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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2015年09月20日

銀行員のために作る決算書と個別注記表



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 税理士の中には税務申告のために決算書を作ると考える者が少なくありません。しかし、私たち経営者は税務署のためではなく、株主や債権者等利害関係者のために決算書を作ります。財務会計のテキストでも、その目的を株主や債権者等利害関係者のためとされており、税務署や国税庁のためとは全く書かれていません。

 私が経営している会社は株主が私だけのいわゆる一人会社です。そして、役員等経営陣も利害関係者ですが、役員も私だけです。そのため、私は債権者、すなわち、融資をしている銀行や信用金庫のために決算書を作っています。税務申告時にそれを税務署に提出することにはなりますが、税務署は税額が変わらなければ決算書の中身を問いません。一方、金融機関では、決算書がどのように作られているかによって、次期以降に融資が受けられるかどうか、また、どのような条件で受けられるかが、かなりの部分決まってきます。

 ですから、不動産賃貸業のように融資を受けて事業拡大する産業の経営者にとっては、決算書をどのように作るかが非常に重要なのです。当期純利益の額が同じであっても、決算書にどのように書くかによって、銀行が融資先企業に付与する格付けが違ってくるのです。

 格付けは銀行本部のコンピュータが出しますが、元データを作成するのは支店の営業担当者です。銀行員は企業から提出された決算書を実態ベースに修正してコンピュータに登録します。経営者が、実態が良く分かるように決算書を作って十分な個別注記をすることで、銀行員はその作業をし易くなります。

 また、個別の融資稟議では、格付に反映されなかった実態の財務内容も重要になります。コンピュータが出した格付けが正常先の一番下だからといって、低利で融資を受けられないという訳ではありません。しかし、ここにおいても、銀行員が稟議書を書く材料、すなわち、格付けは低く決算書はこうなっているが実態はこうだから融資して支障ない、と銀行員が作文するための資料が重要になります。

 昨日の記事で書いた、有能な信金支店長の「『租税公課』の明細を出して下さい」という一言は、実態把握のためものでした。

 すなわち、決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も「租税公課」科目に入っていたので、そのまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。その支店長さんは、「租税公課」科目に一過性経費である不動産取得税・登録免許税が含まれているだろうことを見抜き、その一言をおっしゃったのです。

 それを受けて総勘定元帳の抜粋をコピーして提出したところ、不動産取得税・登録免許税は一過性経費としてあたかも特別損失であるかのような財務分析を行い、融資をしてもらえました。

 しかし、どの金融機関もそこまで親切な訳ではありません。また、営業担当者がそこまでの能力を持っているとは限りません。そのため、固定資産税等の本当に経常的な支払とは別に不動産取得税と登録免許税の支払があることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 その信金支店長の一言を受けて、その期以降、私は税理士と相談して、「租税公課」の中の登録免許税・不動産取得税の金額を個別注記したり、「租税公課」科目には不動産取得税・登録免許税は含めないで別途「不動産取得税・登録免許税」という科目を新設したり、と工夫してきました。担当の銀行員のために分かりやすい決算書と個別注記表を作ることで、融資が受けやすくなるのです。

 これによって、登録免許税・不動産取得税を損金経理して税引後キャッシュフローを多くしつつ、融資審査で、登録免許税・不動産取得税を費用処理することによる悪影響を軽減させることができました。

 もっとも、全ての銀行でこれが通用する訳でもありません。特に都銀では、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 どういうことか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 06:52| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月25日

銀行・信金が好む100%保証融資の多くが3月末で事実上終わります



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 銀行・信金の中小企業向け融資は保証協会付きを好みます。中でも、融資額全部を信用保証協会が保証してくれる100%保証制度を好む金融機関は多いです。私がメガバンクの法人部門から短期プライムレートで超長期の購入資金プロパー融資を受けられたのも、当初その制度を使って融資を受け始めたからでした。

 しかし、ここ数年で、金融機関にリスクを取らせて審査能力を上げさせるべきという政策的背景等から、100%保証制度が事実上減っています。以下、関連の日経新聞記事を転載しますので、まずはこちらをお読みください。


・中小向け金融、100%保証の対象業種を縮小 危機対応にメド

2012/6/5

中小企業庁は信用保証協会による中小企業向け保証制度を縮小する検討に入った。経営不振の企業向けに100%の融資保証を付ける緊急制度を全業種向けに認めていたが、対象業種を一部に絞る。リーマン・ショックを受けた政策として2008年度に制度を創設し、東日本大震災後も保証を続けていたが、危機対応にメドがついたと判断、今後見直しを進める。
 中小向け融資の100%保証は景気悪化に伴う倒産を回避する効果が高い一方、金融機関の査定能力を弱め、モラルハザードにつながる懸念も出ていた。早ければ今年度下半期の見直しのタイミングで縮小を検討する。ただ、欧州債務危機などで景気の不透明感が強いため、縮小の判断に時間がかかる可能性もある。
 通常の信用保証は融資額の8割を信用保証協会が保証し、残り2割を金融機関が負担する。ただ、全体の1割の業種については、慢性的な経営不振を理由に100%保証の仕組みを設けていた。リーマン・ショック直後は金融機能が極端に低下したため、中企庁は100%保証を全業種に拡大した。昨年度末に見直す予定だったが、東日本大震災が発生したため延長をしていた。
 信用保証制度全体で08〜11年度で4兆円の返済不能が生じている。保証総額60兆円に占める割合は高く、国民負担を最小限にとどめる面からも見直しは急務になっている。



・100%信用保証の対象拡大 経産省

2013/3/8

 経済産業省は8日、借入額の100%を信用保証する、中小企業向け「セーフティネット保証」の対象業種を拡大すると発表した。1133業種のうち、今まで687業種が対象だったが、4月から727業種に増やす。調査の結果、業績の悪化に直面する企業が増えているのが要因という。期間は9月末まで。



・中小向け融資、100%保証縮小 中小企業庁

2013/12/13

 中小企業庁は13日、経営不振の中小企業が銀行からの融資に100%の信用保証を付けられる制度を縮小すると正式に発表した。2013年度補正予算が来年の通常国会で成立した後に始める。
 現在は売上高が2008年のリーマン・ショック前と比べ5%以上下回れば、中小が銀行から受ける融資を政府が100%保証している。政府は来年から、条件を「最近3カ月間の売上高が前年同期比で5%以上悪化する場合」に厳しくする。
 対象業種は現在の642から195に減る。100%保証の対象外となるのは電気めっき業や乳製品製造業など。
 政府は保証を縮小するかわり、今年度の補正予算で低利融資制度を拡充する。日本政策金融公庫の経営支援を受ければ、公庫から通常よりも0.4%低い金利で運転資金を借り入れることができる。公庫からの融資規模は約6兆円に拡大する。
 政府が100%保証すれば、銀行は中小の倒産リスクをよく見極めずに融資を増やしかねない懸念があった。保証を縮小し、金融機関の審査能力が落ちるのを防ぐ。



