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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年06月02日

最近投資本が売れているそうですが安易に投資して大丈夫でしょうか。



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 私が昨年4月に出した本『借りて増やす技術』は既に6刷していますが、一般にビジネス書は新刊後1年も経つと売上は落ちてくるものです。ところが、アベノミクスの効果か投資本全般の売れ行きが良いようですね。

 その本の最終章で書いた金利上昇リスクが現実のものになりつつある今、フルローンとキャッシュフローに偏重した投資法ですと、出口のリスクが高いと感じる方が増えているのではないでしょうか。既に不動産価格は上がっています。金利と収益不動産価格とは負の因果関係があり、家賃収入が上がらない中で、これ以上大幅に価格が上がる(利回りが下がる)ことは期待できません。こういったことは本に書かなかったので、6月5日(水)20時から2時間半にわたって開催するウェブセミナーの中でお話したいと思います。ウェブセミナーは受講料五百円で、3日(月)にまぐまぐのメールマガジンにて受付いたします。

 最近は月千冊位のペースで出荷されているようです。この分だと年内に2万部が視野に入ってきます。不動産会社の社員研修でも使って頂いているせいか、たまに、日経新聞のビジネス書ベストセラー欄にも掲載されています。まとめて買って下さる方もいらっしゃるようで、有難い限りです。

 もっとも、ブログ読者の皆様がご支持下さっていることも売れている大きな要素ですね。昨年、紹介して下さったブログ等を紹介しましたが、今年に入ってからも続々と読者の方々がご自身のブログで書評等書いて下さっています。それらブログを今回はお礼を込めて紹介いたします。

 


 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


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posted by 石渡浩 at 09:33| Comment(79) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月31日

「実質個人の資産管理会社」としてのフルローン可能な金融機関からの借り方1



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 万年社長様、再度のコメントありがとうございます。無料でスポンサー広告無しのブログからどのように収入を得ているのか、6月5日(水)20時からウェブセミナーを開催し、そこでお話することにいたしました。パソコンや高速度スマートフォンからご視聴・ご参加が可能です。詳細はまぐまぐのメールマガジンで告知しますので、未登録の方はご登録下さい。


 先ほどまぐまぐとは別の「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」を配信したところ久しぶりだったせいかかなりのエラーメールが戻ってきてしまいました。届かなかった方は再度ご登録をお願いいたします


 ここ1年位、融資といえば事業法人としての話題が中心だったので、実質個人の資産管理会社が地方銀行から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 個人名義の「アパートローン」は頭金1割とか3割とかいったルールを設けている金融機関がありますが、法人名義ですと、実質個人の資産管理会社であっても、一般事業資金と同様に個別審査になる銀行があります。

 都市銀行と信託銀行は主として資産家・地主向けに「アパートローン」を提供していますが、そもそも資産家や地主や資産管理会社を活用することが多いので、法人名義でも融資します。名義が法人であっても「アパートローン」は個人融資扱いです。

 それに対し、地方銀行では「実質個人の資産管理会社」への融資を法人部門で扱っていることがあります。法人部門の融資ですと基本的には事業性であり、頭金何割といったルールは基本的になく、個別判断になります。それにより、評価と収支が基準を満たせば、割安な物件を仕入れることでフルローンになる可能性があります。実際私は法人部門で通常フルローンを受けています。

 法人融資ですと基本的に「格付」が審査上重要になり、財務状況が悪い会社は一般に融資が付き難いです。私の会社は事業法人として融資を受けられる財務内容であり、「実質個人の資産管理会社」とは見られていません。それゆえ融資を受け易いのですが、昨日営業に来た銀行員と話している中で、法人として財務内容の悪い「実質個人の資産管理会社」でも十分に融資対象に成り得るし金額の上限も無い、と言われました。

 ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのです。どういうことか、続編に期待される方は、
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posted by 石渡浩 at 06:12| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月29日

個人としてのフルローン可能な金融機関からの借り方



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 昨日は小さな地域金融機関から建物外装資金の融資を受けました。諸費用込みのフルローンですが、これがタイトルの「フルローン」という意味ではありません。

 未だ不動産購入資金融資を受けていない金融機関であり、信用保証協会付きの融資でした。融資手続きをしながら、購入資金プロパー融資の話が融資担当者からありました。大凡の評価方法を教えてもらい、売価が評価額以下であり、かつ、事業計画等の面から問題がなければ、フルローンが可能とのことでした。

 さらに、他のお客様も紹介して欲しいと言われたので、いわゆるサラリーマン投資家向け融資の話題に及びました。

 結論としては「まずは物件」とのことです。サラリーマン投資家といえども個人事業主への融資となり、担保評価と物件価格・借入額の見合いと、その物件に基づく事業計画・人生計画
が主要な判断材料であるという説明を受け、私の考えと概ね合いました。

