見られます。

 金融機関からプロと見られることで、融資は個人部門のローンではなく、法人部門の事業資金融資となります。そうなると、購入対象の物件の幅が広がり、融資額の天井もなくなります。

 宅建業者でないのに宅建業者並の安い値段で買おうとする投資家は私を含め読者の皆様の中で多いでしょうが、単にそれだけならば宅建業者に買ってもらって終わりです。宅建業者が買いたがらない物件や、安易に買い付け申し込みしてくる宅建業者が契約・決済できない物件を購入できる投資家でなければ、割安な物件は回ってこないでしょう。

 また、ピカピカの物件は、資産家や初心者が高値で買いますので、今の市況で購入するのは難しいです。

 そのため、アベノミクス時代の勝ち組大家になるためには、賃貸業のプロと見られるようになり、初心者が買えない物件を買えるようになる必要があると考えます。

 ところで、一昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 23:02| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月22日

アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資



人気ブログランキングへ 

 今日は16時45分から新橋・汐留で、ホームズ不動産投資フェアに出演します。主催者はホームズ運営会社のネクスト様です。

 このイベントはホームズを利用している不動産会社さんが費用を出して出店する形体で、セミナーの多くは不動産会社さんが講師を手配します。自社の社長さんだったり提携先の専門家だったり。そういう中で、「招待講師」というのがありまして、テレビに出てくる評論家の方と、猪俣氏と私の3名が主催者様に呼ばれた講師です。

 猪俣氏はIrem Japanという業界団体の役員をされていて、Irem Japanさんとネクストさんとで業務提携を結び空室率や経費率を調べている関係で、その成果報告をされるようです。私もその講演を聞きたいのですが、時間帯が重複していて聞けません。2年前も猪俣氏と私が招待講師となり同時間帯に割り当てられました。皆様が両方の話を聞ける方が望ましいと意見を申し上げたのですが、私はあくまで呼ばれて話すという役割に過ぎず、主催者様が色々な判断の中でされていることなのでしょうから、仕方ありません。

 ただ、今回、私の出番が16:45-17:45で、猪俣氏が17:30-18:30ですので、もし講演会場が空いていれば、私の講演直後に私の会場から猪俣氏の会場への大移動が起こるでしょう。

 さて、今回のイベントは「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いているのですが、招待講師の評論家の方は経済学者でも不動産実務家でもないせいか、講演タイトルは「どうなる日本!?日本の未来を語る」だそうです。また、このイベントの協力者がIrem Japanとなっていることからか猪俣氏はIrem Japan役員というお立場で話をされるのだろうと思います。そして、各出店企業さんはお金を払って出店する目的を達成するための話をされるのでしょう。

 そのような訳で、「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いていますが、その話をする「任務」を与えられたのは私なのかなと考えて、私の演題は「アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資」としました。話す内容はほとんど最近の融資のことです。

 夕方会場がどのような状況か、フェイスブック特設記事にコメントを入れて頂ければと思います。

 無料であり、例年当日勝手に行く方もいらしゃるようですが、主催者ネクスト様HP
http://toushi.homes.co.jp/event/20140222/?nx_id=03_pdoeee_00000031
にて申込を受け付けてますので、当日参加の方も、上記URLからお申し込みを入れて頂ければと思います。

 最後に、私の講演料の原資となる出店料を出してご出店下さる不動産会社様に御礼申し上げます。


 ところで、昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 08:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年02月21日

最近の金融庁の金融行政について4 完結編



人気ブログランキングへ 

 お待たせしました。低気圧が来ると痛みや痺れが出るとう症状がまだ続いており、辛い1週間でした。最近の金融庁の金融行政についての完結編です。私がどのように考えているかを書きます。


