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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2015年11月02日

本日19時からのセミナーの当日券発売開始



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 トントンさんのご指摘のおかげで、先週募集した60席は満席となりました。ありがとうございました。

 只今より「当日券」の販売を開始いたします。仕事がある中で、直前にならないと行かれるかどうか分からないというご意見・ご要望に対応してのものです。

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行法人部門の事業性融資を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線藤沢駅北口下車徒歩3分)
         http://www.fujisawa-cci.or.jp/kaikan-gaiyou/kaikangaiyou.html

・定員      60名(前売り券)+10名(当日券)

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分〜19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時〜20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
20時30分〜21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分〜23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    本日19時までに専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了となります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて
         http://search.daisyo.co.jp/shop.php?shop_cd=1172

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加対象    年間家賃収入が概ね1千万円以上の方

・受講料(当日券) 20,000円(ただし懇親会不参加の方は17,000円) ※懇親会のみの当日追加申し込みは3,000円になります。

・セミナー目次
1.アパートローンと事業性融資の融資の審査方法の違い
2.自分が受けている融資が事業性かどうかの判断の仕方
3.「1法人1銀行」新設法人融資手法で事業拡大し易い理由
4.マイナンバー施行後の「1法人1銀行」新設法人融資手法のゆくえ
5.既存の「1法人1銀行」から「多法人多銀行」形式への変え方
6.今年の金融庁の検査・監督行政
7.主要各銀行の事業性融資の審査目線 ※この部分の講演場所は懇親会場になる可能性があります
  (私が融資取引している三菱、みずほ、三井住友、りそな、横浜、静岡、スルガ各行について)





 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 15:49| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

2015年10月31日

年間家賃収入1億円>私>>初心者 ですが、参加可能でしょうか?



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 まぐまぐのメールマガジンで昨日から募集開始しましたとおり、11月2日(月)19時から20時30分まで、セミナーを開催します。終了後は21時まで個別相談会で、その後は23時まで懇親会です。

 トントンさんからご質問を頂戴しました。

年間家賃収入1億円>私>>初心者
ですが、参加可能でしょうか?


 貴重なご質問ありがとうございます。書き間違えでした。当初書いたメルマガを書き間違え、あとはコピーアンドペーストなので、各媒体に誤った情報を書いてしまいました。

 正しい参加加条件は「年間家賃収入が概ね1千万円以上の方」です。また、あくまで「概ね」ですので、適当な桁で四捨五入して頂いて構いません。

 昨日申込者数が予想よりも少なく、昨夜その原因を考えていました。原因の多くはそこにありそうですね。

 以下、訂正後の要項です。
  

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線・小田急線藤沢駅北口下車徒歩3分)

・定員      60名

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分-19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時-20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
  1.アパートローンと事業性融資の融資の審査方法の違い
  2.自分が受けている融資が事業性かどうかの判断の仕方
  3.「1法人1銀行」新設法人融資手法で事業拡大し易い理由
  4.マイナンバー施行後の「1法人1銀行」新設法人融資手法のゆくえ
  5.既存の「1法人1銀行」から「多法人多銀行」形式への変え方
  6.今年の金融庁の検査・監督行政
  7.主要各銀行の事業性融資の審査目線 ※この部分の講演場所は懇親会場になる可能性があります
  (私の会社が融資取引している三菱、みずほ、三井住友、りそな、横浜、静岡、スルガ各行について)
20時30分-21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分-23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了
         ※定員に達し次第、フォームからの申込ができなくなります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加条件    年間家賃収入が概ね1千万円以上の方(初心者はご遠慮下さい)

・受講料     9,800円(ただし懇親会不参加の方は8,000円)
・ご家族同伴特別割引受講料 8,000円(懇親会含む)


 以上概要です。詳細は、今後のメールマガジンフェイスブックに今週末随時アップしていきます。定員に達し次第、募集終了とさせて頂きます。


 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 11:12| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー

2015年10月30日

「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」11月2日(月)19時からセミナー開催



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「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」11月2日(月)19時からセミナー開催

