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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2014年02月10日

コメントありがとうございます



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 中林さん、お気遣いありがとうございます。

 「あの」さんからご質問を頂戴しております。どなたかご回答頂ければ幸いです。

 本日日中「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント」と題したメールマガジンを発行しましたがお読み頂けましたでしょうか。

 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 23:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 区分所有マンション投資

2012年01月23日

区分でも土地値が重要3


 続きです。私は土地の値上がり益を期待した区分所有投資をしている訳ではありませんが、土地価値を目的とした投資をされている方もいらっしゃるようです。

 例えば、私の持っている区分所有建物の一つに、全体の土地約500平米、建物約1,000平米、総戸数25戸という物件があります。土地の実勢価格は平米30万円位であり、解体費等を引くと更地価格としては平米25万円、12,500万円位と見込まれます。路線価は20万円です。土地持分は各戸ほとんど均等なので、もし土地が12,500万円で売れれば戸当たり500万円という計算になります。私は安く買っているので最終的に500万円入ってくれば喜んで売りますが、新築時は3千万円位だったようなので、そういう価格帯で買っている他の所有者が同意しない可能性は大いに考えられます。

 けれど、建て替えを引き受けるマンション開発会社の採算を考えると土地仕入れ価格はこの位が上限でしょう。管理組合に修繕積立金残高はあまり無く、投資用で買っている人が多いので、修繕積立金を大幅に引き上げたり建て替え費用を別途負担したりして建て替えたいという人は非常に少ないでしょう。同規模の建物を建てると少なくても2億円はかかります。戸当たり800万円です。私もそのような支出はしたくありません。

 この物件は容積率200%なのでさらに大きい建物を建てらえませんが、建て替え狙いの投資をする人は、建て替え計画があり容積率に余裕のある物件を買うようですね。もしこの物件の容積率が500%ならば2,500平米の建物を建てらえます。そして、25戸の建物を70戸に建て替えることができれば、
・土地 12,500円
・建物 50,000円
・合計 62,500円
・戸当たり 893万円
であり、敷地売却代金500万円を相殺すると393万円の支出です。これでも支出を伴いますが、新築は1,500万円程度で売却を見込めますので、かなりの利益を期待できます。

 さらに、元々容積率に余裕をもって建てられた物件ならば、手出し無しで建て替えが可能であり、実際に建て替えに成功しているのは、そのような物件のようです。

 投資用マンションはそもそも容積率一杯に建てられていることが多く、建て替えで儲けることは非常に難しいでしょう。ただ、高層の敷地持ち分が少ない物件は土地売りした際に区分所有者が受け取れる売却代金も少なく、土地売りや建て替えや一層困難なことでしょう。

 ゆえに、投資用マンションであっても、長期的に持ち続けるならば土地の持分割合が高い物件を土地値以下で買うのが良いと私は思っていますが、いかがでしょうか。私は区分所有投資をたまにしかせず、あまり知識を持っていませんので、詳しい方のコメントをお待ちしております。

 昨年、融資を受ける上で区分所有投資が有効と書きましたが、融資以外でも、区分所有投資をして良かったと感じる点がいくつかあります。どういうことか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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2011年12月11日

転んでもただでは起きぬ区分所有マンションの買い方3


 区分所有マンションはほとんどRC造なので減価償却期間を長く取れます。一棟投資で比べた場合、RCよりもWのほうが、利回りが格段に高いです。表面利回りについては収益不動産売りり物件情報サイトを見るとすぐに分かりますが、経費を考慮するとWのほうが圧倒的に有利です。

 土地の固定資産税はどちらも同じですが、同じ築20年のRCとWでは建物固定資産税額が数倍違います。そして、共用部電気代、エレベーター保守料、貯水槽や給排水ポンプの維持費、こうした建物管理費用がRCだと賃料の1割位かかることがありますが、Wではほとんどかかりません。ゆえに、私の経験上マンション投資よりもアパート投資のほうが圧倒的に儲かるのですが、難点が一つあり、減価償却期間が短いことです。4,5年で建物価格を全て償却できるのでその間の節税効果がある反面、その後は減価償却費がゼロになりますので、税引き後キャッシュフローが悪くなります。

 そのため私は、アパートに加えてマンションも買っています。しかし、一棟マンションで土地価値と比べて割安な出物はアパートに比べて少なく、また、融資が付き易いこともあり買主間の競争が激しいので、購入頻度としてはマンションよりもアパートのほうが高くなります。

 億単位の一棟マンションを高く売るのはかなり難しいでしょう。前段で「買主間の競争が激しい」と書きましたが、それは割安な物件の話です。そうでない物件は、長期間売り出されている物がかなりあります。よほど安ければ別として、相場並みの価格で買ってくれるのは長期保有目的の投資家に限られ、買主に自己資金や資金調達力が必要です。多くの金融機関で担保掛目7掛けですので、相場の7掛けで売るならばともかく相場並みで売りたいならば、3割分の自己資金・共同担保や信用力のある買主が見つからないと、取引が成立しないからです。ゆえに、億単位の一棟マンションを購入するならば非常に割安に買わないと、売却損が出る恐れがかなりあります。しかし、前述のとおり割安に買うのはかなり大変です。

 その点区分所有マンションですと、10年位の間は出口の心配はあまり要りません。老朽化して管理組合が維持できなくなる投資用マンションが将来的には増えていくでしょうが、既に一度大規模修繕を行っていたり、修繕積立金がそれを可能にする程度貯まっていたりする物件であれば、当面は大丈夫でしょう。10年後に投資物件として使い物になれば、売買時の買主のハードルはさほど高くありません。

 多分このブログをお読みの皆様は、23区内でもネット利回り10%以上をお望みの方が中心かと思います。そうすると自ずと築20年経っている物件になり、ワンルームなら売買価格300−600万円程度、ファミリータイプでもその利回りになる売買価格としては1,200万円以下です。これならば現金で買える人は多いし、ファミリータイプならば自己資金購入者に加え、頭金3割・融資7割というような形で資金調達できる人も多いので、売却し易いです。また、昨日メルマガに講師募集広告を出して下さったきらめき不動産の後藤社長によれば、(一棟ですとサラリーマン投資家でもセミプロのような人が買い付けを入れることが多いのに対し)区分は初心者があまり指値を入れずに買ってくれるそうですから、私達が考えているネット利回り10%に全然届かない水準でも、売れる物件はかなりあるとのことです。ですから、10年後の出口を考えた場合、RCならば概して一棟よりも区分のほうが安全です。

 そして、売り物件数が一棟に比べて区分のほうがずっと多いので、じっくりと物件選定や値段交渉をしながら着実に買っていけます。手間はかかりますが、堅実な投資法です。前述のとおり投資初心者が高値で買うようですが、初心者は決断や行動に時間がかかるので、速やかに売却したい売主や仲介業者は、経験者からの指値を受けざるを得ません。売り物件数が多いのでそういう物件を見つけるのは容易にできます。

 そのような訳で、減価償却期間の長い物件を組み入れるというポートフォリオのバランスの面から、区分所有マンション投資は良いと考えています。

 さて、前回若干触れましたが、今の私は、融資対策上、東京都内の区分所有マンションを買っています。当該物件の融資が付いて新規取引や取引の浅い金融機関から融資を受けて購入することについては、融資取引のステップとして既に詳しく説明したとおりですが、融資が付かずに自己資金で都内の区分所有マンションを買うことも、融資対策なのです。今の私にとって神奈川の区分を買うことはほとんど融資対策になりません。東京の物件を買うことが重要になっています。どういうことか、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 13:16| Comment(6) | TrackBack(0) | 区分所有マンション投資

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