 少々違うのは「人生計画」です。中堅・大手銀行の法人向け融資では、代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。しかし、昨日の話では、サラリーマン個人への融資を前提に、借主のライフプランに言及が及びました。法人は死にませんが個人は死にます。サラリーマンの兼業個人事業ですと、遺族がその事業を引き継がない可能性もかなりあります。

 そのような個人事業主への融資という点で、このところ付き合いを深めている中堅・大手銀行の法人担当者とは、考えが違いました。しかし、あくまで事業であるという点は共通でした。

 すなわち、借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員・自営業者だとか、そういう意味での「属性」は問わない、ということです。本業の職業・職種や勤務先によって入り口段階で弾かれるということは、基本的にありません。物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 逆に言うと、個人資料を銀行に持って行って「私はいくら借りられますか」という質問をするやり方は通用しないということです。収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、物件が無いことには話にならないのです。

 ですから、昨日は、「まずは物件ですから、買う物件(の契約権)を持っているお客様でないと、ただお客様に相談に来られても対応のしようがありません」と言われました。

 もっとも、私の読者様は既に賃貸業をしている方が多いので、既存の資産負債、損益・キャッシュフロー状況で融資を受けられるか知りたい、という思いは出るでしょう。その場合には、まずは修繕費や既存不動産への設備導入資金等の融資を申し込めば良いのです。信用保証協会や民間保証会社が付くことで、通常無担保で融資を受けられます。その審査の中で、購入資金の融資を受けられるかどうかという感触も、地域金融機関ならば得ることができます。

 ここ1年位、融資といえば法人の話題が中心だったので、個人や実質個人の資産管理会社が中小地域金融機関から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 なお、購入資金を受ける前に修繕費や既存不動産への設備導入資金の融資を具体的にどう受けるかについては、まぐまぐで一般公開している私のメールマガジンとは別に、独自で非公開のメールマガジンを出していますので、こちらにご登録頂ければと思います。

 
 ところで、今月から金融庁が新政策を打ち出し、中小零細企業向け融資を受け易い環境になっています。金融庁は民間金融機関から中小零細企業へのの融資をどのように増やそうとしているのか。金融庁が示した新たなルールにご関心のある方は、
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 最後に、万年社長さん、コメントありがとうございました。無料のブログでスポンサー広告を掲載している訳でも無いので、気楽に書いています。ただ、期待して見に来て下さる方がいらっしゃる中でいつ更新するか分からないのは良くないので、フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。フォローや友達が増えてツイッターとフェイスブックの情報量が増えている方も多いと思いますが、それに伴い複数アカウント持つ方も増えているようです。

 また、スポンサー広告掲載無しの無料のブログでも、ブログを書くことで様々な仕事に繋がっています。ブログを書くことそのものはお金を生みませんが、結果的に収入になるのです。入居者募集や会社の内部体制作りが落ち着いてきたので、あまり間隔を空けずに更新していこうと思っています。


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posted by 石渡浩 at 09:12| Comment(64) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月26日

新年度予算成立と中小企業向け融資2



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 新年度予算案が成立し、経済産業省中小企業庁のHPから

・平成25年度予算事業のリーフレット

が見られます。安部政権の下でどのような政策が取られるのか1月から注視していましたが、中小企業金融政策については、3月に成立した平成24年度補正予算案で出尽くしていました。その概要は、首相官邸のHPでかねてより出ていた通りです。

 私を含めて小規模な不動産賃貸業の個人・法人が利用する可能性があるものとしては、日本政策金融公庫の「セーフティーネット貸付」のみでしょう。これは最大0.6%金利が下がるとなっているのですが、これは2つの仕組みを組み合わせたものです。

@厳しい業況にあり、認定支援機関等の経営支援を
 受ける場合 基準利率−▲0.4%

A雇用の維持・拡大を図る場合 基準利率−▲0.2%

@・Aともに該当する場合 基準利率−▲0.6%

ということです。@については「厳しい業況にあり認定支援機関等の経営支援を受ける」とのことで、これは、民間金融機関で融資を受けられないほど悪い業況の企業に対して、経営支援を受けて経営改善計画を出すことを条件に融資を金利を下げるというものであり、読者様の多くは該当しないことでしょう。民間金融機関では融資できない先を、セーフティーネットとして日本政策金融公庫(国が全株所有)が融資するという趣旨です。

 私たちが該当するにはAであり、管理人を雇う等何らかの雇用をするという念書を出すことで、金利が0.2%安くなります。

 結局、安部政権での新たに始まった中小企業融資政策というのは、高額な公予算を投じて一般中小企業が直接金銭的恩恵を受けられるものとしてはこれだけ、つまり、日本政策金融公庫の金利が0.2%安くなる、ということしか無いのです。

