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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年05月29日

個人としてのフルローン可能な金融機関からの借り方



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 昨日は小さな地域金融機関から建物外装資金の融資を受けました。諸費用込みのフルローンですが、これがタイトルの「フルローン」という意味ではありません。

 未だ不動産購入資金融資を受けていない金融機関であり、信用保証協会付きの融資でした。融資手続きをしながら、購入資金プロパー融資の話が融資担当者からありました。大凡の評価方法を教えてもらい、売価が評価額以下であり、かつ、事業計画等の面から問題がなければ、フルローンが可能とのことでした。

 さらに、他のお客様も紹介して欲しいと言われたので、いわゆるサラリーマン投資家向け融資の話題に及びました。

 結論としては「まずは物件」とのことです。サラリーマン投資家といえども個人事業主への融資となり、担保評価と物件価格・借入額の見合いと、その物件に基づく事業計画・人生計画
が主要な判断材料であるという説明を受け、私の考えと概ね合いました。

 少々違うのは「人生計画」です。中堅・大手銀行の法人向け融資では、代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。しかし、昨日の話では、サラリーマン個人への融資を前提に、借主のライフプランに言及が及びました。法人は死にませんが個人は死にます。サラリーマンの兼業個人事業ですと、遺族がその事業を引き継がない可能性もかなりあります。

 そのような個人事業主への融資という点で、このところ付き合いを深めている中堅・大手銀行の法人担当者とは、考えが違いました。しかし、あくまで事業であるという点は共通でした。

 すなわち、借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員・自営業者だとか、そういう意味での「属性」は問わない、ということです。本業の職業・職種や勤務先によって入り口段階で弾かれるということは、基本的にありません。物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 逆に言うと、個人資料を銀行に持って行って「私はいくら借りられますか」という質問をするやり方は通用しないということです。収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、物件が無いことには話にならないのです。

 ですから、昨日は、「まずは物件ですから、買う物件(の契約権)を持っているお客様でないと、ただお客様に相談に来られても対応のしようがありません」と言われました。

 もっとも、私の読者様は既に賃貸業をしている方が多いので、既存の資産負債、損益・キャッシュフロー状況で融資を受けられるか知りたい、という思いは出るでしょう。その場合には、まずは修繕費や既存不動産への設備導入資金等の融資を申し込めば良いのです。信用保証協会や民間保証会社が付くことで、通常無担保で融資を受けられます。その審査の中で、購入資金の融資を受けられるかどうかという感触も、地域金融機関ならば得ることができます。

 ここ1年位、融資といえば法人の話題が中心だったので、個人や実質個人の資産管理会社が中小地域金融機関から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 なお、購入資金を受ける前に修繕費や既存不動産への設備導入資金の融資を具体的にどう受けるかについては、まぐまぐで一般公開している私のメールマガジンとは別に、独自で非公開のメールマガジンを出していますので、こちらにご登録頂ければと思います。

 
 ところで、今月から金融庁が新政策を打ち出し、中小零細企業向け融資を受け易い環境になっています。金融庁は民間金融機関から中小零細企業へのの融資をどのように増やそうとしているのか。金融庁が示した新たなルールにご関心のある方は、
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 最後に、万年社長さん、コメントありがとうございました。無料のブログでスポンサー広告を掲載している訳でも無いので、気楽に書いています。ただ、期待して見に来て下さる方がいらっしゃる中でいつ更新するか分からないのは良くないので、フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。フォローや友達が増えてツイッターとフェイスブックの情報量が増えている方も多いと思いますが、それに伴い複数アカウント持つ方も増えているようです。

 また、スポンサー広告掲載無しの無料のブログでも、ブログを書くことで様々な仕事に繋がっています。ブログを書くことそのものはお金を生みませんが、結果的に収入になるのです。入居者募集や会社の内部体制作りが落ち着いてきたので、あまり間隔を空けずに更新していこうと思っています。


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posted by 石渡浩 at 09:12| Comment(64) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
石渡さん、説明ありがとうございます。なるほど、広告なしブログも効果あるんですね。
(こういう時もFBなら「いいね」で終わればいいので楽なんですけどね(笑))
Posted by 万年社長 at 2013年05月29日 13:12
私は石渡さんからメールで物件の紹介、勿論それに伴う料金を受けてます。
でもそうした事は宅建業法からみると
免許が必要です。宅地建物取引主任者証
と宅建業免許はお持ちでしょうか?
保証協会に供託金は預けてますでしょうか?メールはちゃんとありますからお答えお待ちしてます。宜しくお願い致します。
Posted by ユウヤ at 2013年05月30日 04:10
 私の会社は宅建業を営んでいないので宅建業免許はありません。物件の紹介は広告業として行っており、宅建業法上の「媒介」は一切していません。「媒介」についてお分かりで無い方には、『宅地建物取引業法逐条解説』お勧めします。なお、物件紹介のサービス料等として読者様から対価を得たことは一切ありません。広告料は宅建業者が負担していますが、読者様が宅建業者に支払う媒介報酬(仲介手数料)が上がる訳ではありません。

 他に、保険代理店等の広告も出していますが、広告料を負担するのはそうした事業者であり、読者様が払う保険料等に広告料が転化される訳ではありません。

 読者様の負担を増やすことなく(逆に減らすことはあります)良い商品・サービスを紹介(広告)しており、読者様の売上や利益のアップ・経費のダウンにつながるご案内をすることが私のメールマガジンの目的であり、メールマガジンに掲載する広告等によって収益を得ています。
Posted by 石渡浩 at 2013年05月30日 06:28
法律を生業とするものから見ると、
グレーの部類に入りますので
お気を付けください。
Posted by 白黒 at 2013年07月07日 11:16
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