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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年11月12日

自主管理か管理委託か1 安易な管理委託は身を滅ぼす



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 生命保険の話と事業性融資の話が途中ですが、数回ちょっと話題を変えて、ご希望に応じてまた前の話題に戻りたいと思います。

 不動産賃貸業は完全に管理委託すれば、家主の仕事はあまりありません。家主がするのは管理会社の管理と経理になりますが、これについても税理士等に丸投げすることができます。それゆえ、不動産所得は「不労所得」と言われ、それに憧れる人達が低金利の昨今多くなり、「不動産投資ブーム」が起き、そのような流れに乗ろうと、宅建業・出版業・広告業・著述業・専門サービス業・専門技能教授業といった様々な産業がここ10年位の間に市場参入して、ブームを更に大きくしました。

 私もその一人ではありますが、私自信の不動産賃貸業は、不労所得を得ようということではなく、事業を興そうという発想で始まりました。
 
 私の本をお読みの方はご存知のとおり、区分所有マンションを買い進めることから事業が始まりましたが、賃貸管理委託はしませんでした。今後管理委託するとしても、まずは自分で賃貸管理業務を経験しないことには、管理会社を管理できないと考えたからです。

 そして、不動産賃貸事業開始後約1年間にアパート2棟買いましたが、家賃集金管理業務は自分でしました。まずは自分で経験をということに加えて、経費の節約ということもありました。

 現在、私の家賃収入は個人法人合せて年間約2億円です。これに5%の管理委託料を払うとすると、その費用は年間千万円、そして、更新事務手数料50%を払うとすると、その費用は年間400万円、2年間で1,400万円になります。不動産賃貸業は儲けても借入元金の返済があるので、手元にお金はあまり残りません。1,400万円の経費節約は大きいものです。

 ここ2年間で、自主管理物件のウェイトを増やしました。それは管理経費節約という部分もありますが、もっと大きな理由があります。安易な管理委託は会社を滅ぼします。私は、今後の不動産賃貸業は、自主管理にしていかないと、少なくても伝統的な専任媒介・管理委託方式とは違うやり方を取らないと、経営が立ち行かなくなると考えているからです。そのために昨年6月に初めて正社員を雇い、今でも社員を募集して増員しています。

 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(29) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
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