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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月23日

区分でも土地値が重要3


 続きです。私は土地の値上がり益を期待した区分所有投資をしている訳ではありませんが、土地価値を目的とした投資をされている方もいらっしゃるようです。

 例えば、私の持っている区分所有建物の一つに、全体の土地約500平米、建物約1,000平米、総戸数25戸という物件があります。土地の実勢価格は平米30万円位であり、解体費等を引くと更地価格としては平米25万円、12,500万円位と見込まれます。路線価は20万円です。土地持分は各戸ほとんど均等なので、もし土地が12,500万円で売れれば戸当たり500万円という計算になります。私は安く買っているので最終的に500万円入ってくれば喜んで売りますが、新築時は3千万円位だったようなので、そういう価格帯で買っている他の所有者が同意しない可能性は大いに考えられます。

 けれど、建て替えを引き受けるマンション開発会社の採算を考えると土地仕入れ価格はこの位が上限でしょう。管理組合に修繕積立金残高はあまり無く、投資用で買っている人が多いので、修繕積立金を大幅に引き上げたり建て替え費用を別途負担したりして建て替えたいという人は非常に少ないでしょう。同規模の建物を建てると少なくても2億円はかかります。戸当たり800万円です。私もそのような支出はしたくありません。

 この物件は容積率200%なのでさらに大きい建物を建てらえませんが、建て替え狙いの投資をする人は、建て替え計画があり容積率に余裕のある物件を買うようですね。もしこの物件の容積率が500%ならば2,500平米の建物を建てらえます。そして、25戸の建物を70戸に建て替えることができれば、
・土地 12,500円
・建物 50,000円
・合計 62,500円
・戸当たり 893万円
であり、敷地売却代金500万円を相殺すると393万円の支出です。これでも支出を伴いますが、新築は1,500万円程度で売却を見込めますので、かなりの利益を期待できます。

 さらに、元々容積率に余裕をもって建てられた物件ならば、手出し無しで建て替えが可能であり、実際に建て替えに成功しているのは、そのような物件のようです。

 投資用マンションはそもそも容積率一杯に建てられていることが多く、建て替えで儲けることは非常に難しいでしょう。ただ、高層の敷地持ち分が少ない物件は土地売りした際に区分所有者が受け取れる売却代金も少なく、土地売りや建て替えや一層困難なことでしょう。

 ゆえに、投資用マンションであっても、長期的に持ち続けるならば土地の持分割合が高い物件を土地値以下で買うのが良いと私は思っていますが、いかがでしょうか。私は区分所有投資をたまにしかせず、あまり知識を持っていませんので、詳しい方のコメントをお待ちしております。

 昨年、融資を受ける上で区分所有投資が有効と書きましたが、融資以外でも、区分所有投資をして良かったと感じる点がいくつかあります。どういうことか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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この記事へのコメント
いつも勉強させて頂いております。

まだまだわからない用語などが多いのですが、更新を楽しみにしておりますので今後共よろしくお願いします。
Posted by 不動産投資勉強中 at 2012年01月23日 18:25
石渡さん、ご無沙汰してます。
年末に建て替えコンサルタント第一人者である田村誠邦氏の研修を受けました。
建て替え最前線の現場では、平均還元率(建て替え費用の負担がゼロの場合は還元率は100%になります)が高くても、実際の建て替えは困難を極めるそうです。
デベロッパーまで決まっていながらダメになってしまうケースも多々あるそうです。
還元率が低い場合はほぼ不可能であることを考えると、投資の出口として安易に土地売りを想定することはリスクが大きいと思います。
実需が多いファミリーマンション程、その傾向は高いと個人的には考えています。
マンションの老朽化=居住者の高齢化=拠出可能資金の減少です。
実際、東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例が
平成23年4月1日に施行され、6月にその道路が告知されて以降、資金調達がかなわない所有者が水面下で低価で物件の売却をしている現状を見ても耐震診断でさえ、このように混乱をしている現状が困難さを物語っています。
2か月後(4月1日)に迫った耐震診断の実施義務化も、無い袖は振れずになってしまわないか心配です。助成金があっても、それは一部にすぎず残りの部分は自己負担ですから。
出口の取り方も重要ですが、安易に不動産投資に参入することを助長するようなことも慎まなければならないと感じています。
他の投資と違って、不動産投資は事業です。経営感覚が必要です。不動産投資の知識は重要ですが、心構えがまず大切だと思います。
最近はうまくいかなかった人の相談が多いので、影響力のある石渡さんのブログにコメントしてみました。
寒いので風邪ひきませんよう、ご自愛下さいませ。

