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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年05月26日

新年度予算成立と中小企業向け融資2



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 新年度予算案が成立し、経済産業省中小企業庁のHPから

・平成25年度予算事業のリーフレット

が見られます。安部政権の下でどのような政策が取られるのか1月から注視していましたが、中小企業金融政策については、3月に成立した平成24年度補正予算案で出尽くしていました。その概要は、首相官邸のHPでかねてより出ていた通りです。

 私を含めて小規模な不動産賃貸業の個人・法人が利用する可能性があるものとしては、日本政策金融公庫の「セーフティーネット貸付」のみでしょう。これは最大0.6%金利が下がるとなっているのですが、これは2つの仕組みを組み合わせたものです。

@厳しい業況にあり、認定支援機関等の経営支援を
 受ける場合 基準利率−▲0.4%

A雇用の維持・拡大を図る場合 基準利率−▲0.2%

@・Aともに該当する場合 基準利率−▲0.6%

ということです。@については「厳しい業況にあり認定支援機関等の経営支援を受ける」とのことで、これは、民間金融機関で融資を受けられないほど悪い業況の企業に対して、経営支援を受けて経営改善計画を出すことを条件に融資を金利を下げるというものであり、読者様の多くは該当しないことでしょう。民間金融機関では融資できない先を、セーフティーネットとして日本政策金融公庫(国が全株所有)が融資するという趣旨です。

 私たちが該当するにはAであり、管理人を雇う等何らかの雇用をするという念書を出すことで、金利が0.2%安くなります。

 結局、安部政権での新たに始まった中小企業融資政策というのは、高額な公予算を投じて一般中小企業が直接金銭的恩恵を受けられるものとしてはこれだけ、つまり、日本政策金融公庫の金利が0.2%安くなる、ということしか無いのです。

 補正予算案や新年度予算案は財政健全化を掲げる前政権時代から各省庁で準備されていたせいか、新政権で修正されたとはいえ、中小企業金融分野については、さほど私たちに有利なものにはなりませんでした。

 一方、金融庁は2月に書いた記事の通り、予算はあまり持っていません。しかし、金融機関を監督するという大きな権限を持っています。もっとも、金利を下げろとか、倒産の恐れが高いところに融資しろとか、そういうことまでは言えません。それをするのは公的金融機関である日本政策金融公庫の役割です。あるいは、保証協会にお金を出して保証協会を通して事実上国が保証するということがなければ金融機関に融資を強いることはできません。今年度の政策を見ると、その役割は民間金融機関ではなく日本政策金融公庫に担わせよう、ということでしょう。

 では、金融機関の金利収入を減らしたり貸倒リスクを増やしたりさせることなく、金融庁は民間金融機関からの融資をどのように増やそうとしているのでしょうか。予算事業とは別に、今月から新たなルールが運用されました。これは、私達が融資を受け易くするものです。

 具体的にどういうものか。金融庁の新政策についてご関心のある方は、
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 なお、コメントを頂戴しておりますが、支持(人気ブログランキングへのリンクのクリック)が無ければ続編は書きません。また、連載にせずに1記事にすると膨大な量になってしまいます。皆様にご関心の乏しいことを独りよがりで長々と書き続けても意味がないと考えています。

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posted by 石渡浩 at 11:29| Comment(100) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月24日

新年度予算成立と中小企業向け融資1



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 ようやく新年度予算が成立しました。中小企業向け融資のために国費を投じるのは金融庁よりもむしろ経済産業省中小企業庁です。予算案成立を受けて中小企業庁が新たに行うことがまとめられています。

・平成24年度補正予算事業

・平成25年度予算事業

 融資については業績の悪い先、どの程度かというと債務者区分が正常先ではなく通常融資を受けられない事業者への融資が手厚くなりました。では、普通に経営出来ている場合の融資がどのように変わったのか、私はそれを知ってびっくりしました。どういうことか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:21| Comment(98) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月15日

引き続きコメントにお答えします



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 コメント欄からのご連絡ありがとうございます。

 ブログ更新は、フェイスブック及びツイッターで毎回お知らせしていますので、友達申請・フォローをお願いいたします。


 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
大丈夫ですか???


