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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年03月11日

借りて増やした際の納税について2


 バビルさん、ダモさん、コメントありがとうございます。引き続き先週の各記事について、コメントお待ちしています。

 人気ブログランキングからお越しの皆さん、ありがとうございます。私は不動産投資会社の社長ですが、関連するカテゴリーが社長、不動産、投資、会計、税金、借金、経営等不動産投資に関連するカテゴリーは様々あり、近いうちに他のカテゴリーに移動します。そのため、ランキングからお越しの方はブックマーク・お気に入りへの登録をお願いいたします。

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 さて、通りすがりの投資家のコメントについて、これまで「通りすがり」さんと「通りがかり」さんがいらっしゃいましたが、別の方でしょうか。

 私は毎年2千万円以上の所得税・法人税を納税しています。家賃収入が多いので仕方ないことですが、とおりすがりの投資家さんのコメントにある通り、今後減価償却費が少なくなると課税額がさらに上がります。

 「純資産6億円」は当社の不動産を鑑定士が時価評価した上での数値です。簿価上だと約5千万円です。残りの5.5億円は含み益であり、未だ課税されていません。売却して確定すると課税されます。そうなると、ご指摘のとおり納税後手元に残るのは3億円程度になります。

 コメントは個人に移す場合のことを書かれていますが、売却する期の役員報酬を売却益分上げれば法人税は課税されずに所得税がかかりますので、3億円弱が個人に入ります。
 人気ブログランキング上位の社長さんの中には役員報酬1億円の方がいて、法人税と所得税の二重課税を避けるため、法人の所得をあまり出さずに個人の所得を増やしているのだと思います。

 しかし、皆さんご存知の通り日本では所得税率が高くさらに今後上昇が見込まれますので、それゆえ法人で賃貸経営する方が多い訳です。

 私は法人の資産を現預金で個人に移転することは考えていません。私は個人でも所得があるので、法人の資産を金融資産として個人に移す必要が無いからです。法人の資産は株式の形で私個人が持っています。資本金千万円で2007年4月に作った会社がその後4年間で簿価5千万円、時価6億円になり、その株を私一人が持っています。

 法人の不動産を売却した場合、役員報酬を取って所得税を払うのではなく、法人税を払うつもりです。納税すると3億円程度になってしまいますが、それでも純資産3億円の株を持っているというのは、私の金銭感覚からするととても高額に感じています。

 法人の含み益が個人に金融資産として入らなくても法人の株を持っていれば良いというのが私の考えです。もっとも、相続対策は必要ですが。

 皆さんどう思われますでしょうか。ご意見ある方はどんどんコメントして下さい。

 純資産をどのように増やすべきなのか、返済前・返済後どちらのキャッシュフローが重視されるべきか、こうした話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。



posted by 石渡浩 at 13:26| Comment(53) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント

 こんにちは。昨日のセミナーではありがとうございました。


 法人をもう一つ作って、減価償却の終わった物件を簿価で売って譲渡課税を回避し、木造なら4年間減価償却を取ってから、また元の法人に簿価で売る。

 その後は建て替えまで二つの法人間を行ったり来たり。

 法人間の売買契約書のみで所有権移転を行い、所有権移転登記は省略して、登記費用と取得税を節約・節税。

 固都税は市役所と相談して市役所の納得する方の法人で払う。

 建て替え後は新築の減価償却が終わるまで保有し、その後は最初に戻ってループ。

 資産を現金化したいときは、相対で会社の株を売買して売却益は10%分離課税。

 ついでに。

 相続対策に注力しつつ、金融資産はスイスの目立たないプライベートバンクの口座に移し、どこかの時点でタックスへイブンで日本と犯人引き渡し条約の無いの国に移住。

 昨日、懇親会で周りの皆さんと話したことを思い出しつつ、さっき思いついた妄想です。
Posted by K藤 at 2012年03月11日 16:29
二つの法人間を行ったり来たり。

