不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2017年06月04日

銀行融資は不動産担保以外へシフト



人気ブログランキングへ

 ブログ読者の皆様、お久しぶりです。この頃情報発信はメールマガジンツイッターフェイスブック(アカウントが必要です)を中心に行っています。

 皆さまご存じのとおり多くの金融機関において不動産業やアパート経営者向け融資残高が多くなったことに伴い、融資姿勢に変化が生じています。「不動産案件への融資が難しくなった」という担当者もいます。

 また、金融庁は数年前から、担保に依存しない融資や、動産や債権といった新しい担保の普及を、金融機関に求めています。

 こうした中で、産業用太陽光発電事業等、従来では難しかった事業への取り組みを積極化する銀行が出てきています。田舎の価値の乏しい土地に太陽光パネルから作る事業では、従来銀行は担保評価を見出せませんでした。太陽光パネル等は「動産」とされ、中古設備の換金価値があまり見出せません。しかし、銀行は動産・不動産担保が充足しなければ融資をしない、というものではありません。

 金融庁は、担保・保証に過度に依存しないで事業性を評価して融資することを、金融検査マニュアルや金融行政方針に定めて、金融機関に求めています。ですから、従来の評価基準からはできなかった更地に産業用太陽光発電設備を作って売電する事業にも、融資をするようになりました。

 もっとも、銀行も他の形で保全をとろうとします。その手法は、
・損害保険への質権設定
・売電収入債権への質権設定や譲渡担保
・動産(太陽光発電設備)担保
といったものです。
 
 このように、行融資は不動産担保以外へシフトしています。
 

をクリックして次の記事掲載をお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 11:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年04月08日

石渡住宅サービス株式会社 企業情報ページ



人気ブログランキングへ

 このページは、石渡浩の個人ページです。石渡住宅サービス株式会社の企業概要については、
http://www.fudosan-toshi.org
をご覧下さい。


をクリックして次の記事掲載をお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 13:25| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2015年12月22日

不動産向け融資と金融行政1



人気ブログランキングへ

 この1ヶ月間、不動産向け融資に行き過ぎを懸念する金融行政についてのニュースが不動産投資業界で話題となりました。今回、通信社から配信されて広く行き渡った3記事を見てみましょう。

 まず、2015年11月28日に時事通信から「不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化」として出された記事です。

 金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。
 日銀の統計によると、14年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円と7年ぶりに10兆円を超え、信用金庫も2兆1002億円と初めて2兆円を突破した。大手行では、都心の物件に投資する大手の再開発業者や不動産投資信託(REIT)向け融資がけん引。これに対し、地銀や信金は個人の資産管理会社など中小向け融資の伸びが高いのが特徴だ。
 地銀・信金の不動産業向け融資の増加の背景には、今年から相続税が増税された影響もある。借入金で不動産を購入すれば資産家は相続税を抑えられるため、地方の県庁所在市を中心に「相続税対策で賃貸用のアパートやマンションを建設するニーズが増えている」(有力地銀)という。日銀の大規模金融緩和で超低金利が続く中、利ざやを稼げる有望な貸出先が少ないことも、地銀を不動産向け融資に走らせる要因になっている。 
 日銀や金融庁は今のところ、不動産市況に崩壊の危険を伴うバブルの兆しはないとみている。ただ、不動産は年数が経過するに連れて建物の空室率が上昇することが多く、市況が減速を始めると「急速に悪化する傾向がある」と同庁幹部は警戒する。
 金融庁は今月、地銀頭取らとの定期的な意見交換会で改めて各行に注意を促した。今後は、各金融機関のリスク管理体制が十分かどうかや融資先の収益見通しをきちんと検証しているかどうかなどを、監督・検査を通じて点検していく方針だ。


 要するに、地域金融機関が不動産に傾注した融資をしている中でリスクや収益の管理がきちんとできているか、金融庁がチェックしていく、ということです。

 次に、2015.12.07に共同通信から類似の次の記事が発表されました。

 金融庁が、地方銀行の不動産向け融資の監視を強化することが7日、分かった。銀行業界全体で新規融資はバブル期に並ぶ水準まで拡大した。一部の地銀で急増しているため、リスク管理態勢に問題がないか本格的な点検に乗り出す。
 金融庁は、最近の不動産向け融資の増加について、バブル期のように経済全体として問題がある状態ではないと見ているが、多額の融資が焦げつけば経営が大きな打撃を受ける恐れもある。
 このため経営に与える影響を十分に考慮した融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する。
 日銀によると、2014年度の不動産業向け設備資金の新規融資は銀行全体で7年ぶりに10兆円を超え、1989年度にほぼ並ぶ高水準だった。信用金庫は全体で2兆円を初めて超えた。
 不動産向け融資全体でみると、15年6月末時点で地銀の伸び率は前年同期比6・6%増と、大手行の2・0%増の3倍以上だった。
 地銀の不動産向け融資が伸びているのは、相続税の課税強化対策でアパート経営に乗り出す個人が増えていることが主因だ。日銀による大規模な金融緩和の影響で市場金利が下がり、企業向け融資で十分な利ざやが確保できないことから、「アパートローン」に力を入れる地銀が増えているという。


