不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2015年09月19日

登録免許税と不動産取得税を一括損金にしながら融資を受け続けるには



人気ブログランキングへ

 私の資産管理会社の2年目は資金調達に大変苦労しました。その理由は、1年目に支出した巨額な登録免許税と不動産取得税が売上を圧迫し、赤字決算となったためです。それはいわゆる「創業赤字」と言うべき一過性の赤字だったのですが、決算書の表面のみで財務分析をすると、赤字は赤字です。そのせいで資本金がかなり食われてしまい、純資産が乏しくなってしまいました。一方で数億円の借入金がありましたので、財務指標が物凄く悪くなったのです。

 銀行は決算書の表面よりもむしろ実態を重視します。けれど、その実態が決算書その他計算書類に入っていなければ、実態修正でプラスにしてもらいようがありません。当時の私は財務分析や格付の知識レベルが低なったこともあり、何ら手を打たず、申告書と計算書類をそのまま銀行に提出しました。その結果、登録免許税と不動産取得税が一過性の経費であるゆえに販管費から除外する実態修正がされることもなく、1年目に融資を受けた銀行からしばらく融資を受けられない時期が続いてしまいました。

 銀行は、販管費を次期以降も継続的にかかる費用と捉えます。そのため、その後の会社の収支計算の際には、販管費が過大になりすぎて、キャッシュフローが過小評価されてしまいます。その結果、「債務返済困難」といった判断がされてしまうのです。

 こうなることを回避するためには、登録免許税と不動産取得税を資産とすれば良いのですが、仮に当時それを行ったら、現預金が枯渇してしまったはずです。登録免許税と不動産取得税を資産計上した場合、それが費用として損金処理できる機会は、土地部分は通常売却までありません。建物部分は減価償却期間で定額償却していくことになるので、古い木造アパートであっても通常4年はかかります。築浅のRC物件ですと数十年かかります。特に、1年目の減価償却費はその保有期間分しか認められません。そのため、不動産購入時の不動産取得税と登録免許税支払によりキャッシュは出て行くものの、資産計上により費用・損金にできる部分がほとんどないので、利益・益金はそれほど減らず、法人税等が高額になります。登録免許税・不動産取得税と法人税等を二重に支払うことは、余剰資金の少ない新設法人にとって、無理があったのです。

 その結果、資金繰りの問題は全く生じませんでしたが、翌期以降に融資が受けにくくなるという大きな問題に直面しました。この問題はその後数年続きましたが、解決のヒントを与えてくれたのが、その後メインバンクになった信用金庫の支店長の一言でした。

「『租税公課』の明細を出して下さい」

 すなわち、決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も「租税公課」科目に入っていたので、そのまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。その支店長さんは、「租税公課」科目に一過性経費である不動産取得税・登録免許税が含まれているだろうことを見抜き、その一言をおっしゃったのです。

 それを受けて総勘定元帳の抜粋をコピーして提出したところ、不動産取得税・登録免許税は一過性経費としてあたかも特別損失であるかのような財務分析を行い、融資をしてもらえました。

 しかし、どの金融機関もそこまで親切な訳ではありません。また、営業担当者がそこまでの能力を持っているとは限りません。そのため、固定資産税等の本当に経常的な支払とは別に不動産取得税と登録免許税の支払があることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 11:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2015年07月12日

融資を意識した登録免許税と不動産取得税の会計と税務



人気ブログランキングへ 
 
 登録免許税は不動産購入時等の登記申請に必要な税金です。不動産取得税は所有権移転登記が完了して数ヵ月後に、都道府県から課税される税金です。これらは、不動産賃貸業者のみならず、売買業(宅建業者)やマイホーム購入者からも、嫌がられる存在です。税金を払うのは誰もが嫌なものでしょうが、これら税金は、金額が高額になりがちなことと、不動産購入時の融資に含めて借りられないことが多く自己負担から出さなければならないことで、不動産購入者の「敵」のような税金です。

 現在の税率は、課税標準額に対して、建物の登録免許税が2%、土地が1.5%、そして、建物(住宅用家屋)と土地の不動産取得税がそれぞれ3%です。課税標準額は原則として固定資産税評価額なのですが、時限立法で現在のところ土地の不動産取得税のみ固定資産税評価額の1/2が課税標準額になっています。

 そうすると、固定資産税評価額ベースで登録免許税と不動産取得税の率を出すと、建物(住宅用家屋)が5%、土地が3%となります(自己居住用等の特例を使わない場合)。物件により建物・土地それぞれのウェイトは異なりますが、どのようなウェイトになっても、土地建物合算固定資産税評価額の3-5%が登録免許税・不動産取得税となります。