それはいいのですが、当局に反復取引と言われかねません。
宅建業者になるのも選択肢の一つだと思います。
Posted by ワンワン at 2012年03月11日 20:21

 ワンワンさん、こんばんは。

 「不特定多数」に対する反復継続取引ではないので、宅建業法的には大丈夫じゃないでしょうか。

 でも、特定の兄弟企業間の取引で、減価償却を交互に行うと、税法的にどうなのか心配になってきました。

 脱税同然では?と考えると、そんな気もします。

 仮にOKだったとして、簿価(土地建物割合は固都税評価額で按分)で相互に売買して減価償却を取り続けると、極端な話、最後は土地の簿価が0円になってしまうので、、、、どうなるのかな?

 よく考えてみます。
Posted by K藤 at 2012年03月12日 00:26
はじめましてSuMと申します!ブログ始めたばかりの新米です。とても興味深い内容で勉強になります。是非、情報交換させていただければ幸いです!お時間のある時にでも、わたくしのブログに遊びに来てくれたらうれしいです!応援クリックポチッと三票押しておきました!わたくしのブログです。http://ameblo.jp/marshallpalacl/よろしくお願いいたします.
Posted by at 2012年03月12日 05:55
いつも勉強させていただいています。

K藤さんの最初のコメント、ユニークなアイディアですが、税務上かなり問題ありで、これはいわゆる租税回避といわれます。

>租税回避
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A7%9F%E7%A8%8E%E5%9B%9E%E9%81%BF


私は、合法かつ合理的な手法で工夫していくことが長期的安定を得ることに繋がる、と信じてます。
Posted by s at 2012年03月12日 07:55
いつも勉強させていただいております。
泡沫投資家ですが、いつかは石渡さんのような投資を行いたいと袖を噛みながら拝見しています。
バフェット氏も
バークシャーハザウェイを株式の形で持ち、配当はしない。
法人内部に資産を積み上げて行く方式を取っていると思っています。
それでいいかなと思います。
利益を出すとどこかで必ず課税されますから法人を大きくして報酬で必要なだけ取ると。
減価償却費を使って利益を抑えながらドンドン拡大する戦略でいいのかなと思っています。
・・・私も早くそうなりたいものです。
Posted by npl at 2012年03月12日 08:54
私はコメントしたのは前回が初めてです。
個人と法人のどちらに純利益を貯めていくのがよいかは、非常に難しい問題だと思います。
次のケースを考えて下さい。
控除や低税率の部分はないと仮定します。
Aさんのケース
Aさんは法人を設立し、利益が1億円でました。役員報酬は0円で、法人所得1億円計上し、法人3税が4000万円で、法人純資産が6000万円。
Bさんのケース
Bさんは法人を設立し、利益が1億円でました。役員報酬は1億円で、法人所得0円計上し、所得住民税が5000万円で、個人純資産が5000万円。
さてここで突然両親が病に倒れ、高級老人ホームに入居させることになったとします。バカ息子が私立の医学部に入学することに決まったでもかまいません。必要なお金が5000万円とします。
AさんとBさんはどちらもお金を用意できるでしょうか?
Bさんは用意できます。
しかしAさんは用意できません。Aさんが用意できるお金は3000万円です。残りの3000万円は納税する必要があります。
突然個人でお金が必要になった場合には、配当として個人に移す必要があります。税率は所得住民税で50%です。
役員報酬の改定は1年に1回しかできません。役員報酬として個人にお金を移す場合には2年間くらい時間がかかる可能性があるということです。
1年に1回の改定を守らないと役員賞与とみなされ損金不算入になります。
また会社から役員に貸付を行うと役員賞与とみなされ損金不算入になります。
役員報酬として損金算入されれば繰越欠損金として7年間赤字を繰り越せます。7年以内に利益を出せない場合には2重課税が確定します。

未納税の時価ベース法人純資産6億円の会社は、解散前提で個人で購入するなら1億8000万円が等価であると思います。

皆さんはどのように考えて価値を決めているのでしょうか?
老後資金として消費するために純資産を蓄えているのでしょうか?
それとも事業拡大のためですか?

