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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月14日

スマートさん再登場をお願いします


 今日は14時から私の会社の融資顧問をしている銀行OBの融資コンサルタントのセミナーを私の主催で開催します。ご希望が非常に多かったので、もう1回開催することにしました。少人数セミナーですので、日程は皆様と調整して決めます。受講料は3千円です。次回参加ご希望の方は、こちらのフォームから予約をお願いいたします。

 今日のセミナーについては、ご応募頂いた中で融資付経験値が似ている方10人に絞って受講者を決定しました。夕方遅くなってしまいましたが、個別に電話連絡したところ皆様本日いらして下さるとのことで、その後、会場案内のメールを送信しました。

 昨日はセミナー告知のタイトルだったのでお読みにならなかった方もいらしゃるでしょうが、後半は区分所有投資の記事でした。再掲します。

区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。

-------------
「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば10倍はするはずが、10分の1の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、5倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。


 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、@都心の一等地の中の一等地にあること、A土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、B地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、Aの要件は備えているので、@とBの見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、Bを満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
-------------

 これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。

 私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
 
 積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 01:52| Comment(32) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
阪神間で、大型分譲マンションで地震以降、阪神間の大型分譲マンションで建て替えに成功しているのは、私の知っているのは西宮北口の、一棟だけですが、結構あるのでしょうか?
そこは、管理組合で、容積率のあまっている分でワンルームを建てて管理していました。
阪神大震災で痛んだマンションが沢山ありますが、なかなか話しが進まないのに、そのマンションだけ、素早く建て替えが、進んだのには、関心しました。
Posted by てつや at 2012年01月14日 03:36
地上げはマンション建て替えだけにかぎりません。

むしろ商業地域の再開発、
店舗やオフィスにする事に事業者はメリットがあります。

知り合いの例では
築一桁前半のビジネスホテルが再開発の為3本の指に入る不動産会社に買い取られ、既に新しい大規模複合施設を建築途上です。

相場とかけ離れて安く、スマートさん見たいな事を狙うの場合、
小規模なマンションを狙う事が多い気がします。
Posted by ぼ〜や at 2012年01月14日 08:31
 地上げと一口に言っても多岐にわたるでしょうし、そもそも私の経験しているものがいわゆる「地上げ」なのか分かりませんが、少しお話します。
 私の経験では、住居系のために地上げが行われるという事例は知りません。マンションデべの買い上げ価格などたかがしれているというか、制約が強いと思います。地上げして土地を持ち込んでもほとんど利益にならないと思います。そうではなく、商業系のために行われるのだと思っています。都市というのは、常に動いており、東京も昔から見ると中心が西に動いています。それがまた湾岸に引っ張られたり、銀座が復活してきたりして、中心が動いていきます。個別の街を見ても住宅地であった場所で商売が成り立つようになるとどんどん用途が変更されていきます。裏原宿などがいい例です。そうだとすると、都心築古マンションの立地は、新築時は、住居系が最適でも、今なら、商業施設にしたほうがよいものがたくさんあります。都心の住居系マンションがいくら高いといっても、商業利用とくらべれば桁が違うのです。周辺の商業化が進めば、用途変更も行われるでしょうし、路線価もそれを反映したものに変更されていきます。都心築古マンションは、今みれば、商業的に最高の立地にありながら住居系で利用され、そのため、いくら土地値で見れば、相当の価値があるとしても、住居系の築古区分の相場を逸脱して取引されないのです。
 しかし、この状況には、変化の兆しが見られます。土地的には価値があるのにそれが価格に反映されないのは、建て替えが困難だったからです。それが、最近、区分所有法改正の動きがあるので、建て替えが今より容易になれば、その分、地上げ価格は下がることになります。
 話が長くなったので、地上げのされ方など続きは、次の機会にまた。
Posted by スマート at 2012年01月14日 16:13
スマートさん
都市の中心部移動との絡め
参考になります。

又、築古マンションは、坪40〜50万出してリノベする人もざらなので(業者の取り分が多いというのもありますが)

その点も含め、最低限取引事例の倍以上で買い取る位の予算がないと地上げは難しいんだと思います。

Posted by ぼ〜や at 2012年01月16日 00:25
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