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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2014年06月15日

治療費支払いを打ち切られても加害者の保険で治療を続ける方法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド1



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 コメントありがとうございます。嫌がる方もいらっしゃるでしょうが、私は権利意識が強いので、請求権は行使します。例えば、事業で貸倒損失を計上したことがありません。全て回収してきました。賃貸住宅の入居者に家賃を請求することと、事故の加害者に損害賠償請求をすることとは、ほぼ同じ、と捉えています。もっとも、昨年の交通事故については、被害者(の保険会社)から出してもらったのは医療費実費のみでその金額は百万円にも達しません。

 家賃や売掛金は溜まってしまうと債務者が支払えなくなるので、期限日に支払いがなければ直ぐに督促しますが、昨年の交通事故は自動車保険会社が付いているので、債務者の支払い能力不足や逃亡で回収できなくなることはないと思っています。ですから、保険会社から医療機関に直接支払われた医療費実費は別として、私は、加害者からも自動車保険会社からも、まだ1円も貰っていませんし、請求もしていません。それに注力することは、以前は体調が悪過ぎてできませんでしたし、今は、体調が悪いながらも仕事を優先させたいので、まだしていません。事故対応については、加害者への請求よりも前に、治療を受けて完治させる、あるいは、今後検査を受けて後遺障害を確定させるのが先と考えています。賠償金を請求するのは1年後でも2年後でも良いのです。

 けれど、保険会社の社員や保険会社のお金で動いている弁護士は、早く処理を終わらせたいようです。仕事ですから当然ですね。そのため昨年12月、「事故後2ヶ月になるので症状固定にして下さい」「医療費支払いは12月末で終わりにしたい」等と言ってくるのです。普通の人でしたら、加害者代理人弁護士の言いなりになり12月で治療を止めて示談してしまうのでしょう。

 私は弁護士の「魔術」にかかりそうになりましたが、12月は首を動かすのにも不自由しているような状態であり、加害者代理人弁護士からの「お願い」には応じず、そのまま1月も通院しました。すると、2月の初めまでに、弁護士から私に、保険会社から私がかかった全医療機関に、支払い打ち切りの通知があり、こうして交通事故治療としての通院は終わったかに加害者側は思ったでしょう。

 2月には、首のコルセットを外しており、仕事にもある程度復帰していましたが、まだ頭痛や右腕の痺れはありました。そのため、業界団体や特殊法人等の電話相談室に色々と電話で問い合わせたところ、医療費を自賠責保険に「被害者請求」できることが分かりました。

 インターネットで「被害者請求」を検索すると、後遺障害保険金は任意保険ではなく自賠責保険に直接「被害者請求」したほうが良い、という情報が沢山出てきます。私が今回したのはそれではなく、治療費自体の「被害者請求」です。

 任意保険会社が支払いを打ち切っても、自賠責保険には請求できるのです。今回、任意保険会社と自賠責保険会社は同じ損保会社です。任意保険は示談交渉の担当社員や弁護士が付いて被害者と交渉するのですが、自賠責保険にはそういう制度はありません。ただ被害者が自賠責保険に請求するだけです。具体的にどういうことか、詳細にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 13:04| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2014年06月13日

事故を保険会社任せにすると前科者になりかねません



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 コメントありがとうございます。また、メールも頂戴しありがとうございます。加害者の保険会社は損保ジャパンではありません。もっともその会社と非常に近い関係の損保会社ですが。

 事故そのものは車に跳ね飛ばされたり車輪にひかれたり頭を打ったりという大きな事故ではなかったので、ご心配頂かなくても大丈夫です。けれど、小さな事故でも心身に異常を来たし完治まで時間がかかる恐れがあるということは、今回怪我をして実感しましたし、一方、誰かに怪我をさせたらたとえ捻挫等の軽傷であっても簡単に解決するとは限りません。その点保険は有意義ですが、使い方を間違えると大変なことになります。

