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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年03月08日

借りて増やす技術



shobokurenbana.jpg

 K藤さんコメントありがとうございます。記事外のどこに貼るかは今検討中です。

 「しょぼくれん」について、一般の方はあまりご存知無いかと思いますが、会員名簿を見るブログを書いている方はかなり入会されていることが分かります。また、「幻と言われているしょぼくれんメルマガ、どこから登録するのか? ほんとに存在するのか? 知っている人はどれくらいいるのか、まったく不明です」と書かれているのですが、このようにこのサイトに書かれていることはほとんど冗談のお笑いサイトなんです。メルマガはまぐまぐで見つけました。配信部数362人と表示されています。

 ということで、K藤さんから誘われて入会した「しょぼくれん」の話でした。他に私に入会のお勧め等がありましたが、ご連絡下さい。

 さて、遊びはこのくらいにして本題です。

 私は2007年3月に大学院修了の翌月に会社設立し、5年近くになります。この間に会社名義で約12億円を借りました。売買価格と同額、または、それ以上の融資を受け、融資金で不動産を買っています。自己資金はほとんど入れていません。そもそも資本金が1000万円ですから、頭金に充てられるお金はありません。

 4年間で会社の純資産を1000万円から6億円に増やしました(時価ベース)。それは、融資を受けたからに他なりません。しかも、この4年間、不動産市況は景気の影響を受け悪化傾向ですから、普通に買っていては、純資産は増えるどころか減ってしまいます。私の会社では約12億円の借入をして不動産を購入し、その後毎月返済しているので借入金残高が10億円です。それに対し、不動産鑑定士が査定した不動産の時価は16億円あります。すなわち、過去4年間に12億円で買った不動産の時価が16億円であり、買った値段よりも直近決算期(2011年6月末)時点の時価が4億円も高いのです。また、借入金残高が10億円で不動産時価が16円ですので、純資産6億円という計算になります。

 過去4年間、不動産価格は下落傾向にあります。私も不動産も、買った後で価値が上がった訳ではありません。相場下落の影響は少なからず受けています。しかしそれでも、購入価格を大幅に上回る時価なのです。これはすなわち、購入時に相当割安に買っているということを意味します。

 本記事のタイトルは「借りて増やす技術」です。ただ借りれば資産が増えるということでは決してありません。5年前流行った不動産投資法では、自己資金を入れずに30年ローンを組んでマンションを購入することで家賃収入を得ることができましたが、不動産価格が低下したら、純資産は増えません。むしろ、資産が減って負債未満になり、債務超過になる恐れもかなりあります。ですから、借りてどのように資産を増やすのか、すなわち、増やすためにどのように借りるのか、これが「技術」なのです。

 不動産投資の世界では、「資産10億円」などプラスの資産だけを強調して言う人がいます。しかし、同時に負債を10億円抱えていたら純資産ゼロです。さらに、本人は「資産10億円」のつもりでも値下がりし時価9億円で負債が10億円ならば純資産マイナス1億円の債務超過です。資産から負債を引いた純資産が重要です。

 不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を、理論と実践を交えて解説したいと思います。どのようにすれば沢山借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この二点に特化した資産形成法についてご関心のある方は、をクリックして下さい。



posted by 石渡浩 at 14:04| Comment(11) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
こんばんは。

べ、別に「毎回記事のトップに貼る」でも構いませんよ。

でもいいんですか。

しょぼくれんですよ?


あー、でも石渡さんのブログは内容が硬めだから、これくらいの遊び心があるほうがむしろバランスが取れるかも知れませんね!


私は土曜日に石渡さんとお会いしますが、たろうさんも会いたがっているので、今度しょぼミ=しょぼくれミーティング(飲み会です)やしょぼくれサミット(飲み会です)をやるときに、ぜひ御一緒しましょう。

とりあえずワレワレは少人数の有志で27日に関内の布の少ない店で勉強会です。
Posted by K藤 at 2012年03月08日 20:06

すみません。

せっかくの本題にコメントするのを忘れてました。

内容に全く同感です。

「総資産〇〇億円!」しか書かない人が多すぎですね。

 負債も書いてくれないと。

 「純」資産がマイナスの場合は、「総」資産の規模が大きいのは何の自慢にもならないですから。
Posted by K藤 at 2012年03月08日 20:19
石渡さん、

ユー、ステキです
K籐さんもステキです

しょぼくれん、
一般のかたには知られていないんですか。。。

しょぼん(天狗になってるすずきしの心のこえ)


素人大家さん業界のトップ団体めざして、ガンバレすずきし!ですね。

石渡さんも、ひとつよしなに!
Posted by たろう at 2012年03月08日 22:09
所有資産の規模と月々のキャッシュフローだけ強調する話は本質は闇のなかですね
月々の返済額は公表するのに負債残高は公表されないケースが多いですよね
Posted by ひょっき at 2012年03月09日 12:29
いつも参考にさせてもらってます。
純資産を考える場合には税金のことを考慮にいれなければいけないと思います。
石渡さんはまだ納税していないようなので、6億円の利益を計上した場合には2億4千万円納税しなければならないと思います。消費税も払う必要があります。
しかも会社として納税しても、個人の消費資金として使うことはできません。
そのため個人として使うためには、個人でも納税する必要があります。
ここでさらに50%の税金をかけられる可能性があります。(役員報酬として支払い、会社の利益を消せば二重には取られない。配当として出せば二重課税される)
仮に節税がうまくいかず二重課税された場合に、手元に残る個人金融資産は1億8千万円です。

今後物件を増やせなくなり、減価償却を計上できなくなると、税金が襲いかかってきます。多額の納税をするとさらに予定納税を求められます。
予定納税を納めるために物件を売却しようとし、渋々安く売ることになります。
さらに消費税と利益に対して納税を求めてきます。

これから税金との戦いが始まると思います。
個人金融純資産が本当の純資産だと私は考えています。
Posted by 通りすがりの投資家 at 2012年03月09日 21:04
借入金が多いと家賃収入があっても利息を多く取られ、銀行への元金返済も大変ですよ。。多重債務者扱いされこれ以上融資を受けられなくなります。今、赤信号だと思います。修繕費も必要ですし、賃料も値下げが必要だし、その時銀行が融資をしてくれるかが分かれめでしょう。
Posted by at 2012年07月16日 17:04
Ps. She’s simply trying to be funny, and probably being a bit of a cow. But calling it racist is demeaning to incidents where racism is a reality.
Posted by north face fleece sale at 2013年10月01日 00:10
… men fainting from fear and the expectation of the things which are coming upon the world; for the powers of the heavens will be shaken.”
Posted by mens north face denali clearance at 2013年10月25日 04:14
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Posted by victoria secrets uk at 2013年12月10日 10:37
Posted by lrifznmpfh at 2013年12月10日 10:43
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Posted by christian louboutin outlet at 2013年12月10日 14:08
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