 補正予算案や新年度予算案は財政健全化を掲げる前政権時代から各省庁で準備されていたせいか、新政権で修正されたとはいえ、中小企業金融分野については、さほど私たちに有利なものにはなりませんでした。

 一方、金融庁は2月に書いた記事の通り、予算はあまり持っていません。しかし、金融機関を監督するという大きな権限を持っています。もっとも、金利を下げろとか、倒産の恐れが高いところに融資しろとか、そういうことまでは言えません。それをするのは公的金融機関である日本政策金融公庫の役割です。あるいは、保証協会にお金を出して保証協会を通して事実上国が保証するということがなければ金融機関に融資を強いることはできません。今年度の政策を見ると、その役割は民間金融機関ではなく日本政策金融公庫に担わせよう、ということでしょう。

 では、金融機関の金利収入を減らしたり貸倒リスクを増やしたりさせることなく、金融庁は民間金融機関からの融資をどのように増やそうとしているのでしょうか。予算事業とは別に、今月から新たなルールが運用されました。これは、私達が融資を受け易くするものです。

 具体的にどういうものか。金融庁の新政策についてご関心のある方は、
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 なお、コメントを頂戴しておりますが、支持(人気ブログランキングへのリンクのクリック)が無ければ続編は書きません。また、連載にせずに1記事にすると膨大な量になってしまいます。皆様にご関心の乏しいことを独りよがりで長々と書き続けても意味がないと考えています。

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posted by 石渡浩 at 11:29| Comment(100) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月24日

新年度予算成立と中小企業向け融資1



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 ようやく新年度予算が成立しました。中小企業向け融資のために国費を投じるのは金融庁よりもむしろ経済産業省中小企業庁です。予算案成立を受けて中小企業庁が新たに行うことがまとめられています。

・平成24年度補正予算事業

・平成25年度予算事業

 融資については業績の悪い先、どの程度かというと債務者区分が正常先ではなく通常融資を受けられない事業者への融資が手厚くなりました。では、普通に経営出来ている場合の融資がどのように変わったのか、私はそれを知ってびっくりしました。どういうことか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:21| Comment(98) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月15日

引き続きコメントにお答えします



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 コメント欄からのご連絡ありがとうございます。

 ブログ更新は、フェイスブック及びツイッターで毎回お知らせしていますので、友達申請・フォローをお願いいたします。


 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
大丈夫ですか???


 飛ぶというのは高飛びですか。春は入居者募集で忙しくずっといました。この間の同号については、フェイスブック及びツイッターを見て頂ければと思います。
 


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posted by 石渡浩 at 10:08| Comment(76) | TrackBack(1) | 日記

引き続きコメントにお答えします



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 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
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posted by 石渡浩 at 10:00| Comment(184) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月14日

コメントのご質問等にお答えします1



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。

 まずは期間工さんのコメントから。

改行について気になったので。
不動産関係のブログや広告ってなぜか毎回一行空白改行いれて記載しますよね。
あれ見てると個人的に詐欺サイトの印象を受けるんです。要点まとめ時のチェック画像とかもそうですね。
改行は見やすいって利点も確かにありますが、詐欺サイトのような悪い印象も強いので現状の論文的な記載が個人的に気に入っております。
石渡さんの知性と信用を感じる訳です。


 ブログだけでなくメールマガジンもそうですよね。1行空けないと見難いからという理由もwかりますが、2,3,4行空いているものも多く見受けられます。

 小学校の作文から大学のレポートに至るまで、学校では空白行を頻繁に入れるとは習わないところ、会社に就職すると、空白行を頻繁に多い文章を作成するのでしょうか。企画書とか提案書とか報告書とか。私は会社勤めしたことが無いので分からないのですが、空白行を沢山入れる文章の書き方を習得する機会がどこにあるのでしょうかね。

 確かに、広告ですと見易くするために行間が大きいことがしばしばありますが、これは文章を読ませるというよりもイメージを伝えるという意味が大きいと思います。また、世の中文章を読まないような人達もいますので、誰にでも分かるようにするためには、広告のようにしたり、漫画のようにしたり、という工夫が必要です。

 しかし、私の読者さんは不動産投資をされている方が中心であり、日経新聞を読むのに慣れている方が多いことと思います。そのような方々に対して、漫画や広告のような文字の少ない記事を提供する必要性は全くないと考えています。さらに言うと、私はそのような書き方は、しようとしてもできない、ということもあります。


