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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2014年02月23日

賃貸業のプロと見られることで今でも不動産投資を拡大できる



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 昨日ホームズ不動産投資フェアのセミナーをご聴講の方々ありがとうございました。かなりの列が出来ていたようですが、参加ご希望の方は全員ご入場できましたでしょうか。ご感想含め、コメントを入れて頂ければと思います。

 最後駆け足になりましたので、まとめをしたいと思います。

 最後に私の最近数ヶ月の購入物件の話をしました。価格が上がっているこの時期、首都圏でピカピカのマンションを利回り10%以上で購入するのは難しいです。私が購入しているのはピカピカでない物件です。

 練馬区のアパートは築20年以上で入居率が1/16でした。私が買って満室にしましたが、賃貸業のアマチュア向けのアパートローンでは、融資が付かない物件です。この物件は宅建業者が分譲用に買ったのですが1戸の立ち退き交渉が上手くいかずに、賃貸業者である私に流れてきました。仲介の宅建業者さんから、私がこういう物件を買えると認識されていたこと、及び、銀行から私の会社がこういう物件を再生して賃貸事業を営んでいると捉えられていることから、こういう物件を紹介してもらえたし、購入価格以上の融資を受けて購入し、修繕して賃貸経営を開始することができたのです。

 横浜市のマンションはネット広告が出て公開されたRC築20年で満室想定11%の物件でしたが、半分空きで価格が3億円台ですから、いわゆるサラリーマン投資家さんが簡単に買える案件ではありません。フルローンや自己資金1割前提の買い付け申込が沢山入ってきたようですが、元付け業者さんはそういう申込を相手にせず、宅建業または賃貸業のプロに買ってもらいたいと考えていました。宅建業者が一番手だったのですが、自ら決済資金を用意せずに手付金を払って契約して所有権移転登記をせずに「転売」する類の「買主」だったらしく、契約予定日がなかなか決まらず、私に話が回ってきました。私はローン特約金額7割で申込をし、契約までに融資承認を取り付けてローン特約なしでの契約となりました。瑕疵担保責任免責、境界非明示、ローン特約なしという、宅建業者が買うのと同じ条件です。

 加えて、仲介業者としては、宅建業者に売ることを好む面はありますが、第三者のための売買契約を結んで決済できる第三者が見つからなければ手付解除するという意向の「買主」業者は当然嫌います。きちんと決済できる買主であることを仲介業者に理解してもらえ、また、銀行にもスピーディーに動いてもらたことが、購入できた理由の一つです。

 ちなみに、どうしてスピーディーに審査結果を出してもらえたのかというと、担保評価の必要がなかったからです。売主に融資をしている銀行に融資申込をしたので、既に物件評価が出ていたのです。私は、神奈川県のほぼ全ての銀行と融資取引があるので、こういうことができる訳です。

 そして、鎌倉市のアパートは満室で表面利回り15%以上でした。これは権利関係が複雑であることから、トラブルを避けるために仲介業者が素人を相手にしなかったのです。また、築25年ということも加わり、融資が組めない物件として仲介業者は紹介していました。最近は宅建業者が保有目的で収益不動産を買うことも多いようで、宅建業者からの買い付けが同時期に入ったようですが、仲介担当者が私の方を選んでくれました。様々なリスクを全て受け入れて買ってもらえるから安心、という印象を持ってもらえたからでしょう。ローン特約なし、瑕疵担保責任免責、境界確定なしでの契約でしたが、決済までの間に融資が付き、境界も確定できました。

 権利・建物・入居・管理上問題の無い利回り10%以上の物件を買おうと思ったたら、今は、田舎しかなかなか買えません。田舎の物件は空室率や経費率が高く、ネット利回りはその分低くなりがちです。ある程度都会で高利回り物件を買おうと思ったら、自ずと難易度が高い物件になります。

 難易度の高い物件を買おうとすると、仲介不動産会社からも金融機関からも、賃貸業のプロと見られる必要があります。確かに仲介業者は宅建免許を持っているかどうかでプロかアマチュアかを判断する傾向にありますが、一口にアマチュアとかエンドとか言っても、収益不動産の売買と賃貸経営に慣れているかどうかは買主により大きく異なり、ピカピカの物件を初心者に高値で売ろうとする仲介業者さんは多いでしょうが、難あり物件となると売先が限られ、そこにおいては経験者が好まれます。そして、金融機関は、プロかアマかを宅建免許で判断しません。むしろ、宅建免許を持っていても、賃貸業をこれから始めるとなると、アマチュアと見られます。

 金融機関からプロと見られることで、融資は個人部門のローンではなく、法人部門の事業資金融資となります。そうなると、購入対象の物件の幅が広がり、融資額の天井もなくなります。

 宅建業者でないのに宅建業者並の安い値段で買おうとする投資家は私を含め読者の皆様の中で多いでしょうが、単にそれだけならば宅建業者に買ってもらって終わりです。宅建業者が買いたがらない物件や、安易に買い付け申し込みしてくる宅建業者が契約・決済できない物件を購入できる投資家でなければ、割安な物件は回ってこないでしょう。

 また、ピカピカの物件は、資産家や初心者が高値で買いますので、今の市況で購入するのは難しいです。

 そのため、アベノミクス時代の勝ち組大家になるためには、賃貸業のプロと見られるようになり、初心者が買えない物件を買えるようになる必要があると考えます。

 ところで、一昨日で金融行政の連載が一通り終わりましたが、皆様がお知りになりたいのは、実際に私達は融資は融資を受け易くなるのか、そして、融資をより受け易くするためには具体的にどうすれば良いかという、より実践的な話でしょうか。そういう話にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 23:02| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
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Posted by Opkfajaw at 2014年03月10日 01:29
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