 そして、より具体的なニュースが2015年12月10日、ロイターより報道されました。タイトルは「金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング=関係筋」というものです。要するに、SBJ銀行等を対象に調査しているということでしょう。

  金融庁は、不動産向け融資を足元で急拡大させたり、不動産融資の比率が大きい一部の金融機関を対象に、リスク管理や今後のビジネスモデルについて聞き取りを始めた。複数の関係筋が明らかにした。金融庁はマクロプルーデンスの観点から不動産市場にも注目しており、実態を把握して持続力のある経営戦略を構築するよう求める方針だ。
 一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。金融庁は金融機関のビジネス展開におけるリスク要因として、国債の運用状況、中国経済の動向、原油安などさまざまな点に目配りしているが、不動産市場の動向も重視している。
 関係筋によると、不動産向け貸出は一部の地域金融機関で増加傾向にあり、個人による貸家向け貸出(アパートローン)や私募ファンドによる投融資などの増加が目立っているという。
 不動産市況について、金融庁は現時点でバブル的な状況にあるとはみていない。ただ、バブル崩壊の経験から、ひとたび減速すると急速に悪化するリスクがあり、不動産関連のエクスポージャーが多い金融機関には打撃を与えかねないと警戒している。
 足元で国内銀行の不動産向け融資は急増している。日銀の統計によると、四半期ベースでは、7―9月期の不動産業向け設備資金の新規融資は2兆9843億円で、製造業向けの5倍超に上った。


 これらに関連して専門誌はどのように書いているでしょうか。日本金融通信社のニッキン2015年12月4日号では、「金融庁、不動産融資“過熱”に警鐘、地域銀行や信金の動向注視」として次の通り詳述しています。

  金融庁は、地域金融機関が不動産業向け融資を積極化している状況を踏まえ、リスク管理を徹底するよう警鐘を鳴らし始めた。個人の賃貸マンション・アパート ローンなどが過熱気味とみて、融資残高が短期間に伸びている金融機関や不動産向け融資比率の高い先を対象にモニタリングの実施を計画している。
 11月下旬に開催した各業態との意見交換会で、幹部が地域銀行や信用金庫などのトップに直接懸念を伝えた。
 9月に公表した金融行政方針でも与信集中リスクの点検を重点課題に掲げており、金融機関の提出データを分析して対象金融機関を抽出する。モニタリング方法は今後詰めるが、ヒアリングや検査などを組み合わせてリスク管理が十分かを検証する見通し。
 具体的には、集中リスク管理の基本方針を定めているか、業種別与信に一定の限度枠を設けているか、融資期間が長すぎないかなどを点検する。
 ただ、地域特性から不動産向けに依存せざるをえない金融機関もあり、「ビジネスモデルや人口減に伴う将来の住宅需要なども考慮して対話する」(幹部)考え。
  同庁幹部は「市況全体にバブルの兆候はみられないが、一部では高値で取引されている物件もある」と指摘。大手行の不動産向け融資は横ばいで推移する一方、 地域金融機関は増加傾向が目立ち、特に賃貸物件向けが約4割を占めることに注目している。余資運用の一環として私募REIT(不動産投資信託)に投資する地域銀も多く、市況悪化時の影響を懸念して注意喚起が必要と判断した。


 ここでのポイントは「金融行政方針」です。どういうものか、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 22:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年10月22日

メールマガジン配信記事一覧



人気ブログランキングへ

 過去1ヶ月間にまぐまぐから発行したメールマガジンのバックナンバーを整理しました。

・9月23日夜「長期火災保険を分割払いできることをご存知ですか」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150923173838000.html

・9月24日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(前半)−売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存の火災保険を現金化して払い過ぎた保険料を取り戻す方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html

・9月25日「不動産賃貸中小事業者のための資金繰りと事業性融資」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150925165507000.html

・9月26日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(後編)−建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150930172347000.html

・10月1日「融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151001234958000.html

・10月2日「リンク切れの訂正 融資が格段に受け易くなる不動産投資法 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151002053000000.html

・10月9日朝「石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくする「個別注記表」講座―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009080442000.html

・10月9日昼「今週の法人マイナンバー導入で大きく変わる融資付け戦略―法人情報を隠せなくなってどう融資を受けるか― 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009131348000.html

・10月9日夜「法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009182801000.html

・10月21日「資産管理会社における経理担当者の重要性/経理事務員募集」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151021155350000.html



 さて、昨日書きましたとおり、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と考えました。

 どういうことか、詳細にご関心のある方は、
をクリックしてお待ち下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 00:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年06月17日

