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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年11月30日

良い物件が見つかるまで待っていては審査全てやり直しになります


 信金・信組は少々違う面もありますが、地銀ですとまずは財務データを銀行基準で修正してコンピュータに登録して事業者の格付けを出すところから始まります。また、不動産賃貸業の場合、不動産を時価評価したり、返済後キャッシュフローを再計算したり、ということを銀行所定の方法で行うこともあります。そして、格付けが良ければ融資可能性有りとなりますが、その結果が出ても融資を受けなければ、そのうちデータが消されたり書類が処分されたりしてしまいます。

 期が変われば新たな決算書が必要なことは言うまでもありませんが、同じ期の中でも、数か月間融資を受けないと、また新たにやり直しとなる金融機関もあります。保存期間が短いところもあるからです。また、銀行員の移動は急に決まりますので、前向きに検討してくれる営業マンと巡り合えても融資を受ける前に移動になってしまえば、新たな担当者が融資してくれるとは限りません。

 ゆえに、融資してくれる可能性のある金融機関を見つけたら、まずは手持ち物件の修繕費や少額の設備(不動産含む)購入資金の融資を受けて既存取引先になることをお勧めします。

 そのために便利なのが区分所有マンションです。一棟物を探していて何か月も経ってしまうと、せっかく見つけた金融機関が使えなくなってしまう恐れがあります。区分ならば売り物件数が多く価格交渉も容易なので、まずは区分所有マンション購入資金から融資取引を始めるということです。
 
 ただ、最近私は区分所有マンション購入で失敗しました。ここ数回書いてきた手法をとると、この失敗をする可能性もかなりあります。失敗談にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 23:43| Comment(5) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月29日

初回から高額の融資をしたいと言われても少額にしたほうが良い訳


 前回の答えです。いくつかあります。

 第一に、融資申し込みをしないと本当に貸してもらえるかどうか分からないので、まずは何らかの形で融資申し込みをする、ということです。住宅ローンの延長的なサラリーマン向け不動産投資ローンは別として、事業性融資は年収がいくらだからいくらまで貸せる、という単純な話ではありません。基本は格付けですが、格付けが良く出たからといって、必ずしも貸してもらえる訳ではありません。地銀・信金の場合は地域性も重視されますし、財務数値は良好でも事業者の営業内容・方針等が金融機関・支店の方針と合うかどうかも重要です。

 例えば、私に限らず多くの投資家の営業エリアは信金の営業エリアよりも広いので、いくら財務内容が良くても、信金営業エリアを超えて営業している事業者に融資をするか、という問題があります。これは地銀にも言えます。また、中古土地付き建物を購入して賃貸するという事業が普及したのはここ10年位のことであり、このような事業に非協力的な金融機関もあります。ゆえに、担当者レベルで優良企業なので貸したいと思っても、金融機関や支店の方針等で融資をしないことも多々あります。

 担当者レベルで貸せると言われたからその金融機関の審査基準に合いそうな物件を見つけたところで、具体的な申し込みの話が進んでから断られるよりは、既存取引先になってから物件を持ち込んだほうが良いでしょう。少額な案件でも支店長決裁は必要であり、融資が受けられたということは、少なくても支店長レベルでは自社の事業に協力的と考えられます。

 本当に貸してもらえるかどうかは、早い段階で分かった方が良いのです。

 第二に、預けた資料や財務分析してもらった資料の保管期間や担当者の移動です。明日続きを書きたいと思いますので、人気ブログランキングをクリックしてお待ち下さい。

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posted by 石渡浩 at 23:32| Comment(46) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月26日

今でもいきなり高額の購入資金を出したがる銀行の探し方


 それは、中古購入資金に対応するアパートローンやそれに類する融資を行っている地銀・信金です。HPに載っていればすぐに分かります。載っていない場合は地元の地銀に電話して聞いてみて下さい。私の場合、未取引の東京の地銀と大手信金が、保証協会付き融資から始める必要なく高額な融資をいきなりしてくれそうです。

 その理由として二つ考えられます。第一は格付けがプロパー対応可能なものであったこと、第二は個人(アパートローン)・法人(事業性融資)とを分けずに同様の基準で融資する地域金融機関だからです。

 都市銀行、信託銀行は個人・法人で融資担当者(場合によっては店舗も)や審査基準・ルートが別であり、個人のアパートローンならば通る案件が法人では全く話にならなかったり、また、その逆だったりということが起こります。しかし、さほど大きくない地銀や信金では、個人も法人も同じ人が審査し、アパートローンと同じ基準で法人融資を検討してくれることがあります。

 都銀・信託ですと、不動産賃貸業のみで代表者の資本で設立されている法人を「実質個人の資産管理会社」としてアパートローンの基準で審査してくれることが多いですが、地銀・信金には法人のアパートローンはありません。それは事業性のプロパー融資になるのですが、個人にいきなり高額の購入資金を融資するのだから同様のことを法人事業者に対してもして良い、と判断するところが一部あります。

 金融機関の具体名については、実際に借りた後で私の本の「読者通信」にて配信します。未登録の方は、本のカバーや最終頁に書かれている専用URLからご登録下さい。ブックオフオンラインの中古価格は1,350円ですが、ここから中古を買えば送料込千円以下です。新品も売っています。

 しかし、いきなり億規模の融資をしたがる金融機関に対しても、私はまず少額の融資取引を提案します。それはなぜか、ご関心がある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 07:05| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月24日

買付申込書書くのに1時間かけます


 私が沢山融資を受け次々と不動産を買える主たる理由は、売買価格が安いので信用部分が少なく融資審査に取り易いこと、フルローンになり自己資金をあまり使わなくて済むためです。公開物件を自分で探していますので、特別に割安な物件情報がどんどん入ってくるという訳ではありません。その意味で、初心者の方と条件はほとんど同じです。

 売価自体が割安なこともありますが、売価が高いものに対して買価を提示して安く買うことが多いです。そのために売主と交渉する訳ですが、一般に出ている仲介物件ですと、売主に考えを述べられる機会は通常買付申込書しかありません。私が割安な価格で不動産を買えているのは、買付申込書の出来具合が良いからだろうと思います。

 ではどのように書くのか、先ほど配信したメルマガで説明しました。

 ところで、皆様コメントありがとうございます。今後の記事で取り上げたいと思います。

 さて、昨日書いた通り、私は東京・神奈川に支店展開している全銀行と全大手信金に接触しており、中には、いきなり億規模の融資をしたがる金融機関が今でもあります。しかし、そういう金融機関に対しても、私はまず少額の融資取引を提案します。では、どういう金融機関が今でもいきなり億規模の融資をしたいと言うのか、そして、そういう金融機関に私がなぜ少額の融資を申し込もうとするのか、ご関心がある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 12:49| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月23日

最近また区分所有マンションを買っている決定的理由


 それは、融資を受ける目的です。保証協会付き責任対象外(保証協会100%保証)融資を受けている金融機関からは責任共有保証(保証協会80%)保証やプロパー(保証無)への、責任共有保証を既に受けている金融機関からはプロパーへのステップ、そして、新規取引の金融機関は、保証協会付きにしろプロパーにしろ、大きな物件を買う前にまず小さな物件の融資を受けて今後大きな物件が出る際に備えるために、区分所有マンション購入資金融資を利用するのです。

 既に何度も書いた通り、事業性資金融資のステップは、
1.預金取引
2.保証協会責任共有対象外融資
3.保証協会責任共有対象融資・民間保証会社保証融資
4.プロパー
ですが、私は1番を経ずに2番または3番から入っています。先週融資を受けたのはたまたま4番でしたが、いきなり高額物件を持ち込んだのではなく少額の区分から入ったので融資を受けられました。

