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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年02月05日

サラリーマンが新設法人で融資を受ける方法2


 人気ブログランキングのポイントは1日ではなかなか上がらないので、とりあえず続きを書きます。

 一部の保証協会は、サラリーマンの個人家主に保証したがりません。そのサラリーマンが法人ならば良いのですが、個人だとダメという場合が特定の保証協会では多々あるのです。保証協会の保証対象は中小企業信用保険法に定義されていますが、法律名のとおり中小企業者です。一部対象外の業種もありますが、不動産賃貸・管理業は対象業種です。サラリーマンでも兼業で事業を営んでいれば中小企業者です。

 しかし、「事業を行う」という部分で、貸室1戸持っていて年間家賃収入が50万円の場合、「事業を行う」に該当しないとされることがあります。税務上の事業的規模とは別の問題で、それしか収入がなければそれが本業なので保証協会が門前払いすることはないでしょうが、サラリーマンで年間給与収入が千万円あって、一方家賃収入が50万円という場合、「中小企業者というよりも給与所得である」ということで、保証対象外とされることがあります。

 サラリーマンの兼業を中小企業者と見るその基準は各保証協会によって異なりますし、明確な基準が無い保証協会もあるようです。明確な基準がある保証協会では、例えば、家賃収入と給与収入どちらが多いかで判定します。ハイレバレッジの不動産投資をしているサラリーマンはある程度事業が進むと収入ベースでは給与よりも家賃のほうが多くなることが一般的であり、審査のテーブルに乗ります。何戸か持っていればサラリーマンでも良いという保証協会もあります。

 一方で、従事時間でみる保証協会もあります。高給サラリーマンならば週40時間は会社員として働いているだろうから兼業で個人事業をしている場合は個人事業に40時間以上従事していなければ保証しない、というスタンスのようです。このブログをお読みの多くのサラリーマンは、入居者募集等を管理会社に丸投げせず、仕事前、昼休みや帰宅後に管理会社や仲介業者と電話やメールで連絡を取っているでしょうし、割安な中古物件を買うために日々物件情報を入手して良い物件を見つけたら深夜や早朝でも見に行って、また、会社の休日は不動産賃貸業の実務や講習等に充てたりという生活を送っていることでしょう。土地を仕入れて新築をしたりセルフリフォームしたりという方は、その傾向が一層顕著でしょう。サラリーマンをしながら週40時間以上不動産賃貸業に従事している方は珍しくはないと思います。

 しかし、伝統的に、不動産賃貸業というと不労所得をイメージされがちです。すなわち、自己所有地上に新築するので土地を購入する必要が無く、建築から入居者募集・管理まで全て業者に丸投げで、頻繁に建築することもないので、家主が事業に充てる時間はほとんどない、と思っている人達が世の中にはいます。確かに、土地を貸している地主は賃料回収業務を委託すれば労働時間は極めてゼロに近いでしょうし、自分の土地に一括借り上げ方式でアパートを建てている地主も初め契約すればあとは不労所得です。

 私のように土地を持っていない者が中古マンション・アパートをどんどん買っていくとか、あるいは、土地を仕入れて新築を建ててそれを繰り返すとか、そういう不動産投資は現在低金利だからたまたまできることであり、昔はそういう事業は成り立たなかった訳です。しかも、普通のサラリーマンにそのための資金を銀行が貸すということも、バブル期は別として、かつてはあまり無かったことと思います。ですから、保証協会は公的機関であり発想が役所的なので、サラリーマンが兼業する不動産賃貸業への保証に不慣れです。

 それでも、私のセミナーに参加してノウハウを習得して、個人で保証協会付き融資を受けているサラリーマン投資家さんもいらっしゃいます。一方、居住地を管轄する保証協会の判断で中小企業者とみなしてもらえなかった方もいます。

 ではサラリーマンが保証協会付き融資を簡単に受けるにはどうすれば良いのか、それは、個人ではなく法人で融資を受けるということです。法人を作れば良いのです。なぜ個人では難しいものが法人では簡単なのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。通常通り2千ポイント以上になれば私の判断が正しかったものと捉え、続編を書いて融資の話をしばらく続けるつもりです。

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posted by 石渡浩 at 00:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資
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