自賠責保険の有効活用法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド2



人気ブログランキングへ 
 
 コメントありがとうございます。保険会社は行政機関やNPOではなく株式会社です。私たちが不動産業を商売にしているのと同様に利益追求が目的です。ですから、私たちが仕事で売上を上げて経費を下げることを考えているのと同じように、保険会社は、保険料収入を上げて保険金支払いを下げて利益を増やそうとします。これはごく当然のことであり、また、その手段として弁護士が活用されていることは、一般的には非常に効果的かと思っています。

 そういう自動車保険(任意保険)だけでは加害者に不利益になる恐れがあるので、公的な制度として自賠責保険があります。自賠責保険の保険者は民間保険会社なのですが、支払査定実務は損害保険料率算出機構という特殊法人が行っており、保険会社はここの審査・査定に従って支払いをするというのが実状のようです。死亡・後遺障害保険金とは別に、入通院等の治療費・慰謝料・損害賠償金等の枠として120万円あります。

 加害者が任意保険に入っていない場合や、任意保険会社から円滑な支払いがされない場合には、被害者が自賠責保険会社に「被害者請求」という形で治療費等を請求できるのです。

 保険会社から業務を請けている弁護士から「これ以上通院しても、裁判で判決がでない限り、医療費を一切支払わない」と言われました。窓口が弁護士であれ保険会社の社員であれ、加害者(保険会社)側は、事故治療としての通院を早く止めさせて示談しようとします。それが彼がの仕事です。これは私の場合に限らず、例えば、骨折して数ヶ月歩けない重症を負った被害者であっても、早く治療を終わらせるようにと仕向けるのです。

 けれど、「医療費を一切支払わない」という脅しは、実は、「任意保険会社は」というが抜けているのです。自賠責保険会社は損害保険料率算出機構の査定に従って支払いをします。今回、任意保険会社と自賠責保険会社は同一の損保会社です。もちろん自賠責保険会社が何でも払う訳ではありませんが、自賠責保険会社の役割は損害保険料率算出機構の査定に基づく迅速な保険金支払いです。任意保険に比べると自賠責保険制度はチェック体制等が整備されており、より公正な支払いが期待できます。

 保険会社の社員や弁護士に「治療の必要がない」とか「治療費を支払わない」とか言われたところで、彼らは医者ではないし診察もできないし、まして、会ってもいない訳です。もし治っていなかったり体調が悪かったりしたら、任意保険会社の意向に拘らず、通院を続けるべきです。

 ところで、交通事故の被害に遭うと、加害者の任意保険会社から電話がかかってきて、その保険会社が医療機関に医療費を支払う形で、被害者の患者は窓口で医療費を支払わずに治療を受けるのが一般的です。また、交通事故で健康保険証は使えないと言う医院事務員さんが多いです。そういう中で、どのようにして受診を継続すれば良いのでしょうか。さらに具体的なことにご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 07:06| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2014年06月15日

治療費支払いを打ち切られても加害者の保険で治療を続ける方法 交通事故被害者による被害者のために自動車保険活用ガイド1



人気ブログランキングへ 
 
 コメントありがとうございます。嫌がる方もいらっしゃるでしょうが、私は権利意識が強いので、請求権は行使します。例えば、事業で貸倒損失を計上したことがありません。全て回収してきました。賃貸住宅の入居者に家賃を請求することと、事故の加害者に損害賠償請求をすることとは、ほぼ同じ、と捉えています。もっとも、昨年の交通事故については、被害者(の保険会社)から出してもらったのは医療費実費のみでその金額は百万円にも達しません。

 家賃や売掛金は溜まってしまうと債務者が支払えなくなるので、期限日に支払いがなければ直ぐに督促しますが、昨年の交通事故は自動車保険会社が付いているので、債務者の支払い能力不足や逃亡で回収できなくなることはないと思っています。ですから、保険会社から医療機関に直接支払われた医療費実費は別として、私は、加害者からも自動車保険会社からも、まだ1円も貰っていませんし、請求もしていません。それに注力することは、以前は体調が悪過ぎてできませんでしたし、今は、体調が悪いながらも仕事を優先させたいので、まだしていません。事故対応については、加害者への請求よりも前に、治療を受けて完治させる、あるいは、今後検査を受けて後遺障害を確定させるのが先と考えています。賠償金を請求するのは1年後でも2年後でも良いのです。

 けれど、保険会社の社員や保険会社のお金で動いている弁護士は、早く処理を終わらせたいようです。仕事ですから当然ですね。そのため昨年12月、「事故後2ヶ月になるので症状固定にして下さい」「医療費支払いは12月末で終わりにしたい」等と言ってくるのです。普通の人でしたら、加害者代理人弁護士の言いなりになり12月で治療を止めて示談してしまうのでしょう。

 私は弁護士の「魔術」にかかりそうになりましたが、12月は首を動かすのにも不自由しているような状態であり、加害者代理人弁護士からの「お願い」には応じず、そのまま1月も通院しました。すると、2月の初めまでに、弁護士から私に、保険会社から私がかかった全医療機関に、支払い打ち切りの通知があり、こうして交通事故治療としての通院は終わったかに加害者側は思ったでしょう。

