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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年03月04日

銀行格付が融資の最重要ポイント1


 属性が重要なのは個人向けアパートローンの話です。事業者として融資を受けるに重要なのは格付です。格付とはどういうものか、私の融資コンサルタントのセミナーが3月10日(土)に受講料3千円で開催されます。明日締切で、こちらからが申込フォームです。

 どんな内容のセミナーかというと、目次は

1.アパートローンと法人融資の違い
2.企業格付けとは何か
(1)「金融検査マニュアル」と「金融検査マニュアル別冊(
中小企業編)」の導入
(2)「信用格付け」と「債務者区分」
(3)定量分析と定性分析
 ・第一次評価(定量分析)
 ・第二次評価(定性分析・将来返済力)
 ・第三次評価(定性分析・潜在返済力)
3.企業内容の開示と財務諸表
(1)日本の会計制度と企業内容の開示
(2)「中小企業の会計に関する指針」
(3)財務諸表と財務分析
4.企業格付けのポイント
(1)定量分析における重要項目
(2)定性分析における重要項目
5.企業格付けアップ作戦
(1)定量項目の点数アップ方法
(2)定性項目の点数アップ方法

となっています。セミナーの集客目的に書いているのではなく、この目次項目こそが、格付けのポイントなのです。

 特に、定量分析においてネット起業家は有利であり、不動産投資家はネットビジネスと組み合わせることにより、格付が上がります。具体的にどういうことか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


posted by 石渡浩 at 12:33| Comment(93) | TrackBack(0) | 融資

2012年03月03日

ネット起業家融資に有利1


 良くある不動産投資系メルマガで、「不動産投資とネットビジネスとを組み合わせるのが良い」と書かれています。私は発行部数の多い不動産投資メルマガは実際の読者が少なさそうなものも含め一通り登録しており、その中にはネットビジネスの高額教材の広告がメインと見受けられるものもあります。日頃そういうメルマガを見ている読者さんは、教材の売り込みのためにそのような書き方がされているのだろうと思われているかもしれません。

 他のメルマガライターさん個別の真意はもちろん私は知りませんし、色々なライターさんがいますので、ひとくくりにはできません。しかし、私の意見として、融資を受けるとか財務内容を良くするという観点で言うと、インターネットビジネスと不動産賃貸業は組み合わせとして良いです。

 先週の日本インターネットマーケティング協会(石田健代表理事)定例会では、ネット起業家が融資に有利という話をしました。そもそも、私は不動産投資を始める前からインターネットビジネスをしており、大学院在学中でしかも株式投資等をしながらの片手間でしたが、年間百万円程度の利益が継続的に上がっていました。それを事業所得として税務申告しており、2006年に初めて不動産賃貸業の融資を受けた際に個人事業の3年分の決算書を銀行に提出しました。

 年収百万円というのは親と同居していれば生活に支障のない水準ですが一般に年を取れば親元を離れると考えられますので、そうなると年収百万円では不足です。そのために事業の多角化として不動産賃貸業を始めました。自己資金で高利回りの区分所有マンションを買い進め家賃収入としては年間計算で400万円位になりました。区分所有マンションは管理費と修繕積立金がかかるので諸々の経費を引くと利益は250万円位なのですが、決算書が出来ていなかったので売上の8掛け程度を純収入と判断してもらったようです。そうすると事業所得と不動産所得と合せて400万円になり、アパートローンの審査テーブルに乗ったようです。

 その後アパートローンの無い第二地銀でも融資を受けましたがこちらは個人事業主への事業資金融資なので、アパートローンのような年収基準はありません。既存の事業と新規未決算の不動産賃貸業を合算して、経営に問題無しと判断されたようです。

 自営業者が収益不動産購入資金融資を受ける際に問題となるのが既存事業の財務内容です。一概に売上や利益が高ければ良いというものではありません。例えば、大きな店舗や工場を借りていたり従業員を何人も雇っていたりすると固定費がかかりますし、在庫を多く抱えているとリスクになります。借入金があれば当然返済しなければなりません。固定費や借入金が多いと売上が下がれば赤字になり易く、家賃収入が既存事業の穴埋めに回って返済が滞る点を銀行は懸念します。

 インターネットビジネスの良い点の一つは固定費がかからないことです。自宅で仕事をすれば事務所代もかかりません。人を雇うといっても雇用ではなく在宅ワーカーを請負で使えば、売上が上がったらその一部を在宅ワーカーに外注費として払うことで、売上に応じた変動費となります。広告についてもPPC広告を適切に管理すれば、こちらも売上に応じた変動費となります。物販をしなければ在庫を抱える必要もありません。

 銀行の融資担当者は、私の3期分の決算書と口頭での事業内容説明から、そういった点を読み取り、既存の事業内容が良いと判断してくれたのです。

 人気ブログランキングからお越しの方は自営業の方が多いことと思います。特に、インターネットビジネスをされている方は、固定費や借入金があまり無いですよね。そういう事業は財務内容が良く、融資を受け易いものです。売上や利益の絶対額が少なくても、重要なのは他の数値との比率であり、金額自体が低いことは問題ではありません。私が初めて不動産賃貸業の融資を受けた際、前年の利益は約100万円でした。家賃収入は当年に発生したものであり確定申告前でした。

 当初借りた銀行については融資審査が今より緩かったということはあったかもしれません。しかし、その後に借りた銀行は中小企業向け融資をメインとしている第二地方銀行(昔の相互銀行)です。第二地方銀行や信用金庫は小規模な融資先が中心です。その銀行や信金の店舗と同じ商店街にある個人商店に融資をしているというイメージが分かり易いでしょう。景気が後退した現在、個人商店のような零細企業の経営は概して5年前よりも厳しくなっており、そうした中で小さな地方銀行や信用金庫は、個人事業主等の零細企業に融資して経営を続けています。地域性もありますが、年間利益100-200万円でも立派な事業主です。赤字の人も多い訳ですから。ですから、売上や利益の額が低いからといって諦めず、融資を受けて事業の拡大や多角化をお考え頂いても良いだろうと思います。