 飛ぶというのは高飛びですか。春は入居者募集で忙しくずっといました。この間の同号については、フェイスブック及びツイッターを見て頂ければと思います。
 


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posted by 石渡浩 at 10:08| Comment(76) | TrackBack(1) | 日記

引き続きコメントにお答えします



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 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

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飛んでしまったんでしょうか??
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posted by 石渡浩 at 10:00| Comment(184) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月14日

コメントのご質問等にお答えします1



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。

 まずは期間工さんのコメントから。

改行について気になったので。
不動産関係のブログや広告ってなぜか毎回一行空白改行いれて記載しますよね。
あれ見てると個人的に詐欺サイトの印象を受けるんです。要点まとめ時のチェック画像とかもそうですね。
改行は見やすいって利点も確かにありますが、詐欺サイトのような悪い印象も強いので現状の論文的な記載が個人的に気に入っております。
石渡さんの知性と信用を感じる訳です。


 ブログだけでなくメールマガジンもそうですよね。1行空けないと見難いからという理由もwかりますが、2,3,4行空いているものも多く見受けられます。

 小学校の作文から大学のレポートに至るまで、学校では空白行を頻繁に入れるとは習わないところ、会社に就職すると、空白行を頻繁に多い文章を作成するのでしょうか。企画書とか提案書とか報告書とか。私は会社勤めしたことが無いので分からないのですが、空白行を沢山入れる文章の書き方を習得する機会がどこにあるのでしょうかね。

 確かに、広告ですと見易くするために行間が大きいことがしばしばありますが、これは文章を読ませるというよりもイメージを伝えるという意味が大きいと思います。また、世の中文章を読まないような人達もいますので、誰にでも分かるようにするためには、広告のようにしたり、漫画のようにしたり、という工夫が必要です。

 しかし、私の読者さんは不動産投資をされている方が中心であり、日経新聞を読むのに慣れている方が多いことと思います。そのような方々に対して、漫画や広告のような文字の少ない記事を提供する必要性は全くないと考えています。さらに言うと、私はそのような書き方は、しようとしてもできない、ということもあります。


 次に、私も一緒ですさんからのご質問です。

私も横浜のとある不動産会社に全く同じ600万円を横領されました。保土ケ谷区にあるF社ではないですか?石渡さんとメールでもイイんで少しお話がしてみたいです。

 記事を書いた当時私も「横領」と書きましたが、お金に色は無く、分別管理されている大手賃貸管理会社は別として、管理物件入居者から振り込まれる預り金も、その会社の売上となる仲介手数料等も、一時的に管理会社の預金になります。敷金も同様に預り金ですが、私を含めて多くの賃貸業者はそれを他の資金と一緒にしてしまいますよね。ですから、財務状況の悪い管理会社や経営(特に財産管理)能力の低い管理会社に任せると、賃借人から月末までに預かった家賃が同社の月末の諸支払に回ってしまう恐れがあります。

 そのため、不動産会社等に資金を預ける場合には、その会社の信用力等を調査する必要があります。

 さて、ご質問の件、小田原市の不動産会社なので投稿者様の会社とは違います。


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posted by 石渡浩 at 09:17| Comment(115) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月23日

金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況



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 私はこのブログとメールマガジンとで別々の内容を書いていますので、こちらのまぐまぐページから是非無料登録をお願いします。

 参考までに、今朝配信した記事を一部転載します。

■金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況

 本日14時からののセミナー
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
ではこの話をいたします。

「3月で金融円滑化法が終わるから売物件が増える」
「アベノミクスで金融緩和が進むから融資が受け易くなる」

こんな話を聞いたことがありませんか。しかし、私はそうは思
いません。私のところには毎週色々な金融機関の営業さんが来
訪します。信用金庫から都市銀行・信託銀行まで様々な業態の
金融機関とお付き合いしていますが、金融機関担当者の見解も
ほぼ同様です。

 第一の理由は、円滑化法が期限切れになっても、行政指導や
銀行業界の申し合わせにより、事実上円滑化は継続するからで
す。

 例えば、昨日金融庁が発表したチラシをご覧下さい。
http://www.fsa.go.jp/news/24/ginkou/20130222-1a/01.pdf
また、全国銀行協会が今月14日に発表した「小企業金融円滑化
法の期限到来後における中小企業金融等への取組みについて」
http://www.zenginkyo.or.jp/news/2013/02/14160000.html
も参考になります。

