不動産投資家石渡浩のサイト

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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年11月16日

自主管理か管理委託か3 客付業者業者が動いてくれる物件とは / セミナー無料招待



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 前回書いたメールマガジン登録についてですが、メールマガジンがどうしても嫌いな方は、こちらからバックナンバーをブログのようにお読み頂くという方法もあります。ただし、タイトルが無いので分かり難いと思います。

 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳しくは上記メールマガジンをお読み下さい。

 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、それは簡単です。「客付専門業者」が多い地域の物件です。

 ここでいう「客付専門業者」とは、管理受託せずに仲介、とりわけ客付を専門とする不動産会社のことです。例えば、エイブルやミニミニはグループ会社で管理受託をしていますし、管理以外の物件でも、貸主と直接媒介契約を結んだ物件を主に仲介します。元付兼客付であり、「両手」を取る戦略です。地場の古くからの不動産会社は、自社管理物件の仲介しかしないことも多いのに対し、エイブルでは管理を伴わない物件を、一般媒介でも、貸主と直接媒介契約を結べれば、積極的に引き受けてくれます。

 逆に言うと、他社の専任媒介であるために貸主と媒介契約を結べない物件は、エイブルはなかなか客付してくれません。

 それに対し、自ら管理受託しないどころか、貸主からの媒介依頼をあまり受けず、他業者が業者公開している物件の客付をメインにしている不動産会社があります。なぜ客付専門なのかというと、楽だからでしょう。

 長期的には、オーナーと直接の繋がりを持つことで様々な利益をもたらします。けれど、元付になると物件調査をしなければならないのはもちろん、管理受託しなければ契約上の義務が無くても、入居者からの連絡が元付の不動産会社に行くことが多いです。そのため、手っ取り早く売上を稼ぐためには、他社が出している物件の客付をして、重要事項説明や契約手続きを全て元付業者にやらせるのが効率的です。

 さらに、広告料付きの物件ならば、客付のみでも2,3か月分の報酬を得ることができます(違法性はさておき)。

 このように短期的に儲けようとする不動産会社は、顧客を得易い場所に出店します。それは都会です。首都圏ならば、東京23区内と、川崎駅・横浜駅周辺といった地域です(千葉・埼玉のことは分かりません)。これら地域には客付専門の不動産会社が多数あるので、その地域の物件を持てば、入居者を付けることは比較的容易です。

 では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。どういうことか、続編にご関心のある方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 20:41| Comment(51) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月13日

融資の高度な話を今メルマガでしています



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 私はメルマガとブログとで違うことを書いています。セミナーで同じ話をしない、本で同じことを書かないのと同様、メルマガとブログの両方を読んで下さっている読者様をがっかりさせない記事を書くことに務めています。意味の無い記事ならば、書かないほうがましです。

 通常、ブログでは割と高度な融資の話を、メルマガでは基礎的な様々な話をすることが多いのですが、たまたま今は、ブログで融資以外の、メルマガで融資の高度な話をしています。

 私がブログを書き始めて4年近くになりますが、内容がどんどん高度になっています。それは、私の融資についての知識・経験がどんどん増えているからです。

 融資の記事にご関心がある方は、まぐまぐから出している私のメールマガジン「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
に無料購読申込みの上、11月12日以降のバックナンバーをお読み下さい。


 さて、昨夜の記事の件です。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:45| Comment(28) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月12日

自主管理か管理委託か2 業者間公開されていても空室が埋まらない理由



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 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか。管理委託でも、入居率を高く維持できれば、また、修繕費等の経費がかかり過ぎなければ、不労所得に近い所得を得ることが可能です。それができるかどうかは、地域、物件の力、そして、管理会社の力によってきます。

 管理委託物件を満室にするためには、
1)管理会社に客付力がある
2)客付業者が管理会社と共同仲介してくれる
このどちらか、あるいは、両方が必要です。

 管理会社が自社だけで満室にできれば良いですが、そういう管理会社を見つけるのはなかなか大変です。実績があって評判が良い不動産会社は、管理物件が多くて空室が余っている場合もあります。新しい会社ですと、管理物件は少なくても、集客や成約のノウハウや広告予算が乏しくて、客付できない可能性がかなりありますね。

 私が不動産賃貸業を始めて7年近くになりますが、ここ5年間景気は後退しており、入居者付が徐々に大変になってきたと感じています。かつて空いても直ぐに決まった物件の中でも、今は空き期間が長くなったり、賃料を下げたりしている物件もあります。

 管理会社が集客できないから他業者に広告料を付けて客付依頼しても、依頼を受けた相手も同様の状況の管理会社だと、自社の管理物件を決めるのに精いっぱいで、他社の物件の客付をする余裕は無くなってきます。

 賃貸仲介不動産会社がどのような優先順位で顧客に物件を紹介し、成約しようと動くでしょうか。
1.自社の社有や代表者の所有物件
2.転貸借による貸主物件(マスターリース・サブリース)
3.管理受託物件
4.専任媒介物件
5.一般媒介物件
6.他業者媒介物件の客付 広告料あり物件
7.他業者媒介物件の客付 広告料なし物件
8.他業者媒介物件の客付 仲介手数料分かれ(0.5カ月分)物件
特殊ケースを除いて、通常はこの序列でしょう。

 すなわち、管理委託して専任媒介で募集する場合、その管理会社が自ら客付できないと、他の不動産会社から見た優先度が最下位にくるので、空室がなかなか埋まらないのです。

 しかし、管理委託・専任媒介で、管理会社で客付できないのに満室経営が容易に出来ている物件も現にあります。他業者媒介物件の客付は序列として最下位なのに、多くの不動産会社が客付して管理会社と共同仲介してくれる、ということです。

 では、客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:55| Comment(75) | TrackBack(0) | 日記

自主管理か管理委託か1 安易な管理委託は身を滅ぼす



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 生命保険の話と事業性融資の話が途中ですが、数回ちょっと話題を変えて、ご希望に応じてまた前の話題に戻りたいと思います。

 不動産賃貸業は完全に管理委託すれば、家主の仕事はあまりありません。家主がするのは管理会社の管理と経理になりますが、これについても税理士等に丸投げすることができます。それゆえ、不動産所得は「不労所得」と言われ、それに憧れる人達が低金利の昨今多くなり、「不動産投資ブーム」が起き、そのような流れに乗ろうと、宅建業・出版業・広告業・著述業・専門サービス業・専門技能教授業といった様々な産業がここ10年位の間に市場参入して、ブームを更に大きくしました。