 バブル経済崩壊以降、金融機関は不良債権処理に追われてきたが、その一因となったのが金融行政でした。1998年10月からから2000年3月に実施された「金融安定化特別保証制度」によるほとんど無審査状態の融資や、その後の公的資金注入行に課せられた中小企業向け融資残高目標を達成するめの「政策的融資」は多くのデフォルトを招きました。金融行政は金融政策である金融システム安定化のためにあるべきものですが、それを経済成長に使おうとして失敗した結果と言えましょう。

 だとすれば、今回の安倍政権による政策も、過去の過ちの繰り返しになる恐れがあり、金融システム安定化と経済成長とを両立させるためには、今事務年度方針に掲げられている「適切なリスク管理」を各金融機関並びに金融庁及び日銀が的確にチェックするとともに、「融資審査における事業性の重視」と「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」という方針の中で、各金融機関がそうした審査・査定の方法を速やかに確立する必要があります。

 金融庁は新規融資等の量的数値よりむしろ、各行の融資審査・自己査定体制といった質的側面を重視した監督・検査をすべきだと考えます。

 
 以上が私見ですが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 17:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 金融政策

2014年02月13日

ブログとメルマガでは別々のことを書いています。



人気ブログランキングへ 

 私のブログは専ら不動産投資経験者を対象に書いています。一方、メールマガジンは、初心者・初級者の方も登録していることを想定して書いています。そのため、それぞれで書く内容が違っています。

 ここ1週間に配信したメールマガジンの記事を一覧にしますので、ご活用下さい。

・2月6日 「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140206130325000.html

・2月7日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(上)/不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140207115000000.html

・2月10日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140210124347000.html

・2月11日 「フルローン対応新アパートローン情報/融資してく
れそうな金融機関の見分け方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140211232737000.html

・2月12日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(下)/融資による事業拡大のための正攻法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212182719000.html

・2月12日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212230000000.html

・2月13日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)/積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212050000000.html

 石渡浩公式メールマガジンはまぐまぐから配信しています。未登録の方や、登録したつもりでも実際メルマガが届いていない方は、上記URLからご登録をお願いいたします。なお、登録メールアドレスはまぐまぐにて管理され、私には分からないようになっています。

 さて、金融庁の政策変化により、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月12日

最近の金融庁の金融行政について3



人気ブログランキングへ 

 私のところには毎週のように銀行・信金マンが訪問します。地域のほとんどの金融機関から融資を受けていますので。昨年12月に経営者保証ガイドラインが正式に公表されてからは、その話題も出ます。そうした会話の中から、銀行が法人融資に際して個人保証を取る理由として、法人が債務不履行に陥った際に経営者個人から回収すること以外の意図が感じられ、十数名の営業マンと話す中で、自分なりに、その理由として次に述べる3点を整理しました。

 理由の一つは、銀行は、代表者が取締役としての責任をもって経営に当たるという経営者責任を前提に融資しているからです。中小企業は個人資産と法人資産とが分離している場合であっても、株主と取締役が身内で占められているのが一般的であり、その点大企業とは性質が異なります。株主から責任を問われることはまずなく、仮にあるとすれば、故意または重過失に起因する第三者への責任です。経営者の責任で法人への貸金を回収できなくなった場合、銀行は会社法に基づき経営者個人の責任を追求することも可能ではあるが、現実問題として裁判での立証には大変な労力を要し、それを分かっている個人保証していない経営者が法人で融資を受けて放漫経営するというモラル・ハザードが生じる恐れがあります。適切な経営をしなければならないとの自覚を経営者与えるという意味で、銀行にとって代表者保証は有意義であり、仮に代表者の代位弁済能力が不十分であったとしても全財産を失い破産手続き等をとるといったリスクを負いながら経営に専念する社長は、そう簡単には経営に失敗しないものです。