 そして、金融庁未発表ですが、日本経済新聞にこのような記
事さえ出ています(1月11日新聞誌より転載)。

----------
「中小の再生支援、銀行が定期開示 金融庁義務づけ」

 金融庁はメガバンクや地方銀行など全ての金融機関に対し、中小企業の再生支援への取り組みを定期的に開示することを義務付ける。今年3月末に中小企業の債務返済を猶予する金融円滑化法が期限切れとなり、経営難の企業を再生する必要があるため、金融機関が経営改善に本格的に関与するよう迫 るのが狙い。
 金融庁は3月末までに銀行法など関連法の施行規則を改め、開示を義務化する方針。企業再生に精通した専門人材の人数や専門部署などの態勢整備、 再生に成功した具体例や実績数などが対象となる見通しで、決算報告書などに明記させる。
 金融庁は「開示義務を課せられた金融機関は競い合って中小の再生支援に取り組むようになる」と期待している。ただ、金融機関にとっては開示に伴って事務負担が増えることになる。
 2009年12月に施行された金融円滑化法は、返済猶予などの申込件数と実行件数の報告を金融機関に義務付けている。期限切れで今年4月以降は 法的な報告義務はなくなるが、金融庁は任意で報告を続けるよう金融機関に要請する。金融機関を検査する際に使用する金融検査マニュアルに「任意報告」を盛り込み、制度化する見通し。
 金融機関は事務負担を理由に報告制度の完全廃止を求めているが、金融庁は円滑化法の期限切れ後に一部の金融機関が貸し剥がしや貸し渋りに走ることを警戒。報告制度を残し、返済猶予の申し出に柔軟に応えるよう間接的に圧力をかける。
----------

 つまり、法律に変わり「金融検査マニュアル」で行政指導し
ていく、ということです。その表れが、昨日金融庁から発表さ
れたチラシなのです。

 そのため、4月から銀行不良債権が売物として増える見通しは
ありません。そうした中で金融緩和は進みます。政策金利はほ
とんど下げられませんが、それ以外の方法で日銀は金融機関が
資金を得易くしますので、金融機関の融資が積極的になるとい
う論調は否定できません。

 では、それらを踏まえて、私達は今後収益不動産を容易に変
えるようになるのか。売物を入手できなければ、いくら銀行が
お金を貸すといっても、収益不動産は取得できません。また、
銀行がお金を貸したがっていると言っても、リーマンショック
後の不動産不況を目の当たりにし、また、円滑化対応に追われ
ている銀行が、誰にでもお金を簡単に貸す訳がありません。

 そうした中で今後収益不動産を買い進めていく秘訣を、今日
のセミナーで本邦初公開です。従来の私のセミナーとはかなり
違った話をします。また、その知識を前提とはいたしません。
ですから、これまで私のセミナー等を聴かれた方・初めての方
両方にご満足頂ける内容かと思います。

 HOME'S不動産投資フェア(無料)
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
は申込制になっています。HP上参加申込は締め切られていませ
んが、タイミングによって申込フォームがメンテナンス中やア
クセス集中状態になるかもしれません。その場合には、主催者
メールアドレス toushi-newarrival@next-group.jp
宛てに、氏名・住所・電話番号を付して参加申込の旨送信され
てはいかがでしょう。入退室自由の大規模イベントですので。

 今年に入ってから20人以上の銀行員が私の事務所に来訪しま
した。そこから得た情報を踏まえて、「どうすれば収益不動産
を買えるのか」その秘訣を本日14時からお話します。詳細は、
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
をご覧の上、新橋・銀座のイベント会場にご来場下さい。



 以上が、今朝のメルマガの抜粋です。セミナーへの誘導になっていますが、それ以前の記事の部分が同業メルマガの中で充実していると自負しています。



 さて、また連載に戻ります。収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:58| Comment(177) | TrackBack(0) | 日記

金融庁は融資にどう関わるのか 安部政権で融資はどうなる3



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。その件も含め、今後融資がどうなるのか連載していきたいと思います。

 前回の記事で、金融機関が融資を出し易くする財源を持っているのは金融庁よりもむしろ経済産業省(中小企業庁)であると述べました。では、金融庁は何をしているのでしょうか。

 先月の記事で書いた通り金融政策は日本銀行が決定権を持っています。金融庁は金融機関を監督するのが業務です。その監督行政の中で中小企業向け融資をどのように促進するのか、また、そのための財源はどうなのか、今回は簡単に説明したいと思います。

 金融庁の来年度予算案を見ますと、「中小企業の経営改善と事業再生支援に必要な資金」というものがあります。その予算額は2,150万円です。何をするのに使うお金かとと言えば、「中小企業の実態把握などの調査等を実施するための必要な経費」とのことです。