 私もその一人ではありますが、私自信の不動産賃貸業は、不労所得を得ようということではなく、事業を興そうという発想で始まりました。
 
 私の本をお読みの方はご存知のとおり、区分所有マンションを買い進めることから事業が始まりましたが、賃貸管理委託はしませんでした。今後管理委託するとしても、まずは自分で賃貸管理業務を経験しないことには、管理会社を管理できないと考えたからです。

 そして、不動産賃貸事業開始後約1年間にアパート2棟買いましたが、家賃集金管理業務は自分でしました。まずは自分で経験をということに加えて、経費の節約ということもありました。

 現在、私の家賃収入は個人法人合せて年間約2億円です。これに5%の管理委託料を払うとすると、その費用は年間千万円、そして、更新事務手数料50%を払うとすると、その費用は年間400万円、2年間で1,400万円になります。不動産賃貸業は儲けても借入元金の返済があるので、手元にお金はあまり残りません。1,400万円の経費節約は大きいものです。

 ここ2年間で、自主管理物件のウェイトを増やしました。それは管理経費節約という部分もありますが、もっと大きな理由があります。安易な管理委託は会社を滅ぼします。私は、今後の不動産賃貸業は、自主管理にしていかないと、少なくても伝統的な専任媒介・管理委託方式とは違うやり方を取らないと、経営が立ち行かなくなると考えているからです。そのために昨年6月に初めて正社員を雇い、今でも社員を募集して増員しています。

 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(29) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月29日

資産増殖ドリームマッチ チケット完売・満席(ニュース速報)


 今日の「資産増殖ドリームマッチ」  のチケットは主催者によると昨日完売し、当日券は無いそうです。当日券を求めて主催者に連絡するのはやめましょう。

 私がメールマガジン
http://archive.mag2.com/0000279415/20120927234958000.html
で告知した懇親会二次会(私の個人的な主催)は本日正午で締め切ります。


 アパートローンから事業性融資へのシフトについて、さらに具体的な事にご関心のある方は、
この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を今夜書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 06:51| Comment(74) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月28日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと3


 現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、その方法として二つ紹介します。

 第一は、既に取引のある個人部門に、法人部門への移管を打診することです。

 第二は、未取引の金融機関を開拓することです。

 個人所有物件を法人名義に変えることは、経費の関係からあまりお勧めしません。今後法人名義で融資を受けて不動産を購入するのが良いと思います。

 不動産賃貸業が専業であれば、その資金は事業性融資になり易いですが、勤め人の場合、「サラリーマンの副業」と見られると、扱ってもらえる確率が下がります。勤めてはいるけれども本業は不動産賃貸業、とアピールすることが必要です。具体的には、給与収入よりも家賃収入のほうが多いこと、これは、必須だと思います。

 さらに具体的な事にご関心のある方は、
この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 11:26| Comment(117) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月26日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと1


 2009年12月に前作『逆転不動産投資術−低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家』を出した際、融資の本質を理解していないと思われる方から、次のような書評がアマゾンに投稿されました。

 それは、「なぜ年収がそこそこのサラリーマンはダメで著者のように年収100万円を切っていると10億円もローンが引けるのか」「学生、保証人無しで融資を受けられるわけない」「数多くの地銀、信金と話をしたところ無職や学生には基本的には絶対に融資をしない。もし融資するなら、両親が資産家だったり、本人が億オーダーの金融資産を持っている場合である、とのことであった」「(優良割安物件情報を)業者がわざわざ低所得者に紹介するでしょうか?情報を手に入れて金融機関に持ち込んだとしても他に与信の高い人はいくらでもいるのに、わざわざ低所得者に融資するための稟議書を書くでしょうか」といったものでした。

 また、私のセミナーに来て下さった方から「親の不動産を担保提供しているのではないんですか。そういう話をかなり聞きますが」と言われたこともありました。

 その後私が様々な情報発信をする中で、そして、今年4月に2作目を出版したことで、こうした誤解はある程度解けたかと思っています。

 私の親は家族共有自宅以外に不動産を持っておらず、私の不動産投資に非協力的で、連帯保証人になることを断られました。そして、不動産は共有になっているので、仮に親が協力してくれたとしても、共有持分では、銀行は担保に取りません。

 そして、初めて不動産購入資金融資を受けた前年の所得は事業所得33万円のみであり、青色申告控除分を加算しても100万円足らずでした。幼少の頃から地道に貯金してきましたが、高校時代から約10年間のアルバイト収入、親から貰う小遣い、大学から貰った学費助成金(親が大学に払った学費等のうち授業料分を大学が私に戻してくれた)、そして、それらを元手にした株やFXの投資利益、こうしたものを積み上げても、事業所得が低く昔のアルバイト以外に給与収入が無い私に、「億オーダーの金融資産」など到底作れませんでした。

 そうした中で、連帯保証人無で如何に融資を受けるかについて、6年以上に亘り、あれこれ考えて取り組んできました。

 当時のオリックス信託銀行の不動産投資ローンには4回位申し込みましたが、毎年断られました。年収が高いサラリーマン等を対象に、給与収入を返済原資に織り込んで融資をする商品だったからです。近年では、スルガ銀行も類似の融資スタンスになり、これら銀行の融資を付けて収益不動産を購入させたい不動産仲介業者やコンサルティング業者を通して、給与収入が高くないと不動産投資資金融資を受けられないという誤った「常識」が不動産投資業界に広まっていったのです。

 私がまず利用したのは、アパートローンの団体信用生命保険です。1億円以内ならば団体信用生命保険に入ることで連帯保証人がいなくても融資をする銀行はいくつもあります。しかし、1億円ではアパート1,2棟で終わりです。そこで次に行ったのが、会社として融資を受けるということです。

 上場会社等は別として、法人が融資を受ける際には代表者が連帯保証人になります。逆に言うと、自分以外に連帯保証人は不要です。ですが、個人向けアパートローンを法人名義で受けるという形ですと、この論法は通りません。一般事業法人と同じ扱いで融資を受ける必要があります。そのことについて今年4月に出した本で解説しましたが、基礎的な重要な事を書きませんでした。それは、アパートローンから事業性融資への移行の仕方です。ご関心のある方は、をクリックして下さい。詳細を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 15:34| Comment(38) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月15日

16日セミナーは当日正午締切です。「不動産投資融資の最前線2012年秋―頭金や共同担保が必要なスルガ銀行・オリックス銀行・三井住友トラストL&F(旧ライフ住宅ローン)のアパートローン『以外で』融資を受けて不動産投資をしたい方のためにー」 特典として、私の取引銀行を紹介します


 約1か月前から告知しています通り、9月16日(日)13時から19
時過ぎまで、東京・池袋で私の主催で本格的な融資セミナーを行
います。私の登板は16時からで、途中入退室可能です。