・中小向け融資、保証縮小 政府がリーマン後の特例廃止

2013/12/12

 政府は経営不振の中小企業向け融資の100%保証の対象を2014年から縮小する方針だ。08年秋のリーマン・ショック後に特例として緩めた保証条件をリーマン以前の水準に戻す。中小企業向けの危機対応の融資を平時モードに戻し、企業に必要な経営改革を促す。
 現在の特例では中小企業の売上高がリーマン・ショック前の水準を5%以上下回った場合、その企業向け融資を政府が100%保証している。この特例を14年に廃止し、最近3カ月間の売上高が前年同期を5%以上下回る場合に限定する。
 政府による経営不振の企業向け100%保証の条件は08年秋のリーマン危機後に特例措置として緩和したが、危機が収束した後も中小企業による利用が定着。中小企業向け保証制度全体に占める100%保証の比率は12年度は26%と07年度(6%)に比べて高止まりしている。
 政府は金融機関が中小企業向け融資の政府保証に過度に依存すると、野放図な融資に走るモラルハザード(倫理の欠如)につながりかねないと判断。特例を廃止し、リーマン・ショック以前の基準に戻す。これにより対象業種は現在の642業種から200業種程度へと減る見込みだ。
 金融機関が中小企業向け融資を急に絞り過ぎないよう激変緩和の措置も設ける。特例を使った12年度の新規融資額は約2.6兆円で、数万社が利用しているとみられる。13年度以降もほぼ同水準の利用が見込まれる。特例を廃止すると半分程度が政府保証を受けられなくなる可能性がある。
 そこで事業のリストラ計画を共同で作ることなどを条件に、日本政策金融公庫や商工中金から低利で借り換えできる制度を新設する。13年度の補正予算で国が公庫に約700億円を出資し、融資枠を6兆円規模で拡大する。
 中小向け融資の100%保証は危機時に倒産を回避する効果が高い一方で、貸し倒れとなっても政府が肩代わりしてくれるため金融機関の査定能力を弱める恐れがある。
 「融資ニーズが伸び悩む中で、破綻懸念のある企業でも100%政府保証を使って安易に融資していた」(地銀関係者)との指摘も多い。政府はリーマン・ショック後に甘くなった政府保証の条件を以前の水準に戻すことで、民間金融機関が企業の事業改善計画に基づいて融資するよう促す。



 では、このような流れを受けて、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 10:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月23日

賃貸業のプロと見られることで今でも不動産投資を拡大できる



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 昨日ホームズ不動産投資フェアのセミナーをご聴講の方々ありがとうございました。かなりの列が出来ていたようですが、参加ご希望の方は全員ご入場できましたでしょうか。ご感想含め、コメントを入れて頂ければと思います。

 最後駆け足になりましたので、まとめをしたいと思います。

 最後に私の最近数ヶ月の購入物件の話をしました。価格が上がっているこの時期、首都圏でピカピカのマンションを利回り10%以上で購入するのは難しいです。私が購入しているのはピカピカでない物件です。

 練馬区のアパートは築20年以上で入居率が1/16でした。私が買って満室にしましたが、賃貸業のアマチュア向けのアパートローンでは、融資が付かない物件です。この物件は宅建業者が分譲用に買ったのですが1戸の立ち退き交渉が上手くいかずに、賃貸業者である私に流れてきました。仲介の宅建業者さんから、私がこういう物件を買えると認識されていたこと、及び、銀行から私の会社がこういう物件を再生して賃貸事業を営んでいると捉えられていることから、こういう物件を紹介してもらえたし、購入価格以上の融資を受けて購入し、修繕して賃貸経営を開始することができたのです。

 横浜市のマンションはネット広告が出て公開されたRC築20年で満室想定11%の物件でしたが、半分空きで価格が3億円台ですから、いわゆるサラリーマン投資家さんが簡単に買える案件ではありません。フルローンや自己資金1割前提の買い付け申込が沢山入ってきたようですが、元付け業者さんはそういう申込を相手にせず、宅建業または賃貸業のプロに買ってもらいたいと考えていました。宅建業者が一番手だったのですが、自ら決済資金を用意せずに手付金を払って契約して所有権移転登記をせずに「転売」する類の「買主」だったらしく、契約予定日がなかなか決まらず、私に話が回ってきました。私はローン特約金額7割で申込をし、契約までに融資承認を取り付けてローン特約なしでの契約となりました。瑕疵担保責任免責、境界非明示、ローン特約なしという、宅建業者が買うのと同じ条件です。

 加えて、仲介業者としては、宅建業者に売ることを好む面はありますが、第三者のための売買契約を結んで決済できる第三者が見つからなければ手付解除するという意向の「買主」業者は当然嫌います。きちんと決済できる買主であることを仲介業者に理解してもらえ、また、銀行にもスピーディーに動いてもらたことが、購入できた理由の一つです。

 ちなみに、どうしてスピーディーに審査結果を出してもらえたのかというと、担保評価の必要がなかったからです。売主に融資をしている銀行に融資申込をしたので、既に物件評価が出ていたのです。私は、神奈川県のほぼ全ての銀行と融資取引があるので、こういうことができる訳です。

 そして、鎌倉市のアパートは満室で表面利回り15%以上でした。これは権利関係が複雑であることから、トラブルを避けるために仲介業者が素人を相手にしなかったのです。また、築25年ということも加わり、融資が組めない物件として仲介業者は紹介していました。最近は宅建業者が保有目的で収益不動産を買うことも多いようで、宅建業者からの買い付けが同時期に入ったようですが、仲介担当者が私の方を選んでくれました。様々なリスクを全て受け入れて買ってもらえるから安心、という印象を持ってもらえたからでしょう。ローン特約なし、瑕疵担保責任免責、境界確定なしでの契約でしたが、決済までの間に融資が付き、境界も確定できました。