 第二の理由は、代表者の経営手腕が高いという定性的要因によって融資判断をすることが中小企業への融資では多い中での、会社の譲渡等による経営者変更に対する銀行の不安を補うためです。信用金庫や信用組合は別として、銀行の融資審査は定量分析が中心となっています。しかし、過去の定量分析データが良くてもそれを支えているのが経営者の力量であるとすれば、いくら法人と個人とが経営上分離していると言っても、経営者が変わった後に債務を適時弁済できるかどうかは不透明です。

 第三の理由は、遺族に連帯保証債務が相続されることによる事業継承者の確保です。中小企業の株主は代表者一人のこともあり、そうでなくても数人の身内で株式を持っていることが多いです。すなわち、役員とその家族が株主です。そうすると、個人保証をしている代表者が死亡すると保証債務が相続されるが、この際株式の相続もなされ、遺族が連帯保証債務者と株主とを兼ねることになります。そこで、遺族は連帯保証債務問題の解決のため、株主総会を開いて新たな代表者や取締役を選任して会社を機能させ、会社が債務弁済をする方向で行動するでしょう。もし個人保証が無ければ遺族は知らぬ存ぜぬとなるところ、相続される保証債務があることで、代表者死亡後の会社が存続するのです。

 このように、銀行が経営者保証を取ることには意義があり、それをしないでの融資、あるいは、経営者保証を付けても将来保証債務が限定される恐れが高い中での融資は銀行にとって従前と比べればリスクが高く、それゆえ同じ借主に対してであっても融資に慎重姿勢になる銀行も出ることでしょう。もしそうなれば、本来融資すべき中小企業に対して資金が回らなくなることを意味します。

 とはいえ、銀行は金融行政に従わざるを得ない立場にありますし、低金利の中で利益額を増やすためには融資量を拡大する必要があります。一部の銀行は中小企業への新規融資を増やすでしょう。その中には、適切に事業性審査や資産査定をせずに、また、経営者保証についてのルール変更をリスクに織り込まず、金融庁や株主に対して貸出実績を示すことを優先して融資拡大に走る銀行も予想されます。この行動は貸し手である銀行のモラル・ハザードであり、さらに、それに乗じて過剰な融資を受けようとする借り手のモラル・ハザードと相成り、間接金融市場で市場メカニズムが正常に機能しない結果となりかねません。

 では、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 16:00| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月11日

積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを作ったので只今より無料公開します



人気ブログランキングへ 

 今、不動産投資で難しいのは、融資を受けることよりも物件を探すことです。昨年から金融機関の融資姿勢が非常に積極的になり、「いくらでも貸したい」というような勢いです。これは私に対してだけでなく、不動産業の会社で財務状況が悪くないところでは、どこも同様の状況かと思います。そのため、実需物件も収益物件も不足しており、そうした中で割安な物件をいかに見つけるかが事業拡大のためには重要です。

 収益不動産ポータルサイトを検索すると高利回り物件は散見されますが、その物件の売価が積算価値に見合っている可能性はとても低くなっています。一生懸命物件検索して地価を調べて積算しても、殆ど無駄な努力に終わってしまいがちです。

 そんな中で、私は、自作のプログラムにより高積算物件を半自動で見つけています。システムが選んだ物件のみ、細かく売物件情報を見るようにしています。

 この度、そのシステムを一般向けにアレンジして公開することにしました。収益不動産の主要ポータルサイトから毎日送られてくるメールに付されている新着情報一覧URLや、数日ごとに
自らポータルサイトにアクセスして得る検索結果一覧URLを、私が提供するシステムに張り付けて実行すると、1回の操作で数十の物件につき、積算価格概算目安とその売価比が自動表示されます。つまり、積算面で割安な可能性のある物件のみを、簡単に抽出することができるのです。

 これを使えば、積算価格が売価と比べて高い物件のみを選ぶことが簡単にできますので、物件検索が省力化できます。

 過去の検索結果を保存できるようにしていること等から、登録制にしています。ご登録・ご利用は一切無料です。こちらから新規登録をお願いいたします。新規登録後即座にご利用可能です。 

 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 15:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。