・16日の私のセミナーの詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 これまで私の読者様でかつ事前仮予約された方のみにご案内して
いましたが、昨夜から一般販売を行っています。アフィリエイトも
可能になっています。明日の正午まで受付ますが、定員に達したら終わりです。

・詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 クレジットカードで即決済またはコンビニエンスストア払いで、
決済後、直ぐに自動的にメールが届くとともに、決済代行会社の
購入者ページにログインして、受講票をダウンロードして頂けま
す。

 特典が2つあります。

特典1 会場でのDVD販売
 非売品の私のセミナー収録DVDを特別価格で販売します

特典2 電話相談と銀行紹介(現在募集中のゴールド席の方対象)
 私がこのセミナー内容及び銀行紹介に関しての無料電話相談・
質問をお受けします。紹介銀行は都銀も可能なので、ほぼ全国対
応可能です。期間は2012/9/17〜2012/10/16までの1か月です。相
談時間数は、複数回合計60分までです。7:00〜22:00に私の携帯
電話に自由に電話をおかけ頂けます。


 年間給与収入の何倍までといったアパートローンではなく、銀
行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利
で次々と受けている私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部
門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方に
ついて解説します。

 昨年までのセミナー及び私の本『学生大家から純資産6億円を築
いた私の投資法 借りて増やす技術』で詳述した少額の運転資金
や設備資金を受けるという次の段階、すなわち、購入資金プロパ
ー融資の話を、銀行の実名を出していたします。本に書いていな
いことばかり長時間に渡り話しまくります。

 私は今年に入り、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロ
パーで借りることができるようになりました。そうした今年に入
ってからの実体験を踏まえて、「不動産投資融資の最前線」をお
話します。

 昨年6月のセミナー「不動産投資融資の最前線2011年夏」より、
また、今年4月の本『借りて増やす技術』よりも進化した、9月14
日時点の私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方にお
いては、8月31日に申告したばかりの私の会社の決算書現物と、設
立から5年間の財務データを配布し、それらを教材に、

「どうして私が高額の融資を受けられるのか」
「さらに融資を受けるためにどような工夫をして決算書を作っている
のか」
「皆様がもっと借りる(もちろんスルガ銀行・オリックス銀行・三井
住友トラストL&F以外から)のにどうすれば良いのか」

を解説します。つまり、

・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&Fから現在借りられない方
・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&Fから借りたくない方
・銀行を欺くことなく正々堂々とフルローンで収益不動産を買いたい方

向けのセミナーです。

 私の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を公表します。
 会社の直近の決算書をそのまま配布します。さらに、設立以来5
年間の財務・財務分析データと格付け情報を、包み隠さずに配布
します。

 これまでのセミナーで、これらを部分的に公開したことはあり
ました。しかし、全て公開してしかも配布するのは、今回初めて
です。上場企業を遥かに超える水準の企業情報開示ですので、今
回が最初で最後になるかもしれません。

 おまけとして、来週から新たに事業者向け不動産担保ローンを
始める新興ノンバンクの商品説明資料を配布します。これは、そ
のノンバンクが16日のセミナー参加者向けに特別に急いで作って
くれたものであり、未だどこにも出回っていません。私が受け取
ったのが14日の夜ですから。

 そのノンバンクは、オーバーローン対応なんです。多分、16日
のセミナーのお客様から申し込みが殺到するので、一般に広告を
出したりはしないでしょう。

 池袋の会場は、ステージ上の高さ4メートルの巨大スクリ ーン
と階段状の教室により、前の席の人の頭を気にする ことなくご受
講頂ける環境を用意しました。そして、机にはテーブルが付いて
いるので、ノートを取るのに便利です。こういうセミナー会場は
あまりない上に使用料が高いのが通常ですが、今回、多分不動産
投資セミナーでは初のこの豪華なこの会場を準備しました。

 そして、さらに3名のゲスト講師をお招きします。現職銀行員
と、今年フルローンを受けて一棟物マンションを購入している現
役サラリーマン投資家二人です。私だけでなく、私の読者の方々
も、今でも高額な融資を受けて不動産投資できているのです。

 ゲスト講師の講演詳細は、http://os7.biz/u/S5yMo
をお読み下さい。

 タイムテーブルは次の予定になっています。

12:30 開場

13:00 開会の挨拶 主催者 石渡浩

13:10 「金利変動リスクとデリバティブの基礎―不動産投資家の
    ために分かり易く―」
    ゲスト講師 元金融機関デリバティブ担当X氏

14:00 「サラリーマンの都市銀行アパートローン活用法―年間家
    賃収入140万円から新設法人(妻名義)を設立して、昨年
    96%ローン・今年フルローンを受けた実例―
    ゲスト講師 河田氏

14:50 <休憩>

15:10 「サラリーマンでもできた!中小企業/個人事業主として
    信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受けた方法」
    ゲスト講師 石田氏

16:00 「信用保証協会の保証についての非常にマニアックな話」
    (おまけ:「属性・格付・既存借入額に拘わらず来週開始の
     新興ノンバンク不動産担保事業ローンを使ってオーバーロ
     ーンを受ける方法
     講師 石渡浩

16:50 <休憩>

17:10 「法人融資で重要な決算書の作り方と都市銀行法人部門
     融資についての非常にマニアックな話」 
     講師 石渡浩

19:10  終演

19:50  閉場


・16日の私のセミナーの詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 昨夜から一般募集を開始しました。明日の正午まで受付ますが、
定員に達したら終わりです。

 クレジットカードで即決済またはコンビニエンスストア払いで、
決済後、直ぐに自動的にメールが届くとともに、決済代行会社の
購入者ページにログインして、受講票をダウンロードして頂けま
す。



 ところで、生命保険については、きせたんさんからご質問を頂戴しております。

記事ありがとうございます。
読者が知りたいのは、月々の保険料です。
17億くらいを完済する保険金を得るには
いったいいくらの保険料がかかるのでしょうか。
月50万とか100万でしょうか。


 いったいいくらの保険料がかかるのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 21:22| Comment(80) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月28日

振り込め詐欺被害額を聞いてびっくり 警察官が一生懸命捜査しています


 悪用目的の人に部屋を貸してしまったために、その部屋を使って架空法人が登記され、銀行口座が作られ、振り込め詐欺に利用されました。法人を作ったということは、振り込め詐欺以外の本格的な「事業」(犯罪)もされていたのかもしれません。自分に責任が無いとはいえ、犯罪者に「協力」して被害者を出してしまったことは、残念に思います。