 次に、私も一緒ですさんからのご質問です。

私も横浜のとある不動産会社に全く同じ600万円を横領されました。保土ケ谷区にあるF社ではないですか?石渡さんとメールでもイイんで少しお話がしてみたいです。

 記事を書いた当時私も「横領」と書きましたが、お金に色は無く、分別管理されている大手賃貸管理会社は別として、管理物件入居者から振り込まれる預り金も、その会社の売上となる仲介手数料等も、一時的に管理会社の預金になります。敷金も同様に預り金ですが、私を含めて多くの賃貸業者はそれを他の資金と一緒にしてしまいますよね。ですから、財務状況の悪い管理会社や経営(特に財産管理)能力の低い管理会社に任せると、賃借人から月末までに預かった家賃が同社の月末の諸支払に回ってしまう恐れがあります。

 そのため、不動産会社等に資金を預ける場合には、その会社の信用力等を調査する必要があります。

 さて、ご質問の件、小田原市の不動産会社なので投稿者様の会社とは違います。


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posted by 石渡浩 at 09:17| Comment(115) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月23日

金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況



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 私はこのブログとメールマガジンとで別々の内容を書いていますので、こちらのまぐまぐページから是非無料登録をお願いします。

 参考までに、今朝配信した記事を一部転載します。

■金融円滑化法終了と日銀金融緩和政策を踏まえた融資と収益不動産市況

 本日14時からののセミナー
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
ではこの話をいたします。

「3月で金融円滑化法が終わるから売物件が増える」
「アベノミクスで金融緩和が進むから融資が受け易くなる」

こんな話を聞いたことがありませんか。しかし、私はそうは思
いません。私のところには毎週色々な金融機関の営業さんが来
訪します。信用金庫から都市銀行・信託銀行まで様々な業態の
金融機関とお付き合いしていますが、金融機関担当者の見解も
ほぼ同様です。

 第一の理由は、円滑化法が期限切れになっても、行政指導や
銀行業界の申し合わせにより、事実上円滑化は継続するからで
す。

 例えば、昨日金融庁が発表したチラシをご覧下さい。
http://www.fsa.go.jp/news/24/ginkou/20130222-1a/01.pdf
また、全国銀行協会が今月14日に発表した「小企業金融円滑化
法の期限到来後における中小企業金融等への取組みについて」
http://www.zenginkyo.or.jp/news/2013/02/14160000.html
も参考になります。

 そして、金融庁未発表ですが、日本経済新聞にこのような記
事さえ出ています(1月11日新聞誌より転載)。

----------
「中小の再生支援、銀行が定期開示 金融庁義務づけ」

 金融庁はメガバンクや地方銀行など全ての金融機関に対し、中小企業の再生支援への取り組みを定期的に開示することを義務付ける。今年3月末に中小企業の債務返済を猶予する金融円滑化法が期限切れとなり、経営難の企業を再生する必要があるため、金融機関が経営改善に本格的に関与するよう迫 るのが狙い。
 金融庁は3月末までに銀行法など関連法の施行規則を改め、開示を義務化する方針。企業再生に精通した専門人材の人数や専門部署などの態勢整備、 再生に成功した具体例や実績数などが対象となる見通しで、決算報告書などに明記させる。
 金融庁は「開示義務を課せられた金融機関は競い合って中小の再生支援に取り組むようになる」と期待している。ただ、金融機関にとっては開示に伴って事務負担が増えることになる。
 2009年12月に施行された金融円滑化法は、返済猶予などの申込件数と実行件数の報告を金融機関に義務付けている。期限切れで今年4月以降は 法的な報告義務はなくなるが、金融庁は任意で報告を続けるよう金融機関に要請する。金融機関を検査する際に使用する金融検査マニュアルに「任意報告」を盛り込み、制度化する見通し。
 金融機関は事務負担を理由に報告制度の完全廃止を求めているが、金融庁は円滑化法の期限切れ後に一部の金融機関が貸し剥がしや貸し渋りに走ることを警戒。報告制度を残し、返済猶予の申し出に柔軟に応えるよう間接的に圧力をかける。
----------

 つまり、法律に変わり「金融検査マニュアル」で行政指導し
ていく、ということです。その表れが、昨日金融庁から発表さ
れたチラシなのです。

 そのため、4月から銀行不良債権が売物として増える見通しは
ありません。そうした中で金融緩和は進みます。政策金利はほ
とんど下げられませんが、それ以外の方法で日銀は金融機関が
資金を得易くしますので、金融機関の融資が積極的になるとい
う論調は否定できません。

 では、それらを踏まえて、私達は今後収益不動産を容易に変
えるようになるのか。売物を入手できなければ、いくら銀行が
お金を貸すといっても、収益不動産は取得できません。また、
銀行がお金を貸したがっていると言っても、リーマンショック
後の不動産不況を目の当たりにし、また、円滑化対応に追われ
ている銀行が、誰にでもお金を簡単に貸す訳がありません。

 そうした中で今後収益不動産を買い進めていく秘訣を、今日
のセミナーで本邦初公開です。従来の私のセミナーとはかなり
違った話をします。また、その知識を前提とはいたしません。
ですから、これまで私のセミナー等を聴かれた方・初めての方
両方にご満足頂ける内容かと思います。

