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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2014年02月27日

悪化しました



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 腕を車にぶつけられて4ヶ月が経ちました。主たる症状がいわゆるむち打ち症であり軽傷ということもあり、今月から仕事復帰をしようとしましたが、急過ぎて無理があったようです。すみませんが、今日のブログはお休みさせてください。

 信用保証制度に変化の動きがある中で、私達不動産賃貸事業者はどのようにすれば融資をうけ易くなるのか、より詳しい話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 22:47| Comment(3) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月13日

ブログとメルマガでは別々のことを書いています。



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 私のブログは専ら不動産投資経験者を対象に書いています。一方、メールマガジンは、初心者・初級者の方も登録していることを想定して書いています。そのため、それぞれで書く内容が違っています。

 ここ1週間に配信したメールマガジンの記事を一覧にしますので、ご活用下さい。

・2月6日 「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140206130325000.html

・2月7日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(上)/不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140207115000000.html

・2月10日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140210124347000.html

・2月11日 「フルローン対応新アパートローン情報/融資してく
れそうな金融機関の見分け方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140211232737000.html

・2月12日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(下)/融資による事業拡大のための正攻法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212182719000.html

・2月12日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212230000000.html

・2月13日 「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)/積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140212050000000.html

 石渡浩公式メールマガジンはまぐまぐから配信しています。未登録の方や、登録したつもりでも実際メルマガが届いていない方は、上記URLからご登録をお願いいたします。なお、登録メールアドレスはまぐまぐにて管理され、私には分からないようになっています。

 さて、金融庁の政策変化により、結局私達は融資は融資を受け易くなるのでしょうか。また、そのためにはどうすれば良いのでしょうか。こうしたことにご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

2014年02月07日

今日のブログはお休みします



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 今日は関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に行ってきました。その話をする予定でしたが、頭痛と右腕の痛みが激しいので今日はお休みします。低気圧が近づくとそうなる傾向があるので、今回も多分そうでしょう。そういう言い訳をするのが嫌だったので、また、皆様にご心配をおかけするのを避けたかったので、何もお知らせせずにブログを長期休業していました。そろそろ大丈夫かと思ったのですが、毎日連続ということは難しそうです。

 説明会の内容にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 22:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年07月24日

役員候補・社員・長期パート募集(求人広告)



 人気ブログランキングへのリンクからお越しの方、そろそろ登録カテゴリーを移動しますので、よろしければ、お気に入りとメールマガジンのご登録をお願いいたします。

 さて、今日の記事は、私の会社の求人についてです。役員候補・社員・長期パートを募集いたします。詳細は3月に配信したメルマガバックナンバーに記載されていますが、どんな会社か分からないのでいきなり正式な入社はし難いとお感じの方がいらっしゃることと思います。そこで、半年程度の体験入社(勤務は週1回程度)を受け付けることにしました。

 私のブログ・メルマガは30-50代の男性読者さんが多いようですが、求人について、女性や高齢者のご応募も歓迎します。そういう方は私のメルマガ・ブログをあまり見ていないでしょうから、お知り合いにお声掛け頂ければ幸いです。

 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ明日書きます。


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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(28) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年07月22日

メール届いていますか



 まぐまぐのメールマガジンは届いていますか。
ヤフーやホットメールには届き難いようです。

 基本的に、多数の方への一斉のお知らせは、まぐまぐのメールマ
ガジンにて行っています。直近6通のバックナンバーは次の通りで
すので、届いているかどうかのご確認をお願いいたします。もし
一通でも届いていないものがあるようでしたら、
http://www.mag2.com/m/0000279415.html
から、他のアドレスをいくつかご登録頂ければと思います。

・2012/07/21
「客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い家
主と空室コンサルタントの実態/無料セミナー開催」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120721093412000.html

・2012/07/16
「属性・格付に依らず超高額融資を受け債務が借主本人に遡及し
ないノンリコースローン」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120716091926000.html

・2012/04/28
「1時間で3千万円安く買う方法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120428010935000.html

・2012/04/26
「知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120426004338000.html

・2012/04/25
「金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html

・2012/04/25
「借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html


 また、私宛にご送信下さったメールへの返信は、届いていますでし
ょうか。皆様からのご相談・ご質問等を受けるためのアドレスは、
メルマガの返信先アドレスです。このブログで一般公開している
アドレスとは異なります。ネット公開しているアドレスにはスパム
を含め1日千通位のメールが届くので、返信できる状態ではありませ
ん。そのため、ネット公開していないアドレスにて、皆様との
メール交換をしています。