 もし固定資産税評価額と売買価格が同額だとすれば、売買価格の3-5%が登録免許税・不動産取得税の負担となります。不動産は個人であっても数億円の取引額に及ぶものです。ですから、登録免許税・不動産取得税の絶対的な金額は大きくなります。数億円規模のマンション一棟を買うと、直ぐに千万円以上の登録免許税・不動産取得税がかかってきます。

 中でも不動産取得税は購入の数ヵ月後にかかってきますので、購入資金の融資対象から除外されがちです。諸経費まで含んだ融資であっても、金融機関は融資実行時または実行後速やかに融資金分の領収書を求めますので、半年後位に課税される不動産取得税分を先に融資するというのは、金融機関から抵抗感を抱かれてしまうのです。この傾向は、多かれ少なかれ、住宅ローンでもアパートローンでも、事業者向け融資でも、共通してあることでしょう。

 そして、私たち不動産賃貸業者にとって厄介なのが、登録免許税・不動産取得税と同様に営業上の費用である販売費・一般管理費にするのか、それとも、仲介手数料と同様に資産、すなわち売買価格等と合算して取得価格に算入するのか、という問題です。前者の場合、課税された期の費用となり、税務上の損金として益金から差し引かれて所得が計算されます。法人の課税所得が低くなる分、法人税等の額も安くなります。そうすると、登録免許税・不動産取得税が販売費・一般管理費に入っているインパクトは大きく、特に、当該物件の相対的規模が大きい会社になりますと、その大きさゆえに経常利益が赤字になることもあります。

 このように登録免許税と不動産取得税とその期に費用で落とすと、そのまま税務上の損金になりますから、大きな節税ができます。もし資産計上したならば、建物分の税金は長期で減価償却していき、土地分の税金は売却まで資産計上が続くことになります。そうすると、購入した期やその翌期は、登録免許税や不動産取得税を払う上に、その分が所得から全く減算されずに法人税等がかかってくるので、二重課税になってしまいます。そのため、キャッシュフローを多く残したい場合には、資産計上して将来費用にするのではなく、購入した期または翌期に課税されたときに費用にすることで、節税公課が高くなります。

 けれど、不動産を取得したことに伴い発生する登録免許税・不動産取得税は、不動産本体を取得したのと同様、その影響(賃貸経営がうまくいけば恩恵)は、単年度では終わらず、当該不動産保有期間中ずっと続くものです。それは仲介手数料も同じです。なぜ仲介手数料は資産に算入しなければならないのに、登録免許税・不動産取得税は資産に算入しなくても良いのでしょうか。

 ここには、法人税法があります。まず法人税法施行令の定めを紹介します。

(減価償却資産の取得価額)
第五十四条  減価償却資産の第四十八条から第五十条まで(減価償却資産の償却の方法)に規定する取得価額は、次の各号に掲げる資産の区分に応じ当該各号に定める金額とする。
一  購入した減価償却資産 次に掲げる金額の合計額
イ 当該資産の購入の代価(引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税(関税法第二条第一項第四号の二 (定義)に規定する附帯税を除く。)その他当該資産の購入のために要した費用がある場合には、その費用の額を加算した金額)
ロ 当該資産を事業の用に供するために直接要した費用の額


ここが税法上の根拠となり、建物購入時の仲介手数料は資産となります(なお、土地購入時の仲介手数料が税務上資産となる根拠は、法人税法基本通達7−3−16の2の「減価償却資産以外の固定資産の取得価額については、別に定めるもののほか、令第54条《減価償却資産の取得価額》の規定及びこれに関する取扱いの例による。なお、資本的支出に相当する金額は当該固定資産の取得価額に加算する」と思われます)。しかし、登録免許税と不動産取得税については法令への記載がありません。ではどう考えられば良いのか。これについての国税庁の見解が法人税法基本通達として表明されています。

 すなわち、「固定資産の取得価額に算入しないことができる費用の例示」として、次の定めがあります(基本通達7−3−3の2)。

次に掲げるような費用の額は、たとえ固定資産の取得に関連して支出するものであっても、これを固定資産の取得価額に算入しないことができる。
(1) 次に掲げるような租税公課等の額
イ 不動産取得税又は自動車取得税
ロ 特別土地保有税のうち土地の取得に対して課されるもの
ハ 新増設に係る事業所税
ニ 登録免許税その他登記又は登録のために要する費用
(2) 建物の建設等のために行った調査、測量、設計、基礎工事等でその建設計画を変更したことにより不要となったものに係る費用の額
(3) 一旦締結した固定資産の取得に関する契約を解除して他の固定資産を取得することとした場合に支出する違約金の額