 調査費用2,150万円しか金融庁は中小企業融資のために出してくれません。具体的には、
・委託調査、研究会等出席謝金 1,390万円
・職員旅費 200万円
・研究会委員旅費 315万円
・事務経費 242万円
となっています。

 それに対して経済産業省の中小企業対策予算は凄いですよ。来年度予算案での支出が1,000億円以上、そして、日本政策金融公庫への財政投融資が6兆円近くです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこの中小企業庁予算をご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。

 なお、今日は、14時から15時まで、新橋・銀座でホームズ不動産投資フェア
で収益不動産講演の秘訣を最近の融資事情と絡めて講演し、その後18時まで個別相談を受けながら、昨年9月に開催したセミナーのDVDの対面販売をいたします。


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posted by 石渡浩 at 08:10| Comment(681) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月12日

中小企業金融・資金繰り支援政策を決めるのは経済産業省 安部政権で融資はどうなる2



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 融資についての行政庁として金融庁を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、金融庁の主業務は金融機関の監督であり、金融庁がお金を出して中小企業が融資を受け易くするものではありません。金融円滑化支援法のように融資後の債務者管理は金融庁の意向が大きく、また、「中小企業向けにもっと融資しなさい」と金融庁が金融機関を指導することがあるようですが、財源が無ければ金融機関も動き難いものです。

 融資促進のための予算を出すのは、経済産業省です。日本政策金融公庫も全国の信用保証協会も、融資制度等は、中小企業庁の政策に大きく左右されます。それゆえ、融資に詳しくなるためには、実は、中小企業庁の情報をウォッチすれば良いのです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこちらのPDFファイルをご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
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posted by 石渡浩 at 08:55| Comment(222) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月04日

安部政権で融資はどうなる1 予算案と中小企業金融・資金繰り支援政策



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 マクロの金融政策についてはご関心が低いようでしたので一旦見送って後日機会があれば再度書きたいと思います。

 皆様によりご関心があるのは、融資がどうなるかですよね。

 先週、来年度予算案が閣議決定されました。また、それ以前に平成24年度補正予算案も閣議決定されました。それらは財務省のウェブページにこの通り掲載されていますが、各省庁の分を全部読むのはかなり大変です。
 
 近年予算案通りに予算が決まらないことがありましたが、かつて「自民党一党独裁」と言われていた時代には、予算案がそのまま予算となっており、今回もそうなるでしょう(衆議院の優越により)。各省庁は財務省に予算を要求しますが、予算を要求するということは、その時点で来年度の政策立案を概ねしています。そして、新年度予算案が決まってからは、それを前提に、詳細な政策を決めて、予算案が国会で通ると速やかにそれを開始します。

 そのため、各省庁の予算案を熟読して不明点を管轄部署に質問することで、4月以降どうなるかは現時点で大凡分かるのです。それを商売にしているのがマスコミですが、細かいことまではあまり報道されません。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 06:32| Comment(123) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月20日

日本銀行の金融政策と不動産投資1



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 きせたんさん、コメントありがとうございます。翼さんは今年派手な演出をしていますが、あくまで演出で、本質は堅実で真面目な経営者です。来年からはいわゆる「インターネットビジネス」の世界を飛び出して実業家として活動していくとのことです。翼さんの今後を、「暖かく」とまでは言いませんが、見守って頂ければと思います。

 さて、一昔前まで、経済成長率は名目よりも実質のほうが低いのが一般的でした。名目は実額であり、そこから物価上昇分を差し引いたものが実質だからです。所得が増えてもその分物価が上がっていたら実質的な所得は増えませんので。

 しかし、現在、物価上昇率がマイナス傾向すなわちデフレであり、所得が増えなくても物価が下がれば実質経済成長率はプラスになる、という現象が生じています。

 自民党は実質経済成長率よりも名目経済成長率、すなわち、物価上昇率を重視した政策を掲げています。それが、「明確な『物価目標(2%)』を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」という金融政策ですが、「大胆な金融緩和」は日銀法改正を伴わない限り、困難でしょう。では、どうして現行の日銀法では難しいのか。
 
 それは、日銀が政府から独立して位置づけられているからです。

 日銀の役員は政権党の意向で自由に任免できなません。日銀は金融政策についての多大な権限を持っているところ、その政策決定は「政策委員会」の委員9名でなされます。その構成員は、総裁一人、副総裁二人、審議委員六人ですが、これら役員は「両議院の同意を得て、内閣が任命する」(日銀法第23条)とされており、5年の任期中、原則として「その意に反して解任されることがない」(日銀法第25条)という身分保障がされているのです。

