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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月24日

いきなり一棟買わないでまずは区分所有投資をするメリット


 5,6年前、サラリーマンでも億単位の一棟売りマンションが簡単に買えるということで三井住友銀行から融資を受けて買っていた方が沢山いたはずですが、今どうしているのでしょう。私に相談するのはその後この業界に入った方が多く、三井住友銀行の融資で何棟も買ったという方と直接話す機会があまり無いので、そういう方々がその後どうされているのか知りたいところです。

 区分を1戸買うのも20戸一棟買いするのも手間はさほど変わらないので、楽に売上を上げるという点では一棟買いです。私は昨年10月から12月まで都内のワンルーム区分を買いましたが、多いときは月に5件も購入し、しかも融資利用でしたので、ほとんどそれだけで終わってしまい他の仕事があまりできない状況でした。しかし、ワンルーム5戸では管理費・修繕積立金を引いた純収入は月20万円になるかどうかであり、私が行っている中では採算性の低い仕事です。

 少額な区分所有建物を買う目的として新規金融機関開拓であることは先月説明したとおりですが、初心者の方は、建物管理の勉強になるという利点があります。マンション管理組合が行っている業務のうち管理費等の集金と総会等の開催以外は、一棟マンション所有でも必要な事です。すなわち、共用部設備の維持管理や修繕です。区分所有マンションを買えば総会・理事会資料でその詳細を知ることができますし、理事になれば管理組合の運営メンバーとしてそれに直接参加することができます。

 大抵の管理組合には管理代行会社が付いており、担当者による差はありますが、区分所有者全員が払っている管理費を使って、建物管理のプロに色々と教えてもらえますので、区分所有である程度勉強してから一棟所有に移行するのが、無難な業務拡大の流れかと思います。

 そして、最近都内の区分を買って感じるのですが、都内のほうが賃貸仲介業者の反応が良く空室がすぐに決まります。賃貸経営に失敗したら土地として処分すれば損はしないという物件は別として、ある程度の規模のマンション一棟を買う前に、その地域で区分を買って実際に入居者募集をして当該地域の賃貸事情を実体験として知っておくことは重要かと思います。もっとも、割安な一棟売りマンションがどの地域に出るかは分からないので、例えば神奈川で事業展開したい方でしたら、川崎・横浜・横須賀・藤沢・小田原・相模原こうした主要地域に区分を2戸ずつ買い(ワンルームとファミリー)一般媒介で入居者募集をして、その様子をみてその地域で大きな売り物件が出た時に買うかどうかの判断材料にする、ということです。

 統計や聞き込みである程度のことは分かります。しかし、不動産投資は純粋な金融商品とは異なり理屈だけでは済みません。仲介業者や入居者とのコミュニケーションが必要になります。実際にやってみて分かることもあります。例えば、私はEメールで宅建業者に客付依頼をしていますが、100件メールを送っても、23区内・川崎・小田原では反応が全然違います。23区内ですとメール配信直後からメールの返信や電話が殺到するのに小田原ではほとんど反応がありません。

 反応が悪い地域の業者には電話したり訪問したりということになりますが、「(他業者の仲介で)購入を検討しているのですが」と相談するよりは、「(既に所有している物件について)御社に賃貸仲介を依頼したいのですが」と話をするほうが、当然対応は違ってきます。

 昨年買った都内の区分は募集開始から約1か月で満室になりました。一方、神奈川の田舎では未だ空室が残っています。買付申込の際に買主が割り戻す利回りを決める主要因は地域ですが、利回り何パーセントで買うかという判断も、区分の入居者募集を実際に経験することで決め易くなることでしょう。

 私は都内区分の入居者募集が上手くいったので、1か月間のその経験が、大きな一棟売りマンションを買う際の参考材料としてかなり活かせると思っています。投資用マンションの仲介や転売をしている宅建業者さん達が、23区内の駅近くの物件が良いと勧めていますが、実際にいくつも買って入居者募集をして、確かに本当であると実感しました。また、昨日まで書いてきた土地売りや建て替えについて、建物が維持できて管理組合が機能し続けることができればその必要もないところ、区分所有者に家賃収入が入ってくれば管理費・修繕積立金を払い易いので、極端に古い物件でなければ、将来の出口をあまり気にせずに買うという投資法も有りだと思っています。