 この通達にて国税庁が登録免許税と不動産取得税を「取得価額に算入しないことができる」と明示したので、節税したい法人は、不動産本体と登録免許税・不動産取得税とを区分して、後者にかかる支出は、費用・損金にする訳です。

 しかし、なぜ仲介手数料は取得価額算入が義務付けられているのに、登録免許税・不動産取得税は算入は任意なのでしょうか。企業会計原則ら言えば、どちらも取得価額にすべきでしょう。すなわち、「有形固定資産の取得原価には、原則として当該資産の引取費用等の付随費用を含める」(企業会計原則五D)と定められいる「付随費用」に当たるからです。そして、法人税法では政令において「当該資産の購入のために要した費用がある場合には、その費用の額を加算した金額」を取得価額としており、会計原則の「付随費用」と法人税法施行令の「当該資産の購入のために要した費用」とは同義と言えましょう。

 ここで、「企業会計原則と関係諸法令との調整に関する連続意見書 第三 有形固定資産の減価償却について」を見てみましょう。固定資産の取得原価と残存価額として、次の記述があります。

「固定資産を購入によって取得した場合には、購入代金に買入手数料、運送費、荷役費、据付費、試運転費等の付随費用を加えて取得原価とする。但し、正当な理由がある場合には、付随費用の一部又は全部を加算しない額をもって取得原価とすることができる」


 この文書は題名のとおり「企業会計原則と関係諸法令との調整」です。この但し書きが、法人税法との調整を意味しているのではないでしょうか。すなわち、法人税法基本通達において、「当該資産の購入のために要した費用」のうち租税公課等の額を「固定資産の取得価額に算入しないことができる」されており、それは連続意見書の「正当な理由がある場合」と言えるのではないでしょうか。

 なぜ「正当な理由」なのか。企業の判断により二重課税を回避できることには合理性があると、私は考えます。もっとも、素人の私が言えるのはここまでです。公認会計士・税理士等の先生方からのご教示のコメントに期待したいと思います。

 さて、以上述べた通り、登録免許税と不動産取得税は、会計原則上は資産に加算すべきところ、税法上は「固定資産の取得価額に算入しないことができる」とされています。もし資産にしないのならば、消去法的に費用に算入することになり、不動産賃貸業の損益計算書上は、販売費及び一般管理費とすべきでしょう。

 ここで経営者の判断が必要になります。今後何年間も使っていく不動産の取得付随費用を1期で費用・損金処理することは節税になり、その分キャッシュフローは多くなります。不動産賃貸業における登録免許税・不動産取得税のインパクトはかなり大きく、節税して現預金をより多く残すことは、追加投資等事業拡大を行うためには、時として大変有意義です。

 しかし、その決算書が対外的にどう映り、その後の資金調達等にどう影響を及ぼすかも考えなければなりません。私の資産管理会社の2年目は資金調達に大変苦労しましたが、その理由は、1年目に支出した巨額な登録免許税と不動産取得税が売上を圧迫し、赤字決算となったためです。

 それはいわゆる「創業赤字」と言うべき一過性の赤字だったのですが、決算書の表面のみで財務分析をすると、赤字は赤字です。そのせいで資本金がかなり食われてしまい、純資産が乏しくなってしまいました。一方で数億円の借入金がありましたので、財務指標が物凄く悪くなったのです。

 銀行は決算書の表面よりもむしろ実態を重視します。けれど、その実態が決算書その他計算書類に入っていなければ、実態修正でプラスにしてもらいようがありません。当時の私は財務分析や格付の知識レベルが低なったこともあり、何ら手を打たず、申告書と計算書類をそのまま銀行に提出しました。その結果、登録免許税と不動産取得税が一過性の経費であるゆえに販管費から除外する実態修正がされることもなく、1年目に融資を受けた銀行からしばらく融資を受けられない時期が続いてしまいました。

 銀行は、販管費を次期以降も継続的にかかる費用と捉えます。そのため、その後の会社の収支計算の際には、販管費が過大になりすぎて、キャッシュフローが過小評価されてしまいます。その結果、「債務返済困難」といった判断がされてしまうのです。

 こうなることを回避するためには、登録免許税と不動産取得税を資産とすれば良いのですが、仮に当時それを行ったら、現預金が枯渇してしまったはずです。

 その後、私がこの問題をどう克服して現在に至っているのか、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 16:05| Comment(2) | TrackBack(0) | 税金

融資を意識した決算対策



人気ブログランキングへ 
 
 久しぶりに融資の話に戻ります。

 「決算対策」は多くの会社で行われることですが、それが意味することは、会社によって異なります。納税額を抑えたい会社は節税が決算対策になります。一方、銀行など債権者から良く評価されたいという会社は、利益や純資産額を増やしたり各種財務指標の数値を良くしたりすることが決算対策となります。また、納税資金を確保しなければならない会社にとっては資金集めが決算対策となります。その他、株価をコントロールしたい会社が意図した株価を創りだすことも決算対策です。