 もしあなたが銀行の経営者だったら、それまで何の取引も無かった一見さんに、いきなり1億円の融資しますか。いくら財務状況が良いといっても、決算書・申告書なんて簡単に偽造できます。ですから、世の中いつの時代も融資詐欺があるのです。規模の大きい銀行が借主とろくに面談もしないで知らない人に億単位の融資を乱発した時期もありましたが、結局事故が続出し、そういう銀行も今では非常に慎重な融資姿勢に変わっています。

 このブログの読者さんはサラリーマンも多いでしょうからもっと身近な例を挙げると、あなたの会社に1億円の発注があった場合、いきなり掛け売りをしますか。上場企業・大企業からならば別として、中小零細企業からならば、その企業の財務状況がある程度良くても、初回は前払いを求めるのではないでしょうか。

 基本的に融資取引は、既に預金取引のある既存客を対象に行うものです。これはメガバンクであってもそうです。預金取引の内容をみて顧客を選び、営業マンが融資営業をかけるのです。不動産賃貸業の場合、預金取引から始めるというのは、自己資金で買った物件の家賃振込口座として利用することになりますので、少ない元手で始めている会社の場合(私の会社の資本金は千万円以下です)、融資利用無しでその口座に毎月何百万円もの振込入金をさせるのは現実的ではありません。それゆえ、少額な家賃振込を預金取引実績にして融資取引に進みたい場合には、小規模な金融機関と取引するのが適しているでしょう。

 私の場合、既に決算書が数期あるということもあり、預金取引を経ずに融資取引から入っています。預金口座を作るのは融資審査に通ってからです。しかし、未取引の金融機関にいきなりマンション一棟の購入資金融資を申し込むというのは、この3年間全くしていません。

 高額な一棟売りマンションの購入資金融資を新規取引の金融機関に申し込もうとするのは、全国のほとんどの銀行・信金にとって非常識です。預金取引から始めるのが常識です。預金取引のステップを飛ばすとしても、中堅レベルの会社で都銀から融資を受けるならば別として、個人・家族や社員数人で運営している中小零細企業の場合、まずは少額な融資取引で実績を作らないと、億単位への融資を受けることは難しいです。

 そうはいうものの、私は東京・神奈川に支店展開している全銀行と全大手信金に接触しており、中には、いきなり億規模の融資をしたがる金融機関が今でもあります。しかし、そういう金融機関に対しても、私はまず少額の融資取引を提案します。では、どういう金融機関が今でもいきなり億規模の融資をしたいと言うのか、そして、そういう金融機関に私がなぜ少額の融資を申し込もうとするのか、ご関心がある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

 ところで、過日コメント下さった区分所有のプロさん、返事遅くなりましたが、未だ見て下さっていますか。今後貴方のコメントを取り上げて記事にしたく、その際再度コメント頂きたいので、よろしければ未だ見に来て下さっている旨とりあえずコメントして下さい。

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posted by 石渡浩 at 07:46| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月22日

最近また区分所有マンションを買っている理由2


 人気ブログランキング2位に面白いブログが来ています。更新頻度が物凄く早いのが特徴です。

 以前も書きましたが、私が沢山融資を受けられている理由が親に担保提供してもらっているからだと誤解されている方がいて、かつて懇親会にて「そうなんですよね」と尋ねられました。もちろんそういう事実は全くありませんが、購入不動産以外に担保提供不動産が無いと高額な借入を受けられないと誤解している方がいらっしゃるのでしょう。しかし、購入不動産自体の担保評価が高ければ、共同担保は必要ありません。実際私はこの3年間、購入不動産以外の担保提供を後順位も含めて一切していません。

 また、これも以前書きましたが、私の本のアマゾンのレビューの評価の低いものの要旨は、「学生」「無職」「低所得者」で融資を受けられるはずが無い、というものですが、地域金融機関は零細企業や個人事業主が主たる顧客であり、不動産賃貸業の年商数百万円程度の「低所得者」であっても、「学生」や「無職」ではなく、「事業者」と見てくれるのです。

 資産家向けアパートローンやサラリーマン向け不動産投資ローンと、事業性資金融資はかなり異なります。資産家向けアパートローンは不動産や金融資産を豊富に持った高齢者が相続税対策のために子供を事業承継者兼連帯保証人にして信託銀行や都市銀行から借りることが多いようです。そして、サラリーマン向け不動産投資ローンは、ある程度の金融資産があれば不動産所有は問われず(つまり資産家でなくても)、勤め先が銀行好みのところで給与等の収入が高ければ、1,2億円までは比較的簡単に借りられます。

 私がメルマガ・ブログで書いたりセミナーで話したりしているのは、前段のものでは無く、不動産賃貸管理業の法人としての事業性資金融資です。ここでは、親の不動産とか本人の給与収入とかは関係無く、法人がきちんと経営できていて決算書の内容がそこそこ良ければ融資を受けられます。私は個人法人合せて約13億円の借入残高がありますが、うち10億円以上は事業性資金融資です。

 今回書いているのも、サラリーマン向け不動産投資ローンではなく、事業性資金融資の話です。このブログを毎日読みに来て下さっている皆様は、サラリーマン向け不動産投資ローンの固定観念から脱却されていると思いますが、それができないサラリーマン投資家が多いでしょう。皆様には私の提供するノウハウを実践して頂きたいと思います。既に実践されている方は、年明け出版予定の私の本に寄稿して頂きたいです。

 サラリーマン向け不動産投資ローンの常識は、
・区分は融資に不利
・銀行は少額な融資を好まない
ということです。これは、区分1,2戸しか持っていなければ空室になった際に家賃収入から返済できないとか、少額の案件も高額の案件も銀行員の手間は同じなので銀行員のやる気や銀行のコストを考えるとある程度高額な融資のほうが取り組んでもらい易い、という理由からです。

 そのため、3百万円台の中古区分ワンルームの融資を私が昨日受けたということは、常識外なのですが、サラリーマン向け不動産投資ローンというのはごく一部の銀行でしか行っていない特殊な融資です。それ以外の何百もの金融機関には、サラリーマン向け不動産投資ローンのような商品は無く、賃貸用不動産購入資金は事業性融資としてしています。ですから、非常に限られた銀行の不動産投資ローンの常識は、銀行・信金業界から見たら非常識なのです。

 私がどうして多数の金融機関から多額の融資を受けられるのか、それは、銀行・信金業界の常識に沿った借り方をしているからです。前回の記事で書いた通り、開業当初は自己資金で区分所有マンションを購入したことで、その後融資を受けて不動産投資を拡大できました。その後6年近く経ち営業エリアを拡大している現在、区分所有マンションの購入を通してその地域での営業実績を作っています。

 そして、最近融資を受けているもものは少額のものが多いです。無担保の運転資金ばかりだから少額なのではありません。購入不動産担保の融資でも少額な融資を申し込んでいます。すなわち、ワンルーム区分所有マンションの購入資金です。

 サラリーマン向け不動産投資ローンの常識は、
・区分は融資に不利
・銀行は少額な融資を好まない
ですね。しかし、高額な一棟売りマンションの購入資金融資を新規取引の金融機関に申し込もうとするのは、全国のほとんどの銀行・信金にとって非常識です。なぜ非常識なのか、では常識とは何なのか、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

 ところで、過日コメント下さった区分所有のプロさん、返事遅くなりましたが、未だ見て下さっていますか。今後貴方のコメントを取り上げて記事にしたいので、よろしければ見に来て下さっている旨コメントして下さい。また、コメント入力画面記載のEメールアドレスはブログ上に公開されませんので、差支えなければメールアドレスもお書きください。