 HOME'S不動産投資フェア(無料)
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
は申込制になっています。HP上参加申込は締め切られていませ
んが、タイミングによって申込フォームがメンテナンス中やア
クセス集中状態になるかもしれません。その場合には、主催者
メールアドレス toushi-newarrival@next-group.jp
宛てに、氏名・住所・電話番号を付して参加申込の旨送信され
てはいかがでしょう。入退室自由の大規模イベントですので。

 今年に入ってから20人以上の銀行員が私の事務所に来訪しま
した。そこから得た情報を踏まえて、「どうすれば収益不動産
を買えるのか」その秘訣を本日14時からお話します。詳細は、
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000019
をご覧の上、新橋・銀座のイベント会場にご来場下さい。



 以上が、今朝のメルマガの抜粋です。セミナーへの誘導になっていますが、それ以前の記事の部分が同業メルマガの中で充実していると自負しています。



 さて、また連載に戻ります。収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:58| Comment(177) | TrackBack(0) | 日記

金融庁は融資にどう関わるのか 安部政権で融資はどうなる3



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 コメント欄からのご質問ありがとうございます。その件も含め、今後融資がどうなるのか連載していきたいと思います。

 前回の記事で、金融機関が融資を出し易くする財源を持っているのは金融庁よりもむしろ経済産業省(中小企業庁)であると述べました。では、金融庁は何をしているのでしょうか。

 先月の記事で書いた通り金融政策は日本銀行が決定権を持っています。金融庁は金融機関を監督するのが業務です。その監督行政の中で中小企業向け融資をどのように促進するのか、また、そのための財源はどうなのか、今回は簡単に説明したいと思います。

 金融庁の来年度予算案を見ますと、「中小企業の経営改善と事業再生支援に必要な資金」というものがあります。その予算額は2,150万円です。何をするのに使うお金かとと言えば、「中小企業の実態把握などの調査等を実施するための必要な経費」とのことです。

 調査費用2,150万円しか金融庁は中小企業融資のために出してくれません。具体的には、
・委託調査、研究会等出席謝金 1,390万円
・職員旅費 200万円
・研究会委員旅費 315万円
・事務経費 242万円
となっています。

 それに対して経済産業省の中小企業対策予算は凄いですよ。来年度予算案での支出が1,000億円以上、そして、日本政策金融公庫への財政投融資が6兆円近くです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこの中小企業庁予算をご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。

 なお、今日は、14時から15時まで、新橋・銀座でホームズ不動産投資フェア
で収益不動産講演の秘訣を最近の融資事情と絡めて講演し、その後18時まで個別相談を受けながら、昨年9月に開催したセミナーのDVDの対面販売をいたします。


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posted by 石渡浩 at 08:10| Comment(681) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月12日

中小企業金融・資金繰り支援政策を決めるのは経済産業省 安部政権で融資はどうなる2



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 融資についての行政庁として金融庁を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、金融庁の主業務は金融機関の監督であり、金融庁がお金を出して中小企業が融資を受け易くするものではありません。金融円滑化支援法のように融資後の債務者管理は金融庁の意向が大きく、また、「中小企業向けにもっと融資しなさい」と金融庁が金融機関を指導することがあるようですが、財源が無ければ金融機関も動き難いものです。

 融資促進のための予算を出すのは、経済産業省です。日本政策金融公庫も全国の信用保証協会も、融資制度等は、中小企業庁の政策に大きく左右されます。それゆえ、融資に詳しくなるためには、実は、中小企業庁の情報をウォッチすれば良いのです。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、詳細をこちらのPDFファイルをご覧下さい。無料でアクセスするだけで直ぐに見られます。

 この中で、収益不動産購入資金等、私達不動産賃貸業者にとって有益な制度はどれで具体的にどのような内容なのか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
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posted by 石渡浩 at 08:55| Comment(222) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月04日

安部政権で融資はどうなる1 予算案と中小企業金融・資金繰り支援政策



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 マクロの金融政策についてはご関心が低いようでしたので一旦見送って後日機会があれば再度書きたいと思います。

 皆様によりご関心があるのは、融資がどうなるかですよね。

 先週、来年度予算案が閣議決定されました。また、それ以前に平成24年度補正予算案も閣議決定されました。それらは財務省のウェブページにこの通り掲載されていますが、各省庁の分を全部読むのはかなり大変です。
 
 近年予算案通りに予算が決まらないことがありましたが、かつて「自民党一党独裁」と言われていた時代には、予算案がそのまま予算となっており、今回もそうなるでしょう(衆議院の優越により)。各省庁は財務省に予算を要求しますが、予算を要求するということは、その時点で来年度の政策立案を概ねしています。そして、新年度予算案が決まってからは、それを前提に、詳細な政策を決めて、予算案が国会で通ると速やかにそれを開始します。