 まぐまぐのメールマガジンで予告しましたとおり、11月日(月)19時から20時30分まで、セミナーを開催します。終了後は21時まで個別相談会で、その後は23時まで懇親会です。

 今年2回目の私のセミナーとなります。前回は「個別注記表講座」というマニアックな内容でしたが、今回は、経験者対象の法人融資セミナーになります。

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線・小田急線藤沢駅北口下車徒歩3分)

・定員      60名

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分〜19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時〜20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
20時30分〜21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分〜23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了
         ※定員に達し次第、フォームからの申込ができなくなります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加条件    年間家賃収入が概ね1億円以上の方(初心者はご遠慮下さい)

・受講料     9,800円(ただし懇親会不参加の方は8,000円)
・ご家族同伴特別割引受講料 8,000円(懇親会含む)


 以上概要です。詳細は、今後のメールマガジンフェイスブックに今週末随時アップしていきます。定員に達し次第、募集終了とさせて頂きます。


 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 17:17| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー

二重課税とは−登録免許税・不動産取得税と法人税との関係において−



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 身内に不幸があり更新が遅くなりました。

 きつたか様からコメントを頂戴しました。

二重課税の使い方が誤っています。
二重課税は以下のような際に使います。
会社の利益に対して法人税を取られ、取られた後の利益を配当した際に所得税を取られる。
外国子会社の利益に対して、現地で法人税を取られ、取られた後に日本の親会社に配当した際に、日本の法人税を取られる。
二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事です。
不動産取得税は利益に対して課税されるものではないので、二重課税には当たりません。


 ご指摘ありがとうございます。確かに、前回の記事で二重課税としたのは誤用です。

 きつたか様に質問します。「二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事」とのことですが、利益以外にも重複して課税されるものがあります。それらを包含すると、「利益」よりも広い概念を表す言葉がより適切かと思いますが、何と表現すべきでしょう。例えば、ガソリンやアルコールには、それに対する課税がされた上にさらに消費税が課税され、各業界団体ではこれを「二重課税」と言っています。つまり、税金部分に対する消費税が「二重課税」ということです。

 さて、不動産購入時の登録免許税と不動産取得税については、固定資産税評価額に基づく課税標準額に税率をかけたものであり、税金にさらに税金がかかるというものではありません。ですから、二重課税ではありません。

 法人が払う登録免許税・不動産取得税は会計上原則として資産になります。税法では税金を資産にせずに損金にしても良いという取扱を認める傾向にあり、法人税法基本通達により、登録免許税・不動産取得税は損金にできる、ということになっています。ここで、不動産取得税・登録免許税を資産にした場合はどうなるでしょう。

 払った税が損金不算入となり、その分課税所得が増え、法人税額も増えます。不動産取得税・登録免許税を払い、さらにその払った税額が所得から引かれることなく法人税が課税されるとなると、不動産取得税・登録免許税を払った上に、さらに法人税も払うことになり、負担感が二重に感じられます。

 これはいわゆる「二重課税」とは異なります。では何なのか考えてみました。その結論は、課税の時期のずれです。

 不動産取得税と登録免許税を課税されたときの費用にすると、税務上のその期に一括損金処理できます。それに対し、これらを資産にするとどうなるでしょうか。建物相当部分は毎期減価償却費として費用・損金になります。土地相当部分は減価償却がないので保有中は費用にも損金にもできず、売却時、取得価額がその分高くなっているので、売却時の益金がその分低くなることから、売却した期の納税額が低くなります。

 つまり、法人税等については、不動産購入時に安くするか、売却時に安くするか、ということになります。もっとも、土地ではなく建物価格中心の物件では、毎年減価償却費が生じます。