 節税は納税額を抑えることで、税引き後キャッシュフローを増やす効果があります。一方、利益を抑えることは、金融機関の融資先に対する評価を下げる結果になりかねません。融資を受けて不動産投資をしていると、
・納税を減らして手持ち資金を多く残したい
・格付を上げて融資を受け易くしたい
の両立をはかりたいと考えるようになります。しかし、基本的に両者はトレードオフの関係になります。
 
 早いもので、私の不動産投資会社は設立後8年以上が経過し、事業年度では第10期目に入りました。私は学生時代に経営系科目(財務分析や税務会計等)をほとんど学ばなかったので、自分の会社を経営しながら実務を通して知識を少しずつ身に付けていきました。

 利益や純資産にかかわらず、現預金が不足しては会社は新たな不動産投資ができませんし、最悪倒産してしまいます。経営者として現預金の確保がまず第一となります。その上で、融資を受けやすい決算書をどう作るか、あれこれ考えてきました。その一方で、過度は納税はしたくありません。
 
 例えば、不動産取得税と登録免許税の取扱は未だ完全解決していない重要課題です。企業会計原則上、不動産取得税と登録免許税は取得費に算入されます。1億円の不動産を購入するのに300万円の仲介手数料と300万円の登録免許税と400万円の不動産取得税を払ったとします。これらいわゆる諸経費千万円は売買価格1億円と合算し、計1億1千万円が取得費となります。けれど、法人税法の通達により、これらのうち登録免許税と不動産取得税の計7百万円は取得費に算入しなくても良い、とされています。そのため、節税したいと思えば、その7百万円を資産計上しないで、固定資産税等と同様に費用計上することで、営業利益が減り、結果、法人税等が少なくなります。不動産取得税と登録免許税を会計原則に沿って資産とするよりも、税法通達を根拠に費用にしたほうが、当期のキャッシュフローは多くなります。

 けれど、営業費用に租税公課として不動産取得税と登録免許税が算入されると、そのような計算で作られた決算書を見た銀行員は、計上された租税公課が翌期以降もかかるものとして財務分析がなされ、格付を付与します。そうすると、売上に比べて費用が過大評価され、実質的な利益が過小評価されてしまいます。

 つまり、短期的な節税ができる反面、融資を受けるには不利になりがちです。この問題については3-4年前にこのブログで議論して皆様からご意見を賜りました。私が現時点でどのように乗り切っているのか、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 04:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2015年06月20日

自賠責保険の有効活用法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド 完結編



人気ブログランキングへ 
 
 またまた間が空いてしまいましたので、今回でこのシリーズを終わりにしたいと思います。

 一昨年10月、初めて交通事故に遭いました。事故も怪我の程度も軽かったとはいえ、その時の恐怖感はいまだ蘇ります。衝突部位の切傷は直ぐに治り、その跡もまもなく引きましたが、仕事があまりできない状況が長期に亘り続きました。交通事故以外でも、通院を繰り返さないといけないような怪我をしたのは、これまでの人生の中でありませんでした。

 そういった中で、加害者や加害者が契約を結んでいる保険会社が治療費等を負担するのが当然、という思いを、私は事故当日の通院時から持っていました。確かに、被害者は加害者に対して損害賠償請求権を有します。しかし、それは、損害が全て確定してから行うべきであり、途中でその都度加害者側に支払わせるのは、余裕資金のある者にとっては得策ではないことに、今回の事件を通して気付きました。

 加害者側が完治するまで全ての損害を賠償してくれれば良いですが、損害賠償請求の立証責任を負うのは被害者であるところ、立証できなければ本来加害者に支払わせることはできません。交通事故の場合、任意保険と自賠責保険を一括して任意保険会社が被害者に支払う「任意一括払い」という方法で事故解決されるのが一般的になっています。この方法ですと、被害者が誰でも容易にその損害を立証できる時期を過ぎると、「任意一括払い」は打ち切られてしまいます。そうすると、損保会社から治療費を受け取っている医師に「症状が落ち着いている『症状固定』状態なので交通事故としての治療を終わりにしましょう」とか、「損保会社から打つきりの通知が来たので、治療は今月末までです」とか言われ、被害者は治っていないのにもかかわらず治療を途中で止めてしまいがちです。損保会社は株主に利益を配当することを主目的とした営利企業ですので、なるべく早く治療を終わらせようと、被害者や医療機関に話をするのです。