 様々な不動産投資系メルマガ・ブログをお読みの方の中には、インターネットビジネスと言うと、メルマガを発行して情報商材のアフィリエイト広告を出したり、ウェブページを量産して検索エンジン上位表示させてアフィリエイト広告を出したり、あるいは情報商材を作って売ったり、といういうことをイメージされる方が多いかもしれません。確かに不動産投資系メルマガを見ているとそういう内容が多いのですが、それだけがインターネットビジネスではありません。今やほとんど全ての業種においてインターネットを使った集客が重要になっています。

 とりわけ、専門知識・技能・経験を持った方が何らかのサービス業を営む場合、固定費が低く無借金で在庫を持たずにインターネットを活用して事業展開し易く、そのような事業が今後増えていくことでしょう。不動産投資業界では、昨年7月まで無名のサラリーマンだった人がサラリーマン時代(建設業・証券業・銀行業)に培った経験・知識を活かして独立開業し、半年で本を出版しました。『「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 〜初心者でもできる! 不動産投資プラチナ指値術〜』の著者長岐隆弘さんです。本日までアマゾンキャンペーンが行われています。

 彼は不動産鑑定士という難関国家資格を持っていますが、そういう資格を持っていても独立開業するのはなかなか難しい時代です。そんな中で長岐さんはインターネットを活用した不動産鑑定業務やコンサルティング業務をして、わずか数か月で事業を軌道に乗せることに成功しました。彼は不動産投資家でもあり、以前はサラリーマンの属性で融資を引いた部分があったかもしれませんが、今後は事業主として融資を受けて不動産投資を拡大できることでしょう。

 なぜネット起業家が融資に有利なのか、概略をお分かり頂けましたでしょうか。融資審査で重要なのは事業者の格付です。金融機関が各事業者を査定するのです。その点からもネット起業家は融資に有利であり、不動産投資をしている方はネットビジネスを併せて行うことで、格付が上がり易くなります。どういうことか、格付についてご関心のある方は、をクリックして下さい。


posted by 石渡浩 at 12:39| Comment(28) | TrackBack(0) | 融資

2012年03月02日

沢山借りられるのはサラリーマンでない人


 お休みが長くて済みません。

 先週、日本インターネットマーケティング協会(石田健代表理事)定例会の講師をしました。私は自主開催のセミナーのみならず、大手不動産会社・証券会社や不動産ポータルサイトからの出講依頼を引き受けてきましたが、今回初めて、不動産投資家以外(主として小規模企業経営者)を対象としたセミナーで話をいたしました。

 本当に高額の融資を受けようと思ったら、よほどの地主は別として、サラリーマンでは難しいです。私が十数億円の融資を受けられているのは不動産賃貸業が本業でありサラリーマンでは無いからです。だからと言って給与所得者の道を捨てて自営業一本にするというのは人生のリスクが大きいので、サラリーマンの方にサラリーマンを辞めなさいとは、とても言えません。

 銀行の個人部門では不動産賃貸業への融資は相続対策目的や投資目的等、それを本業にしていない人にも融資しています。特に地主の相続対策目的以外の投資目的等に対して融資する銀行は、別に本業を持っている人を主対象に融資しています。それに対し法人部門では、会社に対する融資なので社長が全然関係ない他社の一社員ということは通常想定していません。信金や小さな銀行ですと個人部門と法人部門が分かれていませんが、実質法人なのか個人なのかによって見方は決まってきます。サラリーマン向け不動産投資ローンの担当者は別として、多くの銀行員はサラリーマンの副業への融資よりも、事業法人への融資のほうが高額に出せると考えています。

 サラリーマンと言っても人それぞれですが、拘束時間の観点から、どうしても不動産賃貸業は「副業」と見られてしまいます。サラリーマンをしながら事業に全力を投入することは当然できませんから、副業への融資をする銀行もありますが、副業に対して一つの銀行が5億円以上の融資をするというのは、よほどの資産家は別として考え難いです。一時5億円以上借りたサラリーマンはいるでしょうが、今でも借りられるのか、そして、今後も継続的に借りられるのかというと、ほとんど無理なのではないでしょうか。あくまでサラリーマンの副業や資産形成と捉えられると、借りられる額は自ずと限られます。

 一方、本業ですと会社の財務状況によって高額な融資を受けることが可能です。不動産賃貸業は売上1億円の会社で借入金が10億円あってもおかしくありません。売上や利益が増えれば、それに応じて適切な借入金水準も上がっていきます。これは他の業態と同じです。会社が大きくなれば、10億どころか100億、1,000億円と借りている会社もあり、その点実質個人のサラリーマンとは大きく異なるのです。

 そのような訳で本当に沢山借りて事業を大きくしたいならばサラリーマンでないほうが良いのですが、不動産賃貸業の見通しは暗いです。今はたまたまゼロ金利だから利ザヤが取れているだけで、金利が上がればハイレバレッジの不動産投資は収支が合わなくなります。また、景気後退や人口減少が続くと予想される中で、日本国内での事業展開には将来性があまりありません。そうした中で、サラリーマンを辞めて不動産投資に専念すべきとはとても言えません。

 サラリーマンと自営業者とでは、リスク許容度が違いますね。せっかく就職して安定的な給与収入を得られ、また、サラリーマンとしてのスキル・キャリアアップをしてきたのにそれを捨てるのは、もったいないと思います。50歳代の早期退職のような方は別として、50歳未満でサラリーマンを辞めて自営業者の道を選ぶのは相当な覚悟が必要だと思います。私は3年前からHPで無料メール相談の受付をしたりセミナーを開催したりしていますが、家賃収入が増えてからといってその間にサラリーマンを辞めたという方は非常に少なく、多くの方が賢明な選択をされていると思っています。サラリーマンを辞めるのは、経済情勢が変わり不動産賃貸業が今のように上手く儲けられなくなった後に何をするかまで考える必要がありましょう。