 2月には、首のコルセットを外しており、仕事にもある程度復帰していましたが、まだ頭痛や右腕の痺れはありました。そのため、業界団体や特殊法人等の電話相談室に色々と電話で問い合わせたところ、医療費を自賠責保険に「被害者請求」できることが分かりました。

 インターネットで「被害者請求」を検索すると、後遺障害保険金は任意保険ではなく自賠責保険に直接「被害者請求」したほうが良い、という情報が沢山出てきます。私が今回したのはそれではなく、治療費自体の「被害者請求」です。

 任意保険会社が支払いを打ち切っても、自賠責保険には請求できるのです。今回、任意保険会社と自賠責保険会社は同じ損保会社です。任意保険は示談交渉の担当社員や弁護士が付いて被害者と交渉するのですが、自賠責保険にはそういう制度はありません。ただ被害者が自賠責保険に請求するだけです。具体的にどういうことか、詳細にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 13:04| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2014年02月22日

アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資



人気ブログランキングへ 

 今日は16時45分から新橋・汐留で、ホームズ不動産投資フェアに出演します。主催者はホームズ運営会社のネクスト様です。

 このイベントはホームズを利用している不動産会社さんが費用を出して出店する形体で、セミナーの多くは不動産会社さんが講師を手配します。自社の社長さんだったり提携先の専門家だったり。そういう中で、「招待講師」というのがありまして、テレビに出てくる評論家の方と、猪俣氏と私の3名が主催者様に呼ばれた講師です。

 猪俣氏はIrem Japanという業界団体の役員をされていて、Irem Japanさんとネクストさんとで業務提携を結び空室率や経費率を調べている関係で、その成果報告をされるようです。私もその講演を聞きたいのですが、時間帯が重複していて聞けません。2年前も猪俣氏と私が招待講師となり同時間帯に割り当てられました。皆様が両方の話を聞ける方が望ましいと意見を申し上げたのですが、私はあくまで呼ばれて話すという役割に過ぎず、主催者様が色々な判断の中でされていることなのでしょうから、仕方ありません。

 ただ、今回、私の出番が16:45-17:45で、猪俣氏が17:30-18:30ですので、もし講演会場が空いていれば、私の講演直後に私の会場から猪俣氏の会場への大移動が起こるでしょう。

 さて、今回のイベントは「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いているのですが、招待講師の評論家の方は経済学者でも不動産実務家でもないせいか、講演タイトルは「どうなる日本!?日本の未来を語る」だそうです。また、このイベントの協力者がIrem Japanとなっていることからか猪俣氏はIrem Japan役員というお立場で話をされるのだろうと思います。そして、各出店企業さんはお金を払って出店する目的を達成するための話をされるのでしょう。

 そのような訳で、「アベノミクス時代の勝ち組大家になるために」という副題が付いていますが、その話をする「任務」を与えられたのは私なのかなと考えて、私の演題は「アベノミクス時代の銀行融資と不動産投資」としました。話す内容はほとんど最近の融資のことです。

 夕方会場がどのような状況か、フェイスブック特設記事にコメントを入れて頂ければと思います。

 無料であり、例年当日勝手に行く方もいらしゃるようですが、主催者ネクスト様HP
http://toushi.homes.co.jp/event/20140222/?nx_id=03_pdoeee_00000031
にて申込を受け付けてますので、当日参加の方も、上記URLからお申し込みを入れて頂ければと思います。

 最後に、私の講演料の原資となる出店料を出してご出店下さる不動産会社様に御礼申し上げます。


 ところで、昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 08:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年02月11日

積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを作ったので只今より無料公開します



人気ブログランキングへ 

 今、不動産投資で難しいのは、融資を受けることよりも物件を探すことです。昨年から金融機関の融資姿勢が非常に積極的になり、「いくらでも貸したい」というような勢いです。これは私に対してだけでなく、不動産業の会社で財務状況が悪くないところでは、どこも同様の状況かと思います。そのため、実需物件も収益物件も不足しており、そうした中で割安な物件をいかに見つけるかが事業拡大のためには重要です。

 収益不動産ポータルサイトを検索すると高利回り物件は散見されますが、その物件の売価が積算価値に見合っている可能性はとても低くなっています。一生懸命物件検索して地価を調べて積算しても、殆ど無駄な努力に終わってしまいがちです。

 そんな中で、私は、自作のプログラムにより高積算物件を半自動で見つけています。システムが選んだ物件のみ、細かく売物件情報を見るようにしています。

 この度、そのシステムを一般向けにアレンジして公開することにしました。収益不動産の主要ポータルサイトから毎日送られてくるメールに付されている新着情報一覧URLや、数日ごとに
自らポータルサイトにアクセスして得る検索結果一覧URLを、私が提供するシステムに張り付けて実行すると、1回の操作で数十の物件につき、積算価格概算目安とその売価比が自動表示されます。つまり、積算面で割安な可能性のある物件のみを、簡単に抽出することができるのです。