 ですから、自民党政権に変わったからといって、任期中の委員は在任します。そして、任期切れになっても、「両議院の同意」が必要で、衆議院の優越や再議決の制度がありません。そのため、参議院でも過半数の同意を得られる総裁・副総裁・審議委員でないと内閣が任命できないので、自民党・公明党政権の意向で自由に決められないのです。

 もっとも、参議院でも与党と「第三極」との部分連携が考えられますし、参議院選挙もありますので、自民党がこのまま国民の支持を得られ続ければ、政権党の意に沿った役員を任命することができます。

 そして、日銀法改正は参議院で通らなくても衆議院の2/3以上の再議決で理論上は可能です。
そのため、日銀役員や参議院議員の任期を待たずに、日銀法を改正して自民党政権に協力する日銀役員を送り込むとうい強硬策も考えられます。また、そういうことが視野に入る中で、現在の日銀役員が新政権に歩み寄る可能性もあります。

 ゆえに、自民党が打ち出している金融緩和政策が、効果は別として、財政政策と併せて行われる可能性は高いと考えます。

 では、金融緩和により不動産投資マーケットはどのようになるか。続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 10:28| Comment(247) | TrackBack(1) | 日記

2012年12月19日

自民党安部新政権と不動産投資



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 コメントありがとうございます。翼さんの記事は書きませんからご安心下さい。

 自民党の復権が決まりました。自民党の経済政策とはどのようなものか、野党の現在、自民党HP上であまり詳しい情報が載っていませんが、日本経済再生本部の中間とりまとめが最も参考になると思います。

 まず、成長長目標として、「新しい成長戦略の立案・実施、金融緩和、規制改革、有効需要の創出など、あらゆる政策手段を導入して名目3%以上の経済成長を目指す」としています。
そして、金融政策として、「明確な「物価目標(2%)」を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」と、また、経済財政政策として「今後 2〜3 年は当面の景気の落ち込みと今後のリスクに対応できる、よ
り弾力的な経済財政運営を推進する。まず、新政権発足後、速やかに「第1弾緊急経済対策」を断行し、本格的大型補正予算と新年度予算とを合わせ、切れ目のない経済対策を実行する」としています。

 成長目標が名目3%で物価上昇が2%ということは、実質成長率1%ということになります。大胆な金融政策と財政政策を両方押し進める訳ですが、実質成長率1%よりも物価上昇率2%というほうが、達成が大変でしょう。

 年率換算季節調整済みGDP成長率は過去3年間次の通り推移しています。

期 実質成長率 名目成長率
2009/
1- 3. -15.1 -15.2
4- 6. 6.8 4.2
7- 9. 0.2 -3.0
10-12. 7.5 3.8
2010/
1- 3. 5.8 4.9
4- 6. 4.4 2.5
7- 9. 5.5 3.2
10-12. -1.6 -4.3
2011/
1- 3. -7.3 -8.3
4- 6. -2.8 -5.6
7- 9. 10.4 9.5
10-12. 0.3 -1.1
2012/
1- 3. 5.7 6.0
4- 6. -0.1 -1.8
7- 9. -3.5 -3.6

 実質よりも名目のほうが低いですが、その分物価が下落していることを意味します。これを2%分逆転するというのは、至難の業かと思います。それを可能にするために自民党が企ているのが「日銀法の改正」です。それなくして「物価目標(2%)」の実現は不可能でしょう。

 どういうことか、この話題のシリーズ化にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:23| Comment(71) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月17日

家主を滅ぼさない管理会社を選ぶ必要あり―自主管理か管理委託か7―



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 コメント頂戴したように素人記事ではありますが、私が昔の失敗談を語ることで、ためになる方もいらっしゃるだろうと思いまして。

 まず、免許番号が古いとそれだけで客付業者から敬遠される傾向にあるようです。昔ながらの営業をしており付き合い難いと、若い会社の営業マンは思うのでしょう。それとも関連しますが、「態度が横柄」「上から目線」といったところも、嫌われる要因だったようです。

 昔は需給関係が今と逆でしたので、家主や賃貸物元の不動産会社は「偉かった」のでしょう。しかし、空室が余っている現在の市場では、入居者となるお客様が第一、そして、それを左右する客付業者のほうが立場が上です。空室確認の連絡があった際に直ぐに対応して客付を依頼しないと、他の物件にお客様を振られてしまいます。それゆえ、経営意識の高い家主や管理会社は客付業者を回って頭を下げて入居者募集活動をしており、皆様もそれが当然と思うでしょうが、そういう意識の無い業界人も多いのが現状でしょう。