 先週の大阪のセミナーでは、インターネットを使って小規模な会社を経営されている社長さん向けに不動産投資の話をしました。サラリーマンではなく事業法人なので、サラリーマン向け融資はなかなか使えませんが、既存の法人を活かして事業の多角化として不動産賃貸業のための融資を引くことができます。

 既存の法人を活かすといっても、どのような事業をしていて財務状況がどうかということが重要なポイントであり、もちろん借りられる会社とそうでない会社があります。私が多くの取引金融機関の融資担当者や支店長と話したり、金融機関の査定(格付)・財務分析・経営分析等の専門書を読んだりした限りにおいて、いわゆるインターネットビジネスの会社は融資を受け易いです。将来サラリーマンを辞めて自営業の道を歩もうかと模索されている方は、不動産賃貸業と組み合わせる事業としてインターネットビジネスが良いと思います。実際私もそうしています。

 どうしてインターネットビジネスが融資に有利なのか、ご関心のある方はをクリックして下さい。


posted by 石渡浩 at 09:24| Comment(25) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月23日

個性を出してはっきり自己主張して融資を受ける


 昨日から定性分析の話をしています。企業格付けは定量分析と定性分析を合せて行われます。これについては以前の記事で書きました。体系的に学びたい方は、私の会社が委託している融資顧問(コンサルタント)が当社の資料も交えて3月10日に少人数のセミナーをいたします(受講料3千円)。

 定性項目の一つに「経営理念や経営方針が明確かどうか」というような観点があります。企業向け融資は個人向けパッケージローンとは違い、同じ不動産賃貸業でも、
・どういう特徴があるのか
・社長はどういう考え方で経営しているのか
といった個性を金融機関にしっかりと知らせることが重要です。

 私のブログやメルマガは行間を読む必要がありません。書かれていることを超えて私が言わんとすることを解釈する必要は無く、不動産賃貸業と借入についてある程度の前提知識があれば、文字通り読めば理解できるように書いています。論説とまではいきませんが解説文・説明文であり、小説、日記や手紙ではありませんし、今後出版する本の下書きとして書いているので当然のことですが、このように個性を出してはっきり自己主張できることが、金融機関取引で役立っているように思えます。

 サラリーマン社会では個性を出さずに自己主張を控えるほうが良いのかもしれません。私は大学(学部)を出た年に大学院に進学し、在学時から不動産投資を始めて現在に至っておりサラリーマン経験が無いのですが、好き勝手に物を言わないほうが社内外と上手くいって、出世できるのではないでしょうか(推測で言っていますので、もし違うということでしたらコメントして下さい)。

 それに対し、中小企業の経営者というのは、自分で会社の経営方針を決めて、「当社は他社とここが違う」ということをアピールして営業することで、事業拡大できるものと考えています。皆と同じでは競争に勝てませんから。

 私が未取引金融機関の方や、既存取引金融機関の新たな支店長等と面会する際には、当社がどういう方針で経営しているか明確にします。その後不動産購入資金の話になると、従前説明した方針に沿った物件を持ち込みます。それを3回繰り返すと、融資担当者や支店長は「社長が持ってくる物件だから間違いない」と言ってくれるようになるものです。

 ところで、いつもクリック率が低いので人気ブログランキングにご関心の無い方が多いことでしょうが、人気ブログランキングへのリンクをクリックして頂ければ分かる通り、私は今不動産では無いカテゴリーに登録しています。そのため、より幅広い融資の話をしようと思ったのですが、前回の記事の後反応があまりよろしくないようです。もっと不動産投資に特化した融資の話のほうが良いでしょうか。そう思われる方は、をクリックして下さい。

 今日の午後から大阪に入ります。大阪に行くもの「のぞみ」に乗るもの初めてです。19時から懇親会があり、何方でもご参加頂けます。参加ご希望の方は、日本インターネットマーケティング協会に電話をかけて申し込んで下さい。そして、明日はこちらのページ記載のとおりセミナー講師をします。


posted by 石渡浩 at 08:58| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月21日

「個人が背負う負債として●億円は大き過ぎる」と断られたことありませんか


 本日未明に配信したまぐまぐのメルマガはお読み頂けましたでしょうか。メルマガの続きです。

 私の不動産投資会社は2007年4月設立です。東京・神奈川で支店網を展開している大半の銀行から融資を受けています。信用金庫を合わせると融資金融機関20です。リーマンショック後不動産案件への融資は概して厳しくなりましたが、私の場合、リーマンショック前の2008年よりも今のほうが融資が受け易いです。
 
 主たる理由の一つは会社の財務状況です。不動産投資では購入時に発生する登記費用(登録免許税等)と不動産取得税が損金となるので、1年目、家賃収入が無い中で不動産を購入することで、赤字になることが多いです。営業を重ねて物件数と家賃収入が増えてくると取得時の経費を引いても黒字になります。そして、毎年の利益が資本として蓄積されるので、黒字決算を続ければ続けるほど決算書の見栄えは一般的に良くなります。

 2008年に今よりも融資付けに苦労した理由の一つは、創業後1年で決算書が赤字だったかたです。その後黒字に転じ、今では、地域密着の信用金庫以外、融資審査で断られることは非常に少なくなりました。

 もう一つの理由は個人では無く会社として見られるようになったからです。所得税対策のために法人を一人で作って経営している不動産投資家は多いと思われます。私の場合、法人を作った理由は、個人では連帯保証人がいなかったので借り難いのに対して法人ならば自分が連帯保証人になれば済む、という借入拡大のためという部分がありました。2007年3月に大学院を出て同年4月に会社を作り代表取締役に就任した「就職」という側面もありましたが、融資対策という部分は大いにありました。

 しかし、法人といっても社長一人で役員も社員もいない会社は、形式上法人であっても、実質個人とみなされがちです。金融機関は融資をして回収するのが商売ですから、返済されなかったり、事務手続きが生じたりしたときに、借主と連絡を取れなければ困ります。

