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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年03月02日

沢山借りられるのはサラリーマンでない人


 お休みが長くて済みません。

 先週、日本インターネットマーケティング協会(石田健代表理事)定例会の講師をしました。私は自主開催のセミナーのみならず、大手不動産会社・証券会社や不動産ポータルサイトからの出講依頼を引き受けてきましたが、今回初めて、不動産投資家以外(主として小規模企業経営者)を対象としたセミナーで話をいたしました。

 本当に高額の融資を受けようと思ったら、よほどの地主は別として、サラリーマンでは難しいです。私が十数億円の融資を受けられているのは不動産賃貸業が本業でありサラリーマンでは無いからです。だからと言って給与所得者の道を捨てて自営業一本にするというのは人生のリスクが大きいので、サラリーマンの方にサラリーマンを辞めなさいとは、とても言えません。

 銀行の個人部門では不動産賃貸業への融資は相続対策目的や投資目的等、それを本業にしていない人にも融資しています。特に地主の相続対策目的以外の投資目的等に対して融資する銀行は、別に本業を持っている人を主対象に融資しています。それに対し法人部門では、会社に対する融資なので社長が全然関係ない他社の一社員ということは通常想定していません。信金や小さな銀行ですと個人部門と法人部門が分かれていませんが、実質法人なのか個人なのかによって見方は決まってきます。サラリーマン向け不動産投資ローンの担当者は別として、多くの銀行員はサラリーマンの副業への融資よりも、事業法人への融資のほうが高額に出せると考えています。

 サラリーマンと言っても人それぞれですが、拘束時間の観点から、どうしても不動産賃貸業は「副業」と見られてしまいます。サラリーマンをしながら事業に全力を投入することは当然できませんから、副業への融資をする銀行もありますが、副業に対して一つの銀行が5億円以上の融資をするというのは、よほどの資産家は別として考え難いです。一時5億円以上借りたサラリーマンはいるでしょうが、今でも借りられるのか、そして、今後も継続的に借りられるのかというと、ほとんど無理なのではないでしょうか。あくまでサラリーマンの副業や資産形成と捉えられると、借りられる額は自ずと限られます。

 一方、本業ですと会社の財務状況によって高額な融資を受けることが可能です。不動産賃貸業は売上1億円の会社で借入金が10億円あってもおかしくありません。売上や利益が増えれば、それに応じて適切な借入金水準も上がっていきます。これは他の業態と同じです。会社が大きくなれば、10億どころか100億、1,000億円と借りている会社もあり、その点実質個人のサラリーマンとは大きく異なるのです。

 そのような訳で本当に沢山借りて事業を大きくしたいならばサラリーマンでないほうが良いのですが、不動産賃貸業の見通しは暗いです。今はたまたまゼロ金利だから利ザヤが取れているだけで、金利が上がればハイレバレッジの不動産投資は収支が合わなくなります。また、景気後退や人口減少が続くと予想される中で、日本国内での事業展開には将来性があまりありません。そうした中で、サラリーマンを辞めて不動産投資に専念すべきとはとても言えません。

 サラリーマンと自営業者とでは、リスク許容度が違いますね。せっかく就職して安定的な給与収入を得られ、また、サラリーマンとしてのスキル・キャリアアップをしてきたのにそれを捨てるのは、もったいないと思います。50歳代の早期退職のような方は別として、50歳未満でサラリーマンを辞めて自営業者の道を選ぶのは相当な覚悟が必要だと思います。私は3年前からHPで無料メール相談の受付をしたりセミナーを開催したりしていますが、家賃収入が増えてからといってその間にサラリーマンを辞めたという方は非常に少なく、多くの方が賢明な選択をされていると思っています。サラリーマンを辞めるのは、経済情勢が変わり不動産賃貸業が今のように上手く儲けられなくなった後に何をするかまで考える必要がありましょう。

 先週の大阪のセミナーでは、インターネットを使って小規模な会社を経営されている社長さん向けに不動産投資の話をしました。サラリーマンではなく事業法人なので、サラリーマン向け融資はなかなか使えませんが、既存の法人を活かして事業の多角化として不動産賃貸業のための融資を引くことができます。

 既存の法人を活かすといっても、どのような事業をしていて財務状況がどうかということが重要なポイントであり、もちろん借りられる会社とそうでない会社があります。私が多くの取引金融機関の融資担当者や支店長と話したり、金融機関の査定(格付)・財務分析・経営分析等の専門書を読んだりした限りにおいて、いわゆるインターネットビジネスの会社は融資を受け易いです。将来サラリーマンを辞めて自営業の道を歩もうかと模索されている方は、不動産賃貸業と組み合わせる事業としてインターネットビジネスが良いと思います。実際私もそうしています。

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posted by 石渡浩 at 09:24| Comment(25) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
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