 ですから、サラリーマンの副業であっても、昔ながらの方法で本業でやっている家主や不動産会社に勝てるのでしょう。

 結局のところ、良い管理会社を選ぶのが重要という事に尽きますね。

 このところ新しいことをあまり書いていませんでした。そろそろ話題を変えましょう。賛成の方は、
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posted by 石渡浩 at 00:54| Comment(87) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月16日

不動産仲介業者に騙されて収益不動産を買わないように 「家賃収入でリタイヤ」はまやかし



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 昨夜まぐまぐのメールマガジンを配信しましたので、お読み下さい。届いていない方は、こちらから登録の上、バックナンバーをお読み下さい。


 昨日の続きです。一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 07:26| Comment(157) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月15日

管理会社が大家を滅ぼす―自主管理か管理委託か6―



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 前回の続きです。現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 それは、管理会社の客付業者への対応が悪かったからです。私から見た対応の悪さとして、

・表記された休日以外に無断で休む
・表記された営業時間を無断で切り上げて早じまいする
・留守中の電話は携帯電話転送になるが、繋がっても「今自宅で手元に資料が無いから明日にして下さい」と言われる
・Eメールを出しても翌日までに返信が来ないことがしばしば
・先代からの資産家大家に依存して収入を得ており、旧態依然とした営業体質
・ファックス送信はPCを使わず、同報送信はメモリ登録可能な30件までしかできない言う
・客付業者への営業回りはしない方針という
・入居者から「管理会社の態度が悪い」とクレームが私に来る

がありました。前所有者時代の入居者とのパイプ役として、購入時に切り替えずに管理委託をしましたが、色々な問題が分かり、また、入居者の入替が進んでいったので、見直しを変更するようになりました。

 そして、一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:53| Comment(65) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月01日

実は空室で苦労していました。その空室を打開した方法を公開します。(前半)―自主管理か管理委託か5―



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 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付専任業者が別にいてその客付のほうが好まれることもあります。

 しかし、私は、管理委託で大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、今回公開します。

 今は社員を雇って会社経営していますが、1年半前まで、臨時のパートを除いて、私一人で仕事をしていました。そのため、当時買った物件の中には、管理委託や専任媒介の物件が多くあり、購入時に従前の管理会社を引き継ぐという方法を採っていました。ある売マンションで、空室が2割以上あるものの満室想定十数パーセントの物件があり、数年前に買いました。購入を機に募集条件を変えたこともあり半年ほどで満室になったのですが、その後2割以上の空室状況に戻ってしまいました。

 仲介手数料を全額貸主負担にしてフリーレントも付けて初期費用を下げたり、あるいは、客付け業者への広告料を付けたりとかなりの費用を投じる前提で募集しても、1年以上に渡り空室がほとんど埋まらずに困っていました。そんな中、現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 管理会社の専任媒介で1年以上ほとんど申し込みが無かった空きだらけの物件が、一般媒介に切り替えて2ヶ月でなぜ満室になり、その後も現在まで満室を維持できているのか、その明白な答えを知りたい方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:25| Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月20日

自主管理か管理委託か4 客付業者に好まれない募集体制とは



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 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳細・お申込みはこちらからどうぞ。


 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とは「客付専門業者」が多い地域の物件です。では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。

 主として二つの原因を私は経験しています。第一は、貸主と直接話をして即決できる物件を好む客付業者が多いことです。そういう業者は他業者の客付ではなく、家主との直接契約を望みます。そのため、「客付専門」ということではなく、客付兼元付となります。エイブル・ミニミニ・ハウスコム、こういった大手・準大手はこの傾向が強いです。

 賃貸申込に際しては、様々な交渉や相談が入ります。
・入居者属性
・ペット飼育
・賃貸保証会社
・賃料
・広告料
こういった様々なことに対して即座に貸主が回答することで、成約し易くなります。貸主が大きな組織だったり、間に仲介や管理の業者が入ったりして、貸主が即決できないと、客付業者はそのお客様を成約させるために、他の物件を紹介しようと、他の貸主に連絡するものです。

 また、電話連絡が付かないと、他の物件に回されてしまいます。水曜日、あるいは、土日曜日休みの会社、また、18時以降電話にでない貸主や仲介・管理業者ですと、客付業者は顧客を他の貸主の物件に振ります。ゆえに私は、不在着信に必ず折り返すようにし、そのように社員教育しています。