 メルマガで「法人は死なない」と書きましたが、社長だけで他に役員も従業員もいなければ、社長が死んだ時点で会社も死んでしまう恐れがあります。少なくても、会社の株と連帯保証債務を相続する遺族が何らかの形で会社に関わらなければ、担保不動産を競売にかけるしかなくなってしまいます。死なない法人の条件として、
・株式の円滑な相続
・代わりの代表取締役候補の存在
が必要です。

 そして、社長が死ななくても怪我をしたり病気になったり身柄拘束されたり旅行に行ったりといった様々な理由で、銀行が社長と連絡を取れなくなることが懸念されます。そうした際でも返済が滞らず、何かあった際には銀行員が会社の幹部と会えるということが望まれます。

 特に重要なのは経理機能です。経理責任者が役員か従業員かということよりも、会社に電話をかけたり訪問したりすれば経理担当社員が対応し、返済や事務手続きが行われる体制ですと、貸す方は安心です。

 法人を設立しても実質個人では、融資を申し込んだ際に「個人が背負う負債として●億円は大き過ぎる」と断られることがあります。私もかつてそれを経験しました。決算書等の数値以外の部分として、会社の性質や代表者の能力、こういった質的な側面も審査対象となります。

 ゆえに、個人では資産家で相続対策が必要で子供が連帯保証人になって収益不動産を買う際に大きな銀行が融資をする、といったような場合は別として、私達庶民が賃貸収益を上げることを目的とした購入については、高額な借入をすることが難しいのです。法人化すれば借り易くはなりますが、社長一人しかいない法人で何十億円も借りるというのは非常に難しいでしょう。

 ある程度の売り上げ規模があったほうが良いでしょうが、ただ一人で頑張って不動産を買い続けるといういことではなく、ある程度まで達すると組織作りも重要です。

 今日は新規取引金融機関に申込書を書きに行きました。事業性融資では、正式な申込書を書くということは、担当店・部レベルでは既に根回しが終わっていて、融資できる可能性が高いことを大抵意味します。一部例外的な金融機関もありますが、個人ローンと違い法人融資では、実質的に申し込みをしても申込書を書かせてもらえません。申込書を書くのはかなり審査が進んだ後の段階です。

 申込書類を書きながら、個人融資と法人融資の違い等について融資担当者と話をしました。今日はかなり小規模な金融機関だったのですが、名目上だけでなく法人として実質的に機能しているかどうかは審査上の着眼点のようです。私の会社は完全に法人扱いのようです。先日メガバンクの担当者が話していた事と共通することも多く、それらを受けて、この記事を書いています。

 金融機関から法人として認められるようになると、会社全体の借入額が▲億円もあるから融資できない、という話は基本的に出なくなります。業種の特性に応じた売上・利益を出しており負債を上回る資産や資本があれば、負債が100億円あっても問題とされません。実際、上場企業の財務データを見ると、巨額な借入金のある会社が多く存在していることが分かります。

 このブログでは、不動産賃貸業のみならず、様々な業種の社長さんが融資を受けて事業拡大するヒントを与えるような記事を当面書いていきたいと考えています。その方向性にご賛同下さる方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

posted by 石渡浩 at 22:24| Comment(2) | TrackBack(0) | 融資

連帯保証人無で15億円借りました


 コメント欄のご質問の件、連帯保証人は私です。それ以外の連帯保証人を立てずに15億円借りました。そして、まだまだ借り続けられる見通しです。詳しくは先ほど配信したメルマガをお読み下さい。届いていない方は、こちらからメールアドレスを登録の上、バックナンバーをお読み下さい。


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posted by 石渡浩 at 00:30| Comment(7) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月17日

個人設備資金と思えるものでも法人名義で融資を受ける裏技


 人気ブログランキングにご関心の無い方が多いと思いますが、今私1位ではありません。1位は宅建業者さんのブログです。宅建業者さんと言えばクマさんが昔から人気ですが、クマさんのブログよりも人気のブログが昨年終わり頃から登場しています。

 ブログランキングは賞金を貰える訳でも無いことはもちろん、1位でも2位でも効果(ランキングページからのアクセス)は変わりません。5位以内に入ってればほぼ同じでしょうし、10位でも1位に近い露出度があります。ですから、私にとって順位はどうでも良いのですが、その1位のブログを見ると、なぜ「そのブログも私のブログも」人気なんか、が分かります。有益な情報提供をしているからでしょうね。

 私は不動産業界に入って6年が経ちましたが宅建業では無いので売り買いを繰り返したり仲介したりということはしていません。購入が平均月1件位です。それに対し、ある程度営業成績を上げている宅建業者さんは週1件以上のペースで仲介していて、業歴が長ければ不動産を取り扱う経験値が私と比べても非常に高い訳です。1位の方は多分そういう方だと思います。専門家が集客のために書くブログは日記ではなく専門記事であるべきでしょう。その方は集客目的で書いている訳では無いのかもしれませんが(匿名なので商業目的でなく趣味のブログのつもりでお書きかもしれませんが)、貴重な情報提供されているとその方に仲介を頼みたくなる投資家が増えることでしょう。そのような訳で、人気ブログランキング1位のブログをお勧めします。


 さて、専門とはいってもごく一部の読者さんにしか関心の無いことを書き続けると読者が減ってしまいます。ですから今回でこの件は最後にします。

 個人行っている不動産賃貸業の設備資金は個人で借りるべき話ですが、太陽光パネルによる売電は不動産賃貸業では無く電気業です。発電目的で他人の屋根を借りている会社があり、自分の所有物件のみに付けるというよりは、むしろ他の多数の建物の上に付けたほうが電気業はより事業的になります。より詳しい話は、「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備をする方法」特別メールマガジン(約1か月間のメールセミナー)にて説明します。