 そこで、警察官にどのような被害があったのか聞いたところ、被害額30万円ということでした。多分、これは被害者が一人なのでしょう。30万円は私にとって1年分の食費に匹敵する大金であり、被害者の方にとってはもっと大金だったかもしれません。ただ、被害者が一人で新聞報道されるような桁では無いにもかかわらず、警察がきちんと捜査していることについて、警察がこまかい仕事をこんなに熱心にしているのか、と感心しました。

 詐欺というのは脅迫と違って「騙されるほうも悪い」と捉えられがちであり、警察がきちんと捜査するのは被害者数や被害額が多大なものが対象になっているのだろうと思っていました。実際、報道されるのはそのようなものですから。しかし、報道されない、相対的に小さな犯罪について、都の警察本部(警視庁)は地道に捜査をしていることを体験しました。


 話は変わって、個人で融資を受ける際に団体信用生命保険に入ることが多いですが、法人融資に団体信用生命保険は通常ありません。そのため私は、多額な生命保険契約に入っていますが、そのために10キロ痩せました。それによって、保険料が3割下がりました。
・団信代わりの生命保険
・保険料割引
・ダイエット
こんなキーワードにご関心のある方はをクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日記事にします。

 ところで、9月2日に関西大家の会主催のセミナーがあり、私が講師として3時間話します。東日本地域の方は9月16日に東京で私主催のセミナーをしますので、それに来るのが難しい西日本地域の方は、9月2日のセミナーにお越し頂ければと思います。両方とも似たような話をしますので。9月2日セミナーは、先ほど関西大家の会代表のゴン(松田)さんから連絡があり、明日で締切とのことです。関西大家の会セミナー募集ページはこちらです。


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posted by 石渡浩 at 08:19| Comment(57) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月27日

諸々のお知らせ メールマガジン届いていますか/「メールの返事が来ない」という方へ/中・上級者向け特別メールマガジン無料配信中/管理職募集/本の増刷と新作について/9月前半の東京・大阪開催の私の本格的な融資セミナー受付中/私が講演するもう一つのセミナーに無料招待


 先ほど一部の方にお送りしたメールを転載します。

■ブログ更新情報

 ツイッターのフォローまたはフェイスブックの友達申請をして
頂ければ、ブログ更新後速やかにその旨お知らせいたします。
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi


■メールマガジン届いていますか

 公式メールマガジンはまぐまぐから発行しています。
「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を
受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
http://www.mag2.com/m/0000279415.html

 皆様への重要な告知や、不動産投資の収益アップ・コス
トダウン、また、資金調達に有益な基礎的情報は、まぐま
ぐのメールマガジンから配信していますので、確実に届く
よう、複数のアドレスをご登録頂ければと思います。ヤフ
ーとホットメールは届き難いようです。

 過去半年分のメルマガバックナンバーリストです。見逃
したものがあれば、お読み下さい。

・2012/02/21
都銀法人部門のプロパー融資決まりました・無制限に融資を受けるには
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330093159000.html

・2012/04/25
借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジで
きる
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html

・2012/04/25
金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html

・2012/04/26
知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行
http://archive.mag2.com/0000279415/20120426004338000.html

・2012/04/28
1時間で3千万円安く買う方法
http://archive.mag2.com/0000279415/20120428010935000.html

・2012/07/16
属性・格付に依らず超高額融資を受け債務が借主本人に遡及しないノンリコ
ースローン
http://archive.mag2.com/0000279415/20120716091926000.html

・2012/07/21
客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い家主と空室コン
サルタントの実態
http://archive.mag2.com/0000279415/20120721093412000.html

・2012/07/31
銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり
http://archive.mag2.com/0000279415/20120731082326000.html

・2012/08/22-1
警察に捜査されました/融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにす
べきか?
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822100145000.html

・2012/08/22-2
経済犯罪容疑捜査/大銀行の法人部門から融資を受けるセミナー/不動産賃貸
業との併業で融資を受け易くなる事業
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822171853000.html

・2012/08/22-3
私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822214840000.html

・2012/08/25
先着順に私のセミナーに無料招待 受付開始/法人で高額融資を受けるには
http://archive.mag2.com/0000279415/20120825072201000.html


■「メールの返事が来ない」という方へ

 読者の皆様からのメールを受けるアドレスは、このメー
ル返信先アドレスです。SODAN@FUDOSAN−TOSHI.ORG ※半角小文字
他のアドレスに送られると返信できない可能性が高いので、
ご注意下さい。「メールの返事が来ない」という方は、
どのアドレスに送ったかご確認下さい。

 確かにこのメールの返信先アドレスに送っている、とい
う方は、お手数ですが、再度ご送信下さい。

 なぜ返事が届かないのか、返信漏れということもありま
すが、その他良くあるのが、私から返信メールを送っても、
プロバイダやセキュリティソフトに「迷惑メール」扱いさ
れて、皆様のメールボックスに届かないのです。

 メルマガも個別メールもきちんと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メー
ル扱いされないよう、メールサーバーやソフトの設定を
お勧めいたします。設定例は、 http://46mail.net/
にプロバイダ毎に詳しく図解されています。

 その上で、再度メールをお送り下さい。それでも届か
ないという場合には、返事が来ない方のための専用フォ
ーム https://form.os7.biz/f/9ca04ec6/
からご送信をお願いいたします。


■中・上級者向け特別メールマガジン無料配信中

 まぐまぐのメルマガは初学者・未経験者の方がも登録されてい
るので、あまりテクニカルなことや、難しいことは、書き
ません。前回書きましたが、まぐまぐの広告で読者増加し
ようとすると、1アドレス300円の単価がかかります。広告
費を払わない場合は、何かしらの労力をかけないとメルマ
ガ読者は集まりません。そうしてメルマガに登録してもら
った読者さんがどんどん解除してしまうと、発行者は損を
することになるのです。

 ここ1年間メルマガで繰り返し書いてきましたし、4月に
出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
でも詳しく解説しましたが、事業資金の融資は、小さなも
のから大きなものに、金融機関のリスクの低いもの(信用
保証協会付き融資)からリスクの高いもの(プロパー融資)
に、移っていくのが通常です。

 私は複数の都銀から不動産購入資金融資を受けています
が、昨年、千万円とか500万円とかの、神奈川県信用保証協
会が全額保証する融資からスタートして、ステップアップ
していった結果なのです。

 素人がいきなり数億円の融資を受けて一棟マンションを
次々と買っていったのは5年前の話です。では、今どうすれ
ば良いのか、それを解説する特別メールマガジンが、

「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少
額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始
めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備を
する方法」 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html
です。