 一方、損害額が確定するまで、すなわち、完治または後遺障害認定までの間、被害者が自己負担で入通院した場合はどうなるでしょうか。加害者からもその損保会社からも、一切何も受け取らなければ、個人情報取得同意書等を提出する必要はありません。どこの医療機関にかかっているかも、請求前に加害者に言う必要はありません。このような状況下では、金銭余力がありさえすれば、損保会社の意向を抜きにして、被害者と医師が真に治療の必要がなくなると判断するまで、治療を続けることが可能となります。そのほうがしっかりと治せますし、加害者や損保会社の影響を受けずに済みます。 

 そして、交通事故に関しては、治療費等を自賠責保険に被害者が直接請求できます。自賠責保険の窓口は民間の損保会社ですが、任意保険のように、損保会社から医療機関に連絡して打合せをするようなことはありません。既に終わって治療費の精も患者と医療機関間との間で済んでいるものについて、自賠責保険事務所が審査し、その結果を受けて窓口役の損保会社が賠償金等を被害者に支払います。

 自賠責保険の治療費は上限額は、入通院慰謝料と合わせて、120万円です。この範囲内ならば何年でも出るということではありませんが、自賠責保険は被害者保護のために設けられた公的制度ですから、通院期間については、「任意一括払い」よりも長く認められることが多いようです。損保会社が示談交渉で介入する「任意一括払い」でも、加害者側(加害者が契約している賠償の任意保険会社)は、医療機関に払った治療費等を、その後、自賠責保険に請求します。ですから、介入してくる任意保険会社は、自賠責保険事務所が認めるだろう治療期間を超えて「任意一括払い」しようという意向を持つはずがありません。

 「任意一括払い」の通院期間 < 自賠責保険事務所が認める通院期間

となるのは当然のことです。

 もっとも、慰謝料と治療費とを合わせて120万円という上限額は、医療費の支払い方法によっては数ヶ月で到達してしまいます。それは、健康保険を使った保険診療ではなく、健康保険の1.5-2倍の金額になる自由診療で医療機関を受診した場合です。医師は保険診療を何割も上回る診療報酬を得ることができますので、経営上、自由診療を好むことが多いでしょう。けれど、健康保険は概ね3割が患者負担ですから、健康保険自己負担分と、自由診療報酬額とを比べると、5-7倍も、支払う治療費に違いが生じます。

 特に、初めは「任意一括払い」の自由診療扱いで、その打ち切り後に健康保険扱いに変えると(私の場合、そうなりました)、健康保険自己負担分を自賠責保険に請求しても、それ以前に自由診療の治療費を負担していた加害者の損保会社から自賠責保険への請求により、120万円のかなりの部分が持って行かれてしまいますので、注意が必要です。

 自由診療の受診は、商売っ毛の強い開業医にとってはお得意様待遇を受けられる可能性がある反面、自賠責保険支払い上限額に到達するまでの期間を短くします。それを超えた場合には、最終的には加害者の任意保険会社や代理人弁護士と交渉しなければ、治療費さえ受けられなくなってしまいます。

 ですから、事故の被害者だからといって、事故直後から治療費等の支払いを加害者や保険会社に求めるのではなく、体調が回復した時点でまず自賠責保険に請求し、次に、諸々の規定額が低い自賠責保険ではまかなえない損害賠償を加害者側にするのが、金銭的余裕のある被害者が取るべき策だと考えます。

 安易に加害者側にお金を出してもらわないこと、これが重要だと、今回の経験を通じて感じました。

 来週から、また融資に関連した話に戻ろうかと思っています。ご賛同くださる方は、、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 16:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 交通事故

2015年02月19日

自賠責保険の有効活用法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド3



人気ブログランキングへ 
 
 暫く間が空いてしまいましたが前回の続きです。

 先日私のアパートでちょっとした事故があり、契約している施設賠償保険の保険会社に相談しました。示談交渉が付いていないので被害者との交渉は私がする必要がありました。結果的に工事業者が入っている賠償保険での対応となり私の保険は使いませんでしたが、相談時に私の保険会社の保険金支払い部署の担当者から、「通院慰謝料は自賠責保険の基準をまず提示してなるべく賠償額を少なくして」等といった「ご助言」を受けました。なお、私は多数の物件を持っていることもあり施設賠償保険もいくつもの保険会社にて契約していますので、これを読んだ損保会社社員の方は、自分の会社のことは思わないでください。

 さて、自動車賠償責任保険(通称「自賠責」)の基準の慰謝料というのは弁護士会・裁判所基準の半額程度です。損保会社は株式会社であり私たちの不動産賃貸業と同様に利益を出すのが第一の目的ですから、保険会社が負担する保険金(この場合は加害者の被害者に対する賠償額)を低く抑えようとして当然です。私たちがいかに売上を上げて費用や支出を下げるかを考えるのと同じですね。

