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2012年03月06日

私の不動産投資法―5年前流行った投資法との比較


 今から5年前の2007年、日経平均は18000円を超え、今の約2倍の株価水準でした。景気が良いときは不動産市況も良く、銀行は積極的に不動産向け融資をするものです。2004年から2007年にかけての好景気時もそうでした。あまりお金を持っていないサラリーマンが必要資金全額の融資を受け、自己資金無しで2,3億円するマンション一棟を買うことができました。

 そのため、不動産投資ブームが起こり、銀行の審査基準に合う中古マンションが売り出されると首都圏に限らず即日売れるという状況が続き価格が高騰しました。当時流行った不動産投資法とは、自己資金無しで30年ローンを組み一棟売りマンションを複数購入し、家賃収入から経費と返済額を引いた後のキャッシュフローを追求するものでした。全額借入金で収益不動産を買い、投資額を大きくすることで、勤務先からの給与収入を上回る家賃が毎月銀行口座に振り込まれ、経費と返済を引いても給与収入に匹敵するキャッシュフローが口座に残り、それを蓄積して預金を増やす、というものです。

 家賃収入という不労所得によりサラリーマンを辞めて悠々自適な生活を送れる――そのような夢を見て手当たり次第に全国各地の収益不動産を買い漁ろうとしていた人達が多い時期でした。そして実際、目標キャッシュフローを達成してサラリーマンを辞めた投資家が羨望の眼差しで持てはやされました。

 しかし、私はそのような不動産投資には懐疑的でした。なぜならば、低金利と高入居率が持続しない限り成り立たないビジネスモデルであり、たとえ無難にキャッシュフローが残ったとしても、将来売却時に売却損が出れば蓄積したキャッシュフローが売却損の穴埋めに回り、リスクと比較して投資全体のリターンが低いと判断したからです。

 私は大学院在学中の2005年12月に自己資金で不動産投資を始め、2007年3月に大学院修了後、翌4月に不動産投資会社を作り、その後5年間に渡りこの不動産投資会社を経営しています。前述の不動産投資ブームの時期に起業しましたが、その手法は当時流行りのやり方とは違っていました。それは、融資期間や金利に依存される返済後キャッシュフローではなく、収益性と資産性を重視していたことです。

 収益性とは表面利回り、すなわち、家賃収入/購入価格です。一般に、利回りが高いほど投資額に対する利益率が高くなります。当時、一棟売りアパート・マンションで利回り10%以上になる売価で一般公開され売り出される物件は地元神奈川では少なかったですが、私は利回り10%以上に拘りました。

 個人向けアパートローン審査では返済後の収支計算が重視されます。同じ利回りの物件でも、融資期間が15年よりも30年のほうが毎月の返済額が少なくなるので収支の余力は多くなります。それゆえ、利回り9%未満でも融資期間が長ければ収支が合い融資が付くのですが、それは、収益性の低い物件を買い、さらに、融資期間を延ばして余分な金利を払い、利払い後の利益はさらに減るという、儲からない投資に見えました。そして、当然ながら将来金利が上がったら、利益はさらに減り、返済後のキャッシュフローももちろん減ります。

 もっとも、返済期間が短過ぎると収入減や支出増が生じた際に収支がマイナスになり易く、それでは経営破たんしてしまいますので、収支がプラスであることは必要です。ただ、融資期間が長いと金利を多く払うことになり、その分利益が減るのです。返済後のキャッシュフローよりも利益のほうが重要です。

 営業利益―支払利息が経常利益であり、減価償却費が無いと仮定すれば、経常利益から元金返済額を引くと返済後キャッシュフローになります。元金返済は負債の減少ですから純資産の増加です。これは銀行にお金を貯めているのと同じなのです。ですから、収入に対して元金返済額が多いというのは、悪い事ではありません。むしろ、支払利息が少なくなり経常利益が増えるので良い事です。

 不動産投資は商売ですから、儲けすなわち経常利益が多いことが重要です。減価償却費が無いと仮定すれば経常利益が返済原資になり、それを元に借入金を15年で返すか30年で返すかは本来二の次です。返済期間を長くして「毎月の手残りが多い」と言っても自慢になりません。元金返済する前の利益がいかに多いかが本質的に重要なのです。

 とは言うものの、投資額に対する利益率が高くても、それを持って投資の成功とは言えません。投資は買ったものを売って初めて利益が確定します。それは不動産投資でも同じです。ですから、購入して賃貸して売却して、ここまでのトータルで成功か否かを考える必要があります。

 今は低金利ですから、経常利益や返済後キャッシュフローがプラスなのは当然として、如何に高く売却できるかが重要です。その点、5年前に流行った投資法では、売却のことがあまり考えられていないのではないでしょうか。収益物件の売買価格は主として収益価格で決まります。融資が付くからという理由で極限まで高騰した市場における収益価格は、それ以上は上がりません。実際、その後還元利回りが上がり収益価格は下がりました。