 登録免許税と不動産取得税を資産計上した場合には、当期、それら税額×法人税等実行税率分の法人税等を余分に多く払うことになり、損金にした場合と比べて、感覚的に、税金の重複支払いのような気がします。けれど、これは二重課税ではなく、課税の時期のずれです。(登録免許税+不動産取得税)×法人税等実行税率 分の法人税を、土地相当部分については、買った期に払うのか(資産とした場合)、売った期に払うのか(費用とした場合)、そして、建物相当部分については、買った期に払って以降の「戻し」があるのか(資産とした場合)、売ったときに払うのか(費用とした場合)、という選択になります。

 貨幣の時間的価値から、売ったときに払う「費用型」のほうが、当期節税分のキャッシュをその後投資運用できますから、その部分においては経済的利益を高められます。しかし、融資を受けて事業拡大するという観点に立つと、また別の要素が出てきます。その点については、11月2日(月)19時から開催するセミナーにてお話いたします。


 ところで、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の当期法人税課税を何とか逃れられないものでしょうか。

 どういうことか、詳細にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2015年10月22日

メールマガジン配信記事一覧



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 過去1ヶ月間にまぐまぐから発行したメールマガジンのバックナンバーを整理しました。

・9月23日夜「長期火災保険を分割払いできることをご存知ですか」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150923173838000.html

・9月24日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(前半)−売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存の火災保険を現金化して払い過ぎた保険料を取り戻す方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html

・9月25日「不動産賃貸中小事業者のための資金繰りと事業性融資」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150925165507000.html

・9月26日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(後編)−建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150930172347000.html

・10月1日「融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151001234958000.html

・10月2日「リンク切れの訂正 融資が格段に受け易くなる不動産投資法 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151002053000000.html

・10月9日朝「石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくする「個別注記表」講座―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009080442000.html

・10月9日昼「今週の法人マイナンバー導入で大きく変わる融資付け戦略―法人情報を隠せなくなってどう融資を受けるか― 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009131348000.html

・10月9日夜「法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009182801000.html

・10月21日「資産管理会社における経理担当者の重要性/経理事務員募集」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151021155350000.html



 さて、昨日書きましたとおり、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と考えました。

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posted by 石渡浩 at 00:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年10月21日

銀行員に「そういうことでしたら資産計上して下さい」と言われた話



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 話を先月に戻します。

 決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も一緒の「租税公課」科目に入れる会社が多いことでしょう。このまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして、銀行のコンピュータ計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。会計上の特別損失ではありませんが、「租税公課」科目に含まれる不動産取得税・登録免許税について、銀行・信金の中には「一過性経費」と捉えるところもあります。

 このように実態を踏まえた財務分析をしてもらうためには、固定資産税等の本当に毎年同様にかかる費用とは別に不動産取得税と登録免許税を費用計上していることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 某信金支店長の一言を受けて、私はそれ気付き、それ以降、私は税理士と相談して、「租税公課」の中の登録免許税・不動産取得税の金額を個別注記したり、「租税公課」科目には不動産取得税・登録免許税は含めないで別途「不動産取得税・登録免許税」という科目を新設したり、と工夫してきました。担当の銀行員のために分かりやすい決算書と個別注記表を作ることで、融資が受けやすくなるのです。

 これによって、登録免許税・不動産取得税を損金経理して税引後キャッシュフローを多くしつつ、融資審査で、登録免許税・不動産取得税を費用処理することによる悪影響を軽減させることができました。

 もっとも、全ての銀行でこれが通用する訳でもありません。特に都銀では、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 某都銀の担当者とこの問題について相談した際のやりとりです。

私  :「決算書の登録免許税・不動産取得税は、会計原則上は資産計上すべきところ、税法の規定を優先して損金処理しました。けれど一過性経費なので、通常の販管費とは別に捉えて頂きたいのですが」
銀行員:「そういうことでしたら資産計上して下さい」
私  :「そうすると払った登録免許税・取得税を払った上に法人税等を払わなければならず、二重課税になり、税引後キャッシュフローが少なくなってしまいます」
銀行員:「それでも支障ないように経営されれば良いのではないでしょうか」
私  :「不動産を購入していくことを考えると、なるべくキャッシュを増やしたいのですが」
銀行員:「それならば費用計上されるしかないのではないでしょうか」
私  :「大きな物件を購入した期に登録免許税・不動産取得税を販管費に入れると債務償還年数等の財務指標が悪くなってしまいますが、『一過性経費』として別に捉えていただくことはできませんか」
銀行員:「御社が資産とすれば当行も資産としてみますし、御社が費用とすれば当行も費用としてみます。固定資産税も登録免許税・不動産取得税も区別ありません」
私  :「当社でどちらか選択するしかないのですね」
銀行員:「基本的にはそうです」

