不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2012年08月24日

警察から電話があったら何でも直ぐに答えますか? 顧客情報の第三者提供について考える


 私は不動産賃貸業すなわち大家なので、その顧客は賃借人・入居者になり、顧客の個人情報を持っています。この仕事をしていると、第三者から入居者についての問い合わせがたまにあります。単に電話番号を知りたい、というものもあれば、紛争の相手方からの詳細な質問もあります。このブログは不動産賃貸業者のみならず、様々な業種の経営者の方々が見ていらっしゃることと思いますが、顧客の個人情報について外部から照会があったらどうしますか。

 実は、私の不動産賃貸会社は、個人情報を第三者に勝手に提供しても個人情報保護法違反にはなりません。個人情報保護法の法規制が、5,000人を超える個人データベースを持っている事業者が対象であるところ、賃借人・同居者含めて1,000人もいないので、法規制の対象外なのです。他の家主の物件を管理したり転貸している会社は別として、純粋な賃貸業として、個人情報保護法違反が問われる可能性のある人は少ないことでしょう。

 しかし、法規制の対象外だからといって法を無視して顧客情報を無断で第三者に提供しては、顧客とのトラブルになります。現在、そういうことをしてはいけない、という社会になっていますからね。私は不動産以外に情報ビジネスもしていますので、個人情報の取り扱いについてはとても厳重にしています。

 では、警視庁からの照会はどうなのか。個人情報保護法は次の通り定めています。

第二十三条  個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。
一  法令に基づく場合
二  人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
三  公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
四  国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。


 私は法学をきちんと学んだことがないので、もし誤解ならば専門家の方にご指摘頂きたいのですが、「捜査関係事項照会書」への回答で退去者情報を警察に提供したことは、第23条の1,2,4号に該当するので、適法と認識しています。

 まず、「法令に基づく場合」ですが、警察の照会書によれば、その照会は刑事訴訟法917条に基づくものとのことです。そこで法律を調べたところ、「捜査については、公務所又は公私の団体に照会して必要な事項の報告を求めることができる」とありました。照会された会社等に回答義務の法的拘束はありませんが、各省庁や業界団体が出している個人情報保護法ガイドライン等では、拘束力のないものでも「法律に基づく場合」に当たる、とされています。

 もっとも、担当捜査官に聞いたところ、これでは応じられないという会社もあるそうです。その場合には、裁判所を通して法的拘束力のある処置を取るそうです。いくら法律に定めがあっても任意に個人情報を第三者提供することで、顧客に不利益が生じたり、顧客とトラブルになったりしては困る、という慎重な会社もあって当然です。例えば、弁護士か弁護士会を通して弁護士照会をかける場合も「法令に基づく場合」に該当すると金融庁ガイドラインに書かれていた記憶がありますが、実際、預金取引等について照会に応じない銀行が多いと知り合いの弁護士が言っていました。

 次に、「人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき」について、振り込め詐欺被害者の財産の保護のために必要があり、本人とは連絡が取れませんので、本件については、これを根拠に提供して良いと考えました。ただ、電話で警察官を名乗られても本当に警察官かどうか、そして、本当に振り込め詐欺容疑が退去者にかけられているのかどうかも分かりませんので、当初電話があった際、「財産保護のために必要」との認識を示したうえで、書面を送るよう依頼しました。回答は警視庁宛てに郵送しましたので(もちろん宛先住所確認しました)、仮に誰かが「捜査関係事項照会書」を偽造したとしても、偽造者の元には届きません。

 最後に、「国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき」について、これは行政事務遂行への協力であり、3段落前に「法令に基づく場合」と書きましたが、本件は、第1号ではなくこの第3号に該当するのかもしれません。「協力する必要」があるのかどうかについて私には分かりませんので、興味のある方は、ガイドラインやコンメンタールでお調べ頂ければと思います。

 事業者として顧客の保護を第一に考えるべきですが、本件は、振り込め詐欺被害者がおり、顧客の賃借行為が非常に悪質と判断したので、警察に全面的に協力しました。

 任意協力の場合、ケースバーケースでどうするか決める必要があるでしょう。

 さて、振り込め詐欺とは言いましたが、具体的にどのような事件で、どのように住所が利用されたのでしょう。事件の詳細にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