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posted by 石渡浩 at 01:59| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月20日

最近また区分を買っている理由1


 私が区分所有マンションを買っていたのは開業当初、今から5-6年前のことです。まず自己資金で区分所有マンションを買ったので、その後融資を受けて不動産投資を拡大できました。その理由は、
1.既に不動産賃貸業を自己資金で開業していたこと
2.無設定の不動産を複数持っていたこと
3.家賃収入が独身の標準的生活費をまかなえる水準であったこと
です。

 現在の私の家賃収入はメインの法人だけで年間1億円を超え、無担保で数千万円借りたり、メガバンクの法人営業部門のプロパー融資を受けたり、といったことも可能になってはいますが、また一から始めていることがあります。それは東京の北部・東部での事業展開です。

 神奈川の地域金融機関が東京にも進出していますが都内の主たる営業地域は南部・中央部までです。この地域は利回りが低く、融資中心の不動産投資には向きません。そのため、利回りが高い地域となると、都下・城西、そして、城北・城東になります。私はまず、城北・城東及び隣接する千葉地域に事業展開することにしました。

 会社設立から4年経ち、決算書の内容も年々良くなっているので、東京・千葉の地域金融機関は簡単に融資してくれるだろうと思っていました。しかし、現実は甘くありませんでした。断りの理由は「この地域での営業実績が無い」「神奈川で営業している会社に融資できない」ということでした。

 信用保証協会でさえも厳しい対応でした。東京都に事業税を払っているので利用資格はあるのですが、「営業のメインが神奈川であり、東京の事業者とはっきり言える状態では未だ無い」ということで、一応9月に1件だけ保証はしてくれましたが、次は来年になってから検討、とのことでした。

 そこで思いました。都内の物件数を増やさなければ東京の事業者とみなされず、融資を受け難い、と。とはいっても、城東地域と隣接する千葉地域は海抜が低く場所が多く、割安な物件を見つけたと思っても、海抜ゼロメートルだったりして、一棟売り物件はなかなか良いものが見つかりません。そして、良いものが見つかったところで資金調達の問題があります。そのため、融資が付かなければ自己資金でも買える区分所有ワンルームを買うことにしました。

 葛飾・足立・板橋、こういった地域では、ネット利回り12%水準、三百万円台でワンルームマンションが買えます。明日は3件の決済です。月内に決済予定があと2件、そして、契約予定が数件あります。何物件も持てば、一応東京の事業者ともみなしてもらえるでしょう。このように、営業地域を拡大して新たな地に進出するのに、地元での営業実績は重要です。

 そして、融資が付かなければ自己資金決済するつもりでしたが、明日の決済はオーバーローンの融資が付きました。少額な区分所有マンションは新規金融機関の開拓にも有効です。どういうことか、詳しくお知りになりたい方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 23:34| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月18日

銀行の過剰融資の思わぬ落とし穴


 銀行員は個々の担保解除額の根拠を説明しませんが、多分、今年3月に貸した額が過剰なので、他の物件の共同担保外すためにはその穴埋めが求められるのだと思います。

 皆様ご存じのとおり、銀行の営業部門は期末の貸出残高を増やそうと努力します。3月に買ったアパートの土地固定資産税評価額は2,500万円なのに対し、融資額が4,800万円です。建物の残存価値としては500万円位であり、土地を時価に直して建物評価を加えて、融資額が時価よりも上回っていたでしょう。もちろん私の買値よりも大幅に高額な融資額です。融資額が多過ぎる(銀行評価額を上回っている)のではと指摘したのですが、営業マンは、融資額相当の評価額が出たので大丈夫、との説明でした。もっとも、3月中実行予定の条件付きだとも付け加えていましたが。
 
 銀行としてはその物件がマイナスなので、他の物件の共同担保を外すために、そのマイナス分の内入れを求めたのだろうと推察します。

 期末時期を中心に、銀行の都合で過剰な融資がされることがあります。借りる側としては、何かと手持ち金も必要なのででは借りましょうとなりがちですが、そのツケは結局このように借主に回ってきます。

 ノンバンクは担保評価内の融資なのでこのようなことは通常起きませんが、銀行ではどこでも生じうる話かと思います。そして、その影響はその銀行との取引に加えて、他の銀行にも及びます。

 例えば、私は借りていませんが、2005−2007年にフルローン・オーバーローンが出るからと言って安直に三井住友銀行のアパートローンを利用した方の多くは、「債務超過」を理由に、現在三井住友銀行が貸してくれなくなっています。つまり、当時の融資額が過剰だったということです。そして、他の銀行でも同様の理由で断られることがあります。

 ところで、話は変わって、先月から私は都内の区分所有マンションを買いまくっています。これは融資をうけるために買っています。区分を買うのは5年ぶりです。私は開業当初区分所有マンションばかり買っていました。そして事業が大きくなった今、なぜ区分所有マンションをまた買っているのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 08:58| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月17日

共同担保提供すると後が大変


 更新遅くなってすみません。この間、人気ブログランキング上位に風変りなブログが入っています。私はこのシステムが無ければ他のブログを読むことはほとんど無いでしょうし、私のブログを人気ブログランキング経由で知って下さった方も多い事と思います。正直言って、何でこのブログが上位なのか分からないと感じるブログが急に上位に来たりということもありますが、「人気ブログランキング」ですので、何らかの人を引きつける「人気」があるのでしょうね。このランキングには不可思議なところもあり、それゆえ私は今ではランキング(順位)を気にしていません。見ているのはポイントです。つまり、他のブログとの順位競争をしようとするのではなく、自分のブログのポイントがどの程度上がったか下がったかをチェックしています。

 さて、連載の続きです。私が購入する不動産は少なくても積算ベースでは相場より安いので(収益還元ベースでは安くなくても土地値より大幅に安いならば買ってしまいます)、銀行から共同担保を求められることはまずありません。しかし、これまでの6年間の不動産投資の中で、共同担保原則必須の旧ライフ住宅ロ―ンに加えて、1行だけ、共同担保提供を求めてきた銀行がありました。

 共同担保と言っても無設定のものは小さな区分・戸建があるかどうかという程度(旧ライフ住宅ローンとの取引タイミングによっては同社に取られているため)であり、前回までに書いた「その1」と「その2」の共同担保は、他の銀行から融資を受けて買ったアパートの第二順位でした。銀行は融資をした後に毎年評価を洗い替えして融資物件の担保評価や担保余力を見ますが、後順位に設定がされると、自行の融資が担保評価内に収まっていても、担保不動産の担保余力自体はゼロとかマイナスとみられてしまい、その後金利交渉する際や別物件の融資を受ける際に多少不利になります。また、将来売却する際に、第二順位の抵当権者と抹消額の交渉をする必要があるため厄介です。

 銀行員は担保評価額をあまりはっきりと顧客に教えない傾向にあります。共同担保の場合は、
1.本担保不動産の担保評価
2.共同担保不動産の担保評価
3.上記2番のうち保全に必要として銀行が判断している額
を知りたいところですが、ただでさえなかなか教えてもらえないものを3つとなると非常に難しくなります。

 不動産本担保A,共同担保Bを担保提供するのに、Aにいくら・Bにいくらと割り振ってくれれば分かり易いですが、あくまで共同ですから、極端な話、残債全額返済しないとBの抹消をしない、と銀行が主張することも可能です。

 実際、再掲になりますが、

●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円

●その2
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 ▲6,135,903円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 906,626円
・共同担保抹消必要額 10,000,000円