 自動車を運転すれば自動車事故とは隣り合わせですが、不動産賃貸業では施設の管理に起因して入居者の身体・生命に危険を及ぼす事故が起りえます。清掃や電灯管理の不備による転倒、廊下や階段の劣化による転落、屋根の不備による入居者への落雪、管の不備による爆発、耐震性が低いことに伴う建物の倒壊、建物管理の不備による火災時の被害拡大等、例を挙げたらきりがないほどです。こうした事故を担保するのに施設賠償保険があり、私は各物件に数十億円、合計で千億円位の保険金をかけています。

 万一事故でお客様に迷惑をかけてしまった場合、保険会社の承認を得てお客様に賠償金を払うことになります。事業を営んでいる経営者にとって賠償リスクを考えるのは当然のことですが、そういう仕事をしていない一般の方の中には、日常生活上の賠償リスクについて無頓着な方多いのかもしれません。

 特に、自動車保険では示談交渉サービスが付いていることから、加害者は自己対応を保険会社任せにして何もせず放置しがちですが、保険会社がきちんと被害者に対応しているのか、保険会社をきちんと管理しないと、前科者になりかねません。

 確かに支払額を抑えるという点では保険会社は有益ですが、加害者が払う賠償金は保険会社が出しますので、賠償額を減らすことが加害者の利にはなりません。利を得るのは保険会社です。保険会社は営利企業ですから当然のことです。一方、保険会社の払い渋りによって、加害者は刑事罰を受ける恐れが高まります。

 傷害事件等で容疑者が不起訴(起訴猶予)になり、事件が検察庁の捜査をもって終わり、加害者が罰せられないことがあります。そうなる理由は怪我が軽いからということだけでなく、被害者が加害者を告訴しなかったり(告訴を取り下げたり)、加害者を罰する旨警察や検察に求めなかったりするという要因もあります。ニュースを見ていると、「被害者との示談が成立したために不起訴(起訴猶予)になった」とか「警察が立件を見送った」とかしばしば耳にします。

 相手を死亡させてしまったような場合は刑事責任を逃れられませんが、傷害の場合、被害者と示談して被害届等を取り下げてもらえば、刑事罰を受けなくて済むことが多々あります。実際、私も交通事故当日の現場検証時に警察官から「加害者を罰してもらいたいですか」と質問を受けました。それに対し私は「加害者が被害をきちんと賠償してくれれば刑事罰を求めません」と答えました。それを受けて、加害者が警察から検察に書類送検されたものの、当初検察は何ら捜査をしないで不起訴扱いしました。

 けれど、12月に入り加害者代理人と称する弁護士から受診妨害のような行為を受け、本人の意向を確認しようと加害者に電話をかけたところ「全て保険会社に任せているから何もお話することはありません。保険会社に電話して下さい」と言われました。保険会社の意向は担当窓口となっている弁護士が「これ以上治療費を払わない」というものでしたし、休業損害保険金も全く支払われていない状況でしたので、事故当日の事情聴取で応答した「加害者が被害をきちんと賠償してくれれば」という前提が崩れました。そのため、私はその旨警察と検察に連絡し、本件事故が検察で正式に捜査されることになりました。

 その後加害者の刑が確定し、前科が付きました。量刑が低いと感じて検察官に問い合わせたところ、「前科一犯になることは重い」と検察官から言われました。確かに量刑が軽くても刑事罰を受けると一定の制約を受けますし、警察・検察にはそのデータがずっと残るようです。

 結局、その加害者は事故を保険会社にして、代理人になっている弁護士と打ち合わせすらせずに対応を放置していたため、前科者になってしまったのです。弁護士に委任していることすら知らず、保険会社から報告をたまに受けるだけだったようです。代理人弁護士が被害者にどのような対応をしているかは委任者としては知るべきことでしょうが、弁護士費用を出しているのが保険会社であることから、何ら関心を持たなかったようです。

