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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月15日

区分でも土地値が重要1


 てつやさん、ぼーやさん、スマートさん、コメントありがとうございます。この手の話題は数年間中古不動産を買い続けているだけの私よりも、分譲マンションの管理・開発等の実務経験をお持ちの方や、長年区分所有投資を研究している他の投資家さんのほうが詳しいはずなので、専門の方にフォローして頂ければと思います。

 区分にしても一棟にしても、数年持って売却するならば基本は収益還元評価で市場価格が決まりますので、土地値は関係ありません。もっとも、一棟物については積算評価で融資する金融機関が未だに多いので、土地・建物合わせた積算価格には気を配るべきです。一方、区分所有マンションを土地いくら建物いくらと積算評価して融資する金融機関は私の知る限り(私は東京・神奈川に店舗網を展開する普通銀行のほとんどと取引があります)、皆無です。

 しかし、私のように長期保有を前提とすると、土地値を重視することになります。最後に残るのは土地の他は無価値の建物だけだからです。地銀・信金では似たような考えをする金融機関がかなりあり、私が沢山融資を受けられている理由の一つに、フルローンで買っても債務より土地時価が大幅に上回っていることがあるようです。不動産鑑定士は収益不動産を収益還元評価中心で鑑定評価しますが、地域金融機関は積算で評価するところが大半です。そして、積算といっても、築20-30年位経つとRCでも建物評価が(ほとんど)出ない評価基準を設けている金融機関もあり、そういうところですと、中古物件については概ね土地値しか見ていない、と言えます。

 では、区分ではどうか。私は6つから融資を受けていますが、信金においても区分を積算評価して融資するところは知りません。取引事例比較評価が多いですが、投資用マンションですと収益還元評価で売買事例ができるので、結局収益還元評価ということです。融資や数年での売却という観点からは相場の利回りよりも高い利回りで良質の物件を買うことが重要ですが、長期保有を前提とすると、将来の出口を考える必要があります。

 ずっと売らないから出口は関係ないというご意見を頂戴することがたまにありますが、代替わりしても後継者が売らないとは言い切れませんよね。後継者が不動産賃貸業を縮小しようと思えば代替わりしたら売りに出されますし、そうでなくても相続税支払いのためにやむを得ず売却する物件が出てくることでしょう。また、特に投資用マンションの場合、建物の躯体は百年持つとしても、外装や設備は20年周期位で大規模修繕が必要なところ、修繕積立金残高が少なく、老朽化した建物を賃借する入居者が減っていけば、管理組合の機能が停止する恐れが大いにあります。中途半端な状態ですと、家賃収入が入ってこないのに管理費と固定資産税をずっと払い続けることになりかねません。いずれにせよ、いつの時点かで物件を売ったり建物を壊したりということが必要になります。

 区分所有でも一棟所有でも、最後に残るのは土地です。ですから、私は区分所有を買う場合でも土地値を重視しています。しかし、区分を土地売りするのは難しいです。基本的に所有者全員の同意が必要だからです。ではどうするのかと言えば、区分所有法第62条の建て替え決議を使います。「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる」定めがあり、これを上手く使うことができれば、区分所有で長期保有しても上手く売却できる可能性があります。

 あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いですよね。

 では、私が「建て替え決議」をどのように利用して区分所有投資物件の将来を描いているのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご希望が多いようでしたら、私が区分でも土地値を重視している理由を、数値例を交えて説明したいと思います。

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posted by 石渡浩 at 18:28| Comment(6) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
 現在検討されている区分所有法の改正案では、過半数で建て替えが出来るようにしたいようです。これが実現すれば、築古区分の価格が上昇する方向に動くと思われます。現在でも5分の4なので、この割合の議決を得て建て替えが行われそうなものですが、これまでの建て替え決議で、5分の4の議決を得て建て替えを強行した管理組合を私はほとんど知りません。大部分のマンションが全員賛成にこだわっているようです。また、地上げ屋も5分の4の所有者から買い取れば足りそうなものですが、同じく、5分の4を目指して買収を進めている地上げの事例を私は知りません。
 法改正がどうなるか分かりませんが、今言えることは、買う時に建て替えが総会で議題に全く挙がっていないマンションは、実際に建て替えられるまでに15年も20年もかかるし、既に建て替えに関し、総会で話し合いが少しでも行われているマンションは、建て替えの実現可能性の度合いにより、それなりの価格で取引されています。
Posted by スマート at 2012年01月15日 21:31
区分を地上げ屋が買うとかないですよ。全国に散らばる所有者と交渉する?そんなめんどくさいこと誰がするんですか。1棟物の入居者立ち退きだったらごまんとありますけどね。
Posted by at 2012年01月16日 10:55
利回りの額はそれほどでなくても、土地価格を重視して選んでいるということでしょうか?

でも建て替えは確かにもめそうですね^^;

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