 ところで、区分の話に関心の薄い方も多いようなので、先週あったトラブルの話を書こうかと思います。先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心の無いことを書いてもあまり意味が無いので、皆様の反応を踏まえて次回の記事を検討したいと思います。

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posted by 石渡浩 at 09:28| Comment(8) | TrackBack(0) | 区分所有投資

2012年01月22日

区分でも土地値が重要2


 お待たせして済みません。

 区分所有法第62条「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる」を用いた建て替えの方法については、東京都の資料国土交通省の資料に詳しく書かれています。

 これに関しては、今月4日の日経新聞に「政府は老朽化したマンションの建て替えを促すため、区分所有法など関連法制を見直す。専有面積などに比例する「議決権」の5分の4以上の同意を必要とする決議条件を3分の2程度に減らし、建て替えをしやすくすることが柱。共用部分の改修も4分の3以上の同意から2分の1超にする方向。都心などで増える中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。2013年の通常国会に法案を提出する方針だ。国土交通省は近く関連省庁との調整に着手。4月をメドに有識者も参加する検討会議を開き、議論を始める。12年中に詳細を詰め、マンションの建て替えを規定する「区分所有法」や「マンション建て替え円滑化法」など関連法の改正案か、特別立法案を13年の通常国会に提出する考えだ」との記事が掲載され、決議要件が緩和される方向にあるようですが、現在報道されている限りでは自己居住用の分譲マンションを対象とした議論しかされていないようです。

 投資用マンションでは所有者がほとんど住んでおらず、自己資金投入して新しい建物を建てたいと思う投資家は非常に少ないでしょう。そこで現実的な出口は土地売りになります。建て替え決議を拡大解釈すれば、事実上「土地売り」を決議できそうです。土地を買い取って建物を建てる開発業者が見つかり、区分所有者と金額の折り合いが付けばの話ですが、建て替え決議で想定されている区分所有者の買戻しをせずに開発業者が第三者に建物を分譲することで、区分所有者は結果的に敷地の売却をすることになります。

 本来土地売りの法制度が整備されるべきだと思いますが、今のところは建て替え決議を「応用」するしか無いようです。区分所有法を所管する法務省に問い合わせたところ、そのように法律が運用されることは想定していないものの法解釈によってはそのように出来てしまう、とのことでした。土地売りの手続き方法については、分譲マンションの開発や管理に従事している実務家や、区分所有投資を研究している投資家等私よりも詳しい専門の方にコメント頂ければと思っています。

 あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いという考えです。

 投資用マンションでは総会の委任状集めでさえ苦労している管理組合が多いので、4/5にしろ2/3にしろ、建て替え決議の賛同を得ることは大変です。そして、管理組合や区分所有者の資金で再建するなら別として、開発業者に土地を買って建ててもらう必要があるので土地売りはなかなか難しいものと思っています。しかし、難しい中でも、土地売りできる可能性が少しはあるかほとんど無いかはある程度判断できます。

 容積率の余っている物件や階数の低い物件は土地売りできる可能性が少しはあるものの、高層で容積率を限度近く使っている物件は価格面での折り合いが付かないことでしょう。私が持っている3、4階建のマンションには、敷地持分割合×敷地の土地値相場以下で買ったものが複数あります。「土地値以下だから」というのが購入した大きな理由です。

 長くなりましたので明日に続きます。人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。

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posted by 石渡浩 at 17:08| Comment(5) | TrackBack(0) | 区分所有投資

2012年01月15日

区分でも土地値が重要1


 てつやさん、ぼーやさん、スマートさん、コメントありがとうございます。この手の話題は数年間中古不動産を買い続けているだけの私よりも、分譲マンションの管理・開発等の実務経験をお持ちの方や、長年区分所有投資を研究している他の投資家さんのほうが詳しいはずなので、専門の方にフォローして頂ければと思います。

 区分にしても一棟にしても、数年持って売却するならば基本は収益還元評価で市場価格が決まりますので、土地値は関係ありません。もっとも、一棟物については積算評価で融資する金融機関が未だに多いので、土地・建物合わせた積算価格には気を配るべきです。一方、区分所有マンションを土地いくら建物いくらと積算評価して融資する金融機関は私の知る限り(私は東京・神奈川に店舗網を展開する普通銀行のほとんどと取引があります)、皆無です。