 似たようなことは賃貸保証会社が行う立ち退き訴訟でもあります。滞納が解決しない入居者に対して保証会社の費用負担で弁護士を立てて立ち退き訴訟を行うのですが、その際の原告は貸主です。そのため、貸主が弁護士に委任するのですが、委任状は保証会社や管理会社から送られてきてそうした会社に返送します。弁護士事務所に直接送ることはあまりありません。そして、費用がいくらかかるかという話も弁護士事務所としません。貸主が積極的に弁護士事務所に連絡しないと、知らないうちに裁判が始まって終わっているという状況になってしまいます。弁護士は形式的に貸主の代理人でも、実質的には保証会社の意向で業務をしており、これは問題だと私はかねてより感じています(それゆえ私は弁護士事務所に積極的に連絡して、弁護士や保証会社を困惑させることがあります)。

 保証会社は早く立ち退かせたい訳ですが、貸主としては、今後の家賃を払ってくれるならば住み続けてもらったほうが良い訳です。また、被告となる入居者が裁判に出廷した場合には、未払賃料まで含めた和解となる可能性がありますが、ここにおいても、保証会社の求償権以上に貸主の借主に対する債権があると、保証会社の債権の範囲内しか債権が無いという和解をされては、貸主としては困ります。

 賃貸保証会社にしても損害保険会社にしても、弁護士への委任は概して会社が主導してなされ、費用も会社が負担しますので、委任者である契約者と受任者である弁護士との間で、直接のコミュニケーションがなく、委任者の代理人である弁護士が、保証会社や保険会社の意向に沿って動いている実情があります。しかし、契約者と保証会社や保険会社とは利害が対立する関係であり、そういう会社の意を受けた弁護士が契約者の代理人を務めるというのは、違和感があります。

 まして、対人事故の場合、被害者と示談が成立しているか、または、被害者が処罰希望の意志を持っているかによって、加害者が刑事罰を受けるかどうかが大きく左右されます。もし私が逆の立場だったら、自ら主体的に動き、刑事罰を受けないようにしますね。その方法は二通りあります。

 一つは、保険会社を説得して被害者が満足する賠償金を払うことです。二つは自動車運転過失致傷という罪自体を否定して不起訴(嫌疑なし)や無罪を勝ち取ることです。自分が相手に怪我をさせてしまったと思えば前者ですし、相手が「当たり屋」であるとかぶつかっていないという確信があれば後者です。保険会社は民事上の賠償責任を代わりに払う存在であり、刑事事件には関与しませんから、刑事責任を逃れるためには、保険会社任せにしてはいけません。

 賃貸保証会社は損害保険会社から仕事をもらっている弁護士は、委任者と全く連絡をとらずに弁護士費用を負担する会社の意向通りに活動して、問題とならないのでしょうか。それでは保証会社や保険会社の弁護士になってしまい、委任者の弁護士とは言えないのではないでしょうか。これについては、法律専門家の方からのコメントを待ちたいと思います。

 ところで、12月に加害者代理人弁護士から治療費を払わない、と言われたのに、加害者の保険で2月以降治療を受けることができました。今でも加害者代理人弁護士は治療費支払い義務を認めていません。それなのにどうして加害者の保険が使えるのでしょうか。どういうことか、ご興味のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:56| Comment(6) | TrackBack(0) | 交通事故

2014年06月08日

示談屋弁護士に要注意



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 腕を車にぶつけられて8ヶ月近くが経ちました。徐々に良くなってはいたので2月に仕事に復帰したのですが、もっと慎重にすべきでした。

 事の始まりは昨年12月の弁護士(加害者代理人)からの電話でした。保険会社から仕事をもらっている弁護士のようで、弁護士からの連絡を受けて加害者本人に電話で確認したところ、「保険会社に全て任せています」「●●さんという弁護士は知りません」とのことでしたから。保険会社が、受任者欄空欄の委任状を加害者から予め取っていたのかもしれません。

