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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月24日

いきなり一棟買わないでまずは区分所有投資をするメリット


 5,6年前、サラリーマンでも億単位の一棟売りマンションが簡単に買えるということで三井住友銀行から融資を受けて買っていた方が沢山いたはずですが、今どうしているのでしょう。私に相談するのはその後この業界に入った方が多く、三井住友銀行の融資で何棟も買ったという方と直接話す機会があまり無いので、そういう方々がその後どうされているのか知りたいところです。

 区分を1戸買うのも20戸一棟買いするのも手間はさほど変わらないので、楽に売上を上げるという点では一棟買いです。私は昨年10月から12月まで都内のワンルーム区分を買いましたが、多いときは月に5件も購入し、しかも融資利用でしたので、ほとんどそれだけで終わってしまい他の仕事があまりできない状況でした。しかし、ワンルーム5戸では管理費・修繕積立金を引いた純収入は月20万円になるかどうかであり、私が行っている中では採算性の低い仕事です。

 少額な区分所有建物を買う目的として新規金融機関開拓であることは先月説明したとおりですが、初心者の方は、建物管理の勉強になるという利点があります。マンション管理組合が行っている業務のうち管理費等の集金と総会等の開催以外は、一棟マンション所有でも必要な事です。すなわち、共用部設備の維持管理や修繕です。区分所有マンションを買えば総会・理事会資料でその詳細を知ることができますし、理事になれば管理組合の運営メンバーとしてそれに直接参加することができます。

 大抵の管理組合には管理代行会社が付いており、担当者による差はありますが、区分所有者全員が払っている管理費を使って、建物管理のプロに色々と教えてもらえますので、区分所有である程度勉強してから一棟所有に移行するのが、無難な業務拡大の流れかと思います。

 そして、最近都内の区分を買って感じるのですが、都内のほうが賃貸仲介業者の反応が良く空室がすぐに決まります。賃貸経営に失敗したら土地として処分すれば損はしないという物件は別として、ある程度の規模のマンション一棟を買う前に、その地域で区分を買って実際に入居者募集をして当該地域の賃貸事情を実体験として知っておくことは重要かと思います。もっとも、割安な一棟売りマンションがどの地域に出るかは分からないので、例えば神奈川で事業展開したい方でしたら、川崎・横浜・横須賀・藤沢・小田原・相模原こうした主要地域に区分を2戸ずつ買い(ワンルームとファミリー)一般媒介で入居者募集をして、その様子をみてその地域で大きな売り物件が出た時に買うかどうかの判断材料にする、ということです。

 統計や聞き込みである程度のことは分かります。しかし、不動産投資は純粋な金融商品とは異なり理屈だけでは済みません。仲介業者や入居者とのコミュニケーションが必要になります。実際にやってみて分かることもあります。例えば、私はEメールで宅建業者に客付依頼をしていますが、100件メールを送っても、23区内・川崎・小田原では反応が全然違います。23区内ですとメール配信直後からメールの返信や電話が殺到するのに小田原ではほとんど反応がありません。

 反応が悪い地域の業者には電話したり訪問したりということになりますが、「(他業者の仲介で)購入を検討しているのですが」と相談するよりは、「(既に所有している物件について)御社に賃貸仲介を依頼したいのですが」と話をするほうが、当然対応は違ってきます。

 昨年買った都内の区分は募集開始から約1か月で満室になりました。一方、神奈川の田舎では未だ空室が残っています。買付申込の際に買主が割り戻す利回りを決める主要因は地域ですが、利回り何パーセントで買うかという判断も、区分の入居者募集を実際に経験することで決め易くなることでしょう。

 私は都内区分の入居者募集が上手くいったので、1か月間のその経験が、大きな一棟売りマンションを買う際の参考材料としてかなり活かせると思っています。投資用マンションの仲介や転売をしている宅建業者さん達が、23区内の駅近くの物件が良いと勧めていますが、実際にいくつも買って入居者募集をして、確かに本当であると実感しました。また、昨日まで書いてきた土地売りや建て替えについて、建物が維持できて管理組合が機能し続けることができればその必要もないところ、区分所有者に家賃収入が入ってくれば管理費・修繕積立金を払い易いので、極端に古い物件でなければ、将来の出口をあまり気にせずに買うという投資法も有りだと思っています。

 ところで、区分の話に関心の薄い方も多いようなので、先週あったトラブルの話を書こうかと思います。先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心の無いことを書いてもあまり意味が無いので、皆様の反応を踏まえて次回の記事を検討したいと思います。

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posted by 石渡浩 at 09:28| Comment(8) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
ほんと、三井住友で自己資金100万で1億の物件買った人とか・・・いま何してるんすかねえ。知りたい!!
札幌とか福岡とか買った人たちの今・・・
Posted by どうも at 2012年01月24日 12:15
私は区分所有から不動産投資をはじめました。
区分は一見効率が悪いように思われますが、初心者は区分所有から始めて、ある程度運営の経験値を上げてから1棟物に臨むのは悪いことではないと思います。
ある程度自己資金を貯めた後、融資を受けて1棟物から始めるほうが効率が良いのはわかりますが、以前の私のような転勤の多いサラリーマンには融資の壁が高いというか金融機関の開拓もままなりませんでした。そんな状況でも早めに不動産運営の自己訓練を始めるためには区分所有は良い材料になると思います。
石渡さんは勤め人のご経験がないとのことですが、転勤の多い会社員と金融機関の開拓という相容れない問題について、どなたか解決策をお持ちの方がいらっしゃいましたら情報提供をお願いしたいと思っています。
Posted by りずむ at 2012年01月24日 20:33
 1.6億、地方、表面15%、RCを買って、とりあえず生き残っています。

 RCなら、表面18%は欲しいかな。
Posted by わくわくリッチ at 2012年01月24日 23:23
区分投資、大変興味があります。私のような貧乏人は区分からしか始められないので。区分連載またお願いします。
八王子に170万の区分がありましたが、23区内のほうがいいんですね。
参考になりました。
区分するにあたり貯金は将来取引したい信金にするといいと石渡さんの本にありましたがそうでしたよね。



Posted by きゅうべぃ at 2012年01月25日 00:48
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Posted by swarovski outlet at 2013年12月14日 14:07
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Posted by victorias secret free shipping at 2013年12月14日 14:28
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Posted by christian louboutin discount at 2013年12月14日 14:41
さくら銀行から中古アパートを3棟購入して20年近く経ちます。
新宿から電車で10分内、徒歩10分内なので3割家賃下落しましたが入居率も良くさ事業規模+組合保険の給与所得者として家計を支えてます。
集中して購入したのは平成7年~13年の間ですが銀行の不良債権絡みが多く3割頭金を入れました。
今思えばリスクを顧みずマックスに購入すればと今となっては後悔してます。
売ると生活に困るのでその気は無いですが今は売り時のタイミングだと思います。
Posted by ポンタ at 2015年04月11日 20:35
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