 権利・建物・入居・管理上問題の無い利回り10%以上の物件を買おうと思ったたら、今は、田舎しかなかなか買えません。田舎の物件は空室率や経費率が高く、ネット利回りはその分低くなりがちです。ある程度都会で高利回り物件を買おうと思ったら、自ずと難易度が高い物件になります。

 難易度の高い物件を買おうとすると、仲介不動産会社からも金融機関からも、賃貸業のプロと見られる必要があります。確かに仲介業者は宅建免許を持っているかどうかでプロかアマチュアかを判断する傾向にありますが、一口にアマチュアとかエンドとか言っても、収益不動産の売買と賃貸経営に慣れているかどうかは買主により大きく異なり、ピカピカの物件を初心者に高値で売ろうとする仲介業者さんは多いでしょうが、難あり物件となると売先が限られ、そこにおいては経験者が好まれます。そして、金融機関は、プロかアマかを宅建免許で判断しません。むしろ、宅建免許を持っていても、賃貸業をこれから始めるとなると、アマチュアと見られます。

 金融機関からプロと見られることで、融資は個人部門のローンではなく、法人部門の事業資金融資となります。そうなると、購入対象の物件の幅が広がり、融資額の天井もなくなります。

 宅建業者でないのに宅建業者並の安い値段で買おうとする投資家は私を含め読者の皆様の中で多いでしょうが、単にそれだけならば宅建業者に買ってもらって終わりです。宅建業者が買いたがらない物件や、安易に買い付け申し込みしてくる宅建業者が契約・決済できない物件を購入できる投資家でなければ、割安な物件は回ってこないでしょう。

 また、ピカピカの物件は、資産家や初心者が高値で買いますので、今の市況で購入するのは難しいです。

 そのため、アベノミクス時代の勝ち組大家になるためには、賃貸業のプロと見られるようになり、初心者が買えない物件を買えるようになる必要があると考えます。

 ところで、一昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:02| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月12日

最近の金融庁の金融行政について3



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 私のところには毎週のように銀行・信金マンが訪問します。地域のほとんどの金融機関から融資を受けていますので。昨年12月に経営者保証ガイドラインが正式に公表されてからは、その話題も出ます。そうした会話の中から、銀行が法人融資に際して個人保証を取る理由として、法人が債務不履行に陥った際に経営者個人から回収すること以外の意図が感じられ、十数名の営業マンと話す中で、自分なりに、その理由として次に述べる3点を整理しました。

 理由の一つは、銀行は、代表者が取締役としての責任をもって経営に当たるという経営者責任を前提に融資しているからです。中小企業は個人資産と法人資産とが分離している場合であっても、株主と取締役が身内で占められているのが一般的であり、その点大企業とは性質が異なります。株主から責任を問われることはまずなく、仮にあるとすれば、故意または重過失に起因する第三者への責任です。経営者の責任で法人への貸金を回収できなくなった場合、銀行は会社法に基づき経営者個人の責任を追求することも可能ではあるが、現実問題として裁判での立証には大変な労力を要し、それを分かっている個人保証していない経営者が法人で融資を受けて放漫経営するというモラル・ハザードが生じる恐れがあります。適切な経営をしなければならないとの自覚を経営者与えるという意味で、銀行にとって代表者保証は有意義であり、仮に代表者の代位弁済能力が不十分であったとしても全財産を失い破産手続き等をとるといったリスクを負いながら経営に専念する社長は、そう簡単には経営に失敗しないものです。

 第二の理由は、代表者の経営手腕が高いという定性的要因によって融資判断をすることが中小企業への融資では多い中での、会社の譲渡等による経営者変更に対する銀行の不安を補うためです。信用金庫や信用組合は別として、銀行の融資審査は定量分析が中心となっています。しかし、過去の定量分析データが良くてもそれを支えているのが経営者の力量であるとすれば、いくら法人と個人とが経営上分離していると言っても、経営者が変わった後に債務を適時弁済できるかどうかは不透明です。

 第三の理由は、遺族に連帯保証債務が相続されることによる事業継承者の確保です。中小企業の株主は代表者一人のこともあり、そうでなくても数人の身内で株式を持っていることが多いです。すなわち、役員とその家族が株主です。そうすると、個人保証をしている代表者が死亡すると保証債務が相続されるが、この際株式の相続もなされ、遺族が連帯保証債務者と株主とを兼ねることになります。そこで、遺族は連帯保証債務問題の解決のため、株主総会を開いて新たな代表者や取締役を選任して会社を機能させ、会社が債務弁済をする方向で行動するでしょう。もし個人保証が無ければ遺族は知らぬ存ぜぬとなるところ、相続される保証債務があることで、代表者死亡後の会社が存続するのです。

 このように、銀行が経営者保証を取ることには意義があり、それをしないでの融資、あるいは、経営者保証を付けても将来保証債務が限定される恐れが高い中での融資は銀行にとって従前と比べればリスクが高く、それゆえ同じ借主に対してであっても融資に慎重姿勢になる銀行も出ることでしょう。もしそうなれば、本来融資すべき中小企業に対して資金が回らなくなることを意味します。

 とはいえ、銀行は金融行政に従わざるを得ない立場にありますし、低金利の中で利益額を増やすためには融資量を拡大する必要があります。一部の銀行は中小企業への新規融資を増やすでしょう。その中には、適切に事業性審査や資産査定をせずに、また、経営者保証についてのルール変更をリスクに織り込まず、金融庁や株主に対して貸出実績を示すことを優先して融資拡大に走る銀行も予想されます。この行動は貸し手である銀行のモラル・ハザードであり、さらに、それに乗じて過剰な融資を受けようとする借り手のモラル・ハザードと相成り、間接金融市場で市場メカニズムが正常に機能しない結果となりかねません。

 では、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 16:00| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月11日

4月から正式開始のフルローン対応アパートローンを今のうちに使ってしまいましょう



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 フェイスブックのお友達限定記事を書きました。お友達リクエスト下さった方のみご覧頂けます。


 未だ秘密裏に銀行が準備しているものであり、ネット公開できるものではありません。


 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 13:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月10日

金融監督官と話して分かったこと−先週の経済産業省・金融庁のプロ向け説明会を受けて−



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 先週の金曜日と土曜日は低気圧の影響か頭痛と腕痺れが強く、パソコンを使った仕事をお休みさせて頂きました。昨日は全アパート・マンションの雪かきを外注業者さんに指示しながら進めました。協力して下さった清掃屋さん、便利屋さん、賃貸管理会社さんのお陰で、今のところ一昨日の雪による賃借人さんの敷地内事故や怪我は出ていない模様です。特に、相模大野不動産賃貸管理部長のスギさんには管理が難しい物件での対応にご尽力頂き、ありがとうございました。