 それ以来頻繁に電話をかけてきた弁護士の主張は、「些細な事故なのでこんなに長い治療期間は必要ない」とか「もう症状固定だ」とか、「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」といったものでした。また、「仮にまだ体調が悪いとしても事故とは一切関係無い」とか「頚椎捻挫は普通これほど治療に時間のかかるものではない」といった「ご助言」も下さいました。事故を目撃していないことはもちろん、私と会ってもいないし医師の話も聞いていない弁護士が、「豊富なご経験」に基づき、色々とおしゃってきました。

 12月はこの弁護士の電話攻勢に遭い、次第に洗脳されていったのかもしれません。「治療費の支払いは12月で打ち切ります」「これ以上の治療は必要ありません」とか言われ、そろそろ治るのかな、と思ってしまったのです。ちょうどその時期、2月下旬のセミナー出演の依頼があり、そこでの完全復活を目指してそろそろ仕事を再開しようかと、思い始めました。

 そして、2月から、首のコルセットをするのを止めるとともに、ブログ・メルマガ等を以前のように頻繁に書くようになり、セミナー出演や教材作成等、1ヶ月間仕事をしてきました。けれど、私の頭痛や腕の痺れといった症状は治っていませんでした。我慢して仕事をしてきましたが耐え切れず、前回の記事を書いた後から再度医療機関通いが始まりました。

 私の場合、事故後光を眩しく感じ、また、目の疲れから頭痛が生じるという症状がありました。そのため、事故後スマートフォンとパソコンをあまり使わないようにしており、体が動くようになってからも、使用を最低限にするためにソーシャルメディア投稿等を控えてきました。その中で、2月からいきなりコンピュータを活用して仕事をし始めたのは、やり過ぎだったのでしょう。

 現在、治療の甲斐もあり、首が左右に動きにくいといった頚椎捻挫の主たる症状はかなり改善されました。けれど、読み書きやパソコン使用で目からくる疲れや頭痛は残っています。そのため、ブログを書くのは不定期にしたいと思います。書きましたらまぐまぐのメールマガジンまたはツイッターフェイスブックでお知らせいたします。
 
 ところで、加害者代理人弁護士と保険会社から2月初めに正式に治療費支払い打ち切りの書面が私と各医療機関に届き、1月末分をもって支払いが終了となったのですが(弁護士からは12月末までと言われていたのですが、正式な通知が私にも医療機関にもなされなかったので、1月はそのまま通院しました)、2月分以降の治療費も加害者保険会社の負担になっています。

 加害者代理人弁護士や保険会社担当社員が負担義務を認めた訳ではありません。ですが、私は加害者の保険で2月以降治療を受けることができました。示談屋弁護士は「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」と言っていましたが、その弁護士の意に反して、加害者の保険で通院することができました。どういうことか、ご興味のある方は、
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posted by 石渡浩 at 19:15| Comment(6) | TrackBack(0) | 交通事故

2014年02月27日

悪化しました



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 腕を車にぶつけられて4ヶ月が経ちました。主たる症状がいわゆるむち打ち症であり軽傷ということもあり、今月から仕事復帰をしようとしましたが、急過ぎて無理があったようです。すみませんが、今日のブログはお休みさせてください。

 信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:47| Comment(3) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月26日

私の2万円のセミナー収録教材を2千円で販売します



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 先ほどまぐまぐのメールマガジン「メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140226014242000.html
を配信しましたが、届きましたでしょうか。
 
 メールマガジンにも書きましたが、私が2万円で販売してきたセミナー収録映像
ダウンロード教材
「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!公的保証で事業
性資金融資を銀行・信金から受ける方法」(講演:石渡浩)

を1日限り、9割引の2千円で販売します。内容については、上記URL
のまぐまぐバックナンバーと販売ページをご確認頂ければと思います。

 1日限りの販売終了キャンペーンを行うことにして、先ほど価格を
2万円から2千円に改訂いたしました。


 さて、昨日のブログ及び先ほどのメルマガで書きましたとおり、信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

