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2012年03月09日

不動産賃貸業・融資とキャッシュフロー計算書



 たろさんコメントありがとうございます。「しょぼくれん」がどの程度有名かについては、まぐまぐのメルマガ配信部数(昨日時点326人)が一つの参考材料になるのではないでしょうか。

 さて、一昨日の記事について、ひょきさんから貴重なコメントを頂戴しました。見逃す方がいるともったいないので、全文を本記事にて再掲します。

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こんばんは、いつも勉強させて頂いております
今回の記事は特に普段のモヤモヤをすっきりさせてもらった気がします
私は企業会計に携わってきたので(会計事務所勤務と経理マン)キャッシュフロー最重視のお話が多い不動産投資のお金にまつわる部分がどうもしっくり来なかったのですが石渡さんの考え方はとてもしっくりきました
普段からP/L、B/Sで業績判定をする習慣がある私には石渡さんの説明はしっくりきます
単純なはなし、返済期間を長くすれば(支払利息を多くして)短期的なキャッシュフローがよくなるのは当たり前ですからそれを追求するのが一番みたいな論調には今ひとつ違和感がありました
また、月々のキャッシュフローを厚くするため初期投資時のキャッシュ比率を上げるという考え方も私には違和感があります
キャッシュフローが一番最初にアウトさせたらその後のキャッシュインが増えるなんて当たり前で不動産賃貸業ほど単純ではない財務諸表と向き合う身としてはわざわざ語るほどのことではないように感じています
石渡さんのように事業の収益性や純資産額にこだわる経営が本来のあるべき姿に感じます
また売却による手仕舞を果たさないと月々のキャッシュフローが良かろうが悪かろうが投資の成否が判定できないことももっと強調されるべきだと思います
(もちろん収支計画の余裕度は月々のキャッシュフローがプラスが多い方が安心なのはわかりますが…)
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 私は学生時代に経済学を専攻していましたが、会計学は経済学ではなく経営学・商学に属する科目であり、私は大学の会計学科目は一般教養程度の授業しか受けていません。当時の教科書には未だキャッシュフロー計算書が載っていませんでした。それは今世紀に入ってから日本の会計基準に取り入れられたものですからね。

 それゆえ、私もキャッシュフロー計算書よりむしろ、貸借対照表と損益計算書を重視します。しかし、制度導入から10年経ち、キャッシュフロー計算書が経営・金融の世界で重要視されているかと思いますが、ひょっきさんその他、経営・会計や融資の仕事をされている皆さん、どう思われますか。

 キャッシュフロー計算書は、
1.営業キャッシュフロー
2.投資キャッシュフロー
3.財務キャッシュフロー
から成り、最も重要なのは営業キャッシュフローです。投資キャッシュフローは不動産等を買わなければ、減価償却費がマイナス計上されるだけです。そして、この二つを合わせたものをフリー・キャッシュフローと言い、通常、キャッシュフローというとこれを指すことが多いでしょう。

 最後の財務キャッシュフローは新たな借入をしなければ、借入金元金の返済が計上されます。この合計が当期キャッシュフローですが、一昨日書いた通り元金返済額は融資期間が長ければ少なくなるものであり、返済前のキャッシュフローが会社の本質的な力を表します。ですから、一般に、会社の経営状況は、財務キャッシュフローを加減する前の、フリー・キャッシュフローで判断されるものと思います。

 経営・投資・融資等の判断において、フリー・キャッシュフロー、当期キャッシュフロー、どちらが重視されるのか、専門家の方々のコメントをお待ちしております。

 返済前・返済後、どちらのキャッシュフローが重視されるべきか、この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。



posted by 石渡浩 at 12:44| Comment(19) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
キャッシュフロー計算書が近年重視されてきたのは、従来のB/S・P/Lのみでは分かりづらい点、すなわち「商売をやっていて、結局のところ現金ベースでいくら儲かっているのか」を明らかにすることにあるのだと思います。この点から言うと、営業キャッシュフローが重視されるべきでしょう。と言うよりも、他のキャッシュフローはB/Sの数字合わせのためのおまけのようなものだと感じています。
また、B/S・P/L・キャッシュフロー計算書のどれを重要視するかという点については、それぞれの役割がありどれも重要で、すべて同列に考えるべきと思います。
Posted by バビル at 2012年03月11日 00:46
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“She hasn’t gone down the stairs yet,” I thought, and I stood still to listen. But all was still, and there was no sound of footsteps. All I heard was the slam of a door on the ground floor, and then all was still again. I went hurriedly downstairs. The staircase went from my flat in a spiral from the fifth storey down to the fourth, from the fourth it went straight. It was a black, dirty staircase, always dark, such as one commonly finds in huge blocks let out in tiny flats. At that moment it was quite dark. Feeling my way down to the fourth storey, I stood still, and I suddenly had a feeling that there was someone in the passage here, hiding from me. I began groping with my hands. The girl was there, right in the corner, and with her face turned to the wall was crying softly and inaudibly.
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