 いくつかの物件は管理委託していますが、非常事態体制を敷いて従業員や外注業者を総動員して各物件の巡回等に労をなして下さった管理会社さんと、何もせず悪天候の中客の来ないだろう店舗に従業員が勤務していた管理会社さんと、かなりの差が出ました。

 さて、先週は、関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に行ってきました。対象者として「中小企業者、中小企業団体、経営支援の担い手(認定支援機関、税理士、中小企業診断士、会計士等)、自治体等」とされていましたが、会場の雰囲気や質疑応答の内容からして、中小企業者はあまりいなくて、認定支援機関の士業者や市役所職員等、経済産業省・金融庁と直接関わりのある機関従業者が多く来ていたようです。説明担当官の話しぶりも、中小企業者に話すというよりもむしろ、「中小企業の皆様にお知らせ下さい」といった感じで、プロ向けの説明会でした。経営者保証ガイドラインの解説は金融監督官が担当でした。

 そんな中で、私の質問と金融監督官の回答を通して、新たな気付きがありました。経営者保証ガイドラインでは、借主の連帯保証人となる経営者の定義として、代表者の他、事業に実質的に従業している配偶者が挙げられています。そうすると、いわゆるサラリーマン投資家さんへのアパートローンで良く求められる単なる配偶者は経営者とはみなされません。これについて説明会担当の金融監督官に質問したところ、それは「第三者保証」に当たるとのことで、そもそも第三者保証は金融検査マニュアル・監督指針で「経営者以外の第三者の個人連帯保証を求めないことを原則とする融資慣行の確立」が示されており、これを原則とする方針を定めていない金融機関は、金融庁・財務局から是正を指導されることになります。

 例外として「経営者本人の健康上の理由のため、事業承継予定者が連帯保証人となる場合」
には第三者である事業承継予定者に連帯保証を求めることは禁じられていませんが、30歳代、40歳代の健康なサラリーマンが中古収益不動産を25年ローンで買うのに配偶者まして親が連帯保証人になるというのは、金融庁のルールに反しています。

 そうした中で何故そのような事態が横行しているのか、私が金融監督官に指摘したのは、金融機関がアパートローンの借主やその法人代表者等を中小企業・個人事業主・経営者としてみなさず、単なる個人・消費者として取り扱っているのではないか、ということでした。それに対して金融監督官の回答としては、「金融機関がアパートローンで第三者保証を取っている実態があるとすれば、そういうことも含めて合理的に金融機関がその理由を説明できなければならない」とのことでした。

 私は連帯保証人無しで個人で融資を受けて不動産投資を拡大し、さらに、法人では自分だけの連帯保証で融資を受け、事業をさらに拡大しました。私が2009年に出版した『逆転不動産投資術』の副題は「低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家」となっていますが、第三者保証無しで高額な融資を受けられることにつき疑問視される方が当時は多かったです。

 その理由が事業者として融資を受けているからでことについて、2012年に出版した『借りて増やす技術』にある程度書きましたが、第三者保証についての金融庁のルールには言及していません。先週知ったことなので、本に書きようが無かったのです。

 私はかねてより事業者扱いされないと高額な融資を受けられないと皆様に説いてきましたが、そこでは、副業や資産形成のために不動産投資をしているサラリーマンが事業者なのかという問題があるのです。そのことが連帯保証にも及ぶことに、先週金融監督官と話して気づきました。

 私が家族を連帯保証人にせずに8年間で総額20億円近くの借入をすることができた理由は、当初は個人事業主、その後は中小企業経営者と扱われていたからです。それが分かったという点で、先週の説明会は非常に有意義でした。

 ところで、この説明会は当然無料ですが、資料の量が物凄く多かったです。私が参加した2時間程度のどの有料セミナーよりも、また、私が主催したセミナーよりも、配布資料が充実しています。皆様にお配りしようと思って職員さんに「電子データありませんか」と質問したところ無いとのことだったのですが、余っていた分厚い紙の資料8部をもらってきました。必要性が高いと思われる方8名様に差し上げます。送料は私が負担します。ご希望の方は、プレゼント応募フォームからご送信をお願いします。
 
 
 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月05日

経営者保証ガイドライン説明会



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 金融庁の地方機関である財務局の職員が経営者保証ガイドラインの説明をしてくれる説明会が開催されます。金融機関を監督・検査する財務局職員から直接話を聞ける機会はあまりないので、楽しみにしています。

 私は関東経済産業局主催の明後日の説明会に参加します。全国の産業経済局が各地域で開催しているようなので、興味のある方は、居住地を管轄する経済産業局のHPにアクセスしてみてください。

 昔は代表者に加えて第三者の2名が法人融資の保証人に取られることも一般的だったようで、今でも個人のアパートローンは連帯保証人を必要としている銀行があります。そのため独身で連帯保証人を立てられなかった私は自分が連帯保証人になる形で法人融資を受けてきました。今回、法人融資で連帯保証人をとらないガイドラインができました。

 だからといって、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 15:51| Comment(2) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月03日

最近の金融庁の金融行政について2



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 金融監督行政の有効性について論じてみたいと思います。

 最近半年間にみる金融監督行政の変化が金融システムの安定に必ず繋がるかと言われれば、それには疑問があります。本来金融システムの安定のために行うべき金融行政が「成長戦略」のために濫用されている気がしてなりません。そして、金融システムが不安定になることで経済成長も果たされない恐れを懸念しています。

 確かに、日銀の金融緩和によってマネタリーベースが増えても金融機関が民間への融資を増やさなければ、経済成長という政権目標は達成されないので、そこに金融行政の必要性はあります。しかし、中小企業に対し、金融機関に資産査定を委ねて事業性を重視した融資審査をさせ、経営者個人保証を取らずまたは保証範囲を限定して新規融資を促進させるという金融行政は、短期的には経済成長にプラスに作用するかもしれないが、ともすれば金融機関の融資取り組みを萎縮させ、あるいは、デフォルトを増加させ、従前であれば融資を受けられた堅実経営の中小企業が融資を受けられなかったり、あるいは、本来融資を受けるのに不適当な中小企業が融資を受けた結果金融機関の不良債権が増えたりして、金融システムが逆に不安定になり、そして、長期的には経済成長に悪影響を与える恐れがあると考えます。