 しかし、私のように長期保有を前提とすると、土地値を重視することになります。最後に残るのは土地の他は無価値の建物だけだからです。地銀・信金では似たような考えをする金融機関がかなりあり、私が沢山融資を受けられている理由の一つに、フルローンで買っても債務より土地時価が大幅に上回っていることがあるようです。不動産鑑定士は収益不動産を収益還元評価中心で鑑定評価しますが、地域金融機関は積算で評価するところが大半です。そして、積算といっても、築20-30年位経つとRCでも建物評価が(ほとんど)出ない評価基準を設けている金融機関もあり、そういうところですと、中古物件については概ね土地値しか見ていない、と言えます。

 では、区分ではどうか。私は6つから融資を受けていますが、信金においても区分を積算評価して融資するところは知りません。取引事例比較評価が多いですが、投資用マンションですと収益還元評価で売買事例ができるので、結局収益還元評価ということです。融資や数年での売却という観点からは相場の利回りよりも高い利回りで良質の物件を買うことが重要ですが、長期保有を前提とすると、将来の出口を考える必要があります。

 ずっと売らないから出口は関係ないというご意見を頂戴することがたまにありますが、代替わりしても後継者が売らないとは言い切れませんよね。後継者が不動産賃貸業を縮小しようと思えば代替わりしたら売りに出されますし、そうでなくても相続税支払いのためにやむを得ず売却する物件が出てくることでしょう。また、特に投資用マンションの場合、建物の躯体は百年持つとしても、外装や設備は20年周期位で大規模修繕が必要なところ、修繕積立金残高が少なく、老朽化した建物を賃借する入居者が減っていけば、管理組合の機能が停止する恐れが大いにあります。中途半端な状態ですと、家賃収入が入ってこないのに管理費と固定資産税をずっと払い続けることになりかねません。いずれにせよ、いつの時点かで物件を売ったり建物を壊したりということが必要になります。

 区分所有でも一棟所有でも、最後に残るのは土地です。ですから、私は区分所有を買う場合でも土地値を重視しています。しかし、区分を土地売りするのは難しいです。基本的に所有者全員の同意が必要だからです。ではどうするのかと言えば、区分所有法第62条の建て替え決議を使います。「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる」定めがあり、これを上手く使うことができれば、区分所有で長期保有しても上手く売却できる可能性があります。

 あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いですよね。

 では、私が「建て替え決議」をどのように利用して区分所有投資物件の将来を描いているのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご希望が多いようでしたら、私が区分でも土地値を重視している理由を、数値例を交えて説明したいと思います。

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posted by 石渡浩 at 18:28| Comment(6) | TrackBack(0) | 区分所有投資

2012年01月14日

スマートさん再登場をお願いします


 今日は14時から私の会社の融資顧問をしている銀行OBの融資コンサルタントのセミナーを私の主催で開催します。ご希望が非常に多かったので、もう1回開催することにしました。少人数セミナーですので、日程は皆様と調整して決めます。受講料は3千円です。次回参加ご希望の方は、こちらのフォームから予約をお願いいたします。

 今日のセミナーについては、ご応募頂いた中で融資付経験値が似ている方10人に絞って受講者を決定しました。夕方遅くなってしまいましたが、個別に電話連絡したところ皆様本日いらして下さるとのことで、その後、会場案内のメールを送信しました。

 昨日はセミナー告知のタイトルだったのでお読みにならなかった方もいらしゃるでしょうが、後半は区分所有投資の記事でした。再掲します。

区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。

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「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば10倍はするはずが、10分の1の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、5倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。


 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、@都心の一等地の中の一等地にあること、A土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、B地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、Aの要件は備えているので、@とBの見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、Bを満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
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 これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。

 私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
 
 積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 01:52| Comment(32) | TrackBack(0) | 区分所有投資

2012年01月12日

区分で積算は重要か2


 間が空いてしまってすみませせん。年末年始に沢山のコメントを頂戴しありがとうございました。

 区分で積算評価は通常使われません。土地・建物を分離出来ないので、積算してもほとんど無意味だからです。実際に使われている場面は、相続税評価です。

 金融機関が担保評価する方法は取引事例比較です。土地いくら、建物いくらと計算する金融機関は聞いたことがありません。ただ、担保に取っていない物件については、稀に積算で見られることがあります。