 そのため、各省庁の予算案を熟読して不明点を管轄部署に質問することで、4月以降どうなるかは現時点で大凡分かるのです。それを商売にしているのがマスコミですが、細かいことまではあまり報道されません。

 安部政権で私達中小零細企業への融資はどうなるのか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 06:32| Comment(123) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月20日

日本銀行の金融政策と不動産投資1



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 きせたんさん、コメントありがとうございます。翼さんは今年派手な演出をしていますが、あくまで演出で、本質は堅実で真面目な経営者です。来年からはいわゆる「インターネットビジネス」の世界を飛び出して実業家として活動していくとのことです。翼さんの今後を、「暖かく」とまでは言いませんが、見守って頂ければと思います。

 さて、一昔前まで、経済成長率は名目よりも実質のほうが低いのが一般的でした。名目は実額であり、そこから物価上昇分を差し引いたものが実質だからです。所得が増えてもその分物価が上がっていたら実質的な所得は増えませんので。

 しかし、現在、物価上昇率がマイナス傾向すなわちデフレであり、所得が増えなくても物価が下がれば実質経済成長率はプラスになる、という現象が生じています。

 自民党は実質経済成長率よりも名目経済成長率、すなわち、物価上昇率を重視した政策を掲げています。それが、「明確な『物価目標(2%)』を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」という金融政策ですが、「大胆な金融緩和」は日銀法改正を伴わない限り、困難でしょう。では、どうして現行の日銀法では難しいのか。
 
 それは、日銀が政府から独立して位置づけられているからです。

 日銀の役員は政権党の意向で自由に任免できなません。日銀は金融政策についての多大な権限を持っているところ、その政策決定は「政策委員会」の委員9名でなされます。その構成員は、総裁一人、副総裁二人、審議委員六人ですが、これら役員は「両議院の同意を得て、内閣が任命する」(日銀法第23条)とされており、5年の任期中、原則として「その意に反して解任されることがない」(日銀法第25条)という身分保障がされているのです。

 ですから、自民党政権に変わったからといって、任期中の委員は在任します。そして、任期切れになっても、「両議院の同意」が必要で、衆議院の優越や再議決の制度がありません。そのため、参議院でも過半数の同意を得られる総裁・副総裁・審議委員でないと内閣が任命できないので、自民党・公明党政権の意向で自由に決められないのです。

 もっとも、参議院でも与党と「第三極」との部分連携が考えられますし、参議院選挙もありますので、自民党がこのまま国民の支持を得られ続ければ、政権党の意に沿った役員を任命することができます。

 そして、日銀法改正は参議院で通らなくても衆議院の2/3以上の再議決で理論上は可能です。
そのため、日銀役員や参議院議員の任期を待たずに、日銀法を改正して自民党政権に協力する日銀役員を送り込むとうい強硬策も考えられます。また、そういうことが視野に入る中で、現在の日銀役員が新政権に歩み寄る可能性もあります。

 ゆえに、自民党が打ち出している金融緩和政策が、効果は別として、財政政策と併せて行われる可能性は高いと考えます。

 では、金融緩和により不動産投資マーケットはどのようになるか。続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 10:28| Comment(247) | TrackBack(1) | 日記

2012年12月19日

自民党安部新政権と不動産投資



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 コメントありがとうございます。翼さんの記事は書きませんからご安心下さい。

 自民党の復権が決まりました。自民党の経済政策とはどのようなものか、野党の現在、自民党HP上であまり詳しい情報が載っていませんが、日本経済再生本部の中間とりまとめが最も参考になると思います。

 まず、成長長目標として、「新しい成長戦略の立案・実施、金融緩和、規制改革、有効需要の創出など、あらゆる政策手段を導入して名目3%以上の経済成長を目指す」としています。
そして、金融政策として、「明確な「物価目標(2%)」を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」と、また、経済財政政策として「今後 2〜3 年は当面の景気の落ち込みと今後のリスクに対応できる、よ
り弾力的な経済財政運営を推進する。まず、新政権発足後、速やかに「第1弾緊急経済対策」を断行し、本格的大型補正予算と新年度予算とを合わせ、切れ目のない経済対策を実行する」としています。

 成長目標が名目3%で物価上昇が2%ということは、実質成長率1%ということになります。大胆な金融政策と財政政策を両方押し進める訳ですが、実質成長率1%よりも物価上昇率2%というほうが、達成が大変でしょう。