 例えば、「金融モニタリング基本方針」で、これまでの方針とは異なり新たに「融資審査における事業性の重視」「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」といった定めがされましたが、従前担保や財務力を重視した融資審査をし、金融庁が定めた方法で融資先を格付けしてきた金融機関に対し、独自の方法による資産査定と融資審査を求めるのには無理があるでしょう。彼らの多くはそのノウハウを持ち合わせておらず、どのように査定・審査したら良いか分からない中で事務年度替りに大幅な方針変更をされても、新規融資の増加はそう簡単にはいかないでしょう。

 さらに、実質的に本日から開始された「経営者保証に関するガイドライン」とそれを踏まえた監督指針・検査マニュアルの改訂が金融機関の戸惑いに一層拍車をかけることでしょう。私は各取引銀行の営業担当者と今年に入りこの話を頻繁にしていますが、実際、今朝の時点でも支店レベルまで十分に情報が降りていない金融機関があり、そして、適切な教育がなされている金融機関では対応に苦慮していると、肌で感じています。中小企業に経営者連帯保証無しで融資したり保証債務額を限定したりするというのは金融業界で前例がない上、様々な問題があるからです。

 数年前までは第三者保証人が必要なことが多かったのに、これからは代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。それによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資

2014年02月02日

最近の金融庁の金融監督行政について1



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 安倍内閣の「成長戦略」により、最近1年間で金融監督行政が変わってきました。昨年9月6日に発表された平成25事務年度の「主要行等向け監督方針」及び「中小・地域金融機関向け監督方針」では「中小企業の経営支援をはじめとした積極的な金融仲介機能の発揮」として「成長可能性を重視した金融機関の新規融資の取組みの促進」が定められ、従前の「検査基本方針」に代わり新設された「金融モニタリング基本方針」では、「金融モニタリング手法の見直しと課題」として「融資審査における事業性の重視」「小口の資産査定に関する金融機関の判断の尊重」等が示されました。そして、2月1日に適用された「主要行等向けの総合的な監督指針」「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」「金融検査マニュアル」等では、昨年12月5日に発表された「経営者保証に関するガイドライン」に規定された、経営者個人の連帯保証を求めない融資と、経営者保証を要する場合でも生活費と自宅を残して返済不能債務を免除すること等を踏まえ、「経営者保証に依存しない融資の一層の促進を図る」こと等が追記されました。

 すなわち、金融機関から民間企業、特に中小企業への新規融資が積極的になされるようにとの政策が強く打ち出され、従前の返済猶予等を中心とした後ろ向きの対応から、経済成長政策としての新規事業に対する直接金融による支援へと、この1年間で政策が転換されたのです。る。

 これら政策は安倍政権の「第三の矢」である「日本再興戦略」を受けてのものではあるが、そもそも、金融行政は金融政策の一環です。

 金融経済学者は金融行政の問題点について、「規制・監督による金融システムの安定性維持には、一定の限界があることにも注意する必要がある。金融市場といえども、その経済効率性はマーケット・メカニズム以外に保証されることはなく、過度の規制によって安定性を保ったとしても、その結果、実現する資源配分が著しく不効率では意味がないからである」といった指摘をすることが多いです。

 金融システム安定のために中央銀行と政府の存在は不可欠です。そして、金融システム安定は金融政策の重要な目的です。ゆえに、金融行政は金融政策の一部と言えます。

 では、こうした政策は効果があるのでしょうか。また、私達は融資を受け易くなるのでしょうか。こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 00:45| Comment(4) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月23日

毎年純資産5千万円増える理屈



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 私が会員となっている、日本インターネットマーケティング協会
代表理事石田健氏が、ご自身の力作「ザクザク稼ぐメールマガジン」(売価29,800円)
を本日限り無料配布されています。

 メールマガジンによる集客や収益化にご関心のある方は、この機会に入手されることをお勧めします。以下その手順を説明します。

1.石田健氏の無料提供映像をこちらから視聴する。

2.映像のうち「第4回」を選択し、その動画に対するコメントを書く。

3.投稿後、特別プレゼント受取のためのメールアドレスを入力する

4.入力したアドレスに送られてくるメールに書かれたURLから、
「ザクザク稼ぐメールマガジン」の電子ファイルをを無料でダウ
ンロードする

※本日24時期限となっていますが、もしこのブログを読まれたのが
24時以降であっても、諦めずにアクセスして頂ければと思います。


 さて、昨夜配信したメールマガジン(バックナンバーはこちら)
に対してSさんからご質問がありました。

メールの中に気になる記述が。

>前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これにより、時価ベースの純資産が約5千万円増えました

借入金を返済することで負債は5千万円減りますが、資産(現金預金)も同額減るでしょうから、「これにより」純資産は増えないのではないですよね。

とはいえ税引後でも多額の利益を得ていて、しかもそれがキャッシュを伴うからこそ多額の返済が可能なわけで、本当に素晴らしい経営手腕ですね。

事業を拡大させ続ける石渡さんですが、事業、投資にゴールを設けていらっしゃるんでしょうか?


 昨夜の長いメールを最後まで読んで下さりありがとうございます。

 元金返済により負債は減りますが、返済は預金からするので、資産が減って負債が減るという構造はご指摘の通りです。しかし、その預金がどこから作られたかといえば、入居者が払う家賃からであり、当然ながら、返済額を超える売上があるということです。

 次に「ゴール」について、私の会社は大企業や株式公開会社ではなく、私一人が全株持っているいわゆる一人会社です。大きな会社のような数値的な経営計画はありません。この頃大きな銀行との取引が増えてそういうものを望まれることもありますが、絵に描いた餅になりますからね。

 事業というのは時代変化に合せてその内容は変わっていきます。色々な機会で何十回と言っていますが、2%で必要資金全額を調達して10%で運用する形の近年の不動産投資は低金利と家賃収入が入るという二つの前提の下でたまたま可能になっているに過ぎません。「今でしょ」という流行語があるようですが、正に今儲けられるのでそのような不動産投資をしており、そのために規模を拡大してきました。今稼げるときに出来る限り稼いでおきたいというのが私の重いです。社会情勢が変われば、このような事業はやがてできなくなり、方向転換を余儀なくされますので。

 さて、連載のほうですが、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で不動産担保評価における収益還元法の利用が明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、一昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(147) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月22日

「収益価格は高くても積算価格で評価すると債務超過だから融資を受けられません」そんな方が融資を受けられるようになってきました



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 私が『逆転不動産投資術』を出してから3年半が経ちました。出版社との契約は満了しており、在庫が無くなったらもう流通されません。中古品ならば新品の半値で買えます。つまり、古くなったということです。

