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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月12日

区分で積算は重要か2


 間が空いてしまってすみませせん。年末年始に沢山のコメントを頂戴しありがとうございました。

 区分で積算評価は通常使われません。土地・建物を分離出来ないので、積算してもほとんど無意味だからです。実際に使われている場面は、相続税評価です。

 金融機関が担保評価する方法は取引事例比較です。土地いくら、建物いくらと計算する金融機関は聞いたことがありません。ただ、担保に取っていない物件については、稀に積算で見られることがあります。

 どういうことかというと、既存不動産の時価を出すのに個別に評価するのが面倒な融資担当者が、固定資産税評価額が分かる名寄帳・評価証明書や納税通知書課税明細書の提出を求め、固定資産税評価額を基準に既存不動産の時価を出すのです。アパートならばそれでもある程度正確な時価は求められるかもしれませんが、区分でそれをするのはナンセンスです。しかし
、それしかできない融資担当者もいます。もしかすると、組織的にそういう評価手法を使っている金融機関もあるかもしれません。

 ですから、区分所有から初めて不動産投資を大きくしようとしている方は、地元の金融機関にあらかじめ既存物件の評価法を聞くのが良いでしょう。担保に取る不動産の評価はきちんと行われますが、既存物件は大雑把です。もし区分でも固定資産税評価額を使うという金融機関から将来借りようとするならば、借入額が過大にならないよう注意すべきでしょう。

 一方、既にある程度事業拡大している方は、大勢に影響ない話ですので、あまり気にする必要はないでしょう。

 昨年、「私は積算も参考にします」と書きました。それは、融資対策ではありません。既存の区分所有マンションを積算評価するという金融機関は、私が深く付き合っている中では皆無ですから。ではどうしてなのか、昨年、「区分所有のプロ」ことスマートさんからコメントを頂戴していますが、スマートさん、見て下さっていますか。スマートさんは土地価値を意識した区分所有投資をされていますよね。お考えをもう少し詳しく聞かせて頂けますか。

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posted by 石渡浩 at 00:49| Comment(5) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
 お誘いいただきありがとうございます。私見ですが述べさせていただきます。
 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、@都心の一等地の中の一等地にあること、A土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、B地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、Aの要件は備えているので、@とBの見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、Bを満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
Posted by スマート at 2012年01月12日 19:13
横レス恐縮ですが、スマートさんって、昔yahoo!掲示板で活躍されてた方でしょうか?
Posted by ひろ at 2012年01月12日 20:34
 昔yahoo!掲示板で低レベルな罵り合いをしていたスマートです。あの頃誰にも相手にされなかった区分の投資が広がりそうなので、ついおじゃましてしまいました。
Posted by スマート at 2012年01月12日 23:02
スマート様、お懐かしいです。

私も、藤山さんのトピで書き込みさせて頂いてましたが・・・、

低レベルな争いに辟易していた為、前向きなブログの世界に転身しました。

今考えても、不思議な世界でしたね(苦笑)
Posted by ひろ at 2012年01月12日 23:13
You can certainly see your expertise within the paintings you write. The world hopes for even more passionate writers such as you who aren’t afraid to say how they believe. All the time follow your heart.
Posted by Yefim at 2013年12月05日 19:21
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