 年率換算季節調整済みGDP成長率は過去3年間次の通り推移しています。

期 実質成長率 名目成長率
2009/
1- 3. -15.1 -15.2
4- 6. 6.8 4.2
7- 9. 0.2 -3.0
10-12. 7.5 3.8
2010/
1- 3. 5.8 4.9
4- 6. 4.4 2.5
7- 9. 5.5 3.2
10-12. -1.6 -4.3
2011/
1- 3. -7.3 -8.3
4- 6. -2.8 -5.6
7- 9. 10.4 9.5
10-12. 0.3 -1.1
2012/
1- 3. 5.7 6.0
4- 6. -0.1 -1.8
7- 9. -3.5 -3.6

 実質よりも名目のほうが低いですが、その分物価が下落していることを意味します。これを2%分逆転するというのは、至難の業かと思います。それを可能にするために自民党が企ているのが「日銀法の改正」です。それなくして「物価目標(2%)」の実現は不可能でしょう。

 どういうことか、この話題のシリーズ化にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:23| Comment(71) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月17日

家主を滅ぼさない管理会社を選ぶ必要あり―自主管理か管理委託か7―



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 コメント頂戴したように素人記事ではありますが、私が昔の失敗談を語ることで、ためになる方もいらっしゃるだろうと思いまして。

 まず、免許番号が古いとそれだけで客付業者から敬遠される傾向にあるようです。昔ながらの営業をしており付き合い難いと、若い会社の営業マンは思うのでしょう。それとも関連しますが、「態度が横柄」「上から目線」といったところも、嫌われる要因だったようです。

 昔は需給関係が今と逆でしたので、家主や賃貸物元の不動産会社は「偉かった」のでしょう。しかし、空室が余っている現在の市場では、入居者となるお客様が第一、そして、それを左右する客付業者のほうが立場が上です。空室確認の連絡があった際に直ぐに対応して客付を依頼しないと、他の物件にお客様を振られてしまいます。それゆえ、経営意識の高い家主や管理会社は客付業者を回って頭を下げて入居者募集活動をしており、皆様もそれが当然と思うでしょうが、そういう意識の無い業界人も多いのが現状でしょう。

 ですから、サラリーマンの副業であっても、昔ながらの方法で本業でやっている家主や不動産会社に勝てるのでしょう。

 結局のところ、良い管理会社を選ぶのが重要という事に尽きますね。

 このところ新しいことをあまり書いていませんでした。そろそろ話題を変えましょう。賛成の方は、
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posted by 石渡浩 at 00:54| Comment(87) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月16日

不動産仲介業者に騙されて収益不動産を買わないように 「家賃収入でリタイヤ」はまやかし



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 昨夜まぐまぐのメールマガジンを配信しましたので、お読み下さい。届いていない方は、こちらから登録の上、バックナンバーをお読み下さい。


 昨日の続きです。一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 07:26| Comment(157) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月15日

管理会社が大家を滅ぼす―自主管理か管理委託か6―



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 前回の続きです。現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 それは、管理会社の客付業者への対応が悪かったからです。私から見た対応の悪さとして、

・表記された休日以外に無断で休む
・表記された営業時間を無断で切り上げて早じまいする
・留守中の電話は携帯電話転送になるが、繋がっても「今自宅で手元に資料が無いから明日にして下さい」と言われる
・Eメールを出しても翌日までに返信が来ないことがしばしば
・先代からの資産家大家に依存して収入を得ており、旧態依然とした営業体質
・ファックス送信はPCを使わず、同報送信はメモリ登録可能な30件までしかできない言う
・客付業者への営業回りはしない方針という
・入居者から「管理会社の態度が悪い」とクレームが私に来る

がありました。前所有者時代の入居者とのパイプ役として、購入時に切り替えずに管理委託をしましたが、色々な問題が分かり、また、入居者の入替が進んでいったので、見直しを変更するようになりました。

 そして、一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:53| Comment(65) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月01日

実は空室で苦労していました。その空室を打開した方法を公開します。(前半)―自主管理か管理委託か5―



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 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付専任業者が別にいてその客付のほうが好まれることもあります。

 しかし、私は、管理委託で大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、今回公開します。

 今は社員を雇って会社経営していますが、1年半前まで、臨時のパートを除いて、私一人で仕事をしていました。そのため、当時買った物件の中には、管理委託や専任媒介の物件が多くあり、購入時に従前の管理会社を引き継ぐという方法を採っていました。ある売マンションで、空室が2割以上あるものの満室想定十数パーセントの物件があり、数年前に買いました。購入を機に募集条件を変えたこともあり半年ほどで満室になったのですが、その後2割以上の空室状況に戻ってしまいました。

 仲介手数料を全額貸主負担にしてフリーレントも付けて初期費用を下げたり、あるいは、客付け業者への広告料を付けたりとかなりの費用を投じる前提で募集しても、1年以上に渡り空室がほとんど埋まらずに困っていました。そんな中、現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 管理会社の専任媒介で1年以上ほとんど申し込みが無かった空きだらけの物件が、一般媒介に切り替えて2ヶ月でなぜ満室になり、その後も現在まで満室を維持できているのか、その明白な答えを知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 14:25| Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月20日