 交通事故の被害に遭うと、保険会社の社員や弁護士に「治療の必要がない」とか「治療費を支払わない」とか言われたところで、彼らは医者ではないし診察もできないし、まして、よほど重症でなければ会ってもいない訳です。もし治っていなかったり体調が悪かったりしたら、加害者が契約している任意保険会社の意向に拘らず、通院を続けるべきです。

 事故当初、加害者の任意保険会社から電話がかかってきて、その保険会社が医療機関に医療費を支払う形で、被害者の患者は窓口で医療費を支払わずに治療を受けるのが一般的です。また、交通事故で健康保険証は使えないと言う医院事務員さんが多いです。しかし、これらは大きな間違いです。特に、治療費の健康保険自己負担分程度を払う資力のある被害者は、受傷から治癒または症状固定までの間、加害者やその任意保険会社から医療費含め一切のお金を受け取らず、医療機関への立替払いも遠慮して、被害者自らが健康保険を使って医療費を直接医療機関に払いながら通院すべきです。

 加害者側に治療費を支払わせるためには個人情報同意書を対人賠償保険会社に提出する必要があり、その後、加害者が契約している任意保険会社と医療機関との間で情報や金銭のやり取りがなされます。通常医療機関は毎月1回保険会社に請求をします。それを見ながらなるべく早く治療を止めさせることが保険会社支払い担当者の使命です。それゆえ、軽傷の場合は事故後1,2ヶ月で、骨折でも半年経たない間に、被害者と医療機関に治療終了のプレッシャーをかけていくのです。

 そうすると、本来まだ治療を継続すべきなのに治療を終了することになってしまいそうです。実際、昨年1月の私がそうでした。保険会社と契約している加害者代理人弁護士から「もう通院する必要はない」「休業の必要はない」等と治療中止の電話攻撃を12月頃に10回以上受ける中で、何となくそういう気になってしまったのです。2月の仕事予定を入れて仕事に復帰しようとしましたが、結局、体は1ヶ月位しか持ちませんでした。3月から治療を再開し、それでも治らずに4月からは休業状態となり、症状が回復するまでにその後長期間要しています。

 昨年3月以降の医療費は被害者という立場で自賠責保険に直接請求したところ、保険の限度額に達するまで支払われました。とはいえ、被害者が自賠責保険に直接請求すると、加害者も通常自賠責保険に支払い済み医療費を請求して、制度上加害者請求の支払いが優先されるため、その分限度額が減らされてしまいます。

 当初から健康保険を使って通院すれば1年通っても自賠責保険上限額にはなかなか達しません。実際、私よりも後に交通事故でむち打ち症になった友人にこの仕組みを教えたところ、半年以上何の問題もなく自賠責保険から保険金を得ながら治療を続けています。一方が、加害者の対人賠償保険に治療費を払わせると、すぐに自賠責保険上限額に達してしまうのです。

 ですから、結論的には、当初から健康保険を使って通院すべきなのですが、どうしてこの二通りの方法によって差異が生じるのでしょうか。これは保険制度の盲点です。それを知らないために多くの交通事故被害者は不利益を被っています。どういうことか、具体的な仕組みを知りたい方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 13:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 交通事故

2014年06月17日

自賠責保険の有効活用法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド2



人気ブログランキングへ 
 
 コメントありがとうございます。保険会社は行政機関やNPOではなく株式会社です。私たちが不動産業を商売にしているのと同様に利益追求が目的です。ですから、私たちが仕事で売上を上げて経費を下げることを考えているのと同じように、保険会社は、保険料収入を上げて保険金支払いを下げて利益を増やそうとします。これはごく当然のことであり、また、その手段として弁護士が活用されていることは、一般的には非常に効果的かと思っています。

 そういう自動車保険(任意保険)だけでは加害者に不利益になる恐れがあるので、公的な制度として自賠責保険があります。自賠責保険の保険者は民間保険会社なのですが、支払査定実務は損害保険料率算出機構という特殊法人が行っており、保険会社はここの審査・査定に従って支払いをするというのが実状のようです。死亡・後遺障害保険金とは別に、入通院等の治療費・慰謝料・損害賠償金等の枠として120万円あります。

 加害者が任意保険に入っていない場合や、任意保険会社から円滑な支払いがされない場合には、被害者が自賠責保険会社に「被害者請求」という形で治療費等を請求できるのです。