 どういうことかというと、既存不動産の時価を出すのに個別に評価するのが面倒な融資担当者が、固定資産税評価額が分かる名寄帳・評価証明書や納税通知書課税明細書の提出を求め、固定資産税評価額を基準に既存不動産の時価を出すのです。アパートならばそれでもある程度正確な時価は求められるかもしれませんが、区分でそれをするのはナンセンスです。しかし
、それしかできない融資担当者もいます。もしかすると、組織的にそういう評価手法を使っている金融機関もあるかもしれません。

 ですから、区分所有から初めて不動産投資を大きくしようとしている方は、地元の金融機関にあらかじめ既存物件の評価法を聞くのが良いでしょう。担保に取る不動産の評価はきちんと行われますが、既存物件は大雑把です。もし区分でも固定資産税評価額を使うという金融機関から将来借りようとするならば、借入額が過大にならないよう注意すべきでしょう。

 一方、既にある程度事業拡大している方は、大勢に影響ない話ですので、あまり気にする必要はないでしょう。

 昨年、「私は積算も参考にします」と書きました。それは、融資対策ではありません。既存の区分所有マンションを積算評価するという金融機関は、私が深く付き合っている中では皆無ですから。ではどうしてなのか、昨年、「区分所有のプロ」ことスマートさんからコメントを頂戴していますが、スマートさん、見て下さっていますか。スマートさんは土地価値を意識した区分所有投資をされていますよね。お考えをもう少し詳しく聞かせて頂けますか。

 区分で積算は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 00:49| Comment(5) | TrackBack(0) | 区分所有投資

2011年12月18日

区分で積算は重要か1


 間が空いてしまってすみませせん。連日人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さった方がありがとうございました。ご要望が強いようですので、区分所有投資法について少々話をしたいと思います。

 一棟売り投資において私が積算や土地値を重視していることは既に繰り返し述べてきたところです。収益物件ですから市場価格は収益還元評価が中心になって決まるものではありますが、積算価格や土地価格に比べて収益還元評価が高い場合には要注意ということです。

 収益不動産の取り扱いに慣れている不動産鑑定士に収益物件の評価を依頼すると、積算が高かろうが低かろうが収益還元評価額を鑑定評価額にすることが一般的なようです。しかし、地域金融機関では未だに昔ながらの積算が使われており、融資を受けて買うからには、収益還元評価に基づく市場価格と積算評価額の低いほうに合わせるのが無難です。

 また、収益還元評価は物的価値以上の金額を出しますがそれが本当にその不動産の価値なのか十分検討する必要があります。例えば、ワンルームで利回り10%のアパートというのは築古でも土地相場よりかなり高い値段になっていることが多いです。収益還元評価で値付けされている訳ですが、建物の耐用年数が過ぎているいると日本の不動産市場では建物価格はほとんどゼロです。つまり、古屋と賃借人付きの土地の売買なのですが、その土地の値段が更地よりもずっと高いというのはナンセンスです。

 マンションで耐用年数が十分に残ってれば積算評価を超えた収益還元評価分の価値があるとも考えらますが、その立地でワンルームが最有効使用なのかについては考えるべきでしょう。ほとんど満室で稼働する物件ならばそれで良いのですが、各戸の面積がより広いほうが高い入居率と賃料収入を得られるような物件であれば、「狭いワンルームを詰め込んで利回りを高くしただけの物件」であると、すなわち、利回りが過大評価された物件と考えるべきでしょう。

 ですから、融資は抜きにしても、収益還元評価する際には注意が必要です。
 
 では、区分の場合はどうでしょうか。区分の売買で積算を気にする投資家は非常に少ないでしょう。区分の積算とは、敷地価格×持分割合+建物価格です。敷地は共有であり建物と敷地の分離処分が出来ないので、土地いくら建物いくら、と計算してもあまり意味が無いからです。ワンルームについては収益還元評価で売買されます。隣同士の似たようなマンションでも、一方の管理費が非常に高ければ安くなります。

 金融機関の評価は取引事例比較になります。同じ建物や近隣の建物の売買成約事例から単価を出して必要な調整を加え、当該物件の単価×専有面積=取引事例評価額となります。ワンルームの場合は取引事例比較の対象となる取引自体が収益還元評価で行われますので、実際のマーケットも金融機関評価も実質収益還元評価となります。

 ファミリータイプは市場評価も金融機関評価も取引事例比較評価です。土地いくら建物いくらと計算されるケースはほとんどありません。

 しかし、それでも私は積算も参考にします。どうしてか。ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 20:30| Comment(12) | TrackBack(0) | 区分所有投資

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