2014年02月25日

銀行・信金が好む100%保証融資の多くが3月末で事実上終わります



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 銀行・信金の中小企業向け融資は保証協会付きを好みます。中でも、融資額全部を信用保証協会が保証してくれる100%保証制度を好む金融機関は多いです。私がメガバンクの法人部門から短期プライムレートで超長期の購入資金プロパー融資を受けられたのも、当初その制度を使って融資を受け始めたからでした。

 しかし、ここ数年で、金融機関にリスクを取らせて審査能力を上げさせるべきという政策的背景等から、100%保証制度が事実上減っています。以下、関連の日経新聞記事を転載しますので、まずはこちらをお読みください。


・中小向け金融、100%保証の対象業種を縮小 危機対応にメド

2012/6/5

中小企業庁は信用保証協会による中小企業向け保証制度を縮小する検討に入った。経営不振の企業向けに100%の融資保証を付ける緊急制度を全業種向けに認めていたが、対象業種を一部に絞る。リーマン・ショックを受けた政策として2008年度に制度を創設し、東日本大震災後も保証を続けていたが、危機対応にメドがついたと判断、今後見直しを進める。
 中小向け融資の100%保証は景気悪化に伴う倒産を回避する効果が高い一方、金融機関の査定能力を弱め、モラルハザードにつながる懸念も出ていた。早ければ今年度下半期の見直しのタイミングで縮小を検討する。ただ、欧州債務危機などで景気の不透明感が強いため、縮小の判断に時間がかかる可能性もある。
 通常の信用保証は融資額の8割を信用保証協会が保証し、残り2割を金融機関が負担する。ただ、全体の1割の業種については、慢性的な経営不振を理由に100%保証の仕組みを設けていた。リーマン・ショック直後は金融機能が極端に低下したため、中企庁は100%保証を全業種に拡大した。昨年度末に見直す予定だったが、東日本大震災が発生したため延長をしていた。
 信用保証制度全体で08〜11年度で4兆円の返済不能が生じている。保証総額60兆円に占める割合は高く、国民負担を最小限にとどめる面からも見直しは急務になっている。



・100%信用保証の対象拡大 経産省

2013/3/8

 経済産業省は8日、借入額の100%を信用保証する、中小企業向け「セーフティネット保証」の対象業種を拡大すると発表した。1133業種のうち、今まで687業種が対象だったが、4月から727業種に増やす。調査の結果、業績の悪化に直面する企業が増えているのが要因という。期間は9月末まで。



・中小向け融資、100%保証縮小 中小企業庁

2013/12/13

 中小企業庁は13日、経営不振の中小企業が銀行からの融資に100%の信用保証を付けられる制度を縮小すると正式に発表した。2013年度補正予算が来年の通常国会で成立した後に始める。
 現在は売上高が2008年のリーマン・ショック前と比べ5%以上下回れば、中小が銀行から受ける融資を政府が100%保証している。政府は来年から、条件を「最近3カ月間の売上高が前年同期比で5%以上悪化する場合」に厳しくする。
 対象業種は現在の642から195に減る。100%保証の対象外となるのは電気めっき業や乳製品製造業など。
 政府は保証を縮小するかわり、今年度の補正予算で低利融資制度を拡充する。日本政策金融公庫の経営支援を受ければ、公庫から通常よりも0.4%低い金利で運転資金を借り入れることができる。公庫からの融資規模は約6兆円に拡大する。
 政府が100%保証すれば、銀行は中小の倒産リスクをよく見極めずに融資を増やしかねない懸念があった。保証を縮小し、金融機関の審査能力が落ちるのを防ぐ。



