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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月22日

区分でも土地値が重要2


 お待たせして済みません。

 区分所有法第62条「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる」を用いた建て替えの方法については、東京都の資料国土交通省の資料に詳しく書かれています。

 これに関しては、今月4日の日経新聞に「政府は老朽化したマンションの建て替えを促すため、区分所有法など関連法制を見直す。専有面積などに比例する「議決権」の5分の4以上の同意を必要とする決議条件を3分の2程度に減らし、建て替えをしやすくすることが柱。共用部分の改修も4分の3以上の同意から2分の1超にする方向。都心などで増える中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。2013年の通常国会に法案を提出する方針だ。国土交通省は近く関連省庁との調整に着手。4月をメドに有識者も参加する検討会議を開き、議論を始める。12年中に詳細を詰め、マンションの建て替えを規定する「区分所有法」や「マンション建て替え円滑化法」など関連法の改正案か、特別立法案を13年の通常国会に提出する考えだ」との記事が掲載され、決議要件が緩和される方向にあるようですが、現在報道されている限りでは自己居住用の分譲マンションを対象とした議論しかされていないようです。

 投資用マンションでは所有者がほとんど住んでおらず、自己資金投入して新しい建物を建てたいと思う投資家は非常に少ないでしょう。そこで現実的な出口は土地売りになります。建て替え決議を拡大解釈すれば、事実上「土地売り」を決議できそうです。土地を買い取って建物を建てる開発業者が見つかり、区分所有者と金額の折り合いが付けばの話ですが、建て替え決議で想定されている区分所有者の買戻しをせずに開発業者が第三者に建物を分譲することで、区分所有者は結果的に敷地の売却をすることになります。

 本来土地売りの法制度が整備されるべきだと思いますが、今のところは建て替え決議を「応用」するしか無いようです。区分所有法を所管する法務省に問い合わせたところ、そのように法律が運用されることは想定していないものの法解釈によってはそのように出来てしまう、とのことでした。土地売りの手続き方法については、分譲マンションの開発や管理に従事している実務家や、区分所有投資を研究している投資家等私よりも詳しい専門の方にコメント頂ければと思っています。

 あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いという考えです。

 投資用マンションでは総会の委任状集めでさえ苦労している管理組合が多いので、4/5にしろ2/3にしろ、建て替え決議の賛同を得ることは大変です。そして、管理組合や区分所有者の資金で再建するなら別として、開発業者に土地を買って建ててもらう必要があるので土地売りはなかなか難しいものと思っています。しかし、難しい中でも、土地売りできる可能性が少しはあるかほとんど無いかはある程度判断できます。

 容積率の余っている物件や階数の低い物件は土地売りできる可能性が少しはあるものの、高層で容積率を限度近く使っている物件は価格面での折り合いが付かないことでしょう。私が持っている3、4階建のマンションには、敷地持分割合×敷地の土地値相場以下で買ったものが複数あります。「土地値以下だから」というのが購入した大きな理由です。

 長くなりましたので明日に続きます。人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。

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posted by 石渡浩 at 17:08| Comment(5) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
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