 そして、既に2億円以上借りている方には、
「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸
業をしたい方向けの特別メルマガ」
http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html
を別途用意しています。こちらは、法人の経営・会計と
資金調達に特化した内容です。個人(実質個人の資産管
理会社含む)で数棟2億円以上の経験者を対象に、法人と
してどう融資を受けて事業展開していくかを解説します。

 既に2億円以上借りている方が対象ですので該当する方
は限られますが、当てはまる方は是非ご登録をお願いいた
します。

「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸
業をしたい方向けの特別メルマガ」
無料登録フォーム ⇒ http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html

「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少
額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始
めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備を
する方法」 
無料登録フォーム ⇒ http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html

 2つで内容の重複はあまり無いので、高額な融資を受けて
本格的に不動産賃貸業をされたい方は、両方に登録される
ことをお勧めいたします。


■管理職募集

 役員候補・社員・パート募集について3月に
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
の通り募集したところ、多数のご応募を頂戴しありがとう
ございました。現在、社員・パートについては、欠員や採
用辞退者が出た際の補充要員として受け付けております。

 司法書士、税理士、不動産鑑定士、社会保険労務士等の
試験合格(予定)者で将来開業志望の方や、既に開業して
いるものの仕事があまり無い方については、別枠で現在も
募集しております。

 そして、社員が増えたことに伴い、各部門や複数部門を
とりまとめる管理職が必要になりました。管理職といって
も当面は残業手当払います。残業手当以外の管理職手当は
5万円前後を予定しています。

・資金調達(融資付け)
・不動産購入
・入居者募集
・賃貸管理
・会計事務
・不動産賃貸業以外で私が行っている諸事業
こうした事にご関心のある方は、メルマガバクナンバー
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
をお読みの上、フォームからご連絡下さい。


■本の増刷と新作について

 4月に出した私の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
について、第4刷が決まりました。1万部超えとなり、前作
をあっさり抜きました。校正の締切が来週月曜日早朝とな
っています。また、新作の執筆にも取り組んでいくので、
ご感想・ご意見・誤植のご指摘等を https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からお送り頂けると、非常に有難いです。ちなみに、この
本の出版に際しては、事前にご意見を頂戴した百名近くの
方に、私が本を買ってお送りしています。ご協力下さった
方にはそれなりのお礼をさせて頂きました。

 また、書店や不動産会社にて、本書の販売促進のための
サイン会やセミナーを行う計画が複数進行しています。こ
れは公募制をとっており、ある程度の冊数を売って下さる
という書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方
とお知り合いの方、是非ご連絡下さい。

 そして、新作については既存のブログとメルマガを加筆
したものになりますが、加筆は私がするのですが、章立て
や編集をお手伝い下さる方を募集します。記事を分野ごと
に分類はしてあるのですが、そうして整理した文章が数十
万字分あるものですから、本にするための準備がかなり大
変です。在宅での請負契約業務になります。ご関心のある
方は、https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からご連絡をお願いいたします。

 新作の出版をご検討下さる出版社も公募します。出版社
の社員さんや、出版業界人をお知り合いの方、是非ご連絡
下さい。


■9月前半の東京・大阪開催の私の本格的な融資セミナー
受付中(懇親会あり)

 9月2日に大阪で不動産投資融資セミナーをします。
http://my.formman.com/form/pc/YDeZ6XtUVGnb7gzw/

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンでは
なく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプ
ロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験
に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、
融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという次
の段階、すなわち、購入資金融資の話を、銀行の実名を
出していたします。本に書いていないことばかり3時間
に渡り話します。

 大阪会場は西日本の方向けに関西大家の会主催で行い
ます。 
 
 東京会場は私主催で行います。こちらは、未だ正式
申込ではなく、予約受付中です。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

 9月16日(日)16時〜19時まで3時間、都内の大教室で
私が融資を話しまくります。昨年までのセミナー及び私
の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀
行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方
法を、今年に入ってからの実体験を踏まえて話します。

 昨年6月のセミナーより、また、今年4月の本よりも進化
した私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方に
おいては、私の会社の決算書現物を例に解説します。

 昨年6月セミナーは手配できた会場が180人と狭かったの
で受講料を高めの25,000円に設定しましたが、今回は広い
会場(机付きの階段教室)を手配できたので、受講料は15,000
円とします。受講料は下げましたが、クオリティーとボリ
ュームは昨年6月開催セミナーを上回ります。

 昨年6月セミナーの詳細は、http://www.fudosan-toshi.org/data/20110626.pdf
からご覧頂けます。パスワードをかけており、「0626」です。

 今回は、予約の方優先で、後日本申込のご案内をいたし
ます。

⇒ 東京会場予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

<予約のメリット>

・事前にセミナー内容の要望や質問を出せるので、ご自身
の聞きたいことがセミナーに反映される可能性がある。 

・正式申込受付の一般告知(メルマガ)前に申し込みがで
きるので、締切になる前に席を確保できる(私がかつて主
催した受講料1万円程度の融資セミナーは、全て、申込受付
開始後1日で200席や300席が満席になっています)。


■私が講演するもう一つのセミナーに無料招待(個別相談会有り)

 さて、本題です。昨日けーちゃんのセミナーに行かれた
方100人近くいらっしゃるようですね。主催者と共同講演者
が同じなので、重複する部分もありますが、私も同様のセ
ミナーで話をさせて頂くことになりました。

 私の読者様限定で、受講料5,000円が無料になります。
http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/

 上記ページには書かれていませんが、100名限定のセミナ
ーなので、終了後、私が個別相談を対面でお受けしようか
と思っています。

 本日締切です。詳細・お申込みは、こちらから。
http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/

 このページを読んでもピンとこない方、それは、22日の
まぐまぐのメルマガとそのリンク先を良く見ていらっしゃら
ないからでしょう。22日にまぐまぐから3通のメルマガを配信
しました。 

・2012/08/22 10:01
「融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822100145000.html

・2012/08/22 17:18
「不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822171853000.html

・2012/08/22 21:48
「私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822214840000.html

この3通は、本日募集している無料招待のセミナーに備えてのもの
でした。

 まぐまぐのメルマガは通常月1回程度の発行なのですが、今回、続き
物なので、頻繁に配信しています。今週どのように展開されるのか、
お楽しみに。

 なお、日々私からのホットな情報を得たいという方は、

・ブログ http://blog.fudosan-toshi.org/
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi

にアクセスして頂ければと思います。
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 ところで、振り込め詐欺の件、経緯としては一昨日書いたとおりですが、部屋を悪用されたことで、どの位の方々が被害遭い、被害額がいくらだったのか、気になるところです。そこで、最近警察官から再度電話があった際に、被害額を聞いてみました。それに対し、警察官は何と答えたでしょう。少々驚きました。