ということで、これら共同担保を売るのに、第二順位の銀行に千万円・2千万円とかの内入れをする必要が本当に生じたら、売却して納税したらあまりお金が残りません。これら2物件はアパートを土地値以下で買っているので第二順位を含めた返済・抹消が可能ですが、マンションですと売却益を出すのはかなり大変なので、収益物件としての出口しかないマンションの後順位を取られてしまうと、売るに売れない、という事態が生じかねません。

 融資を受けた際は、
・3年以上前で私の知識が乏しかった
・既に他の銀行が第一順位を取っている物件なので、後順位に付けても支障ないと思ってしまった
・銀行が融資条件として提示してきたので、共同担保提供しなければ融資が受けられなかった
・当時は他に融資してくれそうな金融機関を開拓できていなかった
という状況下で銀行の言いなりになってしまいました。個人での借入と言えども賃貸用不動産購入資金融資では、借りる側も事業者ですから、事業者間の融資取引となり、消費者契約法の適用外です。金融業の銀行と不動産賃貸業の私達という事業者同士であり、対等の立場で交渉すべきですが、大企業なら別として、中小零細では、銀行の立場が強くなりがちです。

 ゆえに、銀行の言いなりにならずに対等の立場で交渉できるようになることが望ましく、そのためには、他の銀行からもって良い条件で借りられるよう、金融機関を開拓しておくことが必要です。今の私はそれがかなりできています。どこの銀行からどのような条件でどのような物件の融資を受けているか、当然その銀行も分かっていますので、私が法人に売却することで1億円以上の残債全て他の他行に持って行かれて止む無しとするのか、あるいは、内入れ額等について銀行が妥協して引き留めようとするか、銀行の判断が近いうちに下されるでしょうし、私としても、法人に売却して購入資金を他の銀行に融資してもらえれば、違約金を払わずに金利が下がり共同担保も外れるので、従来の銀行を切るかどうかという選択が私もできます。

 ところで、共同担保を解除するのに必要な額について、上記数値だけ見ると不合理に思えますが、銀行では合理的な判断に基づいて算出しているはずです。銀行員は個々の不動産の担保評価額を明示しないのですが、話の全体から、私はその理由を察することができました。上記2件だけでなくその銀行の私に対する融資全体を見ているのです。

 具体的に言いましょう。今年3月末にその銀行から融資を受けたのですが、公的指標に比べて驚くほど高額な融資をしました。期末の融資残高を上げるために通常ではしない額融資を強引にした(私が求めたのではなく銀行の判断で高額な融資をした)可能性があります。その物件が担保割れだから、その物件のマイナス分を他の物件に付けているのだろうと私は感じています。さらに詳細知りたい方いらっしゃれば、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 08:16| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月14日

共同担保を外すのに提示された額2


 実際に私がびっくりした例の一つ目は、

●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円

でした。

 残債が土地だけの固定資産税評価額を下回っているのに、銀行は2千万円の担保不足だと主張しています。共同担保を抹消してもらいたいならば残債の約半分を繰り上げ返済して下さい、と言われた訳です。そして、その共同担保の価値について、銀行評価は時価に担保掛目が入るため共同担保の担保評価としては固定資産税評価額から第一順位の残債を引いた額が目安になると思われますが、その価値の約3倍の繰り上げ返済をしないと共同担保を解除しない、と言うのです。ただそれは、本件だけでなくこの銀行の私への貸付金全体を見ての判断というのが銀行員の見解です。

 そこで、2件目を見てみましょう。

●その2
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 ▲6,135,903円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 906,626円
・共同担保抹消必要額 10,000,000円

 この物件では土地固定資産税評価額以上の残債があるので、担保評価を充足しているかどうかは微妙なところです。固定資産税評価額を担保評価額と仮定すればマイナスですが、南武線と田園都市線が通っている駅から徒歩圏であり、東京に近い川崎市ということで、実勢相場はかなり高い地域です。ただ、これが担保不足だとすると、共同担保の価値もほとんど無い計算になると思われ、それなのに千万円の内入れが必要と言うのです。

 どうしてこのような不合理な金額が提示されたのか、銀行員は明言しませんが、私には察しが付きます。どういうことか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で決定的なポイントを書きたいと思います。

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posted by 石渡浩 at 07:29| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月13日

共同担保が上手く外れない場合の対抗策


 コメントありがとうございます。銀行によりますが、同じ銀行内でも個人・法人間での借り換えをすると評価・審査方法の違いから共同担保が外れる可能性があります。

 昨日のその1と今夜書く予定のその2とも、他行に借り換えれば共同担保を外すことができると思います。両方とも個人名義で借りているので、私の場合団信や保証人の問題があるのですが、法人に売却して法人名で借りれば、その問題は生じません。また、今借りているところは繰り上げ返済時の違約金条項があるのですが、売却による返済の場合には違約金がかかりません。

 ですから、移転費用がかかっても、個人から法人に移すことは選択しとして当然考えています。新規融資よりも借り換え融資のほうが審査に通り易いので、頼めば引き受けてくれる金融機関はいくつかあります。銀行との協議が不調に終われば、法人に売却することになるでしょう。

 ではどうしてすぐにそうしないのかと言うと、各銀行との付き合いです。まず、2物件を繰り上げ返済することで今の銀行の融資残高は1億円近く減りますので、当然ながら喜ばれません。将来別の借入をこの銀行からしようとした際に、悪影響を及ぼす恐れがあります。また、引き受ける銀行は喜びますが、その銀行から将来借りられる金額が減ってしまう可能性があります。

 不動産購入資金は当該不動産担保になりますから、住宅ローンや無担保ビジネスローンのような融資限度額いくら、という「枠」は無いのですが、年商1−2億円に零細企業に一つの銀行が5億、10億と貸すことはあまりありません。また、小規模な第二地銀や信金ですと、貸出先の事業規模や財務内容にかかわらず、5億、10億と貸している先がほとんど無い場合があります。


 ですから、1億円以下であってもそのまま今の銀行から借りたままにしておくのが一番良いとは思っています。問題は、その銀行が簡単に共同担保を外すかどうかです。


●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円
の続きのその2にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 14:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月12日

共同担保を外すのに提示された額1


 コメントと人気ブログランキングへのリンクのクリックありがとうございます。頂戴しているコメントについては今後記事に取り上げたいと思います。

 保証債務の相続については相続放棄や限定承認という方法もありますがこれですと親が自宅等の資産を持っていた場合にそれを手放す可能性が高くなります。私の場合、親は全く保証人になっていないのですが、親を保証人にしている方は、親が亡くなったらその保証債務を本人一人が相続する形を取れば、他の家族には迷惑をかけずに済むんですかね。民法に詳しい方、是非コメントして下さい。また、私は自分の会社の十億円以上の借入金の連帯保証になっており万一の際は保証債務が家族に相続されることになり、自宅の名義が父と共有になっているので、妹に自宅が渡るように対策を講じています。その方法は生命保険だけではありません。対策を講じることで、融資も受け易くなります。別の機会に詳しく説明したいと思います。

 さて、話を戻します。担保や信用の不足を補うために借りる際に共同担保提供した場合、借りる際の担保評価や融資額と、共同担保抹消時の返済額とで、計算方法が違うことがあることが分かりました。返すときには担保掛目が厳しくなったり、信用部分がなくなったりして、本担保の評価の不足を補うだけの内入れが最低限必要です。それだけではありません。銀行は、その貸出先に対する全債権の担保評価の余力を求めたがり、また、貸出額が多くなるほどリスクが高くなると判断したりするので、ノンバンクのように一物件ごとの担保評価ではなく、全体での総合的判断になり、びっくりするような高額な内入れ額を提示されることがあります。