 ここで私は考えました。決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と。

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posted by 石渡浩 at 11:40| Comment(1) | TrackBack(0) | 税金

2015年10月08日

決算報告会―融資を受けやすくするための「個別注記表」講座―2015年10月11日(日)石渡浩の不動産投資セミナー開催



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石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくするための「個別注記表」講座― 2015年10月11日(日)不動産投資セミナー開催

 まぐまぐのメールマガジンで予告しましたとおり、10月11日(日)13時30分から18時まで、セミナーを開催します。

 今年2回目の私の主催のイベントとなります。前回はゲスト講師を招いてその講師の話を聴くものでしたが、今回は、私の話が中心となります。題して、
石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくするための「個別注記表」講座―
です。

 9月末の株主総会(全株を所有する私が一人で頭の中で10秒間で済ませました)で確定した私の不動産投資会社の決算書を隠すところなくそのまま配布し、それを教材に、特に「個別注記表」に焦点を当てて、融資を受けやすくするための計算書類作成法を解説します。

 「個別注記表って何?」という方は、例えば、中小企業庁による解説ページを見てみましょう。漠然と知っているけれど細かくは把握していない方は、会社計算規則第5章「注記表」の原文を眺めてみてください。

 これが融資とどういう関係があるのか、と疑問に思われる方も多いかと思います。私の不動産投資会社は9回決算を行いましたが、初めのうちは「個別注記表」の意味すら全く分かりませんでした。その後、何人もの銀行員と話していく中で、彼らの知りたい会社の実態を表現するには、この欄を利用するのが最適だと気付くようになりました。

 決算書の科目名や数字を見ただけでは良くわからない部分を注記するのが「個別注記表」です。個別注記表は株主や債権者、その他利害関係者のために書くものです。私の会社のような小規模企業の場合、株主は私だけで、債権者等利害関係者は専らは銀行・信金です。ですから、銀行・信金の担当者が決算書をよりよく理解できるように、その説明をするのが「個別注記表」だと私は考えて実践しています。

 しかし、大抵の税理士は個別注記表をほとんど書いてくれません。それには二つの理由があります。第一は法人税法上の申告書類に含まれていないからです。税務署に申告書と決算書は提出しなければなりませんが、「個別注記表」とは法人税法のどこにも書かれていないのです。第二は、会社法上、「個別注記表」は必須の計算書類であるものの、中小企業の場合はほとんどの項目が「省略可能」とされているからです。

 ゆえに、「個別注記表」をよく知っている実務家は、税理士ではなく、大企業向けの業務を行う公認会計士だったり、大企業の株主総会担当の経理部員だったりします。このように、一般に、「個別注記表」は大企業で活用され、中小企業ではあまり利用されていません。けれど、融資を受けるためには非常に重要だと考え、この度、私が数年間、沢山の銀行員と接する中で培ってきた「個別注記表」作成ノウハウを、皆様に発表することにいたしました。

 加えて、当社で資金を不動産購入以外に何に費やしているかといった、経営的側面にも言及します。今年は特に収益不動産価格が高く、不動産購入は1億円もしていません。それも融資を受けていますから、資金を貯めようと思えば、とにかく支出をしないようにして自己資金を蓄積することが可能です。しかし、預金金利が低い中で、ただ貯めているだけというのはもったいない話です。不動産購入時には融資を受けられますから。
 