 法人の業種を不動産賃貸業のみにすると新設法人で不動産購入資金をいきなり受けるのはハードルが高いですが、他の業種を入れてその業種でまず無担保で借りられる資金を借りるという方法もあります。これが、「サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法」の答えです。一連の記事が参考になった方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 09:46| Comment(12) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月16日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法5


 コメントありがとうございます。しかしながら、2日間様子を見ていましたが人気ブログランキングのポイントが伸びないので、あまり専門的な話題は受けが悪いのだと思いますが、もう1回だけ買こうと思います。

 事業をしていない人がいきなり新設法人で不動産購入しようとしても、アパートローン以外はまず無理です。オリックス銀行、三井住友、りそなといったところですね。アパートローン以外で大手地銀がプロパーでサラリーマンの新設法人に融資をしてくれるようですが、基本的にはアパートローンの延長であり、継続的にどんどん融資を受けることはできないでしょう。

 従って、サラリーマン収入や既存借入額に拘わらず融資を受け続けるには実質個人の資産管理会社へのアパートローンではなく事業法人への融資を使うことになりますが、日本政策金融公庫を除いて、何も事業をしていないサラリーマン等がいきなり不動産購入資金を新設法人で受けようとしても、保証協会からの保証を得るのが難しいでしょう。そして、保証協会の保証が付かないと融資してくれない金融機関が大半です。

 個人での事業実績があると新設法人への融資はやや受け易くなりますが、それでも、1件目の不動産を融資でとか、1件目の融資を不動産購入資金で、というのはハードルが高いです。新設法人でハードルが低いのは少額の無担保の開業資金です。

 個人の不動産の修繕費を法人で借りるには、法人がリフォーム業を営めば理屈上可能ではありますが、どのようにリフォーム業を展開していくかという事業計画が問われます。個人の物件1件のみならば業にならないし、広くリフォーム工事をするとなると、どのように集客するかといった事業計画が問われます。仮に融資を受けられたとしても、仕入れから集金まで2,3か月分の運転資金を借りるのがせいぜいでしょう。

 法人の事業に不動産賃貸業以外の事業を入れることで、法人の事業の一環として個人の物件への設備投資が事実上できることがあります。コメントにあったリース業ならば仕入れたものを長期間貸し出すので回収機関に見合った融資が受けられるかもしれませんが、金融業は保証協会の対象業種外になります。リース業を物品賃貸業と捉えるのかファイナンスリース的に金融業と捉えるのか、私には分かりません。ご関心のある方は、保証協会に問い合わせてその結果をコメントして下さい。

 私の会社は最近定款を変えました。それまでは不動産賃貸業関連しか入っていなかったのですが、新たな業種を入れました。それを予定している訳ではありませんが、その新たな業種で私個人へのサービス提供も可能です。太陽光パネルを新設法人で長期融資を受けて買って個人不動産に取り付けることが可能です。それは、太陽光パネル設置が不動産賃貸業ではないからです。どういうことか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
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posted by 石渡浩 at 02:31| Comment(36) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月13日

銀行の言いなりにならず自分が見つけた物件の融資を受ける


 わくわくリッチさんコメントありがとうございます。格付けについては以前の記事に書いた銀行出身融資コンサルタントを講師に招いた勉強会を2月26日と3月10日に開催予定で、こちらのフォームにて予約を受け付けています。

 前回書いた「個人のパッケージローンというのは、物件を半ば銀行が決めます。銀行の融資基準に合う物件を仲介業者、コンサルタントや投資家が探しているのが実状だと思います」について、このような表現をしたのは今回初めてですが、銀行のアパートローン審査基準に沿って物件を選んでいる方多いですよね。私もかつてそういう時期がありました。自己資金の10倍とかハイレバレッジな不動産投資をしようとすると銀行が融資が不可欠であり、そのために銀行との協力体制を作る必要が絶対にあります。

 しかし、それは必ずしも銀行の言いなりになることを意味するものではありませんし、それは危険です。例えば、RCマンションで積算が高く出るものが審査に通り易い銀行があります。ただ、マンションの市場価格は収益還元評価が中心で決まりますので、田舎の低利回り物件(例え利回り十数パーセントでも地域の利回りとしては低いことが多々あります)を買うと売却時に苦労するでしょう。積算重視の投資家に買ってもらうとしても、建物の価値は日々刻々と下がります。

 個人向けパッケージローンは銀行の言いなりにならざるを得ない部分が多いですね。基準に当てはまるかどうかで融資可否のかなりの部分が決まりますから。しかし、もっと広く世の中を見てみましょう。色々な産業があり、各産業で様々な業種があり、同じ業種でもそれぞれ異なる方法で事業運営をしています。飲食業で同じメニューを同じところから仕入れて同じ料金で販売するというのは同じ企業(グループ)かそのフランチャイズが経営する店に限られます。

 不動産賃貸業にしても、どのような物件をどのように仕入れてどのように貸すか、皆競争しています。銀行の基準ではなく自分の基準で賃貸物件を仕入れられないと競争に勝てません。今朝の投資家けーちゃんのメルマガの最後にこう書いてあります。

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なぜ、銀行の方が事務所にいらっしゃるかというと、融資の申し込みをしたからです。

これまでもいろんな銀行に、融資の申し込みを、しまくっているのですが、今回はちょっと違います。

違う点としては、
 ・事業者として取引の申し込みをしている。
 ・プロパーローンの申し込みをしている。
 の2点です。

(中略)

少額&安全な取引から始めて、徐々に、大きな融資をお願いできればいいな・・と、そういう計画ですね。

融資のプロ、石渡浩さんが、メルマガやアパート経営フェスタの講演などで、お話されていましたが、業種を問わずほとんどの法人、事業主は、上記のような流れで、銀行との取引を開始します。
 
アパートローンってのが、特殊すぎた訳です。
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 自社の事業方針や事業計画を示して融資を金融機関に検討させるのが、事業者としての借り方です。もちろん、不動産の場合は特に担保評価の仕方等金融機関基準が定まっており曲げられない部分もあります。ですから、多くの金融機関と付き合う中で、自社の方針や計画に合う金融機関から融資を受けるのです。