 実際に私がびっくりした例を紹介します。同じ銀行から4件の融資を受けていて、そのうち2件中古アパートの共同担保(他の銀行が融資して第一順位を付けている中古アパートの第二順位)を外すために銀行員が非公式に打診してきた金額です。

●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 - 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 - 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円

 残債が土地だけの固定資産税評価額を下回っているのに、銀行は2千万円の担保不足だと主張しています。共同担保を抹消してもらいたいならば残債の約半分を繰り上げ返済して下さい、と言われた訳です。そして、その共同担保の価値について、銀行評価は時価に担保掛目が入るため共同担保の担保評価としては固定資産税評価額から第一順位の残債を引いた額が目安になると思われますが、その価値の約3倍の繰り上げ返済をしないと共同担保を解除しない、と言うのです。

 不動産担保ローン会社(ノンバンク)でもこのケースならば共同担保の必要性あまりなく、仮に本担保だけでは担保不足で共同担保の余力全体を合算して融資したという場合でも、共同担保の余力が641万円ならば641万円位を返済すれば抹消に応じてくれるものです。それが、上記例の融資をしている銀行は、2千万円内入れしないと共同担保外さないと、滅茶苦茶なことを言っているように思えますよね。

 ただそれは、本件だけでなくこの銀行の私への貸付金全体を見ての判断というのが銀行員の見解です。

 では、もう1件の物件はどうなのか。続きにご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で続きを書きます。

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posted by 石渡浩 at 09:07| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月10日

親の資産や連帯保証を利用して融資を受けると困るだろうこと


 1週間無断欠席して済みません。買付・融資付・決済で仕事が忙しい中、父が病気で入院してしまいました。この間コメントや人気ブログランキングへのリンクのクリックありがとうございました。

 父は実の父ですが私と歳がかなり離れていて戦前生まれです。喫煙せず飲酒も少量で健康体だったのですが、年齢には勝てなかったようです。父は私の連帯保証等を全くしていないし資産が家だけで相続税が発生しないので、万一の場合でも私の仕事は従来通り続けられますが、親に保証人になってもらって不動産投資している人は(実際どれほどいるのか知りませんが、独身者は親に連帯保証人になってもらうべきと書いている不動産投資本あります)保証人の親が死ぬと影響を受けますよね。

 私はアパートローンではなく事業資金融資を中心に受けていますが、中にはアパートローンもあります。団体信用生命保険限度額の枠内ならば連帯保証人無で済む銀行が多いですが、1億円の枠だとマンション一棟ですぐに超えてしまいます。そのため、かつて、力のある営業マンが父の連帯保証付きで1億円を超えた融資を勧めてきました。「借りて下さい」と言われることは有難いことなのですが、親の連帯保証というのは親が高齢ならば長続きせず、連帯保証債務が子供に相続されますね。それゆえ、銀行は兄弟姉妹に連帯保証人になるよう求めることでしょう。

 私は法学の専門教育を受けたことが無いので詳しく分かりませんが、親の連帯保証債務を私一人が相続することもできるのでしょうか。そうなると、保証人がいなくなり銀行は困りますね。アパートの賃貸借契約書には保証人が欠けた際には貸主が認める保証人を新たに立てるという条文が入っているものを良く見ますが、銀行取引約定書や金銭消費貸借契約書には、保証人が欠けたときの記述がありません。だからと言って代わりの保証人を立てなければ銀行との関係が悪くなります。そして、保証人がいなければ追加の融資は受けられなくなります。
 
 親に保証人になってもらうよう書いている不動産投資本には、親が死んだあとのことまで書いてありません。銀行に黙っておけば分からないこともあるでしょうが、同じ銀行に保証人の口座があると、自ずと分かってしまいます。そうすると、代わりの保証人を、という話になるはずです。

 また、親が資産家で相続税が課されると納税資金を用意しないといけません。私は沢山の不動産を買っているので、中には相続案件もありました。相続税支払いのために相続人が相続財産を売りに出すのです。そういう事情から安く買えた物件がありましたが、相続税を支払う方は、いくつもの不動産を急いで売らなければならず大変です。

 幸か不幸か私はそういうことが全くないので、仕事への影響はほとんど生じません。また、親や妻子が連帯保証人になるというのは、個人向けアパートローンの場合です。法人の事業性融資は代表者が法人の連帯保証人になるだけで、家族等第三者の保証は不要です。そのため、私は保証人も団信も無く、十億円以上借りることができるのです。もっとも、私が死ぬと私が会社の連帯保証している債務が家族に相続されることになりますので、家族に迷惑をかけない対策を今講じています。

 さて、話を戻します。担保や信用の不足を補うために借りる際に共同担保提供した場合、借りる際の担保評価や融資額と、共同担保抹消時の返済額とで、計算方法が違うことがあることが分かりました。返すときには担保掛目が厳しくなったり、信用部分がなくなったりして、本担保の評価の不足を補うだけの内入れが最低限必要です。それだけではありません。銀行は、その貸出先に対する全債権の担保評価の余力を求めたがり、また、貸出額が多くなるほどリスクが高くなると判断したりするので、ノンバンクのように一物件ごとの担保評価ではなく、全体での総合的判断になり、びっくりするような高額な内入れ額を提示されることがあります。

 実際に私がどのようにびっくりしたのか、担保土地の固定資産税評価額と残債、そして、銀行員から非公式に提示された額を示して次回の記事で説明しようかと思っています。続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で続きを書きます。

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posted by 石渡浩 at 22:52| Comment(11) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月02日

銀行に共同担保提供すると外すのが大変!ノンバンクのほうが外し易い!その訳は?


 フェスタの関係で意味のある記事をしばらくお休みしていて済みません。
 
 一般に、ノンバンクよりも銀行のほうが融資額が出易いです。それは、銀行は担保評価以上に融資したり、担保掛目の入れ方が甘かったりするからです。時価千万円だとしても、ノンバンクの担保評価が6500万円で、銀行の担保評価は750万円でというような感じです。その場合、ノンバンクの融資額は650万円でも、銀行は千万円貸したりすることもあります。それが「信用」によります。銀行・信金は担保評価を超えて「信用」で融資をすることがあります。それに対しノンバンクは、不動産担保ローンなので、不動産担保評価の範囲内での融資になります。逆に、銀行では「信用」が不足している場合に担保評価が出ても融資するとは限らず、債務超過や赤字の会社は融資を受け難いです。

 私は18の銀行・信金と、2つの銀行不動産担保ローン子会社と取引から融資を受けていますが、うち、共同担保提供しているのは1つの銀行と1つの不動産担保ローン会社だけです。そして、ここ1年位共同担保を外す交渉をともにしているのですが、不動産担保ローン会社のほうが簡単に外してくれました。

 ノンバンクは不動産担保力で融資するので、担保評価不足額を共同担保で補うことで売買価格全額やそれを超えた融資を受けることができます。抹消の際には、担保評価不足額または共同担保の担保評価額を内入れすれば、比較的簡単に抹消に応じてくれます(大手の場合)。

 それに対し、銀行は、貸すときの担保掛目が甘かったり(担保掛目を入れず時価まで出す銀行もあります)、それを超えて信用で融資をしたりするので、ノンバンクよりも高額な融資を受けられることがかなりあります(もっとも売価の▽割までとか頭金△割とかのルールのあるアパートローンの場合には商品設計上フルローンにならないので、相場よりも割安に買える物件ならばノンバンクでフルローンを受けられることもあります)。しかし、担保や信用の不足を補うために借りる際に共同担保提供した場合、借りる際の担保評価や融資額と、共同担保抹消時の返済額とで、計算方法が違うのです。