 これを使えば、積算価格が売価と比べて高い物件のみを選ぶことが簡単にできますので、物件検索が省力化できます。

 過去の検索結果を保存できるようにしていること等から、登録制にしています。ご登録・ご利用は一切無料です。こちらから新規登録をお願いいたします。新規登録後即座にご利用可能です。 

 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 15:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月23日

「事業実態のないダミー会社」と言えば



人気ブログランキングへ 

 週末から3日連続でメルマガを配信しました。買いと売りで市場を変える投資法についてです。

 さて、「事業実態のないダミー会社」と言えば、現在でも残されている消費税還付スキームである休眠会社利用法です。2年寝かした会社で不動産を購入することで消費税還付を形式上合法的に受けることができるのです。

 あくまで形式上のことであり、「事業実態のないダミー会社」を使うことから、実態として合法と言えるかというと、なかなかそうは言い難いかと思います。実態があれば良いのですが、それが無いと問題です。消費税還付目的の「事業実態のないダミー会社」が売買されているそうですから、驚きです。脱法的な手法なので、具体的方法を私が記事として書くのは避けますが、「休眠 消費税還付」検索すると、色々なページが出てきますよ。

 ところで、金利や金融政策についてご関心おありでしょうか。消費税還付の話題は終わりにして新たな話題に移ろうと思います。政権と日銀総裁が交代したことで金融政策がどのように変化したのか、それが不動産市場に及ぼす影響はどうか、今後金利はどうなるのか、こういったことについて皆様と議論できればと思っています。ご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 20:23| Comment(224) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月22日

消費税脱税事件初公判で被告が起訴事実を認める



人気ブログランキングへ 

 消費税については「免税業者」という制度があり、アパート・マンション経営をされている方の多くは、これに該当するでしょう。課税売上が千万円に達しなければ、消費税を預かっても納税する義務はありません。

 アパート・マンションの家賃収入は、それを事務所として貸していなければ消費税は非課税であり、事務所・店舗や駐車場等、住宅の賃料以外の収入が課税売上であり、それが千万円もある大家さんは、少ないことでしょう。

 そして、ビルを持っていて課税売上が千万円あっても、当初2年は免税業者です。この制度を悪用すると新設法人はいくら消費税を預かっても納税しなくて良いので、法改正がなされました。改正前には、2年毎に新設法人を作って事業譲渡等の手法を用いて、売上を新設法人に付けて、消費者から預かった消費税を「節税」するノウハウが広まりましたが、先月の記事に書いた通り、それが脱税として立件されました。

 アパート経営の場合、消費者から消費税をほとんど預からない一方で、建物購入費その他経費には消費税がかかるという問題点があり、それへの対抗策として、「自動販売機スキーム」が流行りました。すなわち、払った消費税を還付させる手法です。今日の記事で書いているのは、預かった消費税を納税しないというものですから、擁護する余地はないでしょう。

 その事件の初公判が先週行われ、被告が起訴事実を認めました。新聞報道を転載します。

---
消費免税悪用 罪状認める 地裁初公判で理容業社長=山梨
2013.07.20 読売新聞 東京朝刊 33頁

 新設法人に関する消費税の免税制度を悪用して約2800万円を脱税したとして、消費税法違反などに問われている理髪店経営会社「セレクトマネージメント」(昭和町)の志村仁社長(56)の初公判が19日、甲府地裁(菱田泰信裁判官)であった。志村被告は罪状認否で「その通りです」と述べ、起訴事実を認めた。

 検察側は冒頭陳述で「会社の運転資金や従業員給料などを支払うため、犯行に及んだ」と動機を指摘した。

 起訴状によると、志村被告は事業実態のないダミー会社を設立し、セレクト社の売り上げをダミー会社の売り上げであるように見せかけ、課税売り上げ高を過少計上するなどした。その上で、税務署に虚偽の確定申告書を提出するなどし、2008年7月〜11年6月の課税期間で納付すべき消費税計約2800万円の支払いを免れた、とされる。


消費税脱税を認める 格安理容店運営の社長
2013.07.19 共同通信

 消費税約2850万円を脱税したとして、消費税法違反などの罪に問われた理容店運営会社「セレクトマネージメント」(山梨県昭和町)社長志村仁(しむら・ひとし)被告(56)の初公判が19日、甲府地裁(菱田泰信(ひした・やすのぶ)裁判官)であり、志村被告は起訴内容を認めた。
 同社は990円でカットできる格安理容店「カットハウスクイック」を運営している。
 検察側は冒頭陳述で「会社の運転資金や従業員らの給料を確保するため脱税した」と指摘。弁護側は「次回立証する」として、弁論しなかった。
 起訴状では、資本金1千万円未満の会社は設立から2年間消費税が免除される制度を悪用し、2011年6月期までの3年間の売り上げを、資本金1千万円未満のダミー会社2社に付け替え、脱税したとしている。