 けーちゃんは今回プロパー融資ということですが、それは業歴がある程度あるから可能になります。また、推測ですが、その銀行とは第二地銀ではなく、もちろん信用金庫ではなく、大手地銀だと思います。小さな金融機関は上場企業とかなら別として、業績の良い会社に対しても「まずは保証協会付きで」と信用保証協会付き融資から始めることを求めるからです。

 まして、新設法人はなおさらです。決算書の無いところに融資をするので、金融機関はリスクが高いと判断します。そのため、国(経済産業省中小企業庁)は新設法人や業歴が浅く未だ融資をあまり受けていない会社を対象に、万一の際には残債全額を保証協会が代位弁済するという特別な保証制度を定めています。これまで書いてきた、責任共有対象外とか全部保証とかいうものです。通常の保証ですと保証協会が代位弁済するのは8割であり2割は金融機関負担です。その2割分が無いので、責任共有対象外とか全部保証とか言われています。

 ただ、この制度は不動産担保ではなく無担保融資を想定しています。業歴の非常に短い会社への無担保融資ということは、不動産購入資金ではありません。私の会社でも無担保で不動産購入資金を長期で借りるというのは難しいです(1年とかなら借りられる可能性はありますがそうなると売買業の転売資金になり私は賃貸業なのでそういう借り方はしません)。不動産購入以外の事業資金となります。

 新設法人では、自己資金で法人名義で買った物件の修繕費というのが借り易いです。しかし、この方法ですとまずは自己資金で不動産を買う必要があります。個人所有不動産の修繕費はダメです。個人所有不動産を修繕するのは法人ではなく個人だからです。

 そういう中で、個人所有不動産に関する設備資金を新設法人名義で借りる方法があります。この方法を知っている人は融資を受けるのに慣れている会社経営者や融資コンサルタントでも、そういないかと思います。多くの金融機関融資担当者も、言われて初めて気づく方法でしょう。どういう方法か、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
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posted by 石渡浩 at 11:28| Comment(5) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月11日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法4


 人気ブログランキングのポイントが通常に戻りました。やはり融資のニーズが高いようですので、当面それを中心に書いていこうと思います。状況によって、わくわくリッチさんご提案の方法も行うかもしれません。

 サラリーマンが最も簡単に新設法人で融資を受けるのはオリックス銀行を使う方法でしょう。個人の住宅ローン審査に近い形で新設法人に融資してくれますし、中古アパートの融資期間について柔軟に対応してくれますし(場合によっては築20年のアパートで融資期間20年も可能)、担保評価不足でも融資してくれるので、法人の第一段階の実績作りとしては良いでしょう。

 しかしながら、あまり高額な融資をしてくれないし、既に借入が多いと既存借入額も合算されるので、このブログをお読みの多くの投資家さんは既に使えなくなっていることでしょう。あとは三井住友銀行、りそな銀行のアパートローンですが、頭金3割というところがネックですね。

 私はこれらのローンいずれも使っていません。あくまで個人向けのパッケージローンであり、自分で決めた事業方針を決めて会社を大きくしようという投資家には、向かない場合があります。

 普通、法人融資というのは、少額の制度融資等は別として、融資を受ける会社側が自社はこういう会社でありこういう方針で事業をしていると説明して、金融機関を納得させて融資を引き出すものです。どういう物件を買うかは事業者が決めることであり、銀行が決めることではありません。しかし、個人のパッケージローンというのは、物件を半ば銀行が決めます。銀行の融資基準に合う物件を仲介業者、コンサルタントや投資家が探しているのが実状だと思います。

 築年数が古くても、空室率が高くても、自社がそういう物件を安く購入して賃貸する事業を営んでいるならば、そういう事業方針や計画について金融機関を説得して融資を受ける、これが本来の法人融資の姿だと思います。

 ですから、初めは法人(いわゆる実質個人の資産管理会社)に対応してくれるアパートローン・不動産投資ローンを使うとして、その後、本当の意味での法人融資を如何に受けられるかが重要だと思います。

 保証協会の保証制度に関しては、新設法人は責任共有対象外(全部保証)の制度を使い易いので、責任負担の無い融資を好む金融機関から、融資してもらい易いのです。では具体的にどのようにするのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
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posted by 石渡浩 at 12:39| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月09日

ブログランキングのポイントに拘らないで


 人気ブログランキングのポイントが2千を超えました。

 コメントありがとうございます。

ポイントやクリックについて極度にこだわらず、石渡さんは石渡さんらしいブログの記事を堂々と書いても問題ないと思います。これからも頑張って下さい!

 ブログを書き始めて1年位は順位を上げ1位であることを重視していました。その後、ランキングでは無くポイントを意識して書くようになりました。

 ランキング上位の多くのブログライターが仕事の手段としてブログを使っています。つまり、趣味のブログでは無い訳です。私のブログは広告掲載をほとんどせず、スポンサーがいないので自由気ままに書いても構わないのかもしれませんが、ある種の人気商売だと思っているので、人気は気にするんですよ。

 投資経験がある程度ある同業の方、そして、宅建業界や金融業界の方々が主たる読者でしょうから難しい事やマニアックな事を書いても支持して下さる方はいらっしゃることでしょうが、読者離れが生じるのは避けたいというのが本音です。

 書かないとポイントが下がるのはもっともですが、毎日書いていても、金融理論や税法の話題になるとポイントが下がる傾向があります。理由として私がその分野の専門家でないということもあるかもしれませんが、実体験に基づく記事を好んでいる読者さんが多いと思うんですよね。

 私は20の金融機関から融資を受けているので、金融機関担当者の来訪か電話はほぼ毎日あります。それが無くてもこちらから電話するので、金融機関融資担当者とは週5日話しています。そうした私の「日常生活」から得た融資のノウハウや、私が正に進めている融資交渉等の話にご関心が集まっているのかという気がします。

