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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月25日

三井住友銀行のオーバーローン


 皆様コメントありがとうございます。私は現在三井住友銀行から売買価格を超える融資を受けられますが、それは、法人部門の取り扱いです。5,6年前に流行ったアパートローンは個人部門の取り扱いであり、その部門では皆様ご存じのとおり、今は頭金3割というルールになっています。しかも、頭金3割出せば誰でも借りられるという訳では無く、資産余力のある人に限定されているようです。かつてフルローンで積算評価以上に貸していたその銀行が、今では積算評価で純資産を計算し、かつて融資をした先を債務超過扱いして新規融資をしていないような感じを受けます。

 かつて担保掛目を入れないで収益還元評価の時価額まで融資をしていました。評価額を超える融資をしていたのかもしれません。また、収支計算において、利回りが低かったり融資期間が短かったりして収支が合わなくても、給与収入の一部を返済原資に加えて融資をしていたのかもしれません。

 私はその時期主として地銀融資でアパートを買っていました。マンションも買いましたが、当時は表面利回り10%以上の物件が首都圏では少なく、さらに土地値以下となるとまず無いし、出ても瞬時に売れてしまうので、私がその銀行のアパートローンを使う機会はあまりありませんでした。1件三井住友銀行の申し込み審査に通ったのですが、共同住宅ではなく商業ビルでありアパートローンでは無い別商品の対応となり、頭金をかなり求められたので、借りませんでした。

 昨日の記事で「その後どうしているか」と書いたのは、どこの地域ということでは無く、当時少ない自己資金投入で買った方々が、その後も買い続けることが出来ているのか・どのように事業拡大しているのか、関心があるからです。また、三井住友からだけで10億円位借りた方はかなりいたと思いますが、そういう人と出会う機会が無いので、興味があるからです。

 特定の金融機関が積極的に融資をするという情報は有益ですが、融資が始まって2,3年経って情報が広まった頃には、もうそのような融資をしてくれなくなることが通常です。昨年も、それまでオーバーローンを出すと有名だった第二地銀が上層部が変わって収益不動産向け融資をほとんどしなくなりました。特に、属性の良いサラリーマン等ならほとんど誰でも簡単に借りられるという情報は長続きしません。

 冒頭に書いた都銀法人部門の融資は誰でも借りられる訳ではありません。財務内容が合格点に達してはじめて可能になることです。私が法人を立ち上げたのは2007年4月であり、全体的にアパートローンを利用し易かった2008年、私は融資付に苦戦していました。赤字の決算書を持って融資を受けようとしていたからです。その後、全体的に不動産向け融資が厳しくなりましたが、私の会社の財務内容は年々良くなっていったので、今では財務内容を理由に融資を断られることはまず無くなりました。4年以上かかって、その状態を作ったのです。

 5,6年前アパートローンで多額の収益物件を買われた方も、きちんと返済と納税ができていれば利益・資本が毎年蓄積されているので、他の金融機関と上手く取引していれば今でも融資は受けられる可能性はありますが、時価で純資産がプラスになっているかどうか、また、新たな金融機関の開拓が出来ているかが重要なポイントかと思います。

 個人や中小企業の融資利用による不動産投資は利益から元金返済・納税をしないといけないので、普通に収支が回っていれば、そこそこ利益が出てますので、それを3年繰り返せば、自ずと財務内容は良くなります。そうすると、融資も自然と付きます。返済・納税後のキャッシュフローを重視する方が多いですが、それはアパートローンの考え方であり、法人融資では税引前後利益や返済前キャッシュフローとその蓄積が重要なようです。

 以上、昨日の補足です。さて、区分の続編のご要望も頂戴しておりますが、区分の話が長かったので、とりあえず昨日で一区切り付けたいと思います。区分の話は状況に応じてコメント欄を使って皆様とのコミュニケーションを続けます。

 先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 22:17| Comment(7) | TrackBack(0) | 融資
この記事へのコメント
この手の話ってのは奥が深いんですね。
読者も多そうですので、今後共頑張ってください!
Posted by 横浜から投資をマナブ at 2012年01月26日 01:56
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Posted by victorias secret outlet online at 2013年12月14日 11:42
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Posted by swarovski sale uk at 2013年12月14日 11:55
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Posted by cheap designer handbags uk at 2013年12月14日 12:04
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Posted by victoria secrets uk at 2013年12月14日 13:20
Posted by sjmerdtrz at 2013年12月14日 13:25
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Posted by victoria secrets uk at 2013年12月14日 14:40
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