 「お金は使うためにある」と言われることがあります。私はこの業界で「節約家」として通っているようですが、使うところにはお金を使って言います。多分、皆様の多くがほとんど資金を費やさないところに、毎年千万円以上のお金を注ぎ込んでいるのです。それは、会社を安全に拡大するためです。

 今回のセミナーでは、単に「個別注記表」の書き方を説明するのみならず、決算書を示しながら、実際の資金の使い方についても説明します。敢えて名付けるならば「石渡流資産管理会社経営術」というところでしょうか。

 さて、肝心のセミナー要領をお知らせします。







受講要件:法人名義で1億円以上の借入残高のある方限定

場所:神奈川県藤沢市藤沢607-1 藤沢商工会館ミナパーク6階多目的ホール1
http://www.fujisawa-cci.or.jp/kaigisitu-siyou/fujisawashokokaikan-top.html
交通:JR東海道線・小田急江ノ島線「藤沢」駅北口下車徒歩3分
開場:13時
開演:13時30分
閉場:18時
懇親会:18時から20時
受講料:1万円(税込)、ただし懇親会不参加の場合は8千円(税込)
主演:石渡浩
定員:60人
申込:専用フォームにて10月9日受付
https://form.os7.biz/f/2c5a01ed/
支払方法:クレジットカード(決済期限10月10日の深夜すなわち11日当日の早朝までなので、上記URLをクリックすると直ぐにクレジットカード情報を求められる訳ではありません)

タイムテーブル:
13時〜13時30分 過去のセミナーDVDの特価販売会
13時30分〜17時 セミナー(うち1時間はゲスト、2時間半は石渡担当)
17時00分〜18時 個別相談会・過去のセミナーDVDの特価販売会

 以上、今回の記事はセミナーのお知らせです。

 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 23:55| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

2015年10月01日

土砂崩れに対応できる保険の種類は何か



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 本日から木造アパートの火災保険料を首都圏等一部地域で値下げする保険会社があることから、月が変わるのを待って保険切り替えをする方がいらっしゃるだろうと思います。私は昨日までは36年契約を沢山締結することに追われてましたが、今日は、既存木造アパートの保険契約の切替の検討しています。

 そこで、番外編として、火災保険上の事故の種類とそお補償についての記事を書きたいと思います。

 文字通りの「火災保険」というのは火災・落雷・破裂・爆発のみの担保となりますが、現在ではこのような契約はあまりされません。他に担保できる補償範囲として、
・風災、ひょう災、雪災
・水濡れ
・騒擾
・盗難
・水災
・外部からの物体の衝突や落下
・その他の偶然な事故(破汚損等)
があります。

 水災は洪水のみならず土砂崩れも含まれます。逆に言うと、水災不担保の契約ですと、土砂崩れで建物が壊れても保険金は支払われません。ネット上の地図のマピオンでは海抜が分かるので、私は、水災を付けるかどうかの判断材料として周囲の川や丘の位置と比べた海抜数値を利用しています。加えてハザードマップですね。

 土砂崩れを含めた水災が発生しそうにない物件であれば、水災補償を縮小したり不担保にしたりすることで、保険料を節約できます。しかし、相見積もり対策や切り替え勧誘のために何でもかんでも水災不担保の保険設計をする代理店には注意が必要です。

 次に、風災・ひょう災・雪災について、保険料を上げて補償を充実させるためには、免責額を低く設定することです。免責ゼロまでの契約が可能です。一方、数十万円までの被害ならば自己負担するので保険料を下げたいという方は、免責額を多く設定したり(保険会社によっては百万円位の設定が可能なようです)、フランチャイズ方式といって一定金額以上の被害にならなければ保険金支払いは無しという契約をしたりする方法があります。

 最後に指摘したいのが破損・汚損等です。誰かが建物(内装含む)を壊したり汚したりした場合の損害修復費用の補償です。これは入居者に責任がある原状回復工事でも使えます。まずは入居者に請求すべきですが、入居者が入っている保険で破汚損が担保されていないこともあります。敷金では賄えず、請求しても支払い能力の問題等から払ってもらえないこともあります。