 古くなった点の一つが金融機関の不動産評価です。第3章「石渡浩流不動産投資法の極意」第2節「逆転を可能にする融資付けの極意」の第3項「積算評価のい物件を選ぶ」にて、「ほとんど積算評価です」と述べ、積算評価が融資額よりも高くなるように借りようとすると上手く融資が付く旨解説しています。確かにその考え方はアパートを将来土地売りするような投資では重要ですが、大型マンションや商業ビルの市場価格は収益価格で決まりますし、融資審査も収益還元法が採用されることが多くなりました。

 それは、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 実際、昨年9月の私主催セミナーのプラチナ席の特典である金融機関との引き合わせ(私・お客様・銀行員の三者面談)を利用された方の全員が、「債務超過」を撥ね退けて高額な新規融資や借り換え資金融資を受けることに成功しています。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

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posted by 石渡浩 at 18:49| Comment(50) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月21日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組3



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、銀行の見方が違ってきます。

 前者の場合、その実質個人と連絡を取れなくなる恐れがあり、例えば、いわゆるエリートサラリーマンの方々ですと、海外出張・転勤等で不在の時に、銀行はどのように連絡を取るのか、という問題があります。Eメールや電話で連絡が取れても対面で捺印をもらう必要がある場合等、非常に不便です。そして、株主も役員も同一の一人という会社で経営者が行方不明になったら、銀行は法的手続き以外、何ら術がありません。また、経営者が死亡した場合、株が相続されますが、誰が株を相続したのかを銀行が確認するのは手間がかかりますし、遺族に株が相続されても株主総会で新たな代表者が選ばら得なければ会社は機能せず、銀行がそうした手続きを遺族に助言してもそれがなされないと、結局は貸金滞納が生じると、法的手続き以外、銀行は回収できなくなります。

 後者の場合、役員が複数いますので、代表者が不在でも他の取締役(家族)がある程度の代わりを果たせます。万一代表者が何らかの事情で業務を遂行できなくなれば、役員間あるいは株主総会で新たな代表を決めて業務を継続します。法人作りの段階から銀行がサポートすることで、家族経営の会社として、銀行は安心して融資できるのです。

 ですから、サラリーマンの副業でも、高額な融資が受けられないという訳ではありません。では、サラリーマンの副業の「実質個人の資産管理会社(家族型)」で高額な融資を受けるのに、どういう金融機関からどのように融資を受ければ良いのか、金融機関名や手続き詳細のネット公開はしませんので、ご関心のある方は、非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」にご登録下さい。
 

 では、次の記事を
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posted by 石渡浩 at 12:26| Comment(18) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月19日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組2



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 不動産投資中毒さん、万年社長さん、SSさんご回答ありがとうございました。
P.N パープルヘイズさん、ご覧になられたらお返事下さい。

 創業融資は自己資金と同額や倍額までしか融資受けられないので、いずれにしろ数百万円以上の自己資金が無いと始まりません。個人投資というのはお金を持っている人がそのお金を運用するものですよね。お金が無いのに投資するという考え方は、私がもたらしてしまったんですかね。「学生」と名の付く本を2冊出したことで誤解されたかもしれませんが、「学生起業」という言葉もありますし、20歳代前半で会社を上場させる社長もいますし、学生だからお金を持っていない、ということには必ずしもなりませんが、あまりお金を持っていない学生のほうが多いことは事実でしょう。そういう誤解が生じないよう、メールマガジンの紹介文では予め自己資金を持っていた旨書いています。自己資金無い方が登録しても不動産買えませんので。

 さて、お待たせしました。信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 その「仕組み」は、個人単独では無く家族での資産管理会社経営です。資産管理会社を作る主目的は所得税の節税です。その節税法は、所得税率と法人税率の差分のみではありません。
家族を役員にして役員報酬を払ったり、株主を子供にして子供への相続問題が生じないようにしたり等、家族ぐるみで不動産投資をする人が多いのです。銀行はそうした手法を顧客に助言することで、顧客の税引き後キャッシュフローが良くなるとともに、実質的経営者が万一の場合でも、会社は存続します。

 役員が複数いれば他の役員が代表になりますし(そういう定款にしておく必要がありますが)、そうでなくても、株を持っている妻子が株主総会を開いて新たな代表を決めることになります。

 つまり、一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、一人だけでやっている会社なのか、家族ぐるみでやっている会社なのかによって、違ってくるということです。

 さらに明日に続きます。
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posted by 石渡浩 at 23:09| Comment(71) | TrackBack(0) | 融資

2013年06月16日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組み1



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、2パターンあります。一つは、サラリーマンが所得税の節税のために事業承継を前提としないでそのサラリーマンの生存可能年齢の範囲内で融資を法人名義で受ける場合です。これは、金融機関から見て、実質的に、個人に貸すのと何ら変わりありません。しかも、借主が形式的に法人となることから、団体信用生命保険が使えませんし、また、貸す銀行としては、借主が行方不明になったり債務不履行に陥ったりした場合、債権回収が厄介です。

 家族が知らないこともありますし、知っていても積極的な協力を得られないことが多いでしょう。長期出張で海外に行っていて、その間に何らかのトラブルで口座残高が不足すると返済が滞ってしまいますし、書類が必要になっても、実質個人の法人代表者と会えなければ、銀行の事務処理が遅れてしまいます。法人登記場所に行っても、賃貸不動産所在地で従業員が誰もいなかったり、自宅で会えずに事業に従事している家族が存在しなかったり、ということは、個人に貸すのと変わりありません。

 むしろ、個人に貸すよりも難しい部分もあります。個人ですと不動産が相続されますが、
法人ですと相続されるのは不動産ではなく株です。一人会社の場合、相続人が確定して株主総会が開かれて新たな役員が選出されないと、代表者の死後、法律行為を行えません。

 サラリーマンの不動産投資資金融資は1,2億円程度しか出してもらえない、という話を聞くこと多いですよね。給与収入の一部を返済原資に充てる場合はそういう計算になりがちですが、そうでなくても、「本人と連絡が取れなくなったらどうするんだ」という懸念が金融機関としてはあります。