 返すときには担保掛目が厳しくなったり、信用部分がなくなったりして、本担保の評価の不足を補うだけの内入れが最低限必要です。それだけではありません。銀行は、その貸出先に対する全債権の担保評価の余力を求めたがり、また、貸出額が多くなるほどリスクが高くなると判断したりするので、ノンバンクのように一物件ごとの担保評価ではなく、全体での総合的判断になり、びっくりするような高額な内入れ額を提示されることがあります。

 実際に私がどのようにびっくりしたのか、担保土地の固定資産税評価額と残債、そして、銀行員から非公式に提示された額を示して次回の記事で説明しようかと思っています。続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で続きを書きます。

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posted by 石渡浩 at 07:43| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月31日

フェスタご来場ありがとうございました


11月1日午前8時追記:フェスタ会場でDVDのパンフレットを貰わなかったので販売DVDの詳細を知りたいというメールを頂戴しました。販売したDVDの商品説明は前日深夜に配信したメルマガでしていますのでこちらをご確認下さい。


 昨日は一日お休みを頂戴していました。

 まず、一昨日のパネルディスカッションでの投資の目標について、補足説明したいと思います。

 低金利が続いている間は無制限に買う、という回答をしました。投資総額とか家賃収入とかキャッシュフローで目標を置いても実はあまり意味が無いと思っています。経済情勢が変われば家賃収入やキャッシュフローは大きく変わるからです。

 サラリーマンを中心に、サラリーマンを辞めたいために、また、将来の年金代わりのために、△億円の投資をして▽円の年間家賃収入が入り▲円の返済後キャッシュフローが入ることが目標、と思っている方いらっしゃいますが、今後金利が上がったり、家賃が下がったり、空室率が上昇したり、増税になったりしたら、目標の▲円は大きく下がり、給料や年金の代わりになるどころか、マイナスになってしまう恐れさえあります。  実績ベースのネット利回りが30%といったレベルの物件ならば別として、満室想定表面利回り10%といった一般的な首都圏不動産投資をハイレバレッジで行うと、お金が残るのは低金利で高入居率の今だけで、5年後のことさえ分かりません。ですから、低金利の今のうちに出来る限り稼ぎたいと考えています。

 不動産投資は事業であり、どんな産業においても事業の仕方は時代とともに変わります。同じ不動産賃貸業でも20年前と今とは全く違います。今と同様のことが20年後もできるとは思わないほうが良いでしょう。

 そして、フェスタとそれに続く懇親会の後、フェスタ運営メンバーは打ち上げがあるとのことだったので、私は藤山勇司さんと一緒に帰り、駅に向かう途中の中華料理店で軽く飲食しました。本、ブログやメルマガを書いて知名度のある不動産投資家は私を含め営利活動のために執筆している人がほとんどと見受けられますが、藤山さんは競売を個人投資家に広めるという非営利の社会活動をされています。このようにとても立派な藤山さんに、人生論をご教授頂きました。とても貴重なひと時でした。

 このようにして一日が終わりました。皆様にとってはいかがだったでしょうか。是非コメント欄から投稿して下さい。私のブログコメントは投稿制限を設けておらず、誰でも即時反映です。そして、基本的に削除しませんので。つまり、せっかっく書いて頂いた文章が表示されず無駄になってしまうことは、基本的にはありません。

 フェスタについて事後的な事務連絡が2点あります。

1.無料のレポートまたはメールセミナーの配信について
 フェスタにご出席された方には、ミニセミナーで話しきれなかった続きを、出席されなかった方には、ミニセミナーで話した概要を後日お知らせしますので、こちらのフォームからご登録下さい。

2.出展ブースでのDVD特売について
 当日現金をあまりお持ちでなくお申し出のあった方に、注文書をお渡ししました。これは、商品が品切れになった場合に備えて用意しておいたものなのですが、それを使って後日通信販売することにいたしました。また、買い損なったから売って欲しいとのメールも頂戴しております。特段のお申し出が無かった方には注文書の存在自体お知らせしておらず、不公平になってはいけませんので、当日来場されたのに買い損なった方のために、こちらのフォームから注文をお受けいたします。

 また、当日お買い上げ下さった方は、お渡しした紙に書かれている専用URLから、テキスト配布の登録をお願いいたします。

 さて、私は某銀行から融資を受けた際に共同担保を取られたのですが、今、それを外す交渉をしています。共同担保抹消に必要な繰り上げ返済金として、物件評価や残債と比べて、びっくりする金額がその銀行から提示されました。共同担保の抹消は大変です。ノンバンクよりも銀行のほうが大変なことに気付きました。銀行に共同担保提供するとどういうことになってしまうのか、このテーマにご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で取り上げようと思います。

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posted by 石渡浩 at 11:48| Comment(3) | TrackBack(1) | 日記

2011年10月29日

今日のフェスタのセミナーの話とその続きが知りたい方のためのレポート請求フォームを作りました

 フェスタご来場の方、そうでない方、来月、無料のレポートまたはメールセミナーという形で情報を配信しますので、こちらのフォームからご送信下さい。

 昨日書いた、私が今まさに体験している共同担保を外すための銀行交渉についてご関心のある方は、人気ブログランキングへをクリックして明日までお待ちください。

11月1日午前8時追記:フェスタにご来場下さった方に重要なご案内がありますので、10月31日の記事も併せてお読み下さい。

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posted by 石渡浩 at 09:03| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月28日

建物価格を高く契約する6


 早朝にまぐまぐのメールマガジンを配信しましたが、届きましたね。明日のフェスタに参加される方にも参加されない方にも有益な融資情報となっています。皆様のために私が協賛企業として持っている関係者席の入場券を無料で差し上げますので、今朝のメルマガをすぐにご確認下さい。

 区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。専門家の方、是非コメントして下さい。土地売りが非常に困難とならば、区分所有マンションの土地というのはほとんど価値が無いとも言えます。

 昨日も契約で社員が担当しました。今日は別物件の決済で某信金からのオーバーローンでマンションを買うのですが、私は明日のフェスタの準備で忙しいので社員に行かせます。金融機関との契約時は私が連帯保証人のために私本人が行く必要がありますが、決済は社員でも大丈夫なのです。委任状も不要です。今正社員二人雇っていますが、人手不足のため、パートまたは社員であと1,2名採用したいと思っています。
 
 不動産流通経営協会FRK会員の中堅・大手不動産会社の仲介で不動産を買う場合、土地・建物の内訳欄が無いので、私は特約欄に書かせようとします。それができない場合は仲介印無しの覚書を別に作ります。契約書に記載があったほうがより無難なので、どうやって書かせるか、という話をします。

 売主が免税業者(個人はそれが多いです)の場合、建物価格が5万円でも500万円でも消費税納税義務は無いので、建物価格はどちらでも良いのです。しかし、大手仲介業者は、売買契約書記載内容について仲介業者に責任が及んだり、行政等から指摘を受けたりするのを嫌がります。不動産の価格を土地・建物に分けるか、決まった方法はありません。それが無いのに仲介業者がそれを決めることは相応しくない、という判断があるのです。

 売買契約は売主・買主間のものであり、価格内訳を決めるのは売主と買主のはずですが、大手仲介業者は、契約書に書くと自社が決めたと思われる、と懸念するのです。

 特約にいれさせることができるかどうかは、会社・本部担当者・店舗責任者・営業担当者によります。売主が免税業者の場合、買主から求めないと消費税額または建物価格は記載されないので、まずは契約書完成前に積極的に希望を言うことです。

