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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年03月03日

ネット起業家融資に有利1


 良くある不動産投資系メルマガで、「不動産投資とネットビジネスとを組み合わせるのが良い」と書かれています。私は発行部数の多い不動産投資メルマガは実際の読者が少なさそうなものも含め一通り登録しており、その中にはネットビジネスの高額教材の広告がメインと見受けられるものもあります。日頃そういうメルマガを見ている読者さんは、教材の売り込みのためにそのような書き方がされているのだろうと思われているかもしれません。

 他のメルマガライターさん個別の真意はもちろん私は知りませんし、色々なライターさんがいますので、ひとくくりにはできません。しかし、私の意見として、融資を受けるとか財務内容を良くするという観点で言うと、インターネットビジネスと不動産賃貸業は組み合わせとして良いです。

 先週の日本インターネットマーケティング協会(石田健代表理事)定例会では、ネット起業家が融資に有利という話をしました。そもそも、私は不動産投資を始める前からインターネットビジネスをしており、大学院在学中でしかも株式投資等をしながらの片手間でしたが、年間百万円程度の利益が継続的に上がっていました。それを事業所得として税務申告しており、2006年に初めて不動産賃貸業の融資を受けた際に個人事業の3年分の決算書を銀行に提出しました。

 年収百万円というのは親と同居していれば生活に支障のない水準ですが一般に年を取れば親元を離れると考えられますので、そうなると年収百万円では不足です。そのために事業の多角化として不動産賃貸業を始めました。自己資金で高利回りの区分所有マンションを買い進め家賃収入としては年間計算で400万円位になりました。区分所有マンションは管理費と修繕積立金がかかるので諸々の経費を引くと利益は250万円位なのですが、決算書が出来ていなかったので売上の8掛け程度を純収入と判断してもらったようです。そうすると事業所得と不動産所得と合せて400万円になり、アパートローンの審査テーブルに乗ったようです。

 その後アパートローンの無い第二地銀でも融資を受けましたがこちらは個人事業主への事業資金融資なので、アパートローンのような年収基準はありません。既存の事業と新規未決算の不動産賃貸業を合算して、経営に問題無しと判断されたようです。

 自営業者が収益不動産購入資金融資を受ける際に問題となるのが既存事業の財務内容です。一概に売上や利益が高ければ良いというものではありません。例えば、大きな店舗や工場を借りていたり従業員を何人も雇っていたりすると固定費がかかりますし、在庫を多く抱えているとリスクになります。借入金があれば当然返済しなければなりません。固定費や借入金が多いと売上が下がれば赤字になり易く、家賃収入が既存事業の穴埋めに回って返済が滞る点を銀行は懸念します。

 インターネットビジネスの良い点の一つは固定費がかからないことです。自宅で仕事をすれば事務所代もかかりません。人を雇うといっても雇用ではなく在宅ワーカーを請負で使えば、売上が上がったらその一部を在宅ワーカーに外注費として払うことで、売上に応じた変動費となります。広告についてもPPC広告を適切に管理すれば、こちらも売上に応じた変動費となります。物販をしなければ在庫を抱える必要もありません。

 銀行の融資担当者は、私の3期分の決算書と口頭での事業内容説明から、そういった点を読み取り、既存の事業内容が良いと判断してくれたのです。

 人気ブログランキングからお越しの方は自営業の方が多いことと思います。特に、インターネットビジネスをされている方は、固定費や借入金があまり無いですよね。そういう事業は財務内容が良く、融資を受け易いものです。売上や利益の絶対額が少なくても、重要なのは他の数値との比率であり、金額自体が低いことは問題ではありません。私が初めて不動産賃貸業の融資を受けた際、前年の利益は約100万円でした。家賃収入は当年に発生したものであり確定申告前でした。

 当初借りた銀行については融資審査が今より緩かったということはあったかもしれません。しかし、その後に借りた銀行は中小企業向け融資をメインとしている第二地方銀行(昔の相互銀行)です。第二地方銀行や信用金庫は小規模な融資先が中心です。その銀行や信金の店舗と同じ商店街にある個人商店に融資をしているというイメージが分かり易いでしょう。景気が後退した現在、個人商店のような零細企業の経営は概して5年前よりも厳しくなっており、そうした中で小さな地方銀行や信用金庫は、個人事業主等の零細企業に融資して経営を続けています。地域性もありますが、年間利益100-200万円でも立派な事業主です。赤字の人も多い訳ですから。ですから、売上や利益の額が低いからといって諦めず、融資を受けて事業の拡大や多角化をお考え頂いても良いだろうと思います。

 様々な不動産投資系メルマガ・ブログをお読みの方の中には、インターネットビジネスと言うと、メルマガを発行して情報商材のアフィリエイト広告を出したり、ウェブページを量産して検索エンジン上位表示させてアフィリエイト広告を出したり、あるいは情報商材を作って売ったり、といういうことをイメージされる方が多いかもしれません。確かに不動産投資系メルマガを見ているとそういう内容が多いのですが、それだけがインターネットビジネスではありません。今やほとんど全ての業種においてインターネットを使った集客が重要になっています。

 とりわけ、専門知識・技能・経験を持った方が何らかのサービス業を営む場合、固定費が低く無借金で在庫を持たずにインターネットを活用して事業展開し易く、そのような事業が今後増えていくことでしょう。不動産投資業界では、昨年7月まで無名のサラリーマンだった人がサラリーマン時代(建設業・証券業・銀行業)に培った経験・知識を活かして独立開業し、半年で本を出版しました。『「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 〜初心者でもできる! 不動産投資プラチナ指値術〜』の著者長岐隆弘さんです。本日までアマゾンキャンペーンが行われています。

 彼は不動産鑑定士という難関国家資格を持っていますが、そういう資格を持っていても独立開業するのはなかなか難しい時代です。そんな中で長岐さんはインターネットを活用した不動産鑑定業務やコンサルティング業務をして、わずか数か月で事業を軌道に乗せることに成功しました。彼は不動産投資家でもあり、以前はサラリーマンの属性で融資を引いた部分があったかもしれませんが、今後は事業主として融資を受けて不動産投資を拡大できることでしょう。

 なぜネット起業家が融資に有利なのか、概略をお分かり頂けましたでしょうか。融資審査で重要なのは事業者の格付です。金融機関が各事業者を査定するのです。その点からもネット起業家は融資に有利であり、不動産投資をしている方はネットビジネスを併せて行うことで、格付が上がり易くなります。どういうことか、格付についてご関心のある方は、をクリックして下さい。


posted by 石渡浩 at 12:39| Comment(28) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
第二地方銀行や信用金庫は利益100万〜200万円でも融資の審査対象になるんですね。石渡さんのブログは具体的な記述で参考になります。ありがとうございます。
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