 いずれにせよ、同じペースで書いても話題によってポイントが千近くにまで下がることもあれば、5千ポイント程度まで上がることもあります。普通は2千ポイント前後なので、その水準を維持できるようにと思って書いてきました。

 頂戴したコメントは非常にありがたく、スポンサーが付いている訳でも無いので確かに極度にポイントに拘ることは無いのですが、先月別の方のコメントにもあったように多くの読者さんに日々見に来てもらっていますので、ある程度皆様のご期待に応えられる内容にすることで、皆様のお役に立てるとともに、私の情報ビジネスにも繋がります。ですから、今後もブログランキングのポイントを意識して記事を書きたいと思っていますが、いかがでしょうか。賛成の方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。また、ご意見等積極的にコメントして下さい。

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posted by 石渡浩 at 00:28| Comment(5) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月06日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法3


 人気ブログランキングのポイントは1週間計測で1日、2日ではなかなか上がらないので、とりあえず続きを書きます。

 サラリーマンが保証協会付き融資を簡単に受けるにはどうすれば良いのか、それは、個人ではなく法人で融資を受けるということです。法人を作れば良いのです。なぜ個人では難しいものが法人では簡単なのか、法人は、株主や役員が給与所得者であっても、法人自体は中小企業だからです。

 そして、新設法人は保証協会の責任共有対象外(全部保証)の制度を使い易いので、責任負担の無い融資を好む金融機関から、融資してもらい易いのです。では具体的にどのようにするのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。通常通り2千ポイント以上になれば私の判断が正しかったものと捉え、続編を書いて融資の話をしばらく続けるつもりです。

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posted by 石渡浩 at 10:04| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月05日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法2


 人気ブログランキングのポイントは1日ではなかなか上がらないので、とりあえず続きを書きます。

 一部の保証協会は、サラリーマンの個人家主に保証したがりません。そのサラリーマンが法人ならば良いのですが、個人だとダメという場合が特定の保証協会では多々あるのです。保証協会の保証対象は中小企業信用保険法に定義されていますが、法律名のとおり中小企業者です。一部対象外の業種もありますが、不動産賃貸・管理業は対象業種です。サラリーマンでも兼業で事業を営んでいれば中小企業者です。

 しかし、「事業を行う」という部分で、貸室1戸持っていて年間家賃収入が50万円の場合、「事業を行う」に該当しないとされることがあります。税務上の事業的規模とは別の問題で、それしか収入がなければそれが本業なので保証協会が門前払いすることはないでしょうが、サラリーマンで年間給与収入が千万円あって、一方家賃収入が50万円という場合、「中小企業者というよりも給与所得である」ということで、保証対象外とされることがあります。

 サラリーマンの兼業を中小企業者と見るその基準は各保証協会によって異なりますし、明確な基準が無い保証協会もあるようです。明確な基準がある保証協会では、例えば、家賃収入と給与収入どちらが多いかで判定します。ハイレバレッジの不動産投資をしているサラリーマンはある程度事業が進むと収入ベースでは給与よりも家賃のほうが多くなることが一般的であり、審査のテーブルに乗ります。何戸か持っていればサラリーマンでも良いという保証協会もあります。

 一方で、従事時間でみる保証協会もあります。高給サラリーマンならば週40時間は会社員として働いているだろうから兼業で個人事業をしている場合は個人事業に40時間以上従事していなければ保証しない、というスタンスのようです。このブログをお読みの多くのサラリーマンは、入居者募集等を管理会社に丸投げせず、仕事前、昼休みや帰宅後に管理会社や仲介業者と電話やメールで連絡を取っているでしょうし、割安な中古物件を買うために日々物件情報を入手して良い物件を見つけたら深夜や早朝でも見に行って、また、会社の休日は不動産賃貸業の実務や講習等に充てたりという生活を送っていることでしょう。土地を仕入れて新築をしたりセルフリフォームしたりという方は、その傾向が一層顕著でしょう。サラリーマンをしながら週40時間以上不動産賃貸業に従事している方は珍しくはないと思います。

 しかし、伝統的に、不動産賃貸業というと不労所得をイメージされがちです。すなわち、自己所有地上に新築するので土地を購入する必要が無く、建築から入居者募集・管理まで全て業者に丸投げで、頻繁に建築することもないので、家主が事業に充てる時間はほとんどない、と思っている人達が世の中にはいます。確かに、土地を貸している地主は賃料回収業務を委託すれば労働時間は極めてゼロに近いでしょうし、自分の土地に一括借り上げ方式でアパートを建てている地主も初め契約すればあとは不労所得です。

 私のように土地を持っていない者が中古マンション・アパートをどんどん買っていくとか、あるいは、土地を仕入れて新築を建ててそれを繰り返すとか、そういう不動産投資は現在低金利だからたまたまできることであり、昔はそういう事業は成り立たなかった訳です。しかも、普通のサラリーマンにそのための資金を銀行が貸すということも、バブル期は別として、かつてはあまり無かったことと思います。ですから、保証協会は公的機関であり発想が役所的なので、サラリーマンが兼業する不動産賃貸業への保証に不慣れです。

 それでも、私のセミナーに参加してノウハウを習得して、個人で保証協会付き融資を受けているサラリーマン投資家さんもいらっしゃいます。一方、居住地を管轄する保証協会の判断で中小企業者とみなしてもらえなかった方もいます。

 ではサラリーマンが保証協会付き融資を簡単に受けるにはどうすれば良いのか、それは、個人ではなく法人で融資を受けるということです。法人を作れば良いのです。なぜ個人では難しいものが法人では簡単なのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。通常通り2千ポイント以上になれば私の判断が正しかったものと捉え、続編を書いて融資の話をしばらく続けるつもりです。

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posted by 石渡浩 at 00:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2012年02月03日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法1


 人気ブログランキングのポイントを見て数日考えました。いつも融資の事ばかり書いているから違ったことをと思ったのですが、やはり私に求められているのは融資のことだろうとそれを見て判断しました。