 ちなみに、私は個人名義で複数の銀行の団信枠を使って3億円位借り、加えて一人会社でも代表者保証のみで借り進めることが出来ましたが、融資したのは地域金融機関であり、地元に生まれてこの地で30年生活していた私だから借りることができた、ということがあります。住宅地図を見れば「石渡」と書かれています。不動産登記を調べれば持家なことが分かります。最初に融資した銀行には、数百万円の残高がかねてより維持されていましたし、残高は数十万円規模ですが、家族の預金もずっとありました。呼べばすぐ来るし、行けばいるし(本人がいなくても家族誰かしらいることが多い)、電話かければ大抵繋がるし、不動産賃貸業が本業でした。すなわち、転勤族で多忙のいわゆるエリートサラリーマンよりも借り易い面があったということです。

 このように、実質個人の資産管理会社でも、サラリーマン一代限りの所得税対策の法人は、いわばペーパーカンパニーであり、それゆえ私は、事業法人としてみなされないと、高額な融資を受けられないと説いてきました。

 しかしながら、信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 16:29| Comment(3) | TrackBack(0) | 融資

2012年09月27日

法人で団体信用生命保険使えるの? アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと2


 上場会社等は別として、法人が融資を受ける際には代表者が連帯保証人になります。逆に言うと、自分以外に連帯保証人は不要です。ですが、個人向けアパートローンを法人名義で受けるという形ですと、この論法は通りません。一般事業法人と同じ扱いで融資を受ける必要があります。

 個人の長期ローンで連帯保証人が必要無くなるのは、団体信用生命保険に入る場合です。法人は形式的には死なないので、法人を被保険者とする生命保険はありません。信用保証協会では法人が使える団信がありますが、これの被保険者は法人ではなく代表者個人です。代表者が死ぬと生命保険会社から金融機関に保険金が支払われる仕組みです。同様の仕組みは日本政策金融公庫でもあるようです。

 しかし、民間金融機関では、法人融資に団信を使う仕組みは通常用意されていません。それは、「法人は死なない」と位置付けられているからです。もちろん代表者はやがて交代しますが、個人とは違って永続する存在が法人です。個人の場合、相続放棄されれば、貸金の請求先が無くなり、担保を強制処分するしかなくなります。そして、相続人がいても、相続人に返済を求めるのではなく、生命保険金で完済を受けてその代で完結したいという金融機関の意向がかなりあります。

 個人で連帯保証人を求められるのは、信託銀行のアパートローンのように、資産家の資産承継を主目的とした融資商品においてです。高齢者が相続対策で融資を受けるのですが、主導しているのは子供で、将来は子供が賃貸事業を引き継ぐ前提で連帯保証にになるのです。
 
 それに対し、オリックス銀行やスルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンは、1代限りの融資であり、それゆえ年齢制限があります。団体信用生命保険金限度額の範囲内で融資するのが基本です。りそな銀行や三井住友銀行のアパートローンは、元来信託銀行のように資産家の税金対策で提供されていましたが、10年位前から、サラリーマンの資産形成目的にも使われており、ここでも、団信が利用されています。

 これら銀行のうちスルガ銀行を除いては、実質個人の資産管理会社名義で融資を受けることができますが、法人名義では事業承継者の連帯保証人が必須となります。

 そのため、私が法人融資で自分が連帯保証するだけ、というと、驚く方がいらっしゃいます。しかし、個人部門でなく法人部門の融資では、連帯保証人は代表者のみというのが基本です。それは、代表者が死んでも会社は存続するという前提があるからです。

 実質個人の資産管理管理会社は「死ぬ」ので、予め事業承継者が連帯保証しないと貸せないと個人部門が考えるのに対し、同じ銀行でも法人部門の融資になると、法人は役員が交代しながら経営されるものであり、役員以外を連帯保証人として取ることを原則としていないので、代表者の連帯保証のみで済むのです。

 では、現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(24) | TrackBack(0) | 融資

2012年09月23日

事業性融資の誤解


生命保険の話を中座して、16日(日)のセミナー及びその後の質疑応答で感じたことを書きます。
 
 私は2009年1月からこのブログとまぐまぐのメールマガジンで、事業資金として
融資を受けることで、その当時業界で信じられていた属性、年収や既存借入額
といった枠を超えて、事業性資金として高額な融資が受けられることを解いて
きました。その後3年半が経ち、「アパートローンではなく事業資金融資」
ということを言う人が増えているようですね。

 ただ、ここで誤解が生じています。事業資金融資の中でも、サラリーマンや個人向けの事業資金融資もあれば、不動産賃貸業が本業の会社向けの事業資金融資もあります。そもそも、アパートローンというのは不動産賃貸業向けの融資であり、事業資金の融資ともいえます。また、アパートローンという商品が無い銀行や、アパートローンという商品があってもそれに当てはまらないから個別対応するという銀行から借りると、アパートローンではなく事業資金融資になりますが、審査基準が本当に事業を主に考えているか、ということです。

 サラリーマンの給与収入があるから融資を受けられるというのは、「個人向けの事業資金融資」であり、それで10億円借りるのは難しいでしょう。サラリーマンの給与収入が無くても、会社の財務力で借りられるのが真の事業資金融資であり、私は後者の話をしています。

 前者では、結局は高給取りのエリートサラリーマンが数億円借りたらそれで終わりなのに対し、不動産賃貸業の事業法人として借りれば、10億円だろうが100億円だろうが借りられます。100億円借りている会社って、日本に数え切れないほどありますから。

 ところで、16日のセミナーは、会場が広かったこともあり、私が主催したセミナーの中で、唯一満員御礼の締め切りにしなかったものでした。今までは1,2日
で締め切っていましたが、今回は初めて、当日まで何日間もチケットを販売し続けました。何人受講して下さったのか。そして、収支はどうだったのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 15:35| Comment(11) | TrackBack(0) | 融資

2012年08月22日

融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか? 不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業


 今日はメルマガを3通配信しました。

融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?

