不動産投資家 石渡浩のブログ（東京･神奈川）

　5，6年前、サラリーマンでも億単位の一棟売りマンションが簡単に買えるということで三井住友銀行から融資を受けて買っていた方が沢山いたはずですが、今どうしているのでしょう。私に相談するのはその後この業界に入った方が多く、三井住友銀行の融資で何棟も買ったという方と直接話す機会があまり無いので、そういう方々がその後どうされているのか知りたいところです。

　区分を1戸買うのも20戸一棟買いするのも手間はさほど変わらないので、楽に売上を上げるという点では一棟買いです。私は昨年10月から12月まで都内のワンルーム区分を買いましたが、多いときは月に5件も購入し、しかも融資利用でしたので、ほとんどそれだけで終わってしまい他の仕事があまりできない状況でした。しかし、ワンルーム5戸では管理費・修繕積立金を引いた純収入は月20万円になるかどうかであり、私が行っている中では採算性の低い仕事です。

　少額な区分所有建物を買う目的として新規金融機関開拓であることは先月説明したとおりですが、初心者の方は、建物管理の勉強になるという利点があります。マンション管理組合が行っている業務のうち管理費等の集金と総会等の開催以外は、一棟マンション所有でも必要な事です。すなわち、共用部設備の維持管理や修繕です。区分所有マンションを買えば総会・理事会資料でその詳細を知ることができますし、理事になれば管理組合の運営メンバーとしてそれに直接参加することができます。

　大抵の管理組合には管理代行会社が付いており、担当者による差はありますが、区分所有者全員が払っている管理費を使って、建物管理のプロに色々と教えてもらえますので、区分所有である程度勉強してから一棟所有に移行するのが、無難な業務拡大の流れかと思います。

　そして、最近都内の区分を買って感じるのですが、都内のほうが賃貸仲介業者の反応が良く空室がすぐに決まります。賃貸経営に失敗したら土地として処分すれば損はしないという物件は別として、ある程度の規模のマンション一棟を買う前に、その地域で区分を買って実際に入居者募集をして当該地域の賃貸事情を実体験として知っておくことは重要かと思います。もっとも、割安な一棟売りマンションがどの地域に出るかは分からないので、例えば神奈川で事業展開したい方でしたら、川崎・横浜・横須賀・藤沢・小田原・相模原こうした主要地域に区分を2戸ずつ買い（ワンルームとファミリー）一般媒介で入居者募集をして、その様子をみてその地域で大きな売り物件が出た時に買うかどうかの判断材料にする、ということです。

　統計や聞き込みである程度のことは分かります。しかし、不動産投資は純粋な金融商品とは異なり理屈だけでは済みません。仲介業者や入居者とのコミュニケーションが必要になります。実際にやってみて分かることもあります。例えば、私はＥメールで宅建業者に客付依頼をしていますが、100件メールを送っても、23区内・川崎・小田原では反応が全然違います。23区内ですとメール配信直後からメールの返信や電話が殺到するのに小田原ではほとんど反応がありません。

　反応が悪い地域の業者には電話したり訪問したりということになりますが、「（他業者の仲介で）購入を検討しているのですが」と相談するよりは、「（既に所有している物件について）御社に賃貸仲介を依頼したいのですが」と話をするほうが、当然対応は違ってきます。

　昨年買った都内の区分は募集開始から約1か月で満室になりました。一方、神奈川の田舎では未だ空室が残っています。買付申込の際に買主が割り戻す利回りを決める主要因は地域ですが、利回り何パーセントで買うかという判断も、区分の入居者募集を実際に経験することで決め易くなることでしょう。

　私は都内区分の入居者募集が上手くいったので、1か月間のその経験が、大きな一棟売りマンションを買う際の参考材料としてかなり活かせると思っています。投資用マンションの仲介や転売をしている宅建業者さん達が、23区内の駅近くの物件が良いと勧めていますが、実際にいくつも買って入居者募集をして、確かに本当であると実感しました。また、昨日まで書いてきた土地売りや建て替えについて、建物が維持できて管理組合が機能し続けることができればその必要もないところ、区分所有者に家賃収入が入ってくれば管理費・修繕積立金を払い易いので、極端に古い物件でなければ、将来の出口をあまり気にせずに買うという投資法も有りだと思っています。

　ところで、区分の話に関心の薄い方も多いようなので、先週あったトラブルの話を書こうかと思います。先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。ご関心の無いことを書いてもあまり意味が無いので、皆様の反応を踏まえて次回の記事を検討したいと思います。