 保険会社から業務を請けている弁護士から「これ以上通院しても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」と言われました。窓口が弁護士であれ保険会社の社員であれ、加害者(保険会社)側は、事故治療としての通院を早く止めさせて示談しようとします。それが彼がの仕事です。これは私の場合に限らず、例えば、骨折して数ヶ月歩けない重症を負った被害者であっても、早く治療を終わらせるようにと仕向けるのです。

 けれど、「医療費を一切支払わない」という脅しは、実は、「任意保険会社は」というが抜けているのです。自賠責保険会社は損害保険料率算出機構の査定に従って支払いをします。今回、任意保険会社と自賠責保険会社は同一の損保会社です。もちろん自賠責保険会社が何でも払う訳ではありませんが、自賠責保険会社の役割は損害保険料率算出機構の査定に基づく迅速な保険金支払いです。任意保険に比べると自賠責保険制度はチェック体制等が整備されており、より公正な支払いが期待できます。

 保険会社の社員や弁護士に「治療の必要がない」とか「治療費を支払わない」とか言われたところで、彼らは医者ではないし診察もできないし、まして、会ってもいない訳です。もし治っていなかったり体調が悪かったりしたら、任意保険会社の意向に拘らず、通院を続けるべきです。

 ところで、交通事故の被害に遭うと、加害者の任意保険会社から電話がかかってきて、その保険会社が医療機関に医療費を支払う形で、被害者の患者は窓口で医療費を支払わずに治療を受けるのが一般的です。また、交通事故で健康保険証は使えないと言う医院事務員さんが多いです。そういう中で、どのようにして受診を継続すれば良いのでしょうか。さらに具体的なことにご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 07:06| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2014年06月15日

治療費支払いを打ち切られても加害者の保険で治療を続ける方法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド1



人気ブログランキングへ 
 
 コメントありがとうございます。嫌がる方もいらっしゃるでしょうが、私は権利意識が強いので、請求権は行使します。例えば、事業で貸倒損失を計上したことがありません。全て回収してきました。賃貸住宅の入居者に家賃を請求することと、事故の加害者に損害賠償請求をすることとは、ほぼ同じ、と捉えています。もっとも、昨年の交通事故については、被害者(の保険会社)から出してもらったのは医療費実費のみでその金額は百万円にも達しません。

 家賃や売掛金は溜まってしまうと債務者が支払えなくなるので、期限日に支払いがなければ直ぐに督促しますが、昨年の交通事故は自動車保険会社が付いているので、債務者の支払い能力不足や逃亡で回収できなくなることはないと思っています。ですから、保険会社から医療機関に直接支払われた医療費実費は別として、私は、加害者からも自動車保険会社からも、まだ1円も貰っていませんし、請求もしていません。それに注力することは、以前は体調が悪過ぎてできませんでしたし、今は、体調が悪いながらも仕事を優先させたいので、まだしていません。事故対応については、加害者への請求よりも前に、治療を受けて完治させる、あるいは、今後検査を受けて後遺障害を確定させるのが先と考えています。賠償金を請求するのは1年後でも2年後でも良いのです。

 けれど、保険会社の社員や保険会社のお金で動いている弁護士は、早く処理を終わらせたいようです。仕事ですから当然ですね。そのため昨年12月、「事故後2ヶ月になるので症状固定にして下さい」「医療費支払いは12月末で終わりにしたい」等と言ってくるのです。普通の人でしたら、加害者代理人弁護士の言いなりになり12月で治療を止めて示談してしまうのでしょう。

 私は弁護士の「魔術」にかかりそうになりましたが、12月は首を動かすのにも不自由しているような状態であり、加害者代理人弁護士からの「お願い」には応じず、そのまま1月も通院しました。すると、2月の初めまでに、弁護士から私に、保険会社から私がかかった全医療機関に、支払い打ち切りの通知があり、こうして交通事故治療としての通院は終わったかに加害者側は思ったでしょう。

 2月には、首のコルセットを外しており、仕事にもある程度復帰していましたが、まだ頭痛や右腕の痺れはありました。そのため、業界団体や特殊法人等の電話相談室に色々と電話で問い合わせたところ、医療費を自賠責保険に「被害者請求」できることが分かりました。

 インターネットで「被害者請求」を検索すると、後遺障害保険金は任意保険ではなく自賠責保険に直接「被害者請求」したほうが良い、という情報が沢山出てきます。私が今回したのはそれではなく、治療費自体の「被害者請求」です。

 任意保険会社が支払いを打ち切っても、自賠責保険には請求できるのです。今回、任意保険会社と自賠責保険会社は同じ損保会社です。任意保険は示談交渉の担当社員や弁護士が付いて被害者と交渉するのですが、自賠責保険にはそういう制度はありません。ただ被害者が自賠責保険に請求するだけです。具体的にどういうことか、詳細にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 13:04| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2014年06月08日