 これについても風災と同様、数十万円までの被害ならば自己負担するので保険料を下げたいという方は、免責額を高目に設定したり、破汚損を補償対象から外したりして契約すれば良いでしょう。一方、偶然な事故による修理費の事故負担は極力なくしたいという方は、免責額をゼロにすべきでしょ
う。

 ここで注意すべきは、中途半端な免責額設定をすると保険金が支払われる機会が激減することです。免責額は1事故ごとの設定になります。ですから、退去立会時に入居者が室内を荒らしていることが発覚しても、例えば、免責3万円の契約で、次のような事故(破損汚損)が起こっても、総損害額が多くても保険金は全く支払われません。
・入居者が熱いのもを床に置いてCFを焦がした(修理費用3万円)
・入居者が重いものを床に落としてフローリングにヒビが入った(修理費用3万円)
・入居者が壁に穴をあけた(修理費用2万円)
・入居者が洗面ボールを壊した(修理費用3万円)
・入居者がドアを凹ませた(修理費用2万円)
合計修復費用 13万円

 要するに、偶然突発的に起こる1事故の被害額が3万円を超えなければ、いくら被害箇所が多くても保険金の支払い対象にならないということです。また、3万円を超えても3.1万円の被害額ならば免責額3万円を差し引いた千円しか支払われません。ですから、入居者が偶然突発的に起こした破損等の原状回復費用を火災保険から出したいと考えるならば、免責額を5千円とかゼロとかにする必要があります。

 一方、そのような考えがなければ、破汚損は不担保にして保険料を下げる方法もあります。もっとも、建物外部や共用部の大規模な破損が人為的なもので「外部からの物体の衝突や落下」として認められなければ、自己負担で修理しなければならなくなります。百万円程度の被害額は保険で担保させたいということならば免責額を10万円以上に設定して、万一の大規模な破汚損被害に備えたほうが良いでしょう。

 その他の偶然な事故(破汚損等)を補償範囲に含めるならば、免責額をゼロや1万円以下の設定にするか、あるいは、10万円以上の設定にするか、どちらか方針を決めて臨むべきでしょう。また、そもそも、補償範囲に含めるのか外すかという検討も必要です。







 皆様は補償範囲はどのようになっていますか。保険の切り替えを全く考えていない方でも、今後の保険の有効利用という点で、保険証券を確認することに意味があると思います。

 なお、火災保険も自賠責保険や自動車保険と同様、保険の対象となる建物の売却等によって、契約者名義を変更したり、他の建物のに保険を付け替えたりという、移動手続きを行うことができ(ただし契約者変更には保険会社の事前承認が必要です)、それに伴い保険金額を増減させることはできますが、担保する事故の種類(補償範囲)の変更を認める損保会社は私の知る限りはありません。各社の約款にそのような記載がないからです。

 そのため、将来の保険料上昇リスクを予想して10年の保険期間(最長期間)で契約される方のうち、その物件を10年未満で手放す可能性が高い方は、「オールリスク」や「ワイドプラン」といった、補償される事故の種類の範囲が広い契約を結んでおいたほうが無難です。

 ところで、今月11日(日)にセミナーを開催します。先月のセミナーはゲスト講師の話を聞くものでしたが、今回は、大半の時間、私が話をいたします。対象は、1億円以上の借入金残高のある資産管理法人の経営者様です。会場の定員が少ないこと等から、法人を作ったばかりで実績がない方や、これから法人を作りたいという方は、今回に関しては、対象外とさせて頂きます。そのため、経験者向けのセミナーとなります。

 募集は週明けにまぐまぐのメールマガジンでいたします。適切な受信設定をしないと、まぐまぐのメールは届かないことが多いです。設定方法を図説したページを2つ紹介しますので、参考にして頂ければと思います。

http://46mail.net/index.php
http://mail-wake.com/index.html
 
 特にGmail,Hotmail,Yahoo mailへのまぐまぐのメールマガジンの不送達問題については、まぐまぐオフィシャルページでもこのとおり対処法が詳しく書かれています。