---

 ここでのポイントは「事業実態のないダミー会社」です。形式ではなく実態を伴っているかどうかが重要、ということです。

 この記事を見て私は思いました。「事業実態のないダミー会社」を使って今でも有効とされている消費税還付スキームはどうなのか、と。どういうことか、今でも有効とされている消費税還付スキームの話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:06| Comment(197) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月24日

金融庁が定めた担保評価法



人気ブログランキングへ 

 金融検査マニュアルの中で、金融庁が不動産担保評価の方法を定めています。金融検査マニュアルは膨大な分量ですが、このファイルがずばり評価のこと書かれています。

 金融機関は、債権を債務者の財政状態及び経営成績等を基礎として正常債権、要管理債権、危険債権、破産更生債権に区分します。その際、担保保全状態がどうかによって、債務者区分に調整がかかります。

 その中で、「賃貸ビル等の収益用不動産の担保評価に当たっては、原則、収益還元法による評価とし、必要に応じて、原価法による評価、取引事例による評価を加えて行っているかを検証する」と明記されています。

 原則収益還元法による評価と金融庁が定めているのに、原価法(積算価格)を重視する金融機関が未だ多いのはどうしてでしょうか。収益還元法を採用している金融機関を見つけるのにはどうすれば良いでしょうか。

 ご関心のある方は、
をクリックしてお待ちください。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 13:18| Comment(123) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月18日

ご質問がありました



人気ブログランキングへ 

 パープルヘイズさんからご質問がありました。以前頂戴したご質問がいくつかそのままになっていて恐縮ですが、貯めないように、今日のご質問を取り上げたいと思います。


目安としては幾ら貯めてから動き出せばよいのか

事業主になるには何か特別な知識がいる?のか

税金はどのくらいなのか、

大阪の人間は東京の不動産を取引できるのか?

の四つ、これらは目指すにあたって主な問題となります。


 皆様、パープルヘイズさんへの回答・助言等を、コメント欄からお願いいたします。

 連載の続編は
人気ブログランキングへをクリックして明日までお待ちください。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 21:40| Comment(190) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月17日

金利が最大0.5%下がりました



人気ブログランキングへ 

 今日は信金の融資担当者が来て、金利引き下げの手続きをしました。変更契約書を交わし、色々と話をしました。私が融資のことを沢山話したり書いたりできるのは、毎週融資担当者と話をしているから、というところが大きいです。

 どうして金利が下がったのか、その経緯はフェイスブックに書いていますので、お友達リクエストをして読んで下さい。

 さて、ある「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
人気ブログランキングへをクリックしてお待ちください。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 20:26| Comment(138) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月11日

50年間利益を生み続ける仕組作り



人気ブログランキングへ 

 コメントありがとうございます。また、先週のウェブセミナー皆様ご視聴・ご受講ありがとうございました。また、諸々の不手際等をお詫びいたします。

セミナーはあれでしたが…追加映像はとても面白かったです。
とくにQA編の融資関係の回答と、自らのブログ執筆後のビジネス展開などは他で聞けないレベル。血肉が通ってる知識はタメになりますね。


 セミナーの翌日と翌々日、QA動画約1時間分と、補講動画約2時間分、私一人で話ました。
お申込みの方全員にご視聴案内をメール送信しました。もし未だ届いていない方がいらし
たら、お知らせください。

 セミナーをして何かセールスするという営業手法がありますが、私には、ブログ・メール
マガジンのように文章を書く方が合っていると、先週のウェブセミナーを通して感じました。

  私の本のタイトルに「純資産6億円」と書かれていますが、不動産の価値は災害により
無くなる恐れがあります。10億円以上の連帯保証債務は、到底個人財産で代位弁済
できるものではありません。今は低金利なので経営が好調で当然であり、将来金利が
上がればこれほどの利益はでなくなります。

 私は常日頃、融資依存の不動産投資でのキャッシュフローのみで一生生活できる
かのような一部不動産会社・コンサルティング会社の不動産投資勧誘はまやかしで
あると警鐘を鳴らし続けています。そして、その解決策として不動産賃貸業以外の
事業を営むことについてもかねてよりメルマガ読者様にお勧めしているところです。

 では私は具体的にどうしているかというと、将来不動産投資が儲からなくなっても
一生生活に困らないよう、早目の備えをしています。すなわち、2009年の正月から
ブログとメルマガを書き、無料の記事を書くことで収益を得る仕組み作りに励んできました。

 無料のブログからどのように収益を生み出すのか。読者様に商品・サービスを売りつける
ことではないことは、昨日お送りした補講動画の通りです。そして、収益不動産購入
希望者向けの各種商品・サービスは、金利上昇等によりニーズが低下する可能性が
高く、不動産投資と同様、一生続けられる仕事ではありません。

 さらに、10年後、20年後、経済社会状況の変化や建物の老朽化により、収益不動産を
手放す投資家さんが増えるかもしれません。そのような状況になった後にできる『お客
様が得をする』提案とは何なのでしょうか。また、「50年間利益を生み続ける仕組作り」
の30年目、40年目、50年目の最終形はどのようなものなのでしょうか。