 これまでに、メルマガ返信アドレス以外のアドレスに送
られた私宛てのメールがあるようでしたら、また、メルマガ返信
アドレスに送ったものの未だ返事が来ないメールがおるようでしたら、
お手数ですが、再度、メルマガ返信アドレス宛てにお送り下さ
るよう、お願いいたします。

 Eメールは確実に届く訳ではありませんので、数日経っても
返事が来なければ、繰り返しご送信をお願いいたします。

 それでも返信が来なければ、それは、私が返信しているのに、
受信側のメールサーバー、メールソフトやセキュリティ対策ソフトが
「迷惑メール」扱いして、受信トレイに入ってこないからでしょう。

 迷惑メール対策の規制過剰で、沢山のメールを送信するメー
ルアドレスやドメインをプロバイダやセキュリティソフトが「
迷惑メール」と誤認して、メールソフトにメールが届かなかっ
たり、迷惑メールフォルダに入ったりということが、近年非常
に増えています。私からのメールが皆様のところにきちんと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メール
扱いされないよう、メールサーバーやソフトの設定を
して頂ければ幸いです。設定例は、 http://46mail.net/
にプロバイダ毎に詳しく図解されています。


 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 14:56| Comment(6) | TrackBack(0) | 事務連絡

サイン会と出版セミナーを公募『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』


 今年4月に出版した『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』の出版記念パーティー・セミナーといったもの、また、サイン会等を未だ開催していません。これについては、ご協力下さる書店さんや不動産会社さんがあれば、そうしたお店・会社の主催で行いたいと考えております。つきましては、こうしたことの主催企業を公募いたします。

 ある程度の冊数を売って下さるという書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方とお知り合いの方、是非ご連絡下さい。全国どこでも、場合によっては海外でも、ニーズが強ければ行きたいと思います。

 なお、私はセミナーを自主集客・開催しているので、不動産会社等からのセミナー出講依頼はお断りしていることが多いです。今回出版記念として、期間限定で、不動産会社その他企業からのセミナー出講依頼を前向きに検討いたします。

 ところで、昨日まぐまぐからメルマガを配信しましたが、届いていますね。ヤフーやホットメールは届きにくいようですね。届いていない方は、バックナンバーをお読みの上、別のアドレスをご登録下さい。


 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 06:45| Comment(37) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年01月13日

明日セミナーと新年会を開催します


 予告しました通り、明日融資セミナーを開催します。いつもと違うのは、講師が私ではなく、私の会社の融資顧問をしている銀行OBの融資コンサルタントであるということです。

 セミナーの目次は次の通りです。

1.アパートローンと法人融資の違い
2.企業格付けとは何か
(1)「金融検査マニュアル」と「金融検査マニュアル別冊(
中小企業編)」の導入
(2)「信用格付け」と「債務者区分」
(3)定量分析と定性分析
 ・第一次評価(定量分析)
 ・第二次評価(定性分析・将来返済力)
 ・第三次評価(定性分析・潜在返済力)
3.企業内容の開示と財務諸表
(1)日本の会計制度と企業内容の開示
(2)「中小企業の会計に関する指針」
(3)財務諸表と財務分析
4.企業格付けのポイント
(1)定量分析における重要項目
(2)定性分析における重要項目
5.企業格付けアップ作戦
(1)定量項目の点数アップ方法
(2)定性項目の点数アップ方法

 断片的には私がメルマガ・ブログで買いては来ましたが、
体型的に解説するとなると私には力不足であり、銀行出身
の専門家に講義してもらうことにしました。

 優秀な銀行OBならばこうした講義をできる人は沢山いる
かもしれませんが、不動産投資家向けの法人融資セミナー
という点で、一般的な企業向けセミナーとは異なります。
銀行時代に不動産業向け融資をするのみならず、私の会社
の決算書を丹念に分析し、今世紀に入って流行り出したフ
ルローン中心の不動産投資法にも詳しいコンサルタントが
講師を担当するからです。

 実際に私の顧問をしているコンサルタントが私と内容を
擦り合わせながら構成したセミナーですので、ほとんどの
投資家さんにご満足頂けるだろうと自負しております。受
講料は3千円です。

