不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2014年02月10日

金融監督官と話して分かったこと−先週の経済産業省・金融庁のプロ向け説明会を受けて−



人気ブログランキングへ 

 先週の金曜日と土曜日は低気圧の影響か頭痛と腕痺れが強く、パソコンを使った仕事をお休みさせて頂きました。昨日は全アパート・マンションの雪かきを外注業者さんに指示しながら進めました。協力して下さった清掃屋さん、便利屋さん、賃貸管理会社さんのお陰で、今のところ一昨日の雪による賃借人さんの敷地内事故や怪我は出ていない模様です。特に、相模大野不動産賃貸管理部長のスギさんには管理が難しい物件での対応にご尽力頂き、ありがとうございました。

 いくつかの物件は管理委託していますが、非常事態体制を敷いて従業員や外注業者を総動員して各物件の巡回等に労をなして下さった管理会社さんと、何もせず悪天候の中客の来ないだろう店舗に従業員が勤務していた管理会社さんと、かなりの差が出ました。

 さて、先週は、関東経済産業局主催の経営者保証ガイドラインと中小企業金融政策についての説明会に行ってきました。対象者として「中小企業者、中小企業団体、経営支援の担い手(認定支援機関、税理士、中小企業診断士、会計士等)、自治体等」とされていましたが、会場の雰囲気や質疑応答の内容からして、中小企業者はあまりいなくて、認定支援機関の士業者や市役所職員等、経済産業省・金融庁と直接関わりのある機関従業者が多く来ていたようです。説明担当官の話しぶりも、中小企業者に話すというよりもむしろ、「中小企業の皆様にお知らせ下さい」といった感じで、プロ向けの説明会でした。経営者保証ガイドラインの解説は金融監督官が担当でした。

 そんな中で、私の質問と金融監督官の回答を通して、新たな気付きがありました。経営者保証ガイドラインでは、借主の連帯保証人となる経営者の定義として、代表者の他、事業に実質的に従業している配偶者が挙げられています。そうすると、いわゆるサラリーマン投資家さんへのアパートローンで良く求められる単なる配偶者は経営者とはみなされません。これについて説明会担当の金融監督官に質問したところ、それは「第三者保証」に当たるとのことで、そもそも第三者保証は金融検査マニュアル・監督指針で「経営者以外の第三者の個人連帯保証を求めないことを原則とする融資慣行の確立」が示されており、これを原則とする方針を定めていない金融機関は、金融庁・財務局から是正を指導されることになります。

 例外として「経営者本人の健康上の理由のため、事業承継予定者が連帯保証人となる場合」
には第三者である事業承継予定者に連帯保証を求めることは禁じられていませんが、30歳代、40歳代の健康なサラリーマンが中古収益不動産を25年ローンで買うのに配偶者まして親が連帯保証人になるというのは、金融庁のルールに反しています。

 そうした中で何故そのような事態が横行しているのか、私が金融監督官に指摘したのは、金融機関がアパートローンの借主やその法人代表者等を中小企業・個人事業主・経営者としてみなさず、単なる個人・消費者として取り扱っているのではないか、ということでした。それに対して金融監督官の回答としては、「金融機関がアパートローンで第三者保証を取っている実態があるとすれば、そういうことも含めて合理的に金融機関がその理由を説明できなければならない」とのことでした。

 私は連帯保証人無しで個人で融資を受けて不動産投資を拡大し、さらに、法人では自分だけの連帯保証で融資を受け、事業をさらに拡大しました。私が2009年に出版した『逆転不動産投資術』の副題は「低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家」となっていますが、第三者保証無しで高額な融資を受けられることにつき疑問視される方が当時は多かったです。

 その理由が事業者として融資を受けているからでことについて、2012年に出版した『借りて増やす技術』にある程度書きましたが、第三者保証についての金融庁のルールには言及していません。先週知ったことなので、本に書きようが無かったのです。

 私はかねてより事業者扱いされないと高額な融資を受けられないと皆様に説いてきましたが、そこでは、副業や資産形成のために不動産投資をしているサラリーマンが事業者なのかという問題があるのです。そのことが連帯保証にも及ぶことに、先週金融監督官と話して気づきました。

 私が家族を連帯保証人にせずに8年間で総額20億円近くの借入をすることができた理由は、当初は個人事業主、その後は中小企業経営者と扱われていたからです。それが分かったという点で、先週の説明会は非常に有意義でした。

 ところで、この説明会は当然無料ですが、資料の量が物凄く多かったです。私が参加した2時間程度のどの有料セミナーよりも、また、私が主催したセミナーよりも、配布資料が充実しています。皆様にお配りしようと思って職員さんに「電子データありませんか」と質問したところ無いとのことだったのですが、余っていた分厚い紙の資料8部をもらってきました。必要性が高いと思われる方8名様に差し上げます。送料は私が負担します。ご希望の方は、プレゼント応募フォームからご送信をお願いします。
 
 
 さて、経営者保証ガイドラインが先週から施行されましたが、これからは誰でも代表者連帯保証人無しで法人融資が受けられるといって喜ぶのは軽率です。むしろこのガイドラインによって、融資が受けにくくなる恐れもあります。政府は中小企業が融資を受け易くするためにと始めた政策ですが、そう単純な話ではありません。どういうことか、こうした話題にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
この記事へのトラックバックURL
http://blog.sakura.ne.jp/tb/86976667
※言及リンクのないトラックバックは受信されません。

この記事へのトラックバック

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。