 私のブログビジネスの最終形を初公開しました。昨夜受講者の皆様にメール配信しました。す。「不動産投資家と会社経営者に将来必ず訪れるある重要課題とそれを支援するために
50年後でも需要が必ずあるビジネスとは」です。

 補講動画見られたから、ご感想等書き込んで頂ければと思います。

 明日から融資の話の続きを書きたいと思いますので、
人気ブログランキングへをクリックしてお待ちください。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 12:53| Comment(72) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月05日

今日20時過ぎまで後払いでウェブセミナー受け付けます。



人気ブログランキングへ 

 ケインズさん、コメントありがとうございます。

 定員の千人まで未だ百人位余裕があります。既にご案内した
・クレジットカード決済
http://fudosan-toshi.willnet.org/seminar/seminar20130605.html
に加えて、
・銀行振込後払い決済
https://form.os7.biz/f/689ab60a/
による申込受付を今朝から開始いたしました。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 16:19| Comment(19) | TrackBack(0) | 日記

8千字のメルマガを今朝配信しました



人気ブログランキングへ 

 今朝8千字のメルマガを配信しました。「融資を受けて事業拡大するために重要なこと」
http://archive.mag2.com/0000279415/20130605093858000.html

 あまりに分量がおおいせいか、配信してから完了するまでに3時間もかかりました。

 今日はメルマガをお読み頂ければと思います。

 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 14:21| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月03日

6月5日20時からウェブセミナーを受講料五百円で開催します



人気ブログランキングへ 

 既にフェイスブックとメルマガで予告している通り、6月5日20時から22時半まで、ウェブセミナーを開催します。受講料は五百円で、本日中にまぐまぐのメールマガジンで募集告知をします。

 VISA or Master のクレジットカード決済で、直ぐに受講案内と特典(事前予習用)動画ファイルをメールでお知らせする仕組みです。

 本日未明に出してメルマガで「昼頃」と書きましたが、準備が少々遅れており申し訳ありません。

<追記>21時半に申込受付開始しました。
●申込ページ http://fudosan-toshi.willnet.org/seminar/seminar20130605.html


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 18:25| Comment(79) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月02日

最近投資本が売れているそうですが安易に投資して大丈夫でしょうか。



人気ブログランキングへ 

 私が昨年4月に出した本『借りて増やす技術』は既に6刷していますが、一般にビジネス書は新刊後1年も経つと売上は落ちてくるものです。ところが、アベノミクスの効果か投資本全般の売れ行きが良いようですね。

 その本の最終章で書いた金利上昇リスクが現実のものになりつつある今、フルローンとキャッシュフローに偏重した投資法ですと、出口のリスクが高いと感じる方が増えているのではないでしょうか。既に不動産価格は上がっています。金利と収益不動産価格とは負の因果関係があり、家賃収入が上がらない中で、これ以上大幅に価格が上がる(利回りが下がる)ことは期待できません。こういったことは本に書かなかったので、6月5日(水)20時から2時間半にわたって開催するウェブセミナーの中でお話したいと思います。ウェブセミナーは受講料五百円で、3日(月)にまぐまぐのメールマガジンにて受付いたします。

 最近は月千冊位のペースで出荷されているようです。この分だと年内に2万部が視野に入ってきます。不動産会社の社員研修でも使って頂いているせいか、たまに、日経新聞のビジネス書ベストセラー欄にも掲載されています。まとめて買って下さる方もいらっしゃるようで、有難い限りです。

 もっとも、ブログ読者の皆様がご支持下さっていることも売れている大きな要素ですね。昨年、紹介して下さったブログ等を紹介しましたが、今年に入ってからも続々と読者の方々がご自身のブログで書評等書いて下さっています。それらブログを今回はお礼を込めて紹介いたします。

 


 ところで、ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのはどういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:33| Comment(80) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月31日

「実質個人の資産管理会社」としてのフルローン可能な金融機関からの借り方1



人気ブログランキングへ 

 万年社長様、再度のコメントありがとうございます。無料でスポンサー広告無しのブログからどのように収入を得ているのか、6月5日(水)20時からウェブセミナーを開催し、そこでお話することにいたしました。パソコンや高速度スマートフォンからご視聴・ご参加が可能です。詳細はまぐまぐのメールマガジンで告知しますので、未登録の方はご登録下さい。


 先ほどまぐまぐとは別の「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」を配信したところ久しぶりだったせいかかなりのエラーメールが戻ってきてしまいました。届かなかった方は再度ご登録をお願いいたします


 ここ1年位、融資といえば事業法人としての話題が中心だったので、実質個人の資産管理会社が地方銀行から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 個人名義の「アパートローン」は頭金1割とか3割とかいったルールを設けている金融機関がありますが、法人名義ですと、実質個人の資産管理会社であっても、一般事業資金と同様に個別審査になる銀行があります。

 都市銀行と信託銀行は主として資産家・地主向けに「アパートローン」を提供していますが、そもそも資産家や地主や資産管理会社を活用することが多いので、法人名義でも融資します。名義が法人であっても「アパートローン」は個人融資扱いです。