 社員の中には「用事があればまたかかってきますよ」と言う者がいましたが、客付業者は貸主に電話して繋がらなければ、再度その貸主に連絡する必要はあまり無く、他の物件の貸主に電話してそこ物件で成約させれば良いだけの話です。

 店舗は18時頃閉店になっても、顧客や家主への連絡はその後22時頃まで普通に行われている業界です。貸主や管理会社が18時以降電話に出ないようでは、せっかくの入居者を逃してしまいます。

 現在コールセンターの導入を検討していますが、それは入居者向けのものであり、仲介業者に対しては夜間休日でも直接電話を受けて即決できないと、入居者をあまり紹介してもらえなくなります。

 ですから、私は一般媒介の自主管理が集客には良いと考えています。

 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付業者が別にいてその客付のほうが好まれることも多々ありましょう。

 しかし、管理委託で私は大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、私の失敗談にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(96) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月16日

自主管理か管理委託か3 客付業者業者が動いてくれる物件とは / セミナー無料招待



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 前回書いたメールマガジン登録についてですが、メールマガジンがどうしても嫌いな方は、こちらからバックナンバーをブログのようにお読み頂くという方法もあります。ただし、タイトルが無いので分かり難いと思います。

 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳しくは上記メールマガジンをお読み下さい。

 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、それは簡単です。「客付専門業者」が多い地域の物件です。

 ここでいう「客付専門業者」とは、管理受託せずに仲介、とりわけ客付を専門とする不動産会社のことです。例えば、エイブルやミニミニはグループ会社で管理受託をしていますし、管理以外の物件でも、貸主と直接媒介契約を結んだ物件を主に仲介します。元付兼客付であり、「両手」を取る戦略です。地場の古くからの不動産会社は、自社管理物件の仲介しかしないことも多いのに対し、エイブルでは管理を伴わない物件を、一般媒介でも、貸主と直接媒介契約を結べれば、積極的に引き受けてくれます。

 逆に言うと、他社の専任媒介であるために貸主と媒介契約を結べない物件は、エイブルはなかなか客付してくれません。

 それに対し、自ら管理受託しないどころか、貸主からの媒介依頼をあまり受けず、他業者が業者公開している物件の客付をメインにしている不動産会社があります。なぜ客付専門なのかというと、楽だからでしょう。

 長期的には、オーナーと直接の繋がりを持つことで様々な利益をもたらします。けれど、元付になると物件調査をしなければならないのはもちろん、管理受託しなければ契約上の義務が無くても、入居者からの連絡が元付の不動産会社に行くことが多いです。そのため、手っ取り早く売上を稼ぐためには、他社が出している物件の客付をして、重要事項説明や契約手続きを全て元付業者にやらせるのが効率的です。

 さらに、広告料付きの物件ならば、客付のみでも2,3か月分の報酬を得ることができます(違法性はさておき)。

 このように短期的に儲けようとする不動産会社は、顧客を得易い場所に出店します。それは都会です。首都圏ならば、東京23区内と、川崎駅・横浜駅周辺といった地域です(千葉・埼玉のことは分かりません)。これら地域には客付専門の不動産会社が多数あるので、その地域の物件を持てば、入居者を付けることは比較的容易です。

 では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 20:41| Comment(51) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月13日

融資の高度な話を今メルマガでしています



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 私はメルマガとブログとで違うことを書いています。セミナーで同じ話をしない、本で同じことを書かないのと同様、メルマガとブログの両方を読んで下さっている読者様をがっかりさせない記事を書くことに務めています。意味の無い記事ならば、書かないほうがましです。

 通常、ブログでは割と高度な融資の話を、メルマガでは基礎的な様々な話をすることが多いのですが、たまたま今は、ブログで融資以外の、メルマガで融資の高度な話をしています。

 私がブログを書き始めて4年近くになりますが、内容がどんどん高度になっています。それは、私の融資についての知識・経験がどんどん増えているからです。

 融資の記事にご関心がある方は、まぐまぐから出している私のメールマガジン「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
に無料購読申込みの上、11月12日以降のバックナンバーをお読み下さい。


 さて、昨夜の記事の件です。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:45| Comment(28) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月12日

自主管理か管理委託か2 業者間公開されていても空室が埋まらない理由



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 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか。管理委託でも、入居率を高く維持できれば、また、修繕費等の経費がかかり過ぎなければ、不労所得に近い所得を得ることが可能です。それができるかどうかは、地域、物件の力、そして、管理会社の力によってきます。