私は消費資金です。したがって法人税は払いません。

Posted by 通りすがりの投資家 at 2012年03月12日 12:23
こんにちは
石渡さんは事業として大規模に賃貸業をされていますが物件ひとつひとつを個別の投資とみて利回りをみたりされていますでしょうか?仮に売却を想定している物件があった場合、投資開始から売却までの総投資額に対する平均利回りが何パーセントならその投資が成功だったと考えますでしょうか?またどのくらいを狙って投資しているのでしょうか?資金の調達源泉が他の投資からの上がりでされているので単純な話ではないのかもしれませんが不動産投資による最終確定利回りについて皆さんがどの辺に目標をおいて投資しているかにとても興味があります
売却をいつするか(インカムとキャピタルの配分をどういう風にするのか)により変わるでしょうか等売却想定時期に対する考え方なんかにも興味があります
Posted by ひょっき at 2012年03月12日 12:50
消費資金目的であれば会社に利益を留保する必要性は薄いですし、事業拡大目的だと会社に利益を留保して再投資用に資金を廻す必要がありますよね。

さっさと会社の規模を拡大させて、数千万程度の役員報酬など余裕です、という状態に持っていければ良いんですが、そうは問屋が卸してくれない(笑)
Posted by s at 2012年03月12日 16:34
最近、ブログ毎日更新しているのでうれしく思います。
消費税を免れるために、会社を2年ごとに作って捕まったと聞いた事があります。
会社間の往復は、それに近いものがあると思います。
節税は白か黒か税務署の担当にもよりますから、やってみないとわからないので判断に困りますよね。
7年間逃げ切れたらいいですが・・・
Posted by てつや at 2012年03月12日 22:10
 現金を個人で持つのと法人で持つのがどちらが良いかはケースバイケースでしょう。 一般的には利益を生む資産は法人で、現金は個人で持ったほうが良いと言われますね。

 消費せずに投資を続けるなら一般的には法人で持ったままで良いような気がします。 資金を個人から法人に移すのは簡単ですが、逆はやや手間とコストが必要だからです。

 尤も法人から個人へ移す場合もまともに所得税を払う必要はなく、一気に移すなら退職金、時間を掛けても良いなら本人以外の身内への給与や会社への代表者貸付があるなら私募債への切り替えなど、所得税を抑えて資金を個人に移す方法は幾つかあります。 いずれにしても法人側では損金になりますので二重課税にはなりません(法人が赤字になるほど一気にやらなければですが)。

 億単位の資産を持つ人でその全てを死ぬまでに消費したいという人は少数派でしょう。 基本は法人で持っていて必要に応じて個人に移せばよいのではないでしょうか。
Posted by 寺吉 at 2012年03月12日 22:35
 わくわくリッチです。

 政治団体を設立して、そこへ寄付してしまえばどうでしょう(^^;)

http://www.officespc.com/backnumber/data01/1431.html

Posted by わくわくリッチ at 2012年03月13日 23:50

 やあ、リッチー!

 私の一番欲しい団体は政治団体、二番目が宗教団体だったのですが、リンク先を見ると「まさか!」と思うほど簡単に見えるのですが、ホントにホント?

 宗教団体については、色々めんどくさそうなのと、全く信心がないので、無理かなと思っていましたが、まさか本命の政治団体がこれほど簡単とは。

 サラリーマンリタイヤしたら、4年に一度、市議選に出て、供託金没収にならない程度に票を集め、自称政治家(万年落選)になれば、政治団体作って無税で相続できるかな、と考えていたのですが、選挙に出なくても大丈夫そうですね。

 間違えて当選する心配もなくなりますし。

 でも大丈夫かな?

 調子に乗って逮捕されそうな気がします。

 誰か節税目的で政治団体持ってる不動産投資家いませんか?
Posted by K藤 at 2012年03月14日 01:59
会社役員の退職金で受け取れば税率が所

得税の半分なので25%としても6x

0.75=4.5億は残りますよ
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