 宅建業と賃貸業は業種が異なり、宅建業者は賃貸業のことをあまりよく分かっていません。ですから、たいていの営業マンは消費税に疎いです。私がまず言ったのは、

「売主が賃貸目的で所有している建物の売却だから、売主が課税事業者か免税事業者かを問わず、取引自体は消費税課税取引に該当するから、消費税額を書くべき」

ということです。しかし、これについては、仲介業者が「売主は免税業者で消費税がかからないから消費税額の記載をしない」とのことでした。

 それに対し、私は、契約締結の条件として、特約での土地・建物価格内訳明示を主張したところ、仲介業者が受け入れました。

 大手仲介業者のほとんどは健美家等収益不動産専門のポータルサイトを使っておらず、収益物件専門部署以外は、集客が不得意で、既存客もあまりいません。そして、自社に問い合わせ等があれば他業者からの話を後回しにする傾向があります。買主からの値引き交渉その他要求があってもその買主と契約したほうが、他業者と共同仲介するよりも仲介手数料が多く入りますから。

 ですから、指値にしても契約内容にしても、営業マンはなるべく買主の意向を受け入れて契約をまとめようとするのです。買い付けが一日に何本も入り一般投資家が比較的容易に資金調達できるような物件では、買主の都合を押し通そうとすると売ってもらえなくなるので、物件を見て、ということにはなりますが、基本的に、言いたい事ははっきり言うことが重要かと思います。

 私のブログ・メルマガをお読みの皆様はお分かりかと思いますが、私は思ったことの大半を公言します。苦情等を言う際も匿名ではなく実名で連絡します。サラリーマンには向かないでしょうが、会社経営者としては、はっきり物を言うことも大事であり、また、それが当社の特徴にもなります。所詮中小企業ですから、社長の個性が会社の特徴となります。ゆえに、売買契約書の特約に、建物価格を入れさせることが出来たのです。

 ところで、私は某銀行から融資を受けた際に共同担保を取られたのですが、今、それを外す交渉をしています。共同担保抹消に必要な繰り上げ返済金として、物件評価や残債と比べて、びっくりする金額がその銀行から提示されました。共同担保の抹消は大変です。ノンバンクよりも銀行のほうが大変なことに気付きました。銀行に共同担保提供するとどういうことになってしまうのか、このテーマにご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 08:00| Comment(41) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月27日

私の融資セミナーを無料で聴きたい方へ


 本日昼前に「副業しないで頭金を貯める方法-なぜ私が不動
産購入の頭金や諸経費を次々払えるのか-/明後日の入場券
先着順プレゼント」のタイトルでまぐまぐのメールマガジ
を配信しましたが、届きましたでしょうか。

 迷惑メール対策の弊害により、私からのメールが届かな
かったり私へのメールが届かなかったりということが多発
しています。まず、私からのメールが皆様のところにきち
んと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メール
扱いされないよう、メールソフトやウェブメールの設定を
して頂ければ幸いです。設定例は、 http://46mail.net/
に図解されています。

 メールマガジンというと毎日情報商材を売り込んでくる
ものもありますが、私のメルマガは訳が違います。きちん
と届き、お読み頂いていますでしょうか。ここ10回分を念
のため確認します。

・10月3日朝「他の投資家の実例-アパートローン以外で1億
円以上借りた,低属性でも融資を受けた-」


・10月1日夜「皆様のご要望をお聞きして2作目の本を書き
ます/献本させて頂きます」


・9月29日未明「無料個別面会相談会予約受付開始/私が有
料で相談を受けない理由」


・9月28日昼「太陽光パネルをタダでもらう方法/4万円の
セミナー動画を無料プレゼント」


・9月15日夜「都銀の法人営業部門から融資を受ける 私
の音声ファイルを配布」


・9月15日未明「何億円、何十億円と借りるためには 不動
産投資の融資拡大方法」


・9月14日朝「住宅ローン組めなくても不動産投資の融資
は受けられます 低所得でも借りられる訳・給与収入の百
倍以上借りられる訳」


・9月13日夜「水戸大家キャンペーンから分かるネットビジ
ネスの今後 将来の年金代わりの収入をどのように得るか」


・9月13日未明「不動産賃貸業者が融資を受け易くなりま
した(9月9日政令改正)」

・9月8日夜「では不動産投資で儲けるにはどうすれば良い
か」


 これら、全て無料情報です。有料情報商材の宣伝は全く
ありません。不動産賃貸業の売上アップ(物件取得と融資
を含む)やコストダウンにつながることをお知らせいたし
ています。これらの中で特に反響の大きかったのは
・9月28日昼「太陽光パネルをタダでもらう方法/4万円の
セミナー動画を無料プレゼント」

でしたが、資料請求フォームから送信しても返信メールが
届かない、というご連絡を多数頂戴しました。繰返しにな
りますが、迷惑メール対策の弊害により、私からのメール
が届かなかったり私へのメールが届かなかったりというこ
とが多発しています。まず、私からのメールが皆様のとこ
ろにきちんと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メール
扱いされないよう、メールソフトやウェブメールの設定を
して頂ければ幸いです。設定例は、 http://46mail.net/
に図解されています。

 上記設定をした上で、フォームから送信して下さい。ま
た、私のメールフォームから送信すると、すぐに自動返信
メールを返信しています。サーバーのトラブルも考えられ
ますので、フォームから送信したのに自動返信メールが届
かなかった方は、お手数ですが、再送信をお願いいたしま
す。また、自動返信メールに重要なことを書いていること
がほとんどなので、自動返信メールを必ず読むようにお願
いいたします。

 そして、皆様から私宛のメールですが、受付アドレスは
そのメルマガの返信先アドレスです。このアドレスに送信
して下さい。そして、数日経っても返事が来なければ、再
度送信して下さい。それでも来なければ、返事が来るまで
それを繰り返して下さい。過去にメールを送って返事が来
なかったという方も、またご送信下さい。
ただし、1MB以上
の大容量メールはメールサーバーが受け付けませんので、
ファイル添付の際はお気を付け下さい。

 今夜またお得なメルマガを配信します。
ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2011は明後日土曜日開催で、
本日をもって主催者からの入場券販売は終了です。しかし、
私は協賛企業として協賛金を払っている関係で、協賛企業向けの
席を多数確保しているのです。その入場券を今夜先着順に差し上げます。

 フェスタ協賛は昨年に続き二度目ですが、今年は、
協賛者兼講師となります。どんなことを話すのかと
いうと、「あなたはまだ、5年前と同じ借り方をしようとしていませんか?」
という演題で、今全国どこでも通用するだろう融資の受け方を解説します。

 本日現在、長期借入金残高が不動産簿価に近い約13億円あり、融資金融機関は、
・信託銀行 1
・普通銀行 12
・信用金庫 5
・銀行の不動産担保ローン子会社 2
の計20に及びます。うち、今年に入って融資取引が始まったのは、
・信託銀行 1
・普通銀行 8
・信用金庫 2
です。今年に入って11の未取引金融機関から新たに融資を受けたのです。

 「融資審査が厳しくて通らない」と言う方がこの業界多いですが、
それは、「5年前と同じ借り方をしようとして」上手くいかないだけの
話で、今にあった融資の受け方をしないからです。ではどういう融資の
受け方をすれば良いのか、明後日説明します。