大銀行の法人部門から融資を受けるセミナー/不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業

本日限定プレゼント/私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業

 資金調達にご関心のある方は、今夜はメルマガをお読み下さい。

 私の最高レベルの融資セミナーを来月、東京・大阪2会場で開催します。詳細は、今日の2通目のメールをお読み下さい。

 明日のブログ記事は、入居者の個人情報保護や、私の物件で発生した振り込め詐欺の詳細についての記事でよろしいでしょうか。今朝の続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 22:11| Comment(10) | TrackBack(0) | 融資

2012年07月28日

社長ブログ見ている方へ 融資を使った事業拡大について PPC広告や輸出入の仕入れ資金調達どうしていますか



 人気ブログランキングへのリンクからお越しの方、そろそろ登録カテゴリーを移動しますので、よろしければ、お気に入りとメールマガジンのご登録をお願いいたします。また、無料メール相談
にご登録頂ければ、業種を問わず資金調達全般の相談に乗ります。

 私の会社は2007年4月に資本金千万円で設立しました。その後利益を重ねたことで、累積した利益(利益剰余金)と資本金の合計額、すなわち、純資産は、6千万円以上になっています。5年で6倍です。しかも、資産のうち不動産は簿価(取得価格)であり、これを時価に直すと、純資産が6億円、すなわち、60倍の成長です。

 不動産を時価評価することについては、賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準により定められており、当社では重要性の乏しい物件(数百万円の戸建等)を除いて、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づく計算により調査した金額を決算書に注記しています。

 資本金千万円で始めた会社が5年間でなぜ6倍とか60倍とかに成長したのか、それは、融資を受けたからです。10億円以上の融資を受けて収益不動産を購入し、それによって毎年1億円以上の売上を出しています。さらに、個人でも同様の事をしています。私の事業が軌道に乗っている大きな理由は、資金調達が上手く言っているからです。

 今世紀に入って流行っているインターネットを使ったアフィリエイト広告業でPPC広告を出すとか、輸出入のネット通販で商品を仕入れるとか、そういった事業では、売上金の入金よりも仕入れや経費の支払いが先になることがあります。自己資金だけでは大きく事業展開することができませんね。そこで有効なのが融資です。

 支払いは当月だけれど入金は2か月先になる、ということであれば、2か月分の仕入れや経費分を「運転資金」として借りられます。しかも、公的保証が付くことで金融機関が連帯保証人無で貸すことが多いです。無料メール相談
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 私の本業である不動産賃貸業は、先に不動産購入代金を払って収益不動産を購入し、売上は10年、20年という長期に渡って回収していきます。融資を受けるということは、当然返済しなければなりません。しかし、返済するといっても、返済原資を購入物件の家賃収入と売却代金に限る、という借入契約形態があります。万一当該事業の経営が上手くいかなくなっても、他の事業からの利益や個人資産等を返済に回す必要が無いということです。これを「ノンリコースローン」と言います。

 ノンリコースローンについて詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ明日書きます。


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posted by 石渡浩 at 07:00| Comment(12) | TrackBack(0) | 融資

2012年07月17日

最近アパートローン融資額を増やしている銀行があります



 現在の不動産融資情勢は、リーマンショック後の委縮した状況から一転して、積極的になっています。銀行員が物件情報をどんどん提供してくるんですよ。もちろん全ての銀行ではありませんが、金融情報提供会社から最近得た融資金データと銀行員の姿勢が整合的です。

 ブログではスルガ銀行のように誰でも知っている超有名銀行は別として、金融機関名は基本的に書かないようにしています。最近送っていたなかったのですが、「読者通信」にてアパートローン融資を増やしている銀行の実名と実額をお知らせしたいと思います。このブログお読みの多くの方は、私の『逆転不動産投資術』『借りて増やす技術』をお持ちでいらっしゃることでしょう。最終頁(奥付)と後ろのカバーに、「読者通信」登録フォームがありますので、未登録の方はこの機会にご登録頂ければと思います。

 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 07:54| Comment(14) | TrackBack(0) | 融資

2012年03月08日

借りて増やす技術



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 K藤さんコメントありがとうございます。記事外のどこに貼るかは今検討中です。

 「しょぼくれん」について、一般の方はあまりご存知無いかと思いますが、会員名簿を見るブログを書いている方はかなり入会されていることが分かります。また、「幻と言われているしょぼくれんメルマガ、どこから登録するのか? ほんとに存在するのか? 知っている人はどれくらいいるのか、まったく不明です」と書かれているのですが、このようにこのサイトに書かれていることはほとんど冗談のお笑いサイトなんです。メルマガはまぐまぐで見つけました。配信部数362人と表示されています。

 ということで、K藤さんから誘われて入会した「しょぼくれん」の話でした。他に私に入会のお勧め等がありましたが、ご連絡下さい。

 さて、遊びはこのくらいにして本題です。

 私は2007年3月に大学院修了の翌月に会社設立し、5年近くになります。この間に会社名義で約12億円を借りました。売買価格と同額、または、それ以上の融資を受け、融資金で不動産を買っています。自己資金はほとんど入れていません。そもそも資本金が1000万円ですから、頭金に充てられるお金はありません。

 4年間で会社の純資産を1000万円から6億円に増やしました(時価ベース)。それは、融資を受けたからに他なりません。しかも、この4年間、不動産市況は景気の影響を受け悪化傾向ですから、普通に買っていては、純資産は増えるどころか減ってしまいます。私の会社では約12億円の借入をして不動産を購入し、その後毎月返済しているので借入金残高が10億円です。それに対し、不動産鑑定士が査定した不動産の時価は16億円あります。すなわち、過去4年間に12億円で買った不動産の時価が16億円であり、買った値段よりも直近決算期(2011年6月末)時点の時価が4億円も高いのです。また、借入金残高が10億円で不動産時価が16円ですので、純資産6億円という計算になります。

 過去4年間、不動産価格は下落傾向にあります。私も不動産も、買った後で価値が上がった訳ではありません。相場下落の影響は少なからず受けています。しかしそれでも、購入価格を大幅に上回る時価なのです。これはすなわち、購入時に相当割安に買っているということを意味します。

 本記事のタイトルは「借りて増やす技術」です。ただ借りれば資産が増えるということでは決してありません。5年前流行った不動産投資法では、自己資金を入れずに30年ローンを組んでマンションを購入することで家賃収入を得ることができましたが、不動産価格が低下したら、純資産は増えません。むしろ、資産が減って負債未満になり、債務超過になる恐れもかなりあります。ですから、借りてどのように資産を増やすのか、すなわち、増やすためにどのように借りるのか、これが「技術」なのです。

 不動産投資の世界では、「資産10億円」などプラスの資産だけを強調して言う人がいます。しかし、同時に負債を10億円抱えていたら純資産ゼロです。さらに、本人は「資産10億円」のつもりでも値下がりし時価9億円で負債が10億円ならば純資産マイナス1億円の債務超過です。資産から負債を引いた純資産が重要です。

 不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を、理論と実践を交えて解説したいと思います。どのようにすれば沢山借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この二点に特化した資産形成法についてご関心のある方は、をクリックして下さい。



posted by 石渡浩 at 14:04| Comment(11) | TrackBack(0) | 融資

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