 例えば、利回りが10%から12%に2ポイント上がるということは率でいうと20%の上昇であり、すなわち、収益価格の20%の減少です。不動産売買では取引コストが往復10%程度かかりますので、それを含めると30%価値が減少する計算になります。一方、融資期間30年ですと元金均等返済でもその分の残債を減らすのに9年間かかる計算になります。9年間は売るに売れない状態が続きます。さらに、賃料収入が下がったり金利が上がったりすれば、売るに売れない期間はさらに長くなります。

 積算価格で見ると、土地価格の低い地方の物件、賃料単価が高くなるワンルーム、こういった物件は収益価格よりも積算価格が低い傾向にあり、そもそも買った時点で積算価格を大幅に上回る価格で売買して負債を抱えています。特に、土地価値よりも建物価値中心の中古物件は建物がどんどん経年減価しますので、積算価格が年々下がります。元金返済により残債も減りますが積算価格も併せて下がります。これではいつまで経っても残債が積算価格を上回り、売るに売れません。

 ゆえに私は資産性を重視しました。資産とは土地です。土地価格も変動しますが、上がることもあれば下がることもあります。それに対し、建物価格は経年により最終的にゼロになります。つまり、価格が下がることが明らかなのです。投資の世界で価格が下がることが明らかな物は通常誰も買いません。しかし、5年前の不動産投資ブームのときは、価格が下がることが明らかな建物が好んで買われました。価格減少分を大きく上回る賃貸収益が得られれば良いのですがどうだったのでしょうか。

 私のポートフォリオは、購入額でみるとマンションとアパートが半々です。それでも、残債額は土地価格を下回っています。つまり、土地値以下で買っているということです。土地は価格変動しますが建物のように時間が経つごとに減価するものではありません。土地値よりいかに安く買うか、私はその点を重視した投資をしています。


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posted by 石渡浩 at 02:13| Comment(25) | TrackBack(0) | 投資法
この記事へのコメント
記事を読んでいると、石渡さんが不動産投資について将来を悲観視している感じがします。相当大きくなった現在の投資に不安を抱いているのでしょうか?
Posted by 読者 at 2012年03月06日 07:56
悲観と言うよりは、常に最悪の状況を想定して、それに対してどう対処するかを考えているということではないでしょうか?
Posted by きたい at 2012年03月06日 09:44
 元々そのように考えて投資しているということです。返済後キャッシュフローではなく土地価値を追求する私の投資法です。
Posted by 石渡浩 at 2012年03月06日 11:17
ご説明ありがとうございます。
納得致しました。実は僕も悪い時の状況を考えながら投資を検討しております。
これからも頑張ってください。応援しております。
Posted by 読者 at 2012年03月06日 21:05
こんばんは、いつも勉強させて頂いております
今回の記事は特に普段のモヤモヤをすっきりさせてもらった気がします
私は企業会計に携わってきたので(会計事務所勤務と経理マン)キャッシュフロー最重視のお話が多い不動産投資のお金にまつわる部分がどうもしっくり来なかったのですが石渡さんの考え方はとてもしっくりきました
普段からP/L、B/Sで業績判定をする習慣がある私には石渡さんの説明はしっくりきます
単純なはなし、返済期間を長くすれば(支払利息を多くして)短期的なキャッシュフローがよくなるのは当たり前ですからそれを追求するのが一番みたいな論調には今ひとつ違和感がありました
また、月々のキャッシュフローを厚くするため初期投資時のキャッシュ比率を上げるという考え方も私には違和感があります
キャッシュフローが一番最初にアウトさせたらその後のキャッシュインが増えるなんて当たり前で不動産賃貸業ほど単純ではない財務諸表と向き合う身としてはわざわざ語るほどのことではないように感じています
石渡さんのように事業の収益性や純資産額にこだわる経営が本来のあるべき姿に感じます
また売却による手仕舞を果たさないと月々のキャッシュフローが良かろうが悪かろうが投資の成否が判定できないことももっと強調されるべきだと思います
(もちろん収支計画の余裕度は月々のキャッシュフローがプラスが多い方が安心なのはわかりますが…)
Posted by ひょっき at 2012年03月08日 02:41
すべて机上の論理
実践している投資家は、今でも20%以上の収益性を維持しています。
がんばってください。
究極的には、物件自体に競争力があるかないかに尽きると思います。
Posted by 夏山祐一 at 2012年06月25日 11:34
Не понимаю причину такого ажиотажа. Ничего нового и мнения разные.
Posted by Получение кредита в волгограде at 2013年12月10日 03:55
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