・中小向け融資、保証縮小 政府がリーマン後の特例廃止

2013/12/12

 政府は経営不振の中小企業向け融資の100%保証の対象を2014年から縮小する方針だ。08年秋のリーマン・ショック後に特例として緩めた保証条件をリーマン以前の水準に戻す。中小企業向けの危機対応の融資を平時モードに戻し、企業に必要な経営改革を促す。
 現在の特例では中小企業の売上高がリーマン・ショック前の水準を5%以上下回った場合、その企業向け融資を政府が100%保証している。この特例を14年に廃止し、最近3カ月間の売上高が前年同期を5%以上下回る場合に限定する。
 政府による経営不振の企業向け100%保証の条件は08年秋のリーマン危機後に特例措置として緩和したが、危機が収束した後も中小企業による利用が定着。中小企業向け保証制度全体に占める100%保証の比率は12年度は26%と07年度(6%)に比べて高止まりしている。
 政府は金融機関が中小企業向け融資の政府保証に過度に依存すると、野放図な融資に走るモラルハザード(倫理の欠如)につながりかねないと判断。特例を廃止し、リーマン・ショック以前の基準に戻す。これにより対象業種は現在の642業種から200業種程度へと減る見込みだ。
 金融機関が中小企業向け融資を急に絞り過ぎないよう激変緩和の措置も設ける。特例を使った12年度の新規融資額は約2.6兆円で、数万社が利用しているとみられる。13年度以降もほぼ同水準の利用が見込まれる。特例を廃止すると半分程度が政府保証を受けられなくなる可能性がある。
 そこで事業のリストラ計画を共同で作ることなどを条件に、日本政策金融公庫や商工中金から低利で借り換えできる制度を新設する。13年度の補正予算で国が公庫に約700億円を出資し、融資枠を6兆円規模で拡大する。
 中小向け融資の100%保証は危機時に倒産を回避する効果が高い一方で、貸し倒れとなっても政府が肩代わりしてくれるため金融機関の査定能力を弱める恐れがある。
 「融資ニーズが伸び悩む中で、破綻懸念のある企業でも100%政府保証を使って安易に融資していた」(地銀関係者)との指摘も多い。政府はリーマン・ショック後に甘くなった政府保証の条件を以前の水準に戻すことで、民間金融機関が企業の事業改善計画に基づいて融資するよう促す。



 では、このような流れを受けて、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 10:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月23日

賃貸業のプロと見られることで今でも不動産投資を拡大できる



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 昨日ホームズ不動産投資フェアのセミナーをご聴講の方々ありがとうございました。かなりの列が出来ていたようですが、参加ご希望の方は全員ご入場できましたでしょうか。ご感想含め、コメントを入れて頂ければと思います。

 最後駆け足になりましたので、まとめをしたいと思います。

 最後に私の最近数ヶ月の購入物件の話をしました。価格が上がっているこの時期、首都圏でピカピカのマンションを利回り10%以上で購入するのは難しいです。私が購入しているのはピカピカでない物件です。

 練馬区のアパートは築20年以上で入居率が1/16でした。私が買って満室にしましたが、賃貸業のアマチュア向けのアパートローンでは、融資が付かない物件です。この物件は宅建業者が分譲用に買ったのですが1戸の立ち退き交渉が上手くいかずに、賃貸業者である私に流れてきました。仲介の宅建業者さんから、私がこういう物件を買えると認識されていたこと、及び、銀行から私の会社がこういう物件を再生して賃貸事業を営んでいると捉えられていることから、こういう物件を紹介してもらえたし、購入価格以上の融資を受けて購入し、修繕して賃貸経営を開始することができたのです。

 横浜市のマンションはネット広告が出て公開されたRC築20年で満室想定11%の物件でしたが、半分空きで価格が3億円台ですから、いわゆるサラリーマン投資家さんが簡単に買える案件ではありません。フルローンや自己資金1割前提の買い付け申込が沢山入ってきたようですが、元付け業者さんはそういう申込を相手にせず、宅建業または賃貸業のプロに買ってもらいたいと考えていました。宅建業者が一番手だったのですが、自ら決済資金を用意せずに手付金を払って契約して所有権移転登記をせずに「転売」する類の「買主」だったらしく、契約予定日がなかなか決まらず、私に話が回ってきました。私はローン特約金額7割で申込をし、契約までに融資承認を取り付けてローン特約なしでの契約となりました。瑕疵担保責任免責、境界非明示、ローン特約なしという、宅建業者が買うのと同じ条件です。

