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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年06月22日

「収益価格は高くても積算価格で評価すると債務超過だから融資を受けられません」そんな方が融資を受けられるようになってきました



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 私が『逆転不動産投資術』を出してから3年半が経ちました。出版社との契約は満了しており、在庫が無くなったらもう流通されません。中古品ならば新品の半値で買えます。つまり、古くなったということです。

 古くなった点の一つが金融機関の不動産評価です。第3章「石渡浩流不動産投資法の極意」第2節「逆転を可能にする融資付けの極意」の第3項「積算評価のい物件を選ぶ」にて、「ほとんど積算評価です」と述べ、積算評価が融資額よりも高くなるように借りようとすると上手く融資が付く旨解説しています。確かにその考え方はアパートを将来土地売りするような投資では重要ですが、大型マンションや商業ビルの市場価格は収益価格で決まりますし、融資審査も収益還元法が採用されることが多くなりました。

 それは、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 実際、昨年9月の私主催セミナーのプラチナ席の特典である金融機関との引き合わせ(私・お客様・銀行員の三者面談)を利用された方の全員が、「債務超過」を撥ね退けて高額な新規融資や借り換え資金融資を受けることに成功しています。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 18:49| Comment(50) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
メールの中に気になる記述が。

>前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これにより、時価ベースの純資産が約5千万円増えました

借入金を返済することで負債は5千万円減りますが、資産(現金預金)も同額減るでしょうから、「これにより」純資産は増えないのではないですよね。

とはいえ税引後でも多額の利益を得ていて、しかもそれがキャッシュを伴うからこそ多額の返済が可能なわけで、本当に素晴らしい経営手腕ですね。

事業を拡大させ続ける石渡さんですが、事業、投資にゴールを設けていらっしゃるんでしょうか?
Posted by s at 2013年06月22日 23:07
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