 融資については、今月、約1か月間のメールセミナーと、長期間の特別メールマガジンを新刊します。前者は「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備をする方法-フェスタで話しきれなかった詳しい話-」メールセミナーです。信用保証協会付き融資を受けて段階的にプロパー購入資金融資に移行するという話を、太陽光パネルや修繕費を取り上げながらいたします。昨夜創刊準備号を配信しましたが、届きましたでしょうか。エラーメールが数十通返ってきましたので、登録したはずなのに届いていないという方は、こちらから再登録をお願いいたします。

 後者は「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」です。こちらは保証協会等基本的な融資や保証の制度を分かっているという前提で、高度な話を長期に渡りいたします。昨夜創刊準備号を配信しましたが、届きましたでしょうか。同様にエラーメールが数十通返ってきましたので、登録したはずなのに届いていないという方は、こちらから再登録をお願いいたします。

 前者のメールセミナーの内容と重複しますが、信用保証協会は中小企業のための保証制度です。私達が経営している不動産投資会社・資産管理会社・資産保有会社は中小企業です。従業員を何百人も雇っているという同業の方はまずいないでしょうから。会社(法人)でなく個人事業主も中小企業です。では、不動産賃貸業をしている個人が全員保証協会の保証を受けられるかというと、そうではありません。

 信用保証協会は連合会があるものの各地域の協会が独立した組織であり、審査基準等それぞれ若干異なります。一部の保証協会は、サラリーマンの個人家主に保証したがりません。そのサラリーマンが法人ならば良いのですが、個人だとダメという場合が特定の保証協会では多々あるのです。

 どういう訳か。それが分かると、サラリーマンが新設法人で簡単に融資を受けられるようになります。

 皆様がお求めなのはこういう記事ですかね。そうだと言う方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。通常通り2千ポイント以上になれば私の判断が正しかったものと捉え、続編を書いて融資の話をしばらく続けるつもりです。

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posted by 石渡浩 at 23:49| Comment(4) | TrackBack(0) | 融資

2012年01月25日

三井住友銀行のオーバーローン


 皆様コメントありがとうございます。私は現在三井住友銀行から売買価格を超える融資を受けられますが、それは、法人部門の取り扱いです。5,6年前に流行ったアパートローンは個人部門の取り扱いであり、その部門では皆様ご存じのとおり、今は頭金3割というルールになっています。しかも、頭金3割出せば誰でも借りられるという訳では無く、資産余力のある人に限定されているようです。かつてフルローンで積算評価以上に貸していたその銀行が、今では積算評価で純資産を計算し、かつて融資をした先を債務超過扱いして新規融資をしていないような感じを受けます。

 かつて担保掛目を入れないで収益還元評価の時価額まで融資をしていました。評価額を超える融資をしていたのかもしれません。また、収支計算において、利回りが低かったり融資期間が短かったりして収支が合わなくても、給与収入の一部を返済原資に加えて融資をしていたのかもしれません。

 私はその時期主として地銀融資でアパートを買っていました。マンションも買いましたが、当時は表面利回り10%以上の物件が首都圏では少なく、さらに土地値以下となるとまず無いし、出ても瞬時に売れてしまうので、私がその銀行のアパートローンを使う機会はあまりありませんでした。1件三井住友銀行の申し込み審査に通ったのですが、共同住宅ではなく商業ビルでありアパートローンでは無い別商品の対応となり、頭金をかなり求められたので、借りませんでした。

 昨日の記事で「その後どうしているか」と書いたのは、どこの地域ということでは無く、当時少ない自己資金投入で買った方々が、その後も買い続けることが出来ているのか・どのように事業拡大しているのか、関心があるからです。また、三井住友からだけで10億円位借りた方はかなりいたと思いますが、そういう人と出会う機会が無いので、興味があるからです。

 特定の金融機関が積極的に融資をするという情報は有益ですが、融資が始まって2,3年経って情報が広まった頃には、もうそのような融資をしてくれなくなることが通常です。昨年も、それまでオーバーローンを出すと有名だった第二地銀が上層部が変わって収益不動産向け融資をほとんどしなくなりました。特に、属性の良いサラリーマン等ならほとんど誰でも簡単に借りられるという情報は長続きしません。

 冒頭に書いた都銀法人部門の融資は誰でも借りられる訳ではありません。財務内容が合格点に達してはじめて可能になることです。私が法人を立ち上げたのは2007年4月であり、全体的にアパートローンを利用し易かった2008年、私は融資付に苦戦していました。赤字の決算書を持って融資を受けようとしていたからです。その後、全体的に不動産向け融資が厳しくなりましたが、私の会社の財務内容は年々良くなっていったので、今では財務内容を理由に融資を断られることはまず無くなりました。4年以上かかって、その状態を作ったのです。

 5,6年前アパートローンで多額の収益物件を買われた方も、きちんと返済と納税ができていれば利益・資本が毎年蓄積されているので、他の金融機関と上手く取引していれば今でも融資は受けられる可能性はありますが、時価で純資産がプラスになっているかどうか、また、新たな金融機関の開拓が出来ているかが重要なポイントかと思います。

 個人や中小企業の融資利用による不動産投資は利益から元金返済・納税をしないといけないので、普通に収支が回っていれば、そこそこ利益が出てますので、それを3年繰り返せば、自ずと財務内容は良くなります。そうすると、融資も自然と付きます。返済・納税後のキャッシュフローを重視する方が多いですが、それはアパートローンの考え方であり、法人融資では税引前後利益や返済前キャッシュフローとその蓄積が重要なようです。

 以上、昨日の補足です。さて、区分の続編のご要望も頂戴しておりますが、区分の話が長かったので、とりあえず昨日で一区切り付けたいと思います。区分の話は状況に応じてコメント欄を使って皆様とのコミュニケーションを続けます。

 先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 22:17| Comment(7) | TrackBack(0) | 融資

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