 加えて、仲介業者としては、宅建業者に売ることを好む面はありますが、第三者のための売買契約を結んで決済できる第三者が見つからなければ手付解除するという意向の「買主」業者は当然嫌います。きちんと決済できる買主であることを仲介業者に理解してもらえ、また、銀行にもスピーディーに動いてもらたことが、購入できた理由の一つです。

 ちなみに、どうしてスピーディーに審査結果を出してもらえたのかというと、担保評価の必要がなかったからです。売主に融資をしている銀行に融資申込をしたので、既に物件評価が出ていたのです。私は、神奈川県のほぼ全ての銀行と融資取引があるので、こういうことができる訳です。

 そして、鎌倉市のアパートは満室で表面利回り15%以上でした。これは権利関係が複雑であることから、トラブルを避けるために仲介業者が素人を相手にしなかったのです。また、築25年ということも加わり、融資が組めない物件として仲介業者は紹介していました。最近は宅建業者が保有目的で収益不動産を買うことも多いようで、宅建業者からの買い付けが同時期に入ったようですが、仲介担当者が私の方を選んでくれました。様々なリスクを全て受け入れて買ってもらえるから安心、という印象を持ってもらえたからでしょう。ローン特約なし、瑕疵担保責任免責、境界確定なしでの契約でしたが、決済までの間に融資が付き、境界も確定できました。

 権利・建物・入居・管理上問題の無い利回り10%以上の物件を買おうと思ったたら、今は、田舎しかなかなか買えません。田舎の物件は空室率や経費率が高く、ネット利回りはその分低くなりがちです。ある程度都会で高利回り物件を買おうと思ったら、自ずと難易度が高い物件になります。

 難易度の高い物件を買おうとすると、仲介不動産会社からも金融機関からも、賃貸業のプロと見られる必要があります。確かに仲介業者は宅建免許を持っているかどうかでプロかアマチュアかを判断する傾向にありますが、一口にアマチュアとかエンドとか言っても、収益不動産の売買と賃貸経営に慣れているかどうかは買主により大きく異なり、ピカピカの物件を初心者に高値で売ろうとする仲介業者さんは多いでしょうが、難あり物件となると売先が限られ、そこにおいては経験者が好まれます。そして、金融機関は、プロかアマかを宅建免許で判断しません。むしろ、宅建免許を持っていても、賃貸業をこれから始めるとなると、アマチュアと見られます。

 金融機関からプロと見られることで、融資は個人部門のローンではなく、法人部門の事業資金融資となります。そうなると、購入対象の物件の幅が広がり、融資額の天井もなくなります。

 宅建業者でないのに宅建業者並の安い値段で買おうとする投資家は私を含め読者の皆様の中で多いでしょうが、単にそれだけならば宅建業者に買ってもらって終わりです。宅建業者が買いたがらない物件や、安易に買い付け申し込みしてくる宅建業者が契約・決済できない物件を購入できる投資家でなければ、割安な物件は回ってこないでしょう。

 また、ピカピカの物件は、資産家や初心者が高値で買いますので、今の市況で購入するのは難しいです。

 そのため、アベノミクス時代の勝ち組大家になるためには、賃貸業のプロと見られるようになり、初心者が買えない物件を買えるようになる必要があると考えます。

 ところで、一昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:02| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月22日

アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資



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 今日は16時45分から新橋・汐留で、ホームズ不動産投資フェアに出演します。主催者はホームズ運営会社のネクスト様です。

 このイベントはホームズを利用している不動産会社さんが費用を出して出店する形体で、セミナーの多くは不動産会社さんが講師を手配します。自社の社長さんだったり提携先の専門家だったり。そういう中で、「招待講師」というのがありまして、テレビに出てくる評論家の方と、猪俣氏と私の3名が主催者様に呼ばれた講師です。