 警察官の答えが知りたい方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 01:17| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月25日

振り込め詐欺犯に部屋を悪用されてしまいました


 来月友人と二人でセミナー講師をします。このセミナーは、私のメルマガ・ブログ読者様限定で先着100名様限り受講料無料です(通常5,000円)。詳しくは、今朝配信したメルマガをご覧下さい。

 私のブログとしては珍しく、融資以外の話題で連載しています。融資についてはメルマガで書いていますので、メルマガをお読み頂ければと思います。

 さて、ご希望が多いようなので、どういう事件か説明します。

 都内の区分所有ワンルームマンションを昨年12月に買い、空室でしたので入居者募集をしました。敷金礼金無しで、家賃は相場より1割位高く設定しました。仲介は一般媒介でターミナル駅含めた沿線業者に広く依頼しました。すると、1月に60歳代男性から入居申し込みが入り、賃貸保証会社の審査に通ったので、そのまま1月20日から賃貸開始となりました。

 ところが、2月11日に解約予告通知が来たのです。理由は、家族が一人暮らしを心配していて家族と同居するとのことでした。仲介業者さんが責任を感じてか、次の入居者募集を率先しててするとともに、退去立会いもしてくれて、2月下旬に入居者が退去し、清掃を経て、すぐに次の入居者が入りました。

 この短い入居期間(実際に住んでいなかったかもしれません)に何があったかというと、入居者が自らを代表とする法人をその貸室を本店として登記し、その法人名で銀行預金が作られました。そして、2月11日までには、キャッシュカードが送られてきて、架空法人と口座の取得という目的が達成されたので、退去予告通知を出したのでしょう。

 その口座が振り込め詐欺に使われたのです。

 短期間入居の謎が、警察からの電話で解けました。

 そして、思い返せばおかしなことがありました。エアコンを設備として募集していたものの、募集開始して間もなく入居者が付いて即入居とのことだったので、エアコンは、入居後の取付となったのです。そして、取付の日、工事業者さんから、「留守」との連絡があったので、入居者に電話したところ、「道に迷って到着が遅れている」というのです。今から思うと、実際に住んでいなかったので、「自宅」への「帰り方」が分からず、迷っていたのでしょう。工事業者さんに「入居者が道に迷っているようです」と話すと、「普通逆だよね」と言いながら、周囲を見渡して、道に迷っている「入居者」を探して、物件まで案内してくれたのです。私は報告だけ受けたのですが、対応した社員を中心に、社内で「変わったお客様だ」と話題になりました。

 振り込め詐欺が行われたのは、退去後と思われます。口座が振り込め詐欺の首謀者の手に渡り詐欺が実行された時には、既に口座名義人の「会社社長」は「入居」しておらず、行方知れずだったのでしょう。そして、先月から今月にかけて警察の捜査が進みました。

 経緯としてはこのとおりですが、部屋を悪用されたことで、どの位の方々が被害遭い、被害額がいくらだったのか、気になるところです。そこで、最近警察官から再度電話があった際に、被害額を聞いてみました。それに対し、警察官は何と答えたでしょう。少々驚きました。

 警察官の答えが知りたい方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 19:31| Comment(53) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月04日

銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり



 人気ブログランキングへのリンク(社長ブログ)からお越しの方、そろそろ登録カテゴリーを移動しますので、よろしければ、お気に入りとメールマガジンのご登録をお願いいたします。また、無料メール相談
にご登録頂ければ、業種を問わず資金調達全般の相談に乗ります。

 7月31日にお送りしたメルマガ「銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり」お読み頂けましたでしょうか。

 「読者通信」第1号の受付締切は8月3日(金)までにご登録と告知しましたが、昨日けーちゃんがメルマガで情報流してくれあたので、5日(日)までに延期します。5日(日)夜に配信しますので、間に合わなかった方は、今からご登録下さい。登録URLは私の本に書いてありますのでご確認下さい。

 さて、前回まで、簡便なノンリコースローンについて説明してきました。実はこの仕組みをリコースローンに活かすことで、超高額な難解な融資審査が通り易くなります。どういうことか、詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:45| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月31日

簡便なノンリコースローン3



 人気ブログランキングへのリンク(社長ブログ)からお越しの方、そろそろ登録カテゴリーを移動しますので、よろしければ、お気に入りとメールマガジンのご登録をお願いいたします。また、無料メール相談
にご登録頂ければ、業種を問わず資金調達全般の相談に乗ります。

 今朝メルマガを配信しました。「銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり」

 「読者通信」第1号は、8月3日(金)までにご登録下さった方を対象に、今週末に配信いたします。登録URLは私の本に書いてありますのでご確認下さい。

 SPCを使わない簡便なノンリコースローンを商品化して広く一般に提供しているのが、三井住友銀行のアパートローンです。今でも利用可能です。仕組みはオリックス(オリックス銀行の親会社)と似ていますが、若干緩いです。家賃入金口座に特別な口座が指定され、その口座は、預金者が任意に引き出しできません。家賃収入から返済金を差し引いたものが、別の口座に振り替えられる仕組みです。これによって、「家賃が入ってきたのに返済前に引き出されて返済できなかった」という事態を避けられます。

 賃貸管理会社が賃料振込を遅延するリスク等はありますが、銀行に振り込まれた家賃については確実に返済に回すことができるということで、同銀行は簡便なノンリコースローンを提供しています。

 では、このような仕組をノンリコースローンでは無く通常のリコースローンに用いたらどうなるでしょう。実は、高額な融資を受け易くなります。どういうことか、詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 23:43| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月30日

簡便なノンリコースローン2


 自動操縦士さん書評ありがとうございます。

 未だお買い求めで無い方は、アマゾンの中見検索で、はしがき、序章や詳細目次が公開され、レビューもかなり載っているので、参考になるでしょう。

 また、他の不動産投資ブログ等で多くの方がレビューして下さっており、把握できた範囲内で、5-7月に記事としてまとめています。

 そこに掲載したブログ等については、全て、私のツイッターフェイスブックでも紹介しています。これからも、私の本の書評を書いて下さったブログ等は、このブログに加え、ソーシャルメディアで随時紹介させて頂く予定です。

 ノンリコースローンでは「倒産隔離」のため、SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。SPCを作って維持していくには経費がかかるので、一般的には、10億円以上の案件でないとあまり使われないようです。

 しかし、私達が買いたい物件はそんな高額ではないですね。そのため、各金融機関が工夫して、小口のノンリコースローン商品を開発しました。その一つがオリックス(オリックス銀行の親会社)が出した「小口ノンリコースローン」です。現在取扱いをしてもらうのは難しいようですが、スキームとして参考になるので紹介します。オリックスのサイトにある、これこれを見て下さい。

