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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年12月13日

地元の事業者とみなされないと融資を受け難いです2


 実際私は東京の地域金融機関からここ数か月に融資を受けており、これから東京で積極的に事業展開をすると説明し、理解が得られた訳です。しかし、「まず事業を開始してから改めて相談して下さい」と断る金融機関も多いです。特に私の場合、神奈川の資産の割合が高いので、資産額のウェイトを東京・神奈川で半々にすることはかなり大変です。そこで、物件数で東京を増やし、東京の会社であると訴えようとしています。そのために使っているのが区分所有マンションです。

 いきなり一棟マンションを新規金融機関から借りて不動産投資を拡大するというのは5年前の手法です。今ではなかなか通用しません。給与収入年間千万円のエリートでもオリックス銀行とスルガ銀行から2億円借りたらそこで終わってしまいます。本格的に事業拡大しようと思えば、アパートローンを使い尽くした後は法人として融資をいかに引けるかにかかっています。

 大地主とか資産家はまた別です。元々自宅+自分で貯めたお金程度のスタートでは、一般的なアパートローン(元来地主向け)を何億円も借りるというのは難しいです。私は13億円以上の借入残高がありますが、一般的なアパートローンの残高は1億円もありません。団信枠の関係もありますが、たとえ将来連帯保証人が付いたとしても、資産家のように個人で何億円も借りるというのは無理なようです。後は皆様お使いのスルガ銀行のローン以外、つまり、10億円以上は、個人向けアパートローンではなく法人向け事業性融資なのです。

 事業性融資は法人設立前、個人でも2回受けました。その後大学院修了に合せて法人を設立し、その年複数の地銀・信金から法人で事業性融資を受けました。それは、当初個人で開業して自己資金で区分所有マンションを買い進めた結果可能になったことです。何しろ学生時代は申告所得が少なかったので、アパートローンにせよ事業性にせよ生計を営める収入が無い事には融資のテーブルに乗りません。もっとも、独身で家族と同居持家の生活費は高が知れており、従前からの事業所得に区分所有マンションの家賃収入を加え、最低水準は超えることができたようです。

 そして、何物件も不動産を買ってきちんと賃貸経営できているという実績が認められ、融資を受けることができたのです。もちろん、当初買って行った不動産は全て神奈川県内であり、地元の事業者として地域金融機関から融資を受けました。

 そして現在、私は東京の事業者になろうとしています。既に会社としての4年半の業歴があり財務状況も良いので、格付けが理由で融資を断れれることはありません。私の会社は成長性・効率性が高いこともあり、その部分の財務指標を重視する金融機関の格付けはかなり良いです。また、都銀の法人部門でも通常の融資をしてもらえるようになりました。しかし、いくら財務内容が良くても、地銀・信金を使って新たな地域に営業拡大するためには地域性が求められるので、今都内に区分所有マンションを買い増しています。明日も1件決済です。

 6年前、横浜の賃貸中ファミリータイプ区分所有マンションを売価の7割以下で買い、私の不動産賃貸業がスタートしました。そして今、舞台を東京に移して区分所有マンションを買っています。別に区分である必要はありません。一戸建てでも良いのですが、一戸建ての高利回り物件を見つけるのはかなり時間がかかります。一棟売りアパート・マンションでも良いのですが、私には現金買いできる資金がありません。ですから区分なのです。

 では、地域以外の部分で、どういう区分を買うと良いのか。ブログを書き始めて3年近くになりますが、投資法については一棟の話ばかりで区分については2年前本に書いたこと以外ほとんど言及してこなかったと思います。私の区分所有投資法にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。もしご希望が強ければ、お金の借り方ではなく区分所有マンション投資そのものについて、数回記事を書こうかと思っています。

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posted by 石渡浩 at 22:38| Comment(10) | TrackBack(0) | 地域金融機関

2011年12月12日

地元の事業者とみなされないと融資を受け難いです1


 なぜ融資対策上東京都内の区分所有マンションを買っているのか、それは、都内の物件を増やさないと東京の事業者となかなか見なしてもらえず、東京の金融機関から融資を受け難いからです。

 一部の特殊例を除いて、地域金融機関(地銀・信金・信組)の主たる営業エリアは1-2都道府県です。大手地銀になると少し広がりますが、それでも周辺の数都道府県です。私は現在20金融機関から融資を受け、その他10金融機関程度、断られたり条件を付けられたりしています。地域金融機関に融資を断られる主たる理由は地域性です。その地域の事業者として捉えてもらえないためです。

 地域金融機関は地元で集めた資金を地元の事業のために貸すのが主たる仕事ですが、事業者の住所が各金融機関の営業地域に入っていれば良いという単純な話ではありません。その地域で実際に事業をしていることが求めれます。では何を持って「その地域で実際に事業をしていること」を判断するのか、不動産賃貸業の場合、その地域に賃貸不動産を持っていることが、一つの重要な材料になります。

 サラリーマン投資家さんに良くある買い方として、広域対応のアパートローン・不動産投資ローンを使って遠方の高利回り物件を買う、ということがあります。その事業の業績が良くても、住所地域の金融機関からは地元の事業者とみなされない可能性がかなりあります。

 狭い見方をする信金ですと、同じ神奈川県内でも、信金支店網の範囲外に不動産をいくつも持っていると、営業地域の関係で融資してもらえません。もっと寛容な金融機関でも、信金支店網の範囲内に賃貸不動産を持っておらず物件所在地域が異なれば、住所だけその地域にあっても、その地域で営業していない、という判断をしがちです。

 これから地元で事業をしますと説明して融資してくれる銀行・信金もあります。しかし、「まず事業を開始してから改めて相談して下さい」と断る金融機関も多いです。

 続きは明日にしたいと思います。人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。

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posted by 石渡浩 at 12:54| Comment(2) | TrackBack(0) | 地域金融機関

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