 管理委託物件を満室にするためには、
1)管理会社に客付力がある
2)客付業者が管理会社と共同仲介してくれる
このどちらか、あるいは、両方が必要です。

 管理会社が自社だけで満室にできれば良いですが、そういう管理会社を見つけるのはなかなか大変です。実績があって評判が良い不動産会社は、管理物件が多くて空室が余っている場合もあります。新しい会社ですと、管理物件は少なくても、集客や成約のノウハウや広告予算が乏しくて、客付できない可能性がかなりありますね。

 私が不動産賃貸業を始めて7年近くになりますが、ここ5年間景気は後退しており、入居者付が徐々に大変になってきたと感じています。かつて空いても直ぐに決まった物件の中でも、今は空き期間が長くなったり、賃料を下げたりしている物件もあります。

 管理会社が集客できないから他業者に広告料を付けて客付依頼しても、依頼を受けた相手も同様の状況の管理会社だと、自社の管理物件を決めるのに精いっぱいで、他社の物件の客付をする余裕は無くなってきます。

 賃貸仲介不動産会社がどのような優先順位で顧客に物件を紹介し、成約しようと動くでしょうか。
1.自社の社有や代表者の所有物件
2.転貸借による貸主物件(マスターリース・サブリース)
3.管理受託物件
4.専任媒介物件
5.一般媒介物件
6.他業者媒介物件の客付 広告料あり物件
7.他業者媒介物件の客付 広告料なし物件
8.他業者媒介物件の客付 仲介手数料分かれ(0.5カ月分)物件
特殊ケースを除いて、通常はこの序列でしょう。

 すなわち、管理委託して専任媒介で募集する場合、その管理会社が自ら客付できないと、他の不動産会社から見た優先度が最下位にくるので、空室がなかなか埋まらないのです。

 しかし、管理委託・専任媒介で、管理会社で客付できないのに満室経営が容易に出来ている物件も現にあります。他業者媒介物件の客付は序列として最下位なのに、多くの不動産会社が客付して管理会社と共同仲介してくれる、ということです。

 では、客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:55| Comment(75) | TrackBack(0) | 日記

自主管理か管理委託か1 安易な管理委託は身を滅ぼす



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 生命保険の話と事業性融資の話が途中ですが、数回ちょっと話題を変えて、ご希望に応じてまた前の話題に戻りたいと思います。

 不動産賃貸業は完全に管理委託すれば、家主の仕事はあまりありません。家主がするのは管理会社の管理と経理になりますが、これについても税理士等に丸投げすることができます。それゆえ、不動産所得は「不労所得」と言われ、それに憧れる人達が低金利の昨今多くなり、「不動産投資ブーム」が起き、そのような流れに乗ろうと、宅建業・出版業・広告業・著述業・専門サービス業・専門技能教授業といった様々な産業がここ10年位の間に市場参入して、ブームを更に大きくしました。

 私もその一人ではありますが、私自信の不動産賃貸業は、不労所得を得ようということではなく、事業を興そうという発想で始まりました。
 
 私の本をお読みの方はご存知のとおり、区分所有マンションを買い進めることから事業が始まりましたが、賃貸管理委託はしませんでした。今後管理委託するとしても、まずは自分で賃貸管理業務を経験しないことには、管理会社を管理できないと考えたからです。

 そして、不動産賃貸事業開始後約1年間にアパート2棟買いましたが、家賃集金管理業務は自分でしました。まずは自分で経験をということに加えて、経費の節約ということもありました。

 現在、私の家賃収入は個人法人合せて年間約2億円です。これに5%の管理委託料を払うとすると、その費用は年間千万円、そして、更新事務手数料50%を払うとすると、その費用は年間400万円、2年間で1,400万円になります。不動産賃貸業は儲けても借入元金の返済があるので、手元にお金はあまり残りません。1,400万円の経費節約は大きいものです。

 ここ2年間で、自主管理物件のウェイトを増やしました。それは管理経費節約という部分もありますが、もっと大きな理由があります。安易な管理委託は会社を滅ぼします。私は、今後の不動産賃貸業は、自主管理にしていかないと、少なくても伝統的な専任媒介・管理委託方式とは違うやり方を取らないと、経営が立ち行かなくなると考えているからです。そのために昨年6月に初めて正社員を雇い、今でも社員を募集して増員しています。

 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(29) | TrackBack(0) | 日記

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