Posted by yumi at 2012年01月24日 11:44
 前にも書きましたが、レジデンス系だと例示されたように、二倍とかそんな程度の利益になると思いますが、それだとたぶん建て替えとかのモチベーションにはならないと思います。小さい敷地には事業者は興味を持たないと思うので、事業者主導で進展する可能性は皆無だし、自分たちで話をまとめて事業者に持ち込むには、利益が少なすぎて話がまとまらないと思います。
 私の場合は、所有物件のうち、地上げ話が具体化したのが2件で、うち1件は、買値の6倍で実際に手放しました。もう1件は、私の買値の3倍で、所有者全員に提示がありましたが、そこの所有者は、バブルのころに買った人が以外と残っていて、その人たちは、私の買値の10倍で買っているので、その人たちが拒否した結果、事業者が撤退してしまいました。
 2倍程度だと、譲渡所得税や売却益を手にするまでの遺失利益等で、手元にはほとんど残らないのではないでしょうか。
Posted by スマート at 2012年01月24日 18:51
 コメントありがとうございます。私が調べた限りでも建て替え実績はかなり乏しいようで、法改正が必要かと思います。
 一方で、スマートさんは買値の6倍で売却されたとのこと、それは、業者が多数の区分所有者から買い取ったのでしょうか。また、容積率に余裕がある物件だったのでしょうか。もう少し詳しく教えて頂ければ幸いです。

 
Posted by 石渡浩 at 2012年01月25日 21:15
 どうも石渡さんは、余分に建てられるから買収される=地上げ前後が同用途というイメージが強いようですが、容積が減ったとしても、レジデンス系から商用に替えられれば、桁が違ってきます。
 私は、区分は一等地の中の一等地しか買わないので、私の物件は、皆さんがふだん都心を歩いていれば、必ず前を通るようなところにあります。説明すれば、「ああ、あの建物か」とすぐ分かるような、その場所のランドマーク的な(ちょっと大袈裟ですが、印象に残る程度の)物件です。現在は、レジデンス系で使われていますが、店舗にすれば収益がかなりあがるのにという立地なのです。そういう場所は、たえず、マンションデべではない事業者が狙っています。
 そういう立地にある物件なのですが、最初は、電話がかかってきて5割増しで買うというような話があります。不動産所有者ならだれでも経験する「あなたの物件限定で探しているお客様います」的なものでした。最初は相手にしなかったのですが、話が妙に具体的だったので、会って話すようになりました。この物件は、買値が土地持ち分の路線価評価の3分の1だったので、3倍にはなると踏んでいたので、私は、それをはるかに超える1億円を要求し、相手は、私の買値の5割増しの1点張りで、交渉は平行線をたどりました。結論としては、10ヶ月後位に、7千万円でなら売ると私が折れて、相手は6千万なら買うとなり、最終的に差額の1千万円を埋めるための条件を私がだし、相手が飲んで交渉成立となりました。相手は、個別に交渉していき、他の所有者は、一人抜け、二人抜けと手放して行きました。なので、買収価格は、人によって大きく異なると思います。
Posted by スマート at 2012年01月25日 23:44
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Posted by victorias secret uk at 2013年12月14日 11:14
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Posted by victoria secret free shipping at 2013年12月14日 13:11
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