 ご関心のある方は、先ほど配信したメルマガをご確認下
さい。

 さて、昨日の続きです。区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。

-------------
「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば10倍はするはずが、10分の1の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、5倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。


 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、@都心の一等地の中の一等地にあること、A土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、B地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、Aの要件は備えているので、@とBの見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、Bを満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
-------------

 これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。

 私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
 
 積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 01:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年01月11日

明日から再開します


 明けましておめでとうございます。新年の業務を本日から開始いたしました。クリスマス休暇・年末年始休暇中も人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さった皆様、ありがとうございました。

 休み中何をしていたかといいますと、一つは海外不動産の調査です。言うまでもなく日本は人口減少社会ですので、あと10年、20年は良いとしても、将来を見据えると日本国内だけでの事業というのは見通しが厳しいですね。これは不動産業に限ったことではありません。もちろん高齢者向けサービス業等は市場規模が拡大するでしょうが、異業種からの参入も増えるはずであり、総需要が小さくなるなかでの仕事の奪い合いになってしまうでしょう。また、そのなかで地価が今の水準を保てるかどうかも不安材料です。不動産はインフレに強いと言われていますが、逆に言えばデフレには弱いわけで、成長性が高い国にいかに進出するかを考えるのは重要だと思います。

 もっとも、低利回りの区分所有マンション1戸買うならばともかく、本格的に海外で不動産賃貸業を展開しようとすれば、相当の準備が必要であり、1,2度現地に行った位で済む話ではとてもありません。私にとっては長期的な課題です。

 もう一つは、これまで行ってきた国内での不動産賃貸業の見直しの検討です。私を含め宅建業者に管理委託している投資家は多いでしょうが、宅建業者は本来売買や仲介が業務であり、賃貸管理は宅建業務ではありません。賃貸管理に力を入れている宅建業者もありますが、ある程度の規模になると、そういう会社に委託するよりも社員を雇って貸主が自社で管理したほうが安上がりになります。

 今行おうとしているのは、賃貸管理費の削減に加えて事務の合理化と入居者サービスの向上です。入居者からの修繕依頼やトラブルの連絡を24時間365日稼働のコールセンターで受け付けて、コールセンターが工事会社・建物管理会社や警備会社を手配して報告だけがコールセンターから送られてくる、そういう体制を来月構築したいと考えています。入居者や賃貸管理会社から修繕等の直接電話がかかってこないようにして私や社員が通常の業務に専念できるようにするとともに、問題があったら数時間で解決して入居者に長く住み続けてもらえるアパートにしたいと考えています。

 不動産管理会社向けにコールセンター業務を行っている会社は色々とありますが、どれも内容が不十分だったり、価格が高過ぎたりします。そこで、そうした中から良いコールセンターを選ぶとともに、修繕・清掃・建物管理・警備等様々な会社を対応依頼先として組み込んで、私の入居者専用のコールセンターを来月には立ち上げる予定です。年間2億円の家賃収入に対して賃貸管理費5%を仮に払うとすれば千万円もかかりますが、私の計画ではコールセンター業務は百万円以下でできます。

 自主管理をきちんとできるようになれば、専任媒介の必要もなくなり、入居者募集費用を削減したり、あるいは、専任業者に払ってきた分を一般媒介で客付業者に広告料として回すことができ、入居率の増加も期待できます。

 今年はコスト削減と売上(入居率や設定賃料)の増加を徹底的に行い、私が成功したら皆様も共有できるようにしたいと考えています。

 この話の続きはまぐまぐのメールマガジンに書きますので、ご関心のある方は必ず読むアカウントのアドレスをご登録下さい。

 さて、昨年は、まずは保証協会付きで購入資金以外の融資を受けて次にプロパーで区分を、というような借り方をしてきましたが、着実に成果を上げています。例えば、
・取引後1年未満の新規取引信金がオーバーローンを普通に出してくれる
・購入資金を申し込んで2日後に融資実行してくれる
そんなことが次々と起こっています。

 明日から区分所有の連載を再開したいと思っています。賛成の方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

 ところで、今週土曜日14日に私が依頼している地銀・都銀出身の法人融資コンサルタントのセミナーを私主催で行い、その後、新年会を開催します。詳細はメルマガで告知します。

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posted by 石渡浩 at 02:37| Comment(4) | TrackBack(0) | 事務連絡

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