 猪俣氏はIrem Japanという業界団体の役員をされていて、Irem Japanさんとネクストさんとで業務提携を結び空室率や経費率を調べている関係で、その成果報告をされるようです。私もその講演を聞きたいのですが、時間帯が重複していて聞けません。2年前も猪俣氏と私が招待講師となり同時間帯に割り当てられました。皆様が両方の話を聞ける方が望ましいと意見を申し上げたのですが、私はあくまで呼ばれて話すという役割に過ぎず、主催者様が色々な判断の中でされていることなのでしょうから、仕方ありません。

 ただ、今回、私の出番が16:45-17:45で、猪俣氏が17:30-18:30ですので、もし講演会場が空いていれば、私の講演直後に私の会場から猪俣氏の会場への大移動が起こるでしょう。

 さて、今回のイベントは「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いているのですが、招待講師の評論家の方は経済学者でも不動産実務家でもないせいか、講演タイトルは「どうなる日本!?日本の未来を語る」だそうです。また、このイベントの協力者がIrem Japanとなっていることからか猪俣氏はIrem Japan役員というお立場で話をされるのだろうと思います。そして、各出店企業さんはお金を払って出店する目的を達成するための話をされるのでしょう。

 そのような訳で、「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いていますが、その話をする「任務」を与えられたのは私なのかなと考えて、私の演題は「アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資」としました。話す内容はほとんど最近の融資のことです。

 夕方会場がどのような状況か、フェイスブック特設記事にコメントを入れて頂ければと思います。

 無料であり、例年当日勝手に行く方もいらしゃるようですが、主催者ネクスト様HP
http://toushi.homes.co.jp/event/20140222/?nx_id=03_pdoeee_00000031
にて申込を受け付けてますので、当日参加の方も、上記URLからお申し込みを入れて頂ければと思います。

 最後に、私の講演料の原資となる出店料を出してご出店下さる不動産会社様に御礼申し上げます。


 ところで、昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年02月21日

最近の金融庁の金融行政について4 完結編



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 お待たせしました。低気圧が来ると痛みや痺れが出るとう症状がまだ続いており、辛い1週間でした。最近の金融庁の金融行政についての完結編です。私がどのように考えているかを書きます。


 バブル経済崩壊以降、金融機関は不良債権処理に追われてきたが、その一因となったのが金融行政でした。1998年10月からから2000年3月に実施された「金融安定化特別保証制度」によるほとんど無審査状態の融資や、その後の公的資金注入行に課せられた中小企業向け融資残高目標を達成するめの「政策的融資」は多くのデフォルトを招きました。金融行政は金融政策である金融システム安定化のためにあるべきものですが、それを経済成長に使おうとして失敗した結果と言えましょう。

 だとすれば、今回の安倍政権による政策も、過去の過ちの繰り返しになる恐れがあり、金融システム安定化と経済成長とを両立させるためには、今事務年度方針に掲げられている「適切なリスク管理」を各金融機関並びに金融庁及び日銀が的確にチェックするとともに、「融資審査における事業性の重視」と「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」という方針の中で、各金融機関がそうした審査・査定の方法を速やかに確立する必要があります。

 金融庁は新規融資等の量的数値よりむしろ、各行の融資審査・自己査定体制といった質的側面を重視した監督・検査をすべきだと考えます。

 
 以上が私見ですが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 17:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 金融政策

2014年02月13日

ブログとメルマガでは別々のことを書いています。



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 私のブログは専ら不動産投資経験者を対象に書いています。一方、メールマガジンは、初心者・初級者の方も登録していることを想定して書いています。そのため、それぞれで書く内容が違っています。

 ここ1週間に配信したメールマガジンの記事を一覧にしますので、ご活用下さい。

・2月6日 「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140206130325000.html

・2月7日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(上)/不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140207115000000.html

・2月10日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140210124347000.html

・2月11日 「フルローン対応新アパートローン情報/融資してく
れそうな金融機関の見分け方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140211232737000.html

・2月12日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(下)/融資による事業拡大のための正攻法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212182719000.html

・2月12日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212230000000.html

・2月13日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)/積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212050000000.html

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 さて、金融庁の政策変化により、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

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