 それに対し、地方銀行では「実質個人の資産管理会社」への融資を法人部門で扱っていることがあります。法人部門の融資ですと基本的には事業性であり、頭金何割といったルールは基本的になく、個別判断になります。それにより、評価と収支が基準を満たせば、割安な物件を仕入れることでフルローンになる可能性があります。実際私は法人部門で通常フルローンを受けています。

 法人融資ですと基本的に「格付」が審査上重要になり、財務状況が悪い会社は一般に融資が付き難いです。私の会社は事業法人として融資を受けられる財務内容であり、「実質個人の資産管理会社」とは見られていません。それゆえ融資を受け易いのですが、昨日営業に来た銀行員と話している中で、法人として財務内容の悪い「実質個人の資産管理会社」でも十分に融資対象に成り得るし金額の上限も無い、と言われました。

 ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのです。どういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 06:12| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月29日

個人としてのフルローン可能な金融機関からの借り方



人気ブログランキングへ 


 昨日は小さな地域金融機関から建物外装資金の融資を受けました。諸費用込みのフルローンですが、これがタイトルの「フルローン」という意味ではありません。

 未だ不動産購入資金融資を受けていない金融機関であり、信用保証協会付きの融資でした。融資手続きをしながら、購入資金プロパー融資の話が融資担当者からありました。大凡の評価方法を教えてもらい、売価が評価額以下であり、かつ、事業計画等の面から問題がなければ、フルローンが可能とのことでした。

 さらに、他のお客様も紹介して欲しいと言われたので、いわゆるサラリーマン投資家向け融資の話題に及びました。

 結論としては「まずは物件」とのことです。サラリーマン投資家といえども個人事業主への融資となり、担保評価と物件価格・借入額の見合いと、その物件に基づく事業計画・人生計画
が主要な判断材料であるという説明を受け、私の考えと概ね合いました。

 少々違うのは「人生計画」です。中堅・大手銀行の法人向け融資では、代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。しかし、昨日の話では、サラリーマン個人への融資を前提に、借主のライフプランに言及が及びました。法人は死にませんが個人は死にます。サラリーマンの兼業個人事業ですと、遺族がその事業を引き継がない可能性もかなりあります。

 そのような個人事業主への融資という点で、このところ付き合いを深めている中堅・大手銀行の法人担当者とは、考えが違いました。しかし、あくまで事業であるという点は共通でした。

 すなわち、借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員・自営業者だとか、そういう意味での「属性」は問わない、ということです。本業の職業・職種や勤務先によって入り口段階で弾かれるということは、基本的にありません。物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 逆に言うと、個人資料を銀行に持って行って「私はいくら借りられますか」という質問をするやり方は通用しないということです。収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、物件が無いことには話にならないのです。

 ですから、昨日は、「まずは物件ですから、買う物件(の契約権)を持っているお客様でないと、ただお客様に相談に来られても対応のしようがありません」と言われました。

 もっとも、私の読者様は既に賃貸業をしている方が多いので、既存の資産負債、損益・キャッシュフロー状況で融資を受けられるか知りたい、という思いは出るでしょう。その場合には、まずは修繕費や既存不動産への設備導入資金等の融資を申し込めば良いのです。信用保証協会や民間保証会社が付くことで、通常無担保で融資を受けられます。その審査の中で、購入資金の融資を受けられるかどうかという感触も、地域金融機関ならば得ることができます。

 ここ1年位、融資といえば法人の話題が中心だったので、個人や実質個人の資産管理会社が中小地域金融機関から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 なお、購入資金を受ける前に修繕費や既存不動産への設備導入資金の融資を具体的にどう受けるかについては、まぐまぐで一般公開している私のメールマガジンとは別に、独自で非公開のメールマガジンを出していますので、こちらにご登録頂ければと思います。

 
 ところで、今月から金融庁が新政策を打ち出し、中小零細企業向け融資を受け易い環境になっています。金融庁は民間金融機関から中小零細企業へのの融資をどのように増やそうとしているのか。金融庁が示した新たなルールにご関心のある方は、
人気ブログランキングへをクリックして下さい。


 最後に、万年社長さん、コメントありがとうございました。無料のブログでスポンサー広告を掲載している訳でも無いので、気楽に書いています。ただ、期待して見に来て下さる方がいらっしゃる中でいつ更新するか分からないのは良くないので、フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。フォローや友達が増えてツイッターとフェイスブックの情報量が増えている方も多いと思いますが、それに伴い複数アカウント持つ方も増えているようです。

 また、スポンサー広告掲載無しの無料のブログでも、ブログを書くことで様々な仕事に繋がっています。ブログを書くことそのものはお金を生みませんが、結果的に収入になるのです。入居者募集や会社の内部体制作りが落ち着いてきたので、あまり間隔を空けずに更新していこうと思っています。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:12| Comment(64) | TrackBack(0) | 日記

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。