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2012年12月01日

実は空室で苦労していました。その空室を打開した方法を公開します。(前半)―自主管理か管理委託か5―



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 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付専任業者が別にいてその客付のほうが好まれることもあります。

 しかし、私は、管理委託で大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、今回公開します。

 今は社員を雇って会社経営していますが、1年半前まで、臨時のパートを除いて、私一人で仕事をしていました。そのため、当時買った物件の中には、管理委託や専任媒介の物件が多くあり、購入時に従前の管理会社を引き継ぐという方法を採っていました。ある売マンションで、空室が2割以上あるものの満室想定十数パーセントの物件があり、数年前に買いました。購入を機に募集条件を変えたこともあり半年ほどで満室になったのですが、その後2割以上の空室状況に戻ってしまいました。

 仲介手数料を全額貸主負担にしてフリーレントも付けて初期費用を下げたり、あるいは、客付け業者への広告料を付けたりとかなりの費用を投じる前提で募集しても、1年以上に渡り空室がほとんど埋まらずに困っていました。そんな中、現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 管理会社の専任媒介で1年以上ほとんど申し込みが無かった空きだらけの物件が、一般媒介に切り替えて2ヶ月でなぜ満室になり、その後も現在まで満室を維持できているのか、その明白な答えを知りたい方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:25| Comment(20) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
石渡さん、ぜひ知りたいです。アップをお願いします!
Posted by 読者 at 2012年12月05日 19:57
Posted by 読者2 at 2012年12月13日 15:11
何を素人みたいなこといってるんですか。石綿さんの規模ならいくらでも効率の良い管理体制作れるでしょう。管理会社駄目なところはどんどん切っていかないと。
Posted by at 2012年12月15日 09:40
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