 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 19:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 損害保険

2015年09月30日

付けるべき特約を考える(火災保険について)



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 明日から火災保険の諸変更があること伴い、今夜は損保代理店に行き契約するご予定の方が多いだろうと思います。

 そこで、番外編として、火災保険の特約についての記事を書きたいと思います。

  私が利用している特約のうち3つを挙げて簡単に説明します。


・災害時諸費用保険金補償対象外特約

 これは縮小の特約です。火災保険金が支払われると自動的に保険金額の1-3割程度の諸費用保険金が別途支払われる商品が現在一般的になっています。つまり、被害額を補償する保険金の数割増の支払いがされるということです。当然それは保険料に反映されます。ですから、その費用保険金を外したり、上限を少額に設定したりすれば、保険料は安くなります。


・水濡れ原因調査費用補償特約

 明らかな水濡れ事故が起これば水濡れ保険金が支払われますが、多くの場合、水濡れや水漏れというのは原因が直ぐにはわからないものです。そうした中で入居者からの苦情に迅速に対応しなければならないのは大
変です。

 この特約があれば、原因調査費用を出してもらえます。ただし、保険会社によっては、調査の結果水濡れ保険金を払う対象の事故が原因と分かり保険会社が保険金を払う場合のみ、費用補償金を払う、という契約もあります。私は、調査結果や保険対象の適否に拘らず原因調査費用が支払われる損保会社商品の契約をしています。

・施設(建物所有者)賠償責任特約

 これは、特約としても、単独の保険としても、どちらでも契約可能です。ただし、保険料が非常に安いので、何かの契約とセットでないと、施設賠償保険だけ単独で代理店に受けてもらうことは難しいです。

 この保険・特約は、被保険者が所有・管理する施設に起因する、また、業務の遂行に起因する偶然な事故により、被保険者が他人の身体傷害・財物損壊について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被った損害に対して、賠償保険金を支払うというものです。

 不動産賃貸業はお客様の生命・財産を預かる重責を担っていますので、何億円でも賠償金を払えるという大資産家や大企業は別として、施設賠償保険は必須だと考えます。


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posted by 石渡浩 at 15:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 損害保険

2015年09月25日

今夜のセミナーの詳細内容「不動産賃貸事業者のための資金繰り」セミナー当日受付開始



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 昨日書きましたとおり、今夜は元銀行員の資金調達コンサルタントでもあるベストセラー作家の小堺桂悦郎先生をゲスト講師にお招きして、「不動産賃貸中小企業経営者のための資金繰り」と題した融資セミナーを私の主催で行います。主催セミナーは3年ぶりとなります。

 東京駅から東海道線で50分、新宿駅から小田急線で60分下ると、「藤沢駅」というのがあります。そこは、江ノ島に行ったり、江ノ電経由で鎌倉方面に向かったりする観光客のターミナル駅であります。そして、藤沢は、私が生まれ育った地域でもあります。

その東海道線藤沢駅の北口から徒歩3分のところに、昨年新築された「藤沢商工会館ミナパーク」
という建物がありまして、そこの502号室とうい定員60名の小さな開場を今夜借りております。

 18時30分開場、19時開演です。会場後のタイムテーブルは次のとおりです。

・タイムテーブル
18時30分〜19時   石渡浩の過去セミナーDVD等の特価販売会
19時〜19時15分   石渡浩ミニセミナー「不動産賃貸会社経営者としての最近2年間の銀行対応実話」
19時15分〜20時45分 小堺桂悦郎先生の新刊本
          『これだけは知っておきたい「資金繰り」の基本と常識
           ―中小企業経営者・個人事業主・起業家のための日本一「資金繰り」がわかる本―』
          出版記念セミナー(不動産賃貸業経営者向けバージョン)
20時45分〜20時50分 主催者からのご挨拶
20時50分〜21時   後片付け