人気ブログランキングへ 

posted by 石渡浩 at 17:03| Comment(5) | TrackBack(0) | 賃貸経営トラブル

2012年08月22日

捜査関係事項照会書が警視庁から届きました1


 夏休みいかがお過ごしでしたでしょうか。私は社員の労務管理や入社希望の方への面接に追われていました。管理職や人事課を置かないと会社を大きくするのは難しいと痛感しています。ブログを書く時間が十分取り難い現状を早く脱却したいと思っています。

 さて、ノンリコースローンの話題へのご関心があまり無いようなので、不動産賃貸業における個人情報の取り扱いに話を変えたいと思います。

 8月8日付で警視庁刑事部捜査2課から「捜査関係事項照会書」が送られてきました。警視庁というのは東京都を管轄する警察で、その捜査2課というのは詐欺等の経済犯罪・金銭犯罪を扱う部署です。その前に特別捜査係の警察官から電話がかかってきたので、事情を聞いた上で、「捜査関係事項照会書」を送ってもらうことにしたのです。

 何かというと、私の賃貸物件が振り込め詐欺容疑者の住所になっている、というのです。要は入居者情報を教えて欲しいという電話でした。しかし、刑事を名乗っても本当に刑事かどうか分かりません。刑事が容疑者氏名を言ってきたので、入居しているかどうかは回答しましたが、それ以上の詳細は、法律に基づく書面を送ってもらった上で回答することにしました。

 入居者情報を知りたいという電話は、たまにかかってきます。先月は、入居者と民事的争いがあるような方から、入居者の細かいことを尋ねられましたが、回答しませんでした。

 近年、「個人情報保護」が法律以上に重視される傾向があります。例えば、法人情報なのに「個人情報」を理由に提供しないとか、法律で第三者提供して良いと定められているのに個人情報を保護してしまうとか、そういうことが多々あり、過剰保護も問題になっています。

 私は学生だった約10年前に起業しました。その後個人情報保護法ができましたので、事業主として法律をある程度学びました。また、6年前から個人で高額な融資を受け始めましたので、個人信用情報についてかなり調べました。私は法学の専門教育を全く受けていませんが、実務経験から認識しているところでは、大家さん達の多くは、事業者として個人情報保護法の適用を受けません。ただ、そうであっても、個人情報保護法を適切に運用していったほうが無難です。

 どういうことか、また、私の物件で発生した振り込め詐欺の詳細はどういうものか、続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ 

posted by 石渡浩 at 07:19| Comment(15) | TrackBack(0) | 賃貸経営トラブル

2012年01月30日

区分の漏水トラブル1


 先々週何があったかといいますと、区分所有建物の漏水です。賃借人さんがしばらく不在にしていて入室したところ、上階の人が水を溢したこととにより天井から水が垂れて、また、共用部給排水管の漏水により壁がぬれて、という原因で部屋が使えない状態になっていました。

 一棟所有ならば直ぐに家主が直せば良く、特に、アパートならば雨漏りは別として、水道屋と必要に応じて大工を行かせれば、床や天井の板を切って漏水を拭いて管を直して板を塞げば水漏れ工事はすぐに終わります。あとは濡れた1階のクロス等を張り替えるということになります。マンションですと原因究明や給排水管へのアクセスはそう簡単にはいかないでしょうが、とにかく家主が業者に直させれば済みます。

 ここまでの費用は住宅総合保険の「水濡れ事故」で担保されます。責任が専ら上階の入居者にある場合には、下の階で入居者の所有物が毀損した場合は上階入居者の個人賠償保険で担保されます。そして、家主の損害復旧にかかった費用を家主が保険金請求した場合、その保険会社が、上階入居者の借家人賠償保険の保険会社を通して上階入居者に求償するそうです。また、家主としては、自分の保険は使わずに、入居者の借家人賠償保険を使ったほうが、自分の保険会社や保険代理店に負担をかけないので、そのほうが望ましいです。原因が上階入居者にない場合には、建物及び付帯設備の損害の修復は家主の住宅総合保険で、そして、家主の責任で入居者の家財等を毀損してしまった場合は、家主の施設賠償保険でで、それぞれ担保されます。

 こうしたことは知識として持っていたのですが、今回区分所有建物ということで対応が分からず、保険代理店、損害保険鑑定人と弁護士に相談しました。区分所有建物の漏水トラブルは厄介です。どういうことか、詳細にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。もし皆様のご関心が強いようでしたら、修繕、損害賠償と保険について、あと数回書こうかと思います。

人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 08:29| Comment(1) | TrackBack(0) | 賃貸経営トラブル

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。