示談屋弁護士に要注意



人気ブログランキングへ 
 
 腕を車にぶつけられて8ヶ月近くが経ちました。徐々に良くなってはいたので2月に仕事に復帰したのですが、もっと慎重にすべきでした。

 事の始まりは昨年12月の弁護士(加害者代理人)からの電話でした。保険会社から仕事をもらっている弁護士のようで、弁護士からの連絡を受けて加害者本人に電話で確認したところ、「保険会社に全て任せています」「●●さんという弁護士は知りません」とのことでしたから。保険会社が、受任者欄空欄の委任状を加害者から予め取っていたのかもしれません。

 それ以来頻繁に電話をかけてきた弁護士の主張は、「些細な事故なのでこんなに長い治療期間は必要ない」とか「もう症状固定だ」とか、「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」といったものでした。また、「仮にまだ体調が悪いとしても事故とは一切関係無い」とか「頚椎捻挫は普通これほど治療に時間のかかるものではない」といった「ご助言」も下さいました。事故を目撃していないことはもちろん、私と会ってもいないし医師の話も聞いていない弁護士が、「豊富なご経験」に基づき、色々とおしゃってきました。

 12月はこの弁護士の電話攻勢に遭い、次第に洗脳されていったのかもしれません。「治療費の支払いは12月で打ち切ります」「これ以上の治療は必要ありません」とか言われ、そろそろ治るのかな、と思ってしまったのです。ちょうどその時期、2月下旬のセミナー出演の依頼があり、そこでの完全復活を目指してそろそろ仕事を再開しようかと、思い始めました。

 そして、2月から、首のコルセットをするのを止めるとともに、ブログ・メルマガ等を以前のように頻繁に書くようになり、セミナー出演や教材作成等、1ヶ月間仕事をしてきました。けれど、私の頭痛や腕の痺れといった症状は治っていませんでした。我慢して仕事をしてきましたが耐え切れず、前回の記事を書いた後から再度医療機関通いが始まりました。

 私の場合、事故後光を眩しく感じ、また、目の疲れから頭痛が生じるという症状がありました。そのため、事故後スマートフォンとパソコンをあまり使わないようにしており、体が動くようになってからも、使用を最低限にするためにソーシャルメディア投稿等を控えてきました。その中で、2月からいきなりコンピュータを活用して仕事をし始めたのは、やり過ぎだったのでしょう。

 現在、治療の甲斐もあり、首が左右に動きにくいといった頚椎捻挫の主たる症状はかなり改善されました。けれど、読み書きやパソコン使用で目からくる疲れや頭痛は残っています。そのため、ブログを書くのは不定期にしたいと思います。書きましたらまぐまぐのメールマガジンまたはツイッターフェイスブックでお知らせいたします。
 
 ところで、加害者代理人弁護士と保険会社から2月初めに正式に治療費支払い打ち切りの書面が私と各医療機関に届き、1月末分をもって支払いが終了となったのですが(弁護士からは12月末までと言われていたのですが、正式な通知が私にも医療機関にもなされなかったので、1月はそのまま通院しました)、2月分以降の治療費も加害者保険会社の負担になっています。

 加害者代理人弁護士や保険会社担当社員が負担義務を認めた訳ではありません。ですが、私は加害者の保険で2月以降治療を受けることができました。示談屋弁護士は「これ以上医者にかかっても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」と言っていましたが、その弁護士の意に反して、加害者の保険で通院することができました。どういうことか、ご興味のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 19:15| Comment(6) | TrackBack(0) | 交通事故

2014年02月27日

悪化しました



人気ブログランキングへ 
 
 腕を車にぶつけられて4ヶ月が経ちました。主たる症状がいわゆるむち打ち症であり軽傷ということもあり、今月から仕事復帰をしようとしましたが、急過ぎて無理があったようです。すみませんが、今日のブログはお休みさせてください。

 信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 22:47| Comment(3) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月26日

私の2万円のセミナー収録教材を2千円で販売します



人気ブログランキングへ 
 先ほどまぐまぐのメールマガジン「メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140226014242000.html
を配信しましたが、届きましたでしょうか。
 
 メールマガジンにも書きましたが、私が2万円で販売してきたセミナー収録映像
ダウンロード教材
「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!公的保証で事業
性資金融資を銀行・信金から受ける方法」(講演:石渡浩)

を1日限り、9割引の2千円で販売します。内容については、上記URL
のまぐまぐバックナンバーと販売ページをご確認頂ければと思います。

 1日限りの販売終了キャンペーンを行うことにして、先ほど価格を
2万円から2千円に改訂いたしました。


 さて、昨日のブログ及び先ほどのメルマガで書きましたとおり、信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。