 テキストは、フォレスト出版から今年出版された、小堺桂悦郎著『これだけは知っておきたい「資金繰り」の基本と常識―中小企業経営者・個人事業主・起業家のための日本一「資金繰り」がわかる本―』です。

 予習のために事前購入をお願いしておりましたが、本日午後申し込まれる方はその時間がありませんので、私がまとめて本を買いました。それをこの後会場にお持ちして、当日申し込みの方にお譲りすることにいたしました。

 受講料は4千円ですが、テキストをご希望の方はプラス1,500円となります。いずれも税込です。テキストは税込1,500円を超えるので、その分は「直前割引」ですかね。

 終了後は21時半から懇親会です。場所は、けーちゃんのツイッターで話題を集めた庄や藤沢南口店です。懇親会費は税込3千円です。東京や新宿方面の終電が23時半なので懇親会は23時で終了しますが、私は地元なので、もし二次会ご希望の方がいらっしゃれば、ご一緒したいと思います。

 当日申し込みは、只今よりこちらの専用フォーム
https://form.os7.biz/f/b2c6623d/
で受付を開始します。従前との違いは、テキスト事前購入で受講料銀行振込が、
1.受講料(懇親会希望の方は懇親会費含む)は会場にて現金払い
2.テキストは会場にてテキスト代1,500円と引換に手渡し
に変わることです。

 以上が概要です。

 さて、セミナーで何を話すのか、詳しい内容を聞きたいという声を頂戴しております。トピックを以下に挙げます。

●石渡パートでは、表舞台にほとんど出なかったここ2年間に私がしていたことをお話します●
・経営者保証(私の連帯保証)を外して法人のみが債務者となる融資の変更契約をしてきた体験談
・融資以外の銀行取引をしてきた体験談

●小堺(こざかい)先生のパートは、新刊『これだけは知っておきたい「資金繰り」の基本と常識―中小企業経営者・個人事業主・起業家のための日本一「資金繰り」がわかる本―』の出版・増刷記念セミナーです●
・企業格付けと自己査定
・債務者区分
・決算書以外の評価内容
・銀行からの評価を良くする秘訣
・融資が受けやすくなる銀行交渉
・融資が受けやすくなる資料作り
・銀行の融資審査の流れ
・不動産賃貸業に対する銀行融資
その他、受講者様からの事前質問に時間の許す限り回答します(以下は既に頂戴しているご質問の例)
・個人融資と法人融資との違い
・法人を使った事業拡大法
・遠隔地の物件を融資を受けて買う方法
・創業赤字への対処法
・サラリーマンを引退した後での融資付け
・新設法人での融資付

 ところで、「小堺先生って誰?」という方がいらっしゃるといけないので、著書一覧をこちらからご覧頂けるようにしました。

 そして、ご略歴です。
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バブル景気真っ只中の1980年代を通して金融機関の融資係を務め、1989年、日経平均株価が史上最高値をつけた日を最後に税理士事務所に転職。
税理士事務所では、バブル崩壊後となる1990年代の大半を資金繰りコンサルティング業務に専任。
銀行対策を得意とし、年商1000万円から40億円までの幅広い企業のコンサルティングをはじめ、M&Aなども担当。
2001年末にコンサルタントとして独立した。
2006年発売の『なぜ、社長のベンツは4ドアなのか?』(フォレスト出版)はシリーズ累計70万部を突破する大ベストセラーに。
「お金」の専門家として、実例をもとにした生々しくも親しみやすい内容と文体に、税理士や銀行員といったお金のプロから、経営者、経理担当者、一般のビジネスマンから主婦まで、幅広い読者をもつ。
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 現在書籍市場には資金調達関係の本が溢れていますが、小堺先生は2002年から13年間に亘り30冊近くの本を出版されています。実は私も将来、小堺先生のような作家になりたいと思っており、私の憧れの存在でもあるのです。

 只今より当日申込を受け付けますので、ご参加希望の方は、こちらの専用フォーム
https://form.os7.biz/f/b2c6623d/
からお申し込みの上、会場にお越し下さい。

 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 13:51| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

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