 新たにその融資専用の会社を作らなくても、既存の会社で資金の出入りを金融機関が管理できる仕組みを作ることで、金融機関が賃貸収益をきちんと回収できるようにしているのです。

 ノンリコースローンの毎月の返済原資は賃貸収益のみです。賃貸収入が入ってこなかったり、無駄に経費が支出されたりしては、金融機関のに問題が生じてしまいます。そういうことが無いように、オリックスの商品では、関連会社等同社の指定する会社に資金管理をさせることで「小口ノンリコースローン」という商品を作りました。

 では、現在銀行から簡便なノンリコースローンを受けることはできないのか。できます。具体的にご関心のある方は、をクリックして下さい。

 なお、フルローンや最新の融資情勢にご関心のある方は、本日まぐまぐからメールマガジンを出しますので、お楽しみに。


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posted by 石渡浩 at 06:46| Comment(39) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月16日

『借りて増やす技術』書評ブログ


shobokurenbana.jpg

 久しぶりに今朝まぐまぐのメールマガジンを配信しました。届かなかったからは、こちらから登録の上バックナンバーをお読み下さい。

 ここ1か月間に、多くの方が私の本『借りて増やす技術』の書評をブログ等に書いて下さいました。ありがとうございます。把握しているものを紹介します。なお、書いて下さったのに一覧にない、という方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。

マサヒロトミナガさん
久留米大家さん
範さん
うちわさん
中川隆司さん
幸太郎さん
落合潤也さん
ナルゾウさん
クワトロさん
ななころさん
不動産投資検討日記の不動産鑑定士さん
やまでらくみこさん
つっつーさん
クワトロさん

 皆様ありがとうございました。

 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 13:20| Comment(62) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月14日

簡便なノンリコースローン1


 皆様コメントありがとうございます。

 ノンリコースローンでは「倒産隔離」のため、SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。SPCを作って維持していくには経費がかかるので、一般的には、10億円以上の案件でないとあまり使われないようです。

 しかし、私達が買いたい物件はそんな高額ではないですね。そのため、各金融機関が工夫して、小口のノンリコースローン商品を開発しました。その一つがオリックス(オリックス銀行の親会社)が出した「小口ノンリコースローン」です。現在取扱いをしてもらうのは難しいようですが、スキームとして参考になるので、オリックスのサイトにある、これこれに目を通しておいて下さい。

 これは1億円以上から対応可能とされていて、他の銀行で似たような商品が現にあります。小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 11:14| Comment(62) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月27日

ノンリコースローンの仕組み


 皆様コメントありがとうございます。

 ノンリコースローンでは通常「倒産隔離」の措置が取られます。SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。

 例えば、私は個人で事業をしていて、他に複数の法人を経営しています。その中に「資産管理会社」がありますが、そこでは「倒産隔離」が出来ていません。なぜならば、株主が私であり、私が破産すると「資産管理会社」の株が処分対象となるからです。

 また、「資産管理会社」では多数の事業を営むことができます。不動産賃貸業といっても、色々な金融機関から融資を受けて、様々な地域のマンション、アパート、ビル、ホテル、倉庫等を多数買うことが可能ですし、また、株主や経営者の判断で事業を止めることもできます。そうすると、金融機関が当該物件の収益力と担保力を根拠に融資をしても、その収益が他の賃貸事業に回ってしまう可能性があり、そうなると、当該物件の経営は良くても、他物件の経営悪化により会社が倒産する恐れがあります。

 では、SPCの倒産リスクを減らすためにどうするか。それは、一物件、あるいは、一金融機関専用のSPCを作ることです。これにより、他事業(別の金融機関に勧められて購入した他の賃貸不動産等)の影響を排除できます。そして、出資者との倒産隔離として、一般社団法人がSPCの出資者になる形を取ります。その一般社団法人にお金を出すのは結局個人になることが多いかもしれませんが、関係者が一般社団法人に拠出した基金について返還制限をかけ、かつ、代表者を基金拠出者とは別人(公認会計士等)にすることで、私が作ったSPCでも、私の他の事業から「倒産隔離」ができるのです。

 これにより、金融機関は、購入物件の収益力と担保力のみに依拠した融資が可能となります。

 とはいえ、一般社団法人を作ってその代表に公認会計士を立てる、といったことは大変です。本来ノンリコースローンというのはそうするものであり、ネットで調べたり本を読んだりすればそのようなことがほぼ同様に書かれていますが、これは、投資家から出資を募り金融機関からの借入金と合せて不動産投資を行ういわゆる「ファンド」を前提としたものです。他の投資家からの出資を募らずに、金融機関との関係のみで行う場合、もっと簡便なスキームでできます。一般社団法人も公認会計士も必要ありません。

 具体的にどういうものか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:00| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月15日

10億円のノンリコースローンを今でも受けられます2 ノンリコースローンのほうが審査に通り易い訳


 高額物件は中小企業にリコースで貸すよりも、ノンリコースで貸すほうが、審査に通り易い場合があります。いずれも、担保評価額は重要です。最悪事業を清算する際には売却して残債を返済するからです。それ以上に重要なのは収支です。銀行はノンバンクとは異なり、担保物件を競売にかける前提の融資はしません(ノンバンクはその前提なので旧ライフ住宅ローンは共同担保を沢山取る訳です)。賃貸収益から十分返済できるかどうかが、最も問われます。

 では物件さえ良ければ誰でも融資が受けられるかというと、そうではありません。皆様ご存知のとおり、個人向けアパートローンでは、属性や資産背景が問われます。法人向け事業資金融資では、格付が問われます。ゆえに、収入・資産の多い個人、また、財務内容の良い法人でないと、高額な融資は受けられないのです。

 その点ノンリコースローンは、制度の建前としては、それらが問われず、物件の担保力と収益力のみでの審査になります。実際には管理運営能力が必要ですので、全くの素人や金銭管理ができない人(例えば、日給を得たら毎日飲食や博打でその日の給料を全て使ってしまうようなその日暮らしの人)には貸しません。業界勤務経験があり業務に詳しい人が事業に従事していたり、既に本格的に不動産賃貸業をしていたり、ということは求められるでしょう。しかし、格付けはさほど重視されません。

 リコースローンは、格付けが悪いと受けられませんし、ある程度格付けが良くても、中小企業が1案件で十億円超の融資を受けるとなると、審査のハードルは上がります。複数案件で十億円と1案件で十億円とでは、中小企業にとっても金融機関にとってもリスクの高さが違いますので。実際、私の会社でも、1案件で十億円の融資を受けるのは難しいですし、また、そんなリスクは負いたくありません。現在銀行からノンリコース的な融資の紹介をされているのは、高額なリコースローンは当社の財務力から判断して難しいので、それ以外の枠組みで融資をしたいという銀行側の意向があるものと推察しています。