自主管理か管理委託か4 客付業者に好まれない募集体制とは



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 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳細・お申込みはこちらからどうぞ。


 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とは「客付専門業者」が多い地域の物件です。では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。

 主として二つの原因を私は経験しています。第一は、貸主と直接話をして即決できる物件を好む客付業者が多いことです。そういう業者は他業者の客付ではなく、家主との直接契約を望みます。そのため、「客付専門」ということではなく、客付兼元付となります。エイブル・ミニミニ・ハウスコム、こういった大手・準大手はこの傾向が強いです。

 賃貸申込に際しては、様々な交渉や相談が入ります。
・入居者属性
・ペット飼育
・賃貸保証会社
・賃料
・広告料
こういった様々なことに対して即座に貸主が回答することで、成約し易くなります。貸主が大きな組織だったり、間に仲介や管理の業者が入ったりして、貸主が即決できないと、客付業者はそのお客様を成約させるために、他の物件を紹介しようと、他の貸主に連絡するものです。

 また、電話連絡が付かないと、他の物件に回されてしまいます。水曜日、あるいは、土日曜日休みの会社、また、18時以降電話にでない貸主や仲介・管理業者ですと、客付業者は顧客を他の貸主の物件に振ります。ゆえに私は、不在着信に必ず折り返すようにし、そのように社員教育しています。

 社員の中には「用事があればまたかかってきますよ」と言う者がいましたが、客付業者は貸主に電話して繋がらなければ、再度その貸主に連絡する必要はあまり無く、他の物件の貸主に電話してそこ物件で成約させれば良いだけの話です。

 店舗は18時頃閉店になっても、顧客や家主への連絡はその後22時頃まで普通に行われている業界です。貸主や管理会社が18時以降電話に出ないようでは、せっかくの入居者を逃してしまいます。

 現在コールセンターの導入を検討していますが、それは入居者向けのものであり、仲介業者に対しては夜間休日でも直接電話を受けて即決できないと、入居者をあまり紹介してもらえなくなります。

 ですから、私は一般媒介の自主管理が集客には良いと考えています。

 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付業者が別にいてその客付のほうが好まれることも多々ありましょう。

 しかし、管理委託で私は大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、私の失敗談にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 02:12| Comment(96) | TrackBack(0) | 日記

2012年11月16日

自主管理か管理委託か3 客付業者業者が動いてくれる物件とは / セミナー無料招待



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 前回書いたメールマガジン登録についてですが、メールマガジンがどうしても嫌いな方は、こちらからバックナンバーをブログのようにお読み頂くという方法もあります。ただし、タイトルが無いので分かり難いと思います。

 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳しくは上記メールマガジンをお読み下さい。

 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、それは簡単です。「客付専門業者」が多い地域の物件です。

 ここでいう「客付専門業者」とは、管理受託せずに仲介、とりわけ客付を専門とする不動産会社のことです。例えば、エイブルやミニミニはグループ会社で管理受託をしていますし、管理以外の物件でも、貸主と直接媒介契約を結んだ物件を主に仲介します。元付兼客付であり、「両手」を取る戦略です。地場の古くからの不動産会社は、自社管理物件の仲介しかしないことも多いのに対し、エイブルでは管理を伴わない物件を、一般媒介でも、貸主と直接媒介契約を結べれば、積極的に引き受けてくれます。

 逆に言うと、他社の専任媒介であるために貸主と媒介契約を結べない物件は、エイブルはなかなか客付してくれません。

 それに対し、自ら管理受託しないどころか、貸主からの媒介依頼をあまり受けず、他業者が業者公開している物件の客付をメインにしている不動産会社があります。なぜ客付専門なのかというと、楽だからでしょう。

 長期的には、オーナーと直接の繋がりを持つことで様々な利益をもたらします。けれど、元付になると物件調査をしなければならないのはもちろん、管理受託しなければ契約上の義務が無くても、入居者からの連絡が元付の不動産会社に行くことが多いです。そのため、手っ取り早く売上を稼ぐためには、他社が出している物件の客付をして、重要事項説明や契約手続きを全て元付業者にやらせるのが効率的です。

 さらに、広告料付きの物件ならば、客付のみでも2,3か月分の報酬を得ることができます(違法性はさておき)。

 このように短期的に儲けようとする不動産会社は、顧客を得易い場所に出店します。それは都会です。首都圏ならば、東京23区内と、川崎駅・横浜駅周辺といった地域です(千葉・埼玉のことは分かりません)。これら地域には客付専門の不動産会社が多数あるので、その地域の物件を持てば、入居者を付けることは比較的容易です。

 では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 20:41| Comment(51) | TrackBack(0) | 日記

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