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2012年02月13日

銀行の言いなりにならず自分が見つけた物件の融資を受ける


 わくわくリッチさんコメントありがとうございます。格付けについては以前の記事に書いた銀行出身融資コンサルタントを講師に招いた勉強会を2月26日と3月10日に開催予定で、こちらのフォームにて予約を受け付けています。

 前回書いた「個人のパッケージローンというのは、物件を半ば銀行が決めます。銀行の融資基準に合う物件を仲介業者、コンサルタントや投資家が探しているのが実状だと思います」について、このような表現をしたのは今回初めてですが、銀行のアパートローン審査基準に沿って物件を選んでいる方多いですよね。私もかつてそういう時期がありました。自己資金の10倍とかハイレバレッジな不動産投資をしようとすると銀行が融資が不可欠であり、そのために銀行との協力体制を作る必要が絶対にあります。

 しかし、それは必ずしも銀行の言いなりになることを意味するものではありませんし、それは危険です。例えば、RCマンションで積算が高く出るものが審査に通り易い銀行があります。ただ、マンションの市場価格は収益還元評価が中心で決まりますので、田舎の低利回り物件(例え利回り十数パーセントでも地域の利回りとしては低いことが多々あります)を買うと売却時に苦労するでしょう。積算重視の投資家に買ってもらうとしても、建物の価値は日々刻々と下がります。

 個人向けパッケージローンは銀行の言いなりにならざるを得ない部分が多いですね。基準に当てはまるかどうかで融資可否のかなりの部分が決まりますから。しかし、もっと広く世の中を見てみましょう。色々な産業があり、各産業で様々な業種があり、同じ業種でもそれぞれ異なる方法で事業運営をしています。飲食業で同じメニューを同じところから仕入れて同じ料金で販売するというのは同じ企業(グループ)かそのフランチャイズが経営する店に限られます。

 不動産賃貸業にしても、どのような物件をどのように仕入れてどのように貸すか、皆競争しています。銀行の基準ではなく自分の基準で賃貸物件を仕入れられないと競争に勝てません。今朝の投資家けーちゃんのメルマガの最後にこう書いてあります。

-----------------
なぜ、銀行の方が事務所にいらっしゃるかというと、融資の申し込みをしたからです。

これまでもいろんな銀行に、融資の申し込みを、しまくっているのですが、今回はちょっと違います。

違う点としては、
 ・事業者として取引の申し込みをしている。
 ・プロパーローンの申し込みをしている。
 の2点です。

(中略)

少額&安全な取引から始めて、徐々に、大きな融資をお願いできればいいな・・と、そういう計画ですね。

融資のプロ、石渡浩さんが、メルマガやアパート経営フェスタの講演などで、お話されていましたが、業種を問わずほとんどの法人、事業主は、上記のような流れで、銀行との取引を開始します。
 
アパートローンってのが、特殊すぎた訳です。
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 自社の事業方針や事業計画を示して融資を金融機関に検討させるのが、事業者としての借り方です。もちろん、不動産の場合は特に担保評価の仕方等金融機関基準が定まっており曲げられない部分もあります。ですから、多くの金融機関と付き合う中で、自社の方針や計画に合う金融機関から融資を受けるのです。

 けーちゃんは今回プロパー融資ということですが、それは業歴がある程度あるから可能になります。また、推測ですが、その銀行とは第二地銀ではなく、もちろん信用金庫ではなく、大手地銀だと思います。小さな金融機関は上場企業とかなら別として、業績の良い会社に対しても「まずは保証協会付きで」と信用保証協会付き融資から始めることを求めるからです。

 まして、新設法人はなおさらです。決算書の無いところに融資をするので、金融機関はリスクが高いと判断します。そのため、国(経済産業省中小企業庁)は新設法人や業歴が浅く未だ融資をあまり受けていない会社を対象に、万一の際には残債全額を保証協会が代位弁済するという特別な保証制度を定めています。これまで書いてきた、責任共有対象外とか全部保証とかいうものです。通常の保証ですと保証協会が代位弁済するのは8割であり2割は金融機関負担です。その2割分が無いので、責任共有対象外とか全部保証とか言われています。

 ただ、この制度は不動産担保ではなく無担保融資を想定しています。業歴の非常に短い会社への無担保融資ということは、不動産購入資金ではありません。私の会社でも無担保で不動産購入資金を長期で借りるというのは難しいです(1年とかなら借りられる可能性はありますがそうなると売買業の転売資金になり私は賃貸業なのでそういう借り方はしません)。不動産購入以外の事業資金となります。

 新設法人では、自己資金で法人名義で買った物件の修繕費というのが借り易いです。しかし、この方法ですとまずは自己資金で不動産を買う必要があります。個人所有不動産の修繕費はダメです。個人所有不動産を修繕するのは法人ではなく個人だからです。

 そういう中で、個人所有不動産に関する設備資金を新設法人名義で借りる方法があります。この方法を知っている人は融資を受けるのに慣れている会社経営者や融資コンサルタントでも、そういないかと思います。多くの金融機関融資担当者も、言われて初めて気づく方法でしょう。どういう方法か、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
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posted by 石渡浩 at 11:28| Comment(5) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
 わくわくリッチです。

>個人所有不動産に関する設備資金を新設法人名義で借りる方法があります。

 う〜ん、何だろ?

 自宅の事業使用部分に対する設備資金・・・じゃぁないですよね?(^^;)

Posted by わくわくリッチ at 2012年02月13日 13:25
資産管理会社を新設して、太陽光発電の導入資金ではないでしょうか?
10%以上で回りますから〜
Posted by ワンワン at 2012年02月13日 20:18

法人で設備を買って個人にリース?
Posted by K藤 at 2012年02月14日 06:36
Thank you for the feedback. The default behavior with IE is when a download occurs it goes directly to the C drive, I do not know a work around for this but you will notice it’ll continue to download just slow down the progress an extreme amount.
Posted by north face denali fleece at 2013年10月02日 06:38
I’ve just installed the plugin to fix the Megalithe theme logo responsiveness.
Posted by nike air max pas cher at 2013年12月05日 01:33
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