 では、どうしてノンリコースローンのほうが、金融機関にとってもリスクが低いと判断できるのか、ノンリコースローンの仕組み等についてご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:21| Comment(36) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月10日

10億円のノンリコースローンを今でも受けられます1


 ブログは間隔があいてしまっていますが、ツイッターフェイスブックは毎日書いています。

 ブログの更新頻度が下がった理由として、年度をまたいで入居者募集と本の出版で忙しかったことや時間をフェイスブックに費やすようになったこともありますが、他に、投資家けーちゃんの「ブログの弊害」に書かれているのと同種のことがあります。

 私のブログは融資の話題が中心です。融資取引とは貸り手の金融機関と借り手の会社との相対取引であり、金融機関には業法上守秘義務があります。借り手の会社にはその義務はありませんが、法的義務が無いからといって、金融機関担当者との二人だけの話を何でも公開して良いかというと、道義的に秘密保持をすべきだと考えています。

 地銀・信金は沢山ありますし地域金融機関ですので、地元の金融機関にかなり詳しい人でないとどこ銀行・金庫のことを書いているのか推測することは難しいでしょう。それに対し、都銀は4つしかありません。そして、地銀・信金ほど1銀行の支店が密集していませんので、担当店等の推測もし易くなります。昨年から都銀の法人部門と融資取引が始まり、今年に入ってプロパーで本部稟議の融資が受けられるようになりました。銀行員と私との二人だけの会話の内容をブログで公開すると、都銀は4つしかないことから、そういう内容をどこの銀行と話したのか察しが付いてしまいます。

 これまでも、サラリーマン投資家さんが一般的に利用しているスルガ銀行とオリックス銀行は除いて、金融機関名は基本的に書かないようにしてきました。中小地域金融機関ではできないだろう取引のことを書くと、都銀のことと分かります。そして、地銀・信金とは異なり都銀は4つしかないので、4つのうちのいずれかということが分かります。けーちゃんが「取引や交渉の相手方への配慮が必要」との指摘は私も同感です。また、昨日、クマさんは昨日「寸止め」として、「実は、本日のブログ、昨日少しふれた保険処理のトラブルについてかなり長い文章で保険会社、入居者とのやり取りを書きました。が、アップ直前で止めました。保険会社の不手際なのは間違いない話なので、いろいろ書いてしまうと、万が一ブログの存在がわかったら向こうも特別な対応をしにくくなってしまいますから」と書かれています。

 書かれる相手がこのブログを読んでいることを想定しなければならないのです。特に、私が書いている金融機関の記事は、直接の担当者が記事を読んでいなくても同じ金融機関の他の行員が見ている可能性は高いです。実際、アクセス解析を見ると、都銀や大手銀行のIPアドレスから頻繁にアクセスがありますので。また、たとえ当該金融機関の人が当初気付かなくても、読者の皆様がそれらしい銀行に問い合わせしたりすることで、しばらく後には分かってしまうことでしょう。私は思ったことをどんどん発言するタイプですが、都銀との融資話は取引相手が特定され易いので、交渉内容の秘密保持について、注意を払いたいと考えています。


 ところで、私の本の感想を新たに書いて下さったブログを紹介します。
フリーランスを目指すオヤジさん 
クマ(熊切)さん


 さて、不動産賃貸業に従事されている方は、「ノンリコースローン」という言葉をご存知ですよね。一般的な融資はウィズリコース、すなわち、返済できなくなった際には担保不動産を超えて、借主企業や連帯保証人である代表者の他の財産から返済しなくてはならない契約で行われます。それに対し、ノンリコースローンでは、担保物件を手放すだけでそれ以外に借主の責任が及ばないものであり、リーマンショック前までは、個人向けには都銀のアパートローンにて、法人向けには大手ノンバンクや外資系銀行・ノンバンクが積極的に行っていました。

 その後不動産市況が悪化する中で、個人や中小企業がノンリコースローンで収益不動産を買うことはできなくなりました。嫌、正確に言うと、一昨日まで私はそのように認識していました。しかし、一昨日、それを覆す出来事が起こりました。10億円規模のノンリコースローンができると言われたのです。

 長くなりましたので、今日はここまでです。続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 01:37| Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月04日

銀行が融資しないアパート投資家は破綻するか


 このところまとまった記事を書く時間が取れず、ツイッターフェイスブックにて情報発信しています。

 先週は、スルガ銀行ハウジングローンセンターの営業マンが、重要な融資方針変更について、不動産仲介業者に電話連絡をしていました。業者さん、投資家さん、複数のブログで記事にされています。これについてまとめてありますので、
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/276616305770808
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/277789148986857
をお読み下さい。
 
 今回の融資方針変更により、融資が難しくなったタイプの物件の価格は下がり、そうでないタイプの物件は競争が激しくなり価格が上がるでしょう。では、後者の物件を持っていれば数年後に売り抜けられるかというと、そうではありません。

 宅建業者が土地分譲・マンション分譲できる物件かどうかが重要です。RC住居の法定耐用年数は47年ですが、銀行の担保評価は一般に30-40年程度で見られています。アパートローンにおいては、融資期間をその程度に設定している銀行も多いです。昭和63年築RCの融資期間が40年マイナス経過年数だと、残り15年しか組めない計算になり、表面利回り10%では収支が合いません。「RCだから投資家に転売できる」という状況がいつまで続くかは分かりません。

 私はブログを書き始めた3年半前から、アパートローン以外の資金調達について情報発信しており、「事業性融資」という表現が他のブログ等でも多用されるようになりました。私は築30年の物件でも20年以上の融資付けられます。

 アパートローンに対応できない売り物件情報をこれから精力的に集めて購入したいと思います。出口は土地売りです。


 最後に、新たにブログやフェイスブックで書評を書いて下さった方について、私が把握している範囲で一覧にします。
(ブログ)
アポロ13号さん
藤井孝一さん
尾嶋健信さん
竹内かなとさん
水戸大家(峯島)さん
ゴン(松田)さん
中卒大家(青木)さん
赤井誠さん
ともきちさん
ソプラノ大家(菅原)さん
(フェイスブック)
田中さん
徳田さん
(メルマガ)
ナルゾウ(塚本)さん
 他の書評をご存知の方や実際書いて下さった方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。

 このところ更新頻度が落ちていますが、ブログの本格的な再開をご期待下さる方は、
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posted by 石渡浩 at 06:23| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

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