 実際、私はこの方法で、今年6月に取引を始めたばかりの某金融機関
から、明日、売買価格の105%のマンション購入資金プロパー融資融資
を受けます。不動産投資業界では「オーバーローン」と言われますが、
きせたんさんのコメントにあるとおりこの言葉は違った意味があるので、
銀行業界では何というのか、業界人の方是非コメントして下さい。


 さて、連載が途中でしたね。長期賃貸事業を営む上で、
建物価格を高くすることは重要ですが、内訳表示欄が無
い中堅・大手仲介業者が使っているFRKの契約書では、
内訳を書くとすれば「特約」欄に限られます。しかし、
そこにもなかなか書いてもらえません。ところが、
先週の契約で、建物価格を特約欄に入れることに成功しました。
どうやったのか、続編にご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 14:14| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月26日

最近区分所有ワンルームマンションを買っています


 この頃5年ぶりに区分所有ワンルームマンションを買いまくっています。5,6年前とは異なり、23区内でもネット利回り12%で買えますから。一方、一棟売り物件だと修繕積立金を差し引いてネット利回り12%というのは田舎でないと無理でしょう。アパートならば経費があまりかからないので可能性はありますが、マンションですと表面利回り15%以上必要であり、23区内の新耐震基準で公道に接した遵法居住用賃貸中物件では有り得ない数字です。

 マンションよりもアパートのほうが割安に買えて利益率が高いことは既にメルマガ・ブログで書いた通りですが、一棟マンションより区分所有マンションのほうが割安に買えて利益率が高いです。将来中古として売る場合、一棟よりも区分のほうが売り易いでしょう。自己資金で買ってもらえ可能性が高く、耐用年数や積算評価等融資上の基準を気にする必要がありません。

 修繕積立金がきちんと累積している管理組合であれば建物・設備老朽化による大規模修繕にも耐えられますし、土地いくら、建物いくら、という積算評価をして買う投資家は非常に稀です(私は計算しますが)。収益物件ですから収益還元評価で売買されるものであり、また、取引事例についても収益還元評価で取引されているものが中心のため、結局収益還元評価になります。一棟売買も基本的には収益還元評価ですが、かつ、土地値以下とか積算評価以下とか成約条件を付けて探す投資家が多いので、前者が高くても後者が低ければ、前者ほど高くは売れないことになります。また、融資期間の関係で築27年を過ぎた一棟物件を売るのはかなり苦労することでしょう(土地評価の範囲内ならば建物の耐用年数を超えて融資する金融機関ありますが、更地価格程度でしか売れないということです)。

 ゆえに、中古として売る場合には一棟より区分のほうが有利ですが、将来土地売りを考えるなら区分所有マンションは不向きです。まず、土地は敷地権であり建物との分離処分はできません。そして、法制度により区分所有マンションの建て替えはし易くなりましたが、投資用マンションの場合建て替えできるほどの修繕積立金は通常貯まらず、また、区分所有者が建て替え費用を分担して建て替えるというのは非現実的です。私はマンション管理士では無いので詳しく分かりませんが、区分所有マンションを土地全体として売るための法制度は無いのではないでしょうか。専門家の方、是非コメントをお願いいたします。

 このように、土地売りをしない前提ならば、出口まで含めても区分所有マンションのほうが儲かりますが、短所は手間がかかるということです。家賃5万円、経費1万円、ネット収入月額4万円、年額48万円のために購入の手間暇かけるというのは、高給サラリーマンの副業には合わないかもしれませんし、私もそれ自体ではコストパフォーマンスが悪いです。中古戸建1戸買えばネット収入年間100万円位になり、仮に建物壊れても将来土地売りができますので、超長期的に考えるとローリスク・ハイリターンです。なのに何故区分を最近買っているかというと、戸建やアパートよりも簡単に割安な物件を見つけてすぐに買えること、まずは区分購入資金の融資を受けるところで融資取引金融機関を増やすこと、そして、減価償却費を取ることからです。

 私は中古アパートを超長期融資で買っています。減価償却が数年で終わり、その後も返済がずっと続きます。これについて「信用棄損にならないか」と私にメールを送ったりセミナーで質問・指摘したりする方がいらっしゃいますが、特殊なルールを設けている一部銀行のアパートローンを除き、耐用年数超えの融資が問題となるとすれば、税引き後・返済後キャッシュフローです。減価償却費を落としきった後で、納税して返済してそれでもキャッシュフローが残るか、という話です。特に、融資中心で買っている場合に問題になります。ですから、耐用年数の長いRCもポートフォリオに組み入れています。

 さて、話を戻します。先週社員に契約に行かせた建物価格9割の物件とは、区分だったのです。質問コメントがあった建築統計を参考にした再調達価格で計算すると建物価格が売価のほとんどを占めるのです。土地については、敷地権であり分離売却できず、価値は乏しいと主張しました。また、売主の売買損益は土地・建物通算されるので、建物価格が8万円でも800万円でも納税額は同じです。その結果、9割建物1割土地という価格内訳が決まったのですが、大手業者仲介時に契約書の特約等にそれを入れさせることがかなり大変です。

 では、どのようにして特約に入れさせることができたのか、続編にご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 14:38| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月24日

建物価格を高く契約する5


 私は正社員を二人雇っています。その他、在宅での請負希望でこれから詳細打ち合わせ進める方が数名います。出勤する形の正社員またはパートについては増員したいと思っています。社員を雇い始めたのは今年からですが、年商2億円規模なのにそれまで社員雇わずに仕事していた事が普通ではなかったと思います。

 社長一人の会社では、金融機関は社長と連絡取れなくなったら事業が回らないと思うものであり、社長がいなくても返済はできるという状況を作って金融機関に説明することは、融資を受ける上で重要なようです。また、社員を雇うことで私は物件購入に注力でき、社員が売上を上げなくても、社員のおかげで会社の売上を上げることができます。

 先週は、売買契約に社員を行かせました。建物価格以外、契約書・需要事項説明書は出来上がっていたので、社員の仕事は、私が仲介に要望した建物価格9割の特約が入ることを確認し、捺印するだけです。サラリーマンの方は売買契約の際に仕事を休んで臨まれているのかもしれませんが、社員を雇えば社員に契約に行かして自分は通常の仕事をしてれば良くなります。

 ちなみに、融資については社長が連帯保証人になるので、金消契約時は社長自ら行かないといけませんが、決済は社員に任せられます。また、私の場合、融資を受けている銀行・信金が10以上あり、優先度の低い金融機関への融資打診は社員にさせることもあります。

 前回書いた通り、大手仲介業者の一般店舗でたまに生じる収益不動産の売り物件の主たる引き受け手は、転売業者ではなく私達賃貸業者になります。たいていの営業マンは賃貸業者と深い繋がりが無いので、転売業者が飛びつくほどの価格の安い物件で無ければ、賃貸業者に買ってもらわないと仲介手数料が入ってきません。

 さて、どうやって9割の建物価格を契約書に記載させたかですが、まず、買い付け申し込み書に消費税額を記載しました。これは、建物の再調達価格を法定耐用年数で減価償却した額の5%です。収益不動産の市場価格は積算評価よりむしろ収益還元評価で決まりますので、建物原価が売買価格と同程度になることはしばしばあります。

 1割の指値があったのですが、仲介さんが交渉をまとめてくれたので、次は消費税額・建物価格の交渉です。交渉はまず仲介業者にいかにして契約書に書かせるか、そして次に、買主にいかに建物価格・消費税額を高くしてもらうか、という2段階の交渉が必要です。

 では、今回具体的にどういう交渉をしたのか